标杆房企商业地产分析报告

谁先改变观念，谁先拥有先
机；谁影响别人改变观念，谁拥有市场！
——比尔·盖茨
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企业商业品牌
万科万科大厦、万科红、万科2049、万科广场
保利写字楼：保利中环、中辰、中宇、V座、保利中心
旅游地产：保利水城等
会展中心：保利会展中心等
招商写字楼：招商局广场、金融中心、新时达广场、招商大厦等
集中商业：花园城、重庆长嘉汇等
金地金地广场
万达万达广场、万达影院、万达百货
宝龙宝龙城市广场、宝龙名汇广场、宝龙大酒店等
龙湖天街系列、星悦荟、家悦荟
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企业成立商业公
司累计商业开发总量累积物业持有
量
持有比
万科是31349.4815.8%
保利是269050 1.9％
招商是约2006532.5%
金地是约120约36约30%
万达是130090369.4%
宝龙是约1000389约38.9％
龙湖是14038.328.3%
注：面积单位为万㎡（数据更新截至2011年末）
数据来源，各大主流网站
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5
注：面积单位为万㎡（数据更新截至2011年末）数据来源，各大主流网站
6万科LongFor
宝龙金地格力
保利
地产
保利地产招商地产万
科
广
场保利置业商业地产
华发
招商地产万达广场宝龙万科红格力华发地产
万达集团金地地产宝龙Powerlong 格力地产金地集团
华发华润置业宝龙VANKE 龙湖地产保利地产万达华润置业
龙湖地产金地国际
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董事、总裁郁亮
万科全称为万科企业股份有限公司，成立于1984年5月，1988年进入房地产行业，1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司。

经过二十多年的发展，成为国内最大的住宅开发企业，目前业务覆盖珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈以及中西部地区，共计53个大中城市。

总部设在深圳，是目前中国乃至全球最大的专业住宅开发企业。

2011年全年营业收入507.1亿元，净利润72.8亿元。

这意味着，万科率先成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。

除80%的项目为住宅产品外，其余20%将开发持有型物业。

预计未来三年内万科将建成220万平方米商业配套项目。

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养老地产餐饮业
商业地产旅游地产
2049
万科红
万科广场
万科大厦万科幸福汇
活跃长者之家唐山南湖三期南充下中坝等原•会馆第五食堂
商业产品线：
万科广场
以家庭型消费为主，以快速流行时尚为特色，以餐饮休闲娱乐为亮点，的商业原则规划。

万科大厦
万科大厦写字楼系列定
位于区域地标办公中心。

目的在于提升周边区域整体
办公品质和环境。

万科红
万科红生活中心和万科
红新街坊两个子品牌。

做为精品社区生活全案
2049
万科顶级体验式商业
品牌，
重新定位高端社区消
费模式
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在建商业项目
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2049@五玠坊
位置：上海第五城市中心三林地区交通：地铁六号线高青路站设计：槙文彦设计团队设计理念：五感环境学物业管理：上海万科物业
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万科部分商业战略合作伙伴：
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万科幸福汇
活跃长者之家
活跃长者住宅
●
万科幸福汇
万科北京首个养老地产项目，房山窦店
●
活跃长者之家（自持出租）
配套医疗服务站，老年学校、图书馆等
●
活跃长者住宅（全部销售）
长者人性化设计，防滑卫生间及无障碍通道
养老地产
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第五食堂：
除在学校食堂、单位餐厅、社会餐饮、自家厨房之外的第五个就餐空间
餐饮业
：
商业大事年表：
：
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商业大事年表：
：
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2010
成立商业地产公司2011.6.28
产品线发布
2011.12.24
深圳万科红开业
万科2049
2012.4.26
销售面积897.7万㎡销售金额1081.6亿元分别增长35.3%和70.5%
销售面积1075.3万㎡销售金额1215.4亿元分别增长19.8%和12.4%
2012半年销售面积602.5万㎡销售金额625.4亿元，同比增长6.54%
同比微降4.74%数据来源，各大主流网站
4P 分析
P roduct（产品）：
万科产品以小型化、精装修著称
P rice（价格）：
万科产品价格走中低端亲民路线
P lace（渠道）：
关系营销渠道是万科主要营销渠道之一P romotion（促销）：
在调控之后，识时务者为俊杰，万科带头降价4C分析
C ustomer（顾客）：
将目标人群定位于城市白领
C ost（成本）：
万科近年谨慎拿地，控制拿地成本，加大产品投资成本
C onvenience（便利）：
坚持精装修交房，产品受年轻人喜爱
C ommunication（沟通）：
因质量问题曾引发业主维权，沟通相对理性
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万科商业地产小结
2011年6月28日，深圳万科高调宣布正式进入商业地产，并公布三大商业产品线及商业
地产战略，这标志着万科在商业地产领域迈出实质性进展的一步。

