深圳各区商圈情况及各大商业中心案例研究
深圳市场报告
深圳市场报告
一、市场总体情况
深圳市场是中国重要的商业中心之一，经济实力、市场规模均
居全国前列。
截至2021年6月底，深圳市场共有商铺4.5万余家，商业面积超过1500万平方米，商业业态多样，主要包括批发市场、综合商场、超市等。
二、商圈分析
1.罗湖商圈
罗湖商圈是深圳市最为成熟且繁华的传统商业街区之一。
罗湖
区域内商家以经营电子产品、服饰鞋包、珠宝饰品等为主，同时
也包括美食、珠宝、地产等业态。
2.福田商圈
福田商圈位于深圳中心区域，是深圳新兴的商业中心之一。
福田商圈内有各种大型综合商场、金融机构、公司及中小型商家，成为了购物、休闲和商务活动的重要场所。
3.南山商圈
南山商圈位于深圳市南部，以科技型产业企业为主，包括有多家高校和高新技术企业，吸引了大量年轻人经常到此消费，形成了餐饮、休闲等特色商业业态。
三、市场趋势
虽然受到疫情和消费结构转变的影响，深圳市场的发展也出现了一些波动，但整体来看仍然表现出积极的趋势。
未来，随着数字化、智能化、绿色化等新一轮变革浪潮的到来，深圳市场将在不断升级和创新中持续发展。
四、结论
综合各方面数据分析，深圳市场的规模、消费者需求、商业业态、新一轮变革趋势等各方面因素都带来了市场发展的新机遇和挑战。
建议商家及时了解市场动态和消费者需求，科学分析商业环境，积极创新发展模式，构建持续健康发展的市场生态。
深圳十大知名购物中心概况
深圳十大知名购物中心概况1. 缤纷购物中心缤纷购物中心是深圳市著名的综合购物中心之一。
地处市中心商业区，拥有丰富的购物、餐饮和娱乐设施。
该中心占地面积超过10万平方米，拥有多家知名国际品牌的专卖店和商铺。
消费者可以在这里找到各种类型的商品，包括时尚服装、电子产品、家居用品等。
此外，缤纷购物中心还设有多个餐厅和咖啡店，提供各种美食和咖啡选择，让顾客在购物的同时，享受美食和休闲时光。
2. 万象城购物中心万象城购物中心是深圳市著名的高档购物中心之一。
坐落于华强北商业区，地理位置优越。
该中心的建筑设计独特，内部装饰豪华，氛围高雅。
万象城购物中心拥有多个楼层，各楼层分别设置了不同类型的商店，涵盖了时尚服装、奢侈品、珠宝饰品、家居用品等多个领域。
此外，该中心还设有影院和豪华酒店，为消费者提供全方位的购物和娱乐体验。
3. 东门步行街东门步行街是深圳市历史悠久的购物街区之一。
数十年来，它一直是深圳市最热门的购物目的地之一。
东门步行街以其多样的商品和独特的购物体验而闻名。
这里有各种各样的小店和摊位，销售着服装、鞋类、配饰、化妆品、玩具等各种商品。
步行街周围还有许多小吃摊位，品尝当地的美食是游客们的一大乐趣。
4. 大中华国际交易广场大中华国际交易广场是深圳市一座集购物、餐饮、娱乐为一体的现代化大型商业综合体。
位于罗湖区中心地带，广场内的商店琳琅满目，涵盖了时尚服装、运动用品、珠宝饰品、数码电子等领域。
此外，大中华国际交易广场还设有超市和大型连锁餐厅，为消费者提供便利和多样选择。
5. COCO Park购物公园COCO Park购物公园是深圳市一个集购物、餐饮、娱乐为一体的大型综合性商业区。
公园内有多栋高楼大厦，商业面积超过10万平方米。
COCO Park购物公园拥有众多国际品牌的专卖店和商铺，提供各种类型的商品和服务。
此外，公园内还有多家知名餐厅、咖啡馆及电影院，满足消费者购物、用餐和休闲娱乐的需求。
6. 龙岗华润万象天地龙岗华润万象天地是深圳市龙岗区一座知名的购物中心。
2018-深圳各区商圈情况及各大商业中心案例研究
人流量 工作日日均客流约4.5万人次左右，周末日均客流约6-7万
项目分析
项目位于深圳市中轴线的中心地带、中心商务区，覆盖了深圳市70％的顶级高层写字楼、国际会展 中心、五星级酒店等。2015年度皇庭国际积极推动实施战略转型，从“重资产”向“轻资产”模 式转变，2016年将项目重新定位为深圳社交型购物中心。从2013年开业以来，年销售额和客流量 稳步上升，2015年更是创造了经营期购物中心同一年度客流提升80%的记录。
