我国房地产价格与通货膨胀关系研究_周光友

2013年9月山西大学学报（哲学社会科学版）Sept．，2013第36卷第5期Journal of Shanxi University（Philosophy＆Social Science）Vol．36No．5·经济学与管理学研究·

我国房地产价格与通货膨胀关系研究

周光友1，李怡达2

（1．复旦大学金融研究院，上海200433；2．复旦大学经济学院，上海200433）

摘要：房地产业在国民经济中的地位愈发重要。我国住房改革实行之后，房地产价格一直稳步增长。与此同时在房地产与资本市场等资产价格带动下，我国经济社会的整体物价水平也不断上升，引起了一定程度的通货膨胀。近年来房价与物价均保持快速上涨，形成了房价与物价“双膨胀”的局面。房地产价格是影响物价稳定的一个重要方面，研究房地产价格与通货膨胀的关系对于物价稳定、宏观经济调控具有重要意义。

关键词：通货膨胀；房地产价格；双膨胀；传导机制

中图分类号：F299．33文献标识码：A文章编号：1000－5935（2013）05－0116－05

20世纪70年代之后，全球金融自由化趋势愈演愈烈，全球金融市场一体化加深，金融市场各类资产价格波幅也不断增大。尽管各国政府长期以来努力通过利率设定及其他货币政策来维持低通货膨胀水平，然而各类资产特别是房地产价格大幅上扬的态势却依然难以遏制。自20世纪至今，由房地产价格剧烈膨胀继而产生市场泡沫，最终泡沫崩溃所导致的金融危机和经济衰退比比皆是。

房地产业具有产业链长、带动作用明显等特点，其变动通常会对众多相关产业，乃至宏观经济的稳定、协调发展产生冲击［1］。因此，房地产作为国民经济中的一项重大产业，已经成为政府和整个社会关注的重点和热点，其价格波动对整个社会的价格水平、政府采取的货币政策都会产生重大影响。房地产价格作为资产价格一种，其波动可以成为国家宏观经济运行状况的指示器。在后危机时代的中国，宏观经济政策四大目标之一的“物价稳定”依然是我国货币政策当局的主要目标，因此对房地产市场保持高度关注是十分必要的。因此，笔者选择从房地产价格这一角度切入，分析和理解房地产价格与当前我国通货膨胀的关系，并试图提出一些自己的政策建议。

一我国通货膨胀现状特点：通胀与房价“双膨胀”

当前我国经济社会存在一定程度的通货膨胀，其中表现较为明显的方面有粮油、蔬菜、肉类等食品价格持续走高，教育、医疗等民生消费涨幅也较为显著。同时，住房价格长期处于高位运行也成为百姓民生话题中关注的热点。通货膨胀将会引起居民实际收入水平下降、收入效应和替代效应导致的福利减少、以工资和租金、利息为收入者利益受损而以利润为主要收入者获益的不公平分配，以上种种后果都会给经济运行和社会稳定带来危害。因此，如何有效控制通货膨胀，是保持经济社会持续健康发展的长期重要课题。

而房地产业是影响我国通货膨胀的一个重要因素。房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。从百姓安居乐业的角度而言，拥有房产是中国老百姓长久乃至终身的目标，对于目前尚无固定房产的年轻上班族，尤其是80后一代，房子更是成为未来生活、发展的“必需品”。而在经济发展中，房地产业在宏观经济中举足轻重的地位也体现在多个方面。按照国家统计局公布的数据，2012年全年我国国内生产总值519322亿元，比上年增长为7．8%。而同期商品房销售额64456亿元，约占GDP的12．4%。另一方面，进入21世纪后伴随着我国经济合理快速增长，房地产开发投资额也一直保持较高增幅，房地产开发投资额占GDP比重从2000年的5%迅速增长到2012年的近14%（见表1）。特别是在2008年，全球性金融危机更强化了房地产市场在经济运行中的重要地位。金融危机袭来，各国都强调要拉动内需，这在2009年得到最充分的体现。在我国的经济结构中，房地产对于拉动内需做出了巨大的贡献。

针对房地产价格对通货膨胀的影响，可以通过观察我国居民消费价格指数和居住消费价格指数数据间的关系进行分析。通过分析2007年以来我国的价格总水平上涨的结构性因素可以看出，房地产价格上涨是CPI指数上涨的重要推力。2007年的CPI年度指数上涨4．8%，其中涨幅最高的食品类价格上涨12．35%；其次即为居住类上涨4．5%。2009年受到国际金融危机的影响，我国物价总水平有所下降：CPI年度指数下降0．7%，食品类价格微涨0．7%，居住类价格下跌3．6%。直至2012年，全年CPI上涨2．6%，增速有所放缓，但食品、