回顾万科的地产开发历程，
可以发现万科的商业地产起点在1997年，当年万科就率先在住宅项目--福景大厦中引入商业元
素；接着涉水社区商业，时至今日，万科已经累计开发商业地产313万㎡；持有量49.48万㎡；
持有比占15.8%。

可以确定的说，万科依然成为国内较有影响力的商业地产开发商之一。

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万科
LongFor
宝龙金地
格力
保利地产
保利地产招商地产万科广场
保利置业商业地产
华发招商地产万达广场
宝龙万科红格力华发
地产
万达集团金地地产宝龙Powerlong
格力地产金地集团
华发华润置业
宝龙
VANKE 龙湖地产
保利地产万达
华润置业
龙湖地产
金地国际
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2011年，保利表示3~5年内，商品物业的持有比例将达30%。

中国保利集团公司系国务院国有资产监督管理委员会管理的大型中
央企业，其前身为1984年成立的保利科技有限公司。

1992年，经国务院、中央军委批准，中国保利集团公司在保利科技有限公司的基础上组建，1993年2月在国家工商管理总局注册。

1999年3月，中国保利集团公司由军队划归中央大型企业工作委员会领导管理，成为国有重要骨干企业。

2003年，由国务院国有资产监督管理委员会履行出资人职责。

2010年，中国新时代控股（集团）公司涉军业务并入中国保利集团公司。

27年来，中国保利集团公司已形成以军民品贸易、房地产开发、文
化艺术经营、矿产资源领域投资开发、民爆器材生产与爆破服务为主业的
“五业并举”发展格局。

截止2011年底，集团总资产2934亿元。

董事长陈洪生
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文化艺术经营房地产开发
矿产投资
住宅地产
●高端住宅、养老地产等
商业地产
●商务办公●会展●旅游休闲●酒店●社区商业
院线 剧院 艺术中心 拍卖公司 旅游卫视
中非投资发展有限公司 保利能源公司 保利能源控股有限公司 爆破工程技术
保利集团房地产开发——土地储备
2011年，保利地产宣布实现签约面积526万平方米，
同比增长131%；实现签约金额434亿元，同比增长141%。

2012年上半年，保利新增土地储备（占地面积）约
保利花园
359万平方米，总土地储备花费约227亿元。

26宗土地当中，
仅4幅为纯住宅用地，其余22宗地块为商住两用地及纯商业地
块，支付的地价约173亿元。

类型品牌产品——
山水、尊享、珍品、康居
项目品牌产品——
保利花园、保利香槟、保利百合、保利心语、保利十二橡树等
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商务办公开发——系列产品 保利中环
保利中辰 保利中宇 保利V座 保利大厦 保利中心
商业地产营造安全、环保、优美的学习、工作和商务环境；建设健
康、和谐、文明的精英大厦。

高性能大厦：致力于管理效能的提升和不断完善；
智能大厦：致力于数码技术的引入及稳定运行；
生态大厦：致力于环保理念的推广和有效实施；
商务文化大厦：致力于构建新型的精英商务文化圈。

在建、拟建写字楼物业面积近200万平方米。

保利V座保利大厦
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商业地产
会展业务开发——系列产品
保利世贸中心
保利会展中心
保利世贸中心
广州保利会展服务有限公司隶属于保利（
集团）股份有限公司，是保利地产重点发展的业
务板块之一。

公司主要业务包括：主办、承办、
合作举办各类大型国际、国内展会；策划组织
各类大型商业、会务活动；管理、运营所属保利
地产的展馆。

保利会展中心
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商业地产
酒店、院线
●酒店产业酒店是保利地产商业地产的重要组成部分，当前开业与筹
备中酒店超过18个，其中大部分为五星和超五星级酒店和度假村项目
，联手洲际酒店打造酒店业务。

●影业投资与电影院线管理业务，旗下保利影业投资公司于2002年至
保利洲际酒店
2005年投资制作了大量电影、电视连续剧。

2006年以来将业务重点转
向电影院线及影城建设，目前已在北京、深圳、广州等地投资兴建了
多家高端影城。

其中2010年在北京新开办马家堡和中国科技馆两家影
城；2011年建成北京东直门影城和广州中环影城；2012年还将有北京
北苑、北京大兴等10余家影城陆续开业。

保利万和电影院线加盟影院
数量53家，拥有银幕228块、观影座位3万余个，2011年电影总票房达
2.41亿元。

保利国际影院
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旅游地产、养老地产
●旅游地产保利地产积极研究并涉足旅游地产、运动休闲领域。