龙岗 商圈
坪山新区
盐田区
• 从最早的罗湖商圈开始，到目前最新规划发 展的前海自贸区，深圳整体零售市场呈现自
东往西的发展趋势。
• 当前深圳市内核心商圈仍集中分布在罗湖、 福田以及南山。
福田中心区商圈 COCO Park2006 卓越intown2011 怡景中心城2007 天虹君尚百货2010 皇庭广场 2014
类型：特色商业街及商 业文化街区、购物中心
档次：中档至中高档
消费者特征：本地高端 消费人群及旅游者
宝安 商圈
前海 商圈
华侨城 商圈
后海 商圈
福田 商圈
深南中 商圈
罗湖 商圈
核心商圈
次核心商圈
深圳市商圈定位及项目分布
龙岗商圈 宝能allcity龙岗店2013 龙岗万科广场2013 龙岗coco park2012 koho mall·广弘中心2016 类型：购物中心 档次：中档 消费者特征：东北部区域 的本地居民
深圳市商圈研究
商圈经济 整体档次 商业规模
发展趋势
福田区的地段、城市功能、发展历程奠定了其城市中心 的地位。2016年上半年福田区经济量质齐升，与全市其 他区相比，呈经济总量领先、质量效益突出、增长速度 平稳的特点。其中社会消费品零售总额、税收总额、进 出口总额和出口总额四项主要经济指标均排名全市第一。
深圳商圈调查报告(两篇)2024
引言概述：深圳作为中国改革开放的先行者和经济特区，商业发展迅速，拥有众多繁华商圈，其中每个商圈都有其特色和优势。
本篇报告旨在探讨深圳商圈的发展现状和商业特点，为商业企业提供有针对性的市场参考。
正文内容：一、商圈概述1.1商圈地理位置1.2商圈规模和人口流动1.3商圈配套设施及交通状况1.4商圈内主要商业业态分布二、商圈特色和优势2.1商业地标及建筑特点2.2商圈人气和品牌吸引力2.3商圈特色产业及优势企业2.4商圈消费水平和顾客画像2.5商圈竞争格局和未来发展趋势三、商圈市场调查3.1商圈品牌调研及竞争对手分析3.2消费者需求调查及市场细分3.3商圈消费行为分析3.4商圈销售额和增长率分析3.5商圈未来市场预测和发展策略四、商圈运营管理4.1商圈业态调整和战略定位4.2商圈租金及物业管理情况4.3商圈宣传推广活动及效果评估4.4商圈人员组织架构和管理模式4.5商圈安全和环境维护措施五、商圈案例分析5.1商圈成功案例及经验总结5.2商圈发展中的问题及解决方案5.3商圈创新模式及未来发展方向5.4商圈与周边地区合作及联动模式5.5商圈未来发展战略建议总结：通过本次深圳商圈的调查报告，我们清楚了解了深圳各商圈的发展现状和商业特点，为商业企业提供了有针对性的市场参考。
商圈作为商业中心的核心，具有独特的地理位置、建筑特色、消费水平等优势，同时也面临着市场竞争和管理问题。
在未来的发展中，商圈应根据市场需求和客户画像，不断调整业态和战略定位，并通过租金管理、宣传推广等措施提升经营效益。
同时，商圈应注重创新和与周边地区的合作，以建立联动模式和实现共赢。
我们建议商圈在未来发展中注重持续的市场调查和数据分析，及时调整经营策略，以迎接市场的变化和挑战，实现商业的可持续发展。
引言概述：深圳作为中国经济特区的代表城市之一，商业发展迅猛。
商圈作为城市商业中心的核心区域，对城市发展起着至关重要的作用。
本文将对深圳市的商圈进行调查分析，以揭示商圈的发展现状和未来趋势。
深圳商圈
深圳主要商圈盘点1 华强北商业区华强北商业区(新兴主流型)平均日客流量逾50万人次，是深圳市最旺的商业中心之一，被誉为深圳的“南京路”。
华强北商圈以华强北路为中心轴线，向振华路、振兴路、振中路及华发北路辐射，成一个“井”字结构，经营范围包括电子产品、服装、鞋帽、皮具、珠宝首饰、钟表眼镜、音响、餐饮、家居用品等，涉及现代商业的各行各业，形成一个多元化格局的现代商业区域中心。
2 人民南商业区人民南商业区位于罗湖区人民南路一带，是品牌商店最集中的商业区。
主要商品：高档名牌服装、皮鞋、金银首饰、化妆品等，其中进口商品占较大比例。
3 东门商业区东门商业区位于罗湖区东门路一带，俗陈“老街”，是深圳历史最悠久的商业街。