收稿日期：2013－06－18

基金项目：上海市哲学社会科学规划一般项目（2011BJB001）

作者简介：周光友（1971－），男，云南双柏人，复旦大学金融研究院副教授，主要从事货币理论与政策研究；

李怡达（1991－），男，山西太原人，复旦大学经济学院学生，主要研究方向为货币理论与政策。

611

表12000－2012年我国GDP与房地产投资额

统计年度国内生产总值

（亿元）

GDP增长率

房地产开发

投资（亿元）

房地产开发

投资增长率

房地产开发投资

占GDP比（

%）200099214．558．43%4984．0519．50%5．02%

2001109655．178．30%6344．1127．29%5．79%

2002120332．699．08%7790．9222．81%6．47%

2003135822．7610．03%10153．830．33%7．48%

2004159878．3410．09%13158．2529．59%8．23%

2005184937．3711．31%15909．2420．91%8．60%

2006216314．4312．68%19422．9122．09%8．98%

2007265810．3114．16%25288．8330．20%9．51%

2008314045．439．63%31203．1923．39%9．94%

2009340902．819．21%36241．8116．15%10．63%

2010401512．810．44%48259．433．16%12．02%

2011472881．69．30%61796．928．05%13．07%

2012519322．07．80%71804．016．20%13．83%数据来源：国泰安数据服务中心（www．gtarsc．com）

数据来源：国家统计局网站（www．stats．gov．cn）

图1居住消费价格指数、CPI月度统计

居住类价格仍成为CPI上涨的主要推动力量。长期以来，居

住类价格消费价格指数都和居民消费价格指数保持较为同

步的增长，由此可见房地产价格与通货膨胀之间关系紧密。

二房地产价格对通货膨胀影响的理论分析

关于通货膨胀的形成理论，经济学家们主要有以下几个

分析角度：货币数量论、总供给和总需求及经济结构因素变

动等。笔者在下文着重从经济学最基本的总供给和总需求

两方面来探讨房地产价格对于通货膨胀的影响。

美国著名经济学家米什金在《货币政策中资产价格的

传导机制与作用》一文中将资产价格波动对国民经济影响

的不同渠道概括为几个部分：1．财富效应；2．“托宾的Q理

论效应”；3．企业的资产负债表渠道。通过以上渠道，资产价

格变动将作用于消费、投资，进而引起总需求变化［2］。当社

会的总需求大于总供给，超额总需求形成时，整个经济社会

将面临通货膨胀的压力。

（一）房地产价格对社会总需求的影响

1．财富效应（Wealth Effect）

这里的财富效应，是指货币财富效应。由于金融资产价

格的上涨或下跌，会导致金融资产持有人财富的增长或减

少，由此又会促进或抑制消费的增长，影响短期的边际消费

倾向，最终促进或抑制经济增长，这种效应即为财富效应。

具体到房地产市场，房地产在我国作为一种投资资产，其价

格变动会影响居民总财富的变动。如果房地产市场长期稳

定繁荣，房地产价格持续走高，居民的财富将持续增加，财富

效应的正效应就比较显著。同时，房地产市场的长期繁荣还

会增强消费者信心，改善人们对未来的预期，提高居民的边

际消费倾向，继而增加消费支出，带动社会总需求的增加。

根据以上论述，可以将房地产价格的财富效应影响社会

总需求，进而影响社会总物价水平的传导机制表示如下：

（a）房地产价格上涨———财富效应———居民消费投资

上升———总需求扩大———物价水平上升

（b）房地产价格上涨———财富效应———经济预期改

善———总需求扩大———物价水平上升

2．资产负债表渠道及信贷扩张效应

信息不对称（Information Asymmetry）是指在经济活动

中，一部分人拥有其他人无法拥有的信息，由此造成信息的

不对称，由此可产生交易关系和契约安排的不公平或者市场

效率降低问题。具体到信贷市场的信息不对称现象，主要是

指借贷双方对借款人信用水平、贷款具体应用情况等方面信

息掌握的充分程度不同。由此也会引发逆向选择和道德风

险问题随之出现。而资产负债表渠道效应，是指由于宏观货

币政策、资产价格变动影响借款人的授信能力，进而又会影

响贷款人对其的授信，并最终作用于借款人的投资活动。

由于不完全竞争市场下信息不对称现象的存在，作为贷

款人的银行等金融机构为了降低风险，会提高信贷门槛，以

企业资产净值为基础，采取抵押和担保的方式对企业授信。

企业资产价格上升，资产净值随之提高，授信能力增强，逆向

选择和道德风险就会减少。而对企业自身而言，资产净值的

提高导致抵押资本增多，就可以通过信贷扩大投资需求。因

此，房地产资产价格上涨会使拥有房地产的企业的资产净值

提高，这就是房地产市场中的资产负债表渠道。资产负债表

渠道效应的增强，引起企业投资需求扩张，银行等金融机构

在充足担保抵押的情况下也会更愿意提供贷款［3］。

从银行角度来看，信贷扩张效应也会加剧房地产价格的

上涨。房地产价格上涨和银行等金融机构信贷规模扩张实

711

第36卷第5期周光友，等：我国房地产价格与通货膨胀关系研究