将高尔夫花园引入世界级的设计标准，使高尔夫花园成为集居住、旅游、体育休闲、商务会议为一体的综合性高端社区。

●养老地产保利地产2008年就涉及养老地产的研究，目前已成立了养老产业专业管理公司，并完成养老地产模式开发研究，也已形成对养老地产的设计标准。

养老地产属于商业地产项目
的长期经营。

系列产品
保利高尔夫花园
保利国际温泉
保利安平和熹会·林语乐龄中心
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社区商业
●保利社区商业是近几年保利集中专研的领域之
一。

从之前的纯住宅项目过度到如今的商住两
用以及综合体地块。

社区商业多以出售为主，
少部分持有。

影院与会所是保利社区商业的持
有型物业。

保利林海山庄
保利香槟花园 会所业态包括：
SPA、社区标超等
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保利商业地产小结
作为地产央企的领头羊，按保利地产的“十二五”规划，到2015年将持有的商业地产
规模提升至总资产的10%，一年的营业收入计划达到20亿-25亿。

截止2010年，保利在运营的商
业项目仅为3个，包括广州保利世贸中心、佛山保利水城和佛山保利洲际，商业地产实现经营收
入突破5亿元。

2011年，保利集团将在广州集中推出100万平方米商用物业——六大商业项目，
包括位于广州新中轴线CBD板块天河北、珠江新城和琶洲，物业类型为超甲级写字楼和酒店服务
公寓式写字楼。

截至目前，公司规划及在建项目中，共有41个项目属于持有型物业，涉及总建
筑面积298万平方米。

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万科
LongFor
宝龙金地
格力
保利地产
保利地产招商地产万科广场
保利置业商业地产
华发招商地产万达广场
宝龙万科红格力华发
地产
万达集团金地地产宝龙Powerlong
格力地产金地集团
华发华润置业
宝龙
VANKE 龙湖地产
保利地产万达
华润置业
龙湖地产
金地国际
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，成立于1984年，是中国最早的房地产公司之一，国家一级
房地产综合开发企业，是一家集开发销售、租赁经营、物业
管理于一体、物业品种齐全的大型房地产开发集团，2011年
底，总资产达797亿元。

公司总部设于深圳，公司A股、B股在
深圳证券交易所上市、B股在新加坡证券交易所第二上市。

董事长林少斌
未来发展趋势将加重持有型物业比重。

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商业地产住宅地产
产业园区
写字楼 酒店、会所 主题商业
产业园区 厂房
别墅 公寓
写字楼
商务办公开发——系列产品
招商局广场系列
招商金融中心系列
招商新时代广场系列
招商大厦系列
招商局广场
……
招商新时代广场招商金融中心
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主题商业
海上世界广场
花园城（深圳、重庆、毕节） 重庆长嘉汇
黄金台商大厦
……
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主题商业介绍——海上世界广场
海上世界广场由明华轮、中心广场、海上世界广场A区、海上世界广场B区、海上世界广场C区组成，
总商业面积6.7万平方米。

以国际、时尚、异域、休闲为主题，结合丰富亲水空间和大型水秀，打造最具创造力和活力的国际滨海商业区。

海上世界广场国际美食遍布，酒吧文化异彩分呈，在这里诞生了中国第一条国际酒吧街，是海上世界城区乃至深圳的一张国际化名片。

“海上世界”原为法国建造的一艘豪华游
轮，原名ANCEVELLER，1962年由法国总统戴高
乐剪彩下水作为其专用豪华邮轮。

1973年，中
国购下此船，改名为“明华”轮，承担运送我
国援助坦桑尼亚的工程技术人员，后又被澳大
利亚一家旅游公司租用开辟海上旅游线。

1979
年廖承志率团乘“明华”轮访日，该船被誉为
“中日友好船”。

1983年停泊到蛇口海岸六湾
，内部改造为酒店、娱乐等商业旅游项目，成
为中国第一座海上旅游中心。

1984年中国领导
人邓小平视察蛇口时下榻“明华”轮，并为该
轮题词——“海上世界”。

可以说，“海上世
界”是蛇口也是深圳改革开放二十年光辉历程
的见证，亦是特区宝贵的历史财富
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主题商业介绍——重庆长嘉汇
重庆长嘉汇项目位于重庆南CBD，属于政府规划的“CBD金三角”，与江北嘴、解放碑隔江相望。

长嘉汇项目总建筑面积150万平方米，其中商业面积32万平方米。

商业方面，包括7万平米的社区型购物中心，包括近5万平米的风情时尚休闲街区，以及地标型甲级写字楼和国际一线精品酒店。

项目将整合商务、商业、居住、酒店、休闲、娱乐、生态景观等功能，打造成重庆的首席滨江城市综合体，树立真正的重庆CBD新中心。

踞一线江景的长嘉汇项目，将活化和再生弹子石百年老街，以其对历史人文底蕴的传承，打造重庆的文化地标。

实现“外地人在这里看重庆，重庆人在这里看世界”。

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主题商业介绍——深圳花园城
深圳蛇口花园城是招商地产旗下首个大型购物中心项目。