它集采购、休闲和旅游观光于一体，为深圳规模最大、商铺最集中、经营品种最齐全的商业街区。
4 深南中商业区深南中路商业区以中信城市广场为中心，向深南中路周边辐射，拥有较为完善的商业网。
主要商品：集购物、休闲为一体，经营商品以中高档为主，中信酒吧街就其区内。
5 南油中心商业南油中心商业区以海雅百货为核心，拥有友谊国际名店、儿童世界、好百年家居广场及南山书城等众多大型购物场所。
6 南油蛇口商业以沃尔玛为核心、拥有百佳超市、新一佳百货、世界品牌服装商业街等购物场所，蛇口酒吧街在其区内。
主要商品：以生活用品、家居购物、娱乐休闲为主。
7 南头商业区南头商业区是南山最早的传统商业街，主要购物场所有家乐福、人人乐、沃尔玛、曼哈商业城、愉康百货、女人世界、西部电子等。
8 华侨城商业区华侨城商业区以旅游和休闲为特色，把购物、度假、旅游、娱乐结合在一起。
主要购物场所有铜锣湾百货、湾畔百货、沃尔玛超市、易家侬家具，周围遍布着特色食街、音像超市、美容会所、酒吧风情街、茶艺馆、儿童乐园等休闲娱乐场所。
深圳商品主要购物点：·服饰皮革罗湖区东门老街、福田区华强北商业街·金饰珠宝水贝国际珠宝交易市场、黄金珠宝大厦·钟表钟表配套中心批发市场数码产品赛格电子市场、万商电脑城、华强北电子世界参茸海味盐田港海鲜街、南澳水头海鲜街、布吉海鲜批发市场农产品福田农产品批发市场、布吉农产品批发市场、布吉禽兽批发市场手工艺品梅园路的艺展中心·服装茂业百货、天虹商场、太阳广场、女人世界名店、友谊名店·美容产品天虹商场、太阳百货、中信城市广场、西武百货、华润万象城、茂业百货土特产盘点1、南山荔枝深圳南山荔枝果实肉嫩如水，洁白透明，滑爽无比，汁多而甜，食后余味无穷。
商业案例分析(太古汇、欢乐海岸、绿地中央广场、深圳万科风情街)
（4）开发规模原则：应以新开发小区及周边1公里范围内的住宅规模为商业开 发辐射半径，因地制
宜，选择相适应的商业开发体量，以满足供求平衡 关系。 2、商业业态规划表：
深圳万科风情商业街
项目总体规划图
深圳万科风情商业街
鸟瞰图
深圳万科风情商业街
SWOT分析
优势： 1、万科强大品牌号召力。 2、精细化的操作提升项目品质 3、超大型社区，本体配套及功能完善。 4、项目别据一格的西班牙建筑风格与户型设计优 势（退台设计）。 5、亲地概念的煸动力 6、项目紧临九年一惯制小学 机会： 1、万科在坂田区前瞻性的战略布局，使项目升值 潜力巨大。 2、撤关使深圳一体化对项目房价的支撑。 3、龙华的建区及政府对北部的开发推进，使北部 未来充满生机。 劣势： 1、周边环境差，治安状况令人担忧，近一两年不 会有明显改观。 2、周边配套较为匮乏，距离中心城区距离较远。 3、梅林关口的交通瓶颈目前未解决。 4、项目物业形态复杂，高端客群很难找到高档社 区的归属感。
100—800平米 50—100平米 300—500平米 80—100平米 80—120平米 50—100平米 8—12平米 30-50平米 50—150平米 30—100平米
应预留卫生间上下水、 空调机位、招牌位
应预留卫生间上下水、空调机位、 招牌位 应预留卫生间上下水、空调机位、 招牌位 应预留卫生间上下水、 空调机位、招牌位 应预留卫生间上下水、 空调机位、招牌位 应预留卫生间上下水、 空调 机位、招牌位 应预留卫生间上下水、 空调 机位、招牌位 应预留卫生间上下水、 空调 机位、招牌位 应预留卫生间上下水、 空调 机位、招牌位 应预留卫生间上下水、 空调机位、 招牌位 应预留卫生间上下水、 空调机位、 招牌位
深圳公园情景式购物中心COCOPark案例分析
档次中高端。
page5
•完
page6
总建筑面积85000平方米，共五层，拥有
200余家国际国内知名品牌。
COCO Park拥有6000平方米的全敞开
下沉式露天广场，8大自然光中庭、12条
折叠式街道和100米空中廊桥，彰显都市
休闲娱乐主题。
paቤተ መጻሕፍቲ ባይዱe1
案例分析——COCOPARK模式 打造深圳首个情景式公园版休闲购物中心