商业面积超过7万平米。

集购物、休闲、娱乐、餐饮于一身，分布有沃尔玛、迪卡侬等主力店和百余知名品牌商户。

7万多平米的花园城购物中心服务蛇口片区，影响力覆盖整个南山。

沃尔玛、紫荆城、迪卡侬、洲立影城、胜记酒家门庭若市，客流量不断持续增长；而一众知名品牌旗舰店、综合概念店、家居及餐饮、娱乐、文化、休闲品牌则惬意地栖居在花园城中心，争相竞放异彩。

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酒店、会所介绍
北京康莱德酒店
深圳希尔顿酒店
深圳泰格公寓
深圳美伦会所
漳州卡达凯斯酒店
……
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酒店、会所介绍——北京康莱德酒店
北京康莱德是由希尔顿酒店管理集团顶级品牌CONRAD进行运营管理的铂金
五星级酒店，坐落于朝阳燕莎商业区和CBD的中心地带。

项目用地面积为
7,779.5平方米，289间宽敞的客房与套房，可观赏到团结湖公园如诗如画的
美景。

酒店同时配备了齐全的商务与会议设施，世界一流的水疗及多种风格
餐厅与酒吧，这一切都将为客人带来难忘的精彩体验。

北京康莱德酒店将为
整座城市带来全新的精致奢华服务理念，缔造摩登时尚的格调，在这里宾客
将体会到贴心的服务及久违的归属感。

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酒店、会所介绍——深圳希尔顿酒店
总建筑面积约56000平方米，地上总建筑面积约40900平方米，设一层地下
室，地上十三层，采用冲孔桩作为基础.
拥有330间客房，提供餐饮、会务、庆典等配套服务的五星级休闲商务酒店
，尤其在会务功能方面，将与现有的南海酒店实现更好的功能互补。

酒店的
整体造型，将采用阳台错位与飘板构架的组合设计，呈现飘扬、灵动之感，
成为蛇口滨海沿海一道新的亮丽风景。

产业园区介绍
南海意库
蛇口网谷
清华科技园广州创新基地 蛇口科技大厦
花园城数码大厦
南山大厦
北科创业大厦
联合大厦
镇江金山创意产业园
……
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产业园区介绍——南海意库
南海意库由蛇口原“三洋厂房”改建而来的创意文化产业园区，是深圳市
文化产业基地之一。

项目占地4.5万平方米，总建筑面积10余万平方米，分为
6栋独立建筑。

南海意库综合考虑了个体与城市、个体与区域系统的关系，为
入园企业提供创业服务的硬件平台，优越的办公环境，完善的配套设施，高
速的信息平台。

创意、节能、环保是项目特色，被国家建设部和发改委评审
为35项可再生能源示范项目之一。

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招商商业地产小结
林少斌表示，招商未来会更加关注商业地产，而近期分拆商业地产业务，希望未
来能加大商业地产的投资比重。

“现在拿地其实大量的项目是住宅跟商业捆绑在一起，只
做住宅不做商业是不可能的，所以我们应该具备商业方面的能力，拿地时也会两者并动，
我相信，商业的分量会随着发展可能会越来越大。

”目前招商地产在深圳持有的商业地产
项目大约在100万平方米左右，外地项目已经获得的土地正在建设的大致100万平方米，加
起来的建面约200万平方米。

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47万科LongFor
宝龙金地格力
保利
地产
保利地产招商地产万
科
广
场保利置业商业地产
华发
招商地产万达广场宝龙万科红格力华发地产
万达集团金地地产宝龙Powerlong 格力地产金地集团
华发华润置业宝龙VANKE 龙湖地产保利地产万达华润置业
龙湖地产金地国际
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金地集团初创于1988年，1993年开始正式经营房地产。

2001年4月，金地（集团）股份有限公司在上海证券交易所
正式挂牌上市。

金地集团秉承“用心做事，诚信为人”、“
以人为本，创新为魂”等“金地之道”的企业精神，并逐步
形成了地产开发业务的核心竞争优势。

金地集团已经建立华
南、华东、华北、华中、西北、东北、东南7大区域的全国化
扩张格局，已进入全国20座城市。

金地坚持以产品品质为核
心，不断为客户创造价值。

董事长
凌克作为金地集团“一体两翼”战略的重要组成部分，金地计划在2011年投资12个城市综合体，力争在5年内使商业地产的投资占整个集团的20%，并争取未来5年内在全国投资20个综合体，使商业资产总额达到600亿，成为商业地产领域的一
线房地产企业。

——
中国证券报
50商业地产住宅地产
投资/体育 褐石系列
名仕系列
天境系列
世家系列
其他产品 社区商业 集中商业 写字楼 稳盛投资 金地网球中心。