定位：时尚、休闲，集休闲、娱乐、购物、餐饮为一体。将现代都市与园林自然完美结合。 目的: ✓ 迎合第一商圈目标顾客的购物休闲体验诉求 ✓ 突破常规购物中心开发思路，与中信广场、万象城等竞争对手形成鲜明的差异化经营
案例分析——COCOPARK模式
COCO Park,深圳唯一公园情景式购物中
心，CBD板块新兴商业代表。
由福华三路、民田路、福华路和中心二
路四条主干道合围，紧邻深圳国际会展中
心，福田高端CBD写字楼区，高星级酒店
群，并与中心城通过地下连城广场共享商
业人流。
COCO Park是深圳最具时尚气质的购物
中心，集餐饮、休闲、娱乐、购物为一体，
优势，同时借助优越的公交网络条件，有效扩大辐射商圈。 ✓ 前瞻顾客追求生活品质的需求，作出领先优势。
page2
案例分析——COCOPARK模式
page3
案例启发
定位启发
➢ 清晰定位，找准主要消费客户群，以满足经营要求推到商业定位； ➢ 立足周边消费群的基础上，对外辐射。 ➢ 以主力店带动人气，适当提高餐饮比例辐射外围人气。 ➢ 招商品牌面向主流客户群，时尚、大众，覆盖面广，确保经营。
研究性学习案例--深圳大型购物中心分布情况及分析
1.大概位置：福田区，靠近卓越时 代广场，信息枢纽大厦，比邻福华 路。 2.交通：公交：3路丶398路丶b612, 丶b686丶64路丶71路丶80路丶109 路丶235路等公车途径中心城 地铁：罗宝线→会展中心站→A出 口 周边住宅:辛诚花园
1.大概位置：南山区，周边显眼的东西有瑞思中 心，世界之窗，欢乐谷，锦绣中华等，邻近深 南大道。 交通：公交：21路，26路，54路，79路， 101,109,113,204,2232,245,72,78等经过益田
成员： 范震宇、蓝建、林众 鑫丶卢键宏、刘剑桥、
深圳市第二高级中学
高一十五班
在国家政策的支持下，深圳从30年前 的小渔村变成了一个现代化的城市，创造 世界少有的深圳速度，成为了中国与世界 交往的窗口之一。随着深圳经济的发展， 越来越多的大型购物中心被建立了起来， 这些购物中心虽然多，但从分布的地理位 置上看存在一些特征。
1.大概位置：罗湖区，临近地王大厦，大剧院。周边标志建筑有木 棉花酒店丶宝轩酒店。 2.交通： 公交：352丶7路、207路等都经过万象城的车。 地铁：罗宝线或蛇口线→大剧院站→C出口 周边住宅：嘉丰阁丶帝廷峰丶万德居丶滨河新村
1.大概位置：罗湖区，周边比较显眼的建筑有发展中心大厦，钻石商业 广场等，邻近南湖路。 2。交通：公交：2路、11路、14路、17路、82路、102、205、229、 306、307、381、386等公交都经过金光华。 地铁：罗宝线→国贸站→A出口 周边住宅：周边无住宅区
研究内容：深圳大型购物中心分布情况及分析 研究目的：了解深圳大型购物中心分布情况。
通过分析调 查的购物中心所在地的人流量、交通丶住宅等方面情况，得出各 大型购物中心分布的特点，制定出一个小型的深圳部分大型购物 中心分布说明。
深圳商圈调研报告PPT课件
13
二、深圳市商圈概况
2.1.2 商圈租售价格
目前东门商圈交易比较活跃，需求很大。东门的街铺售价已上涨 至12-15万元/㎡，九龙城、中威二楼的铺位平均售价在6万元/㎡左 右，有的铺位地段稍微优越的已卖到8-10万元/㎡。租赁铺位视地段不 同而差别很大，大约在500-1800元/㎡.月不等，步行街上的铺位稍 贵，大约在2000元/㎡.月。
力
南中路，北抵红荔路。其南北长约930米、东 西宽1560米，占地面积约1.45平方公里。商
商
业总营业面积62万平方米。
南山商圈 深圳市西部起步晚而发展速度最快的商圈，目
圈
前形成南油商业中心区、南头、及南油蛇口商
圈三个商圈鼎立的格局。
7
二、深圳市商圈概况
深圳八大商圈地理位置
三 人民南商圈 深圳东自东门南路，西至和平路，北起深南东
三大主力商圈：东门商圈、华强北商圈、南山商圈； 三大特色商圈：人民南商圈、深南中商圈、华侨城商圈； 关外新兴商圈：宝安商圈、龙岗商圈为。
6
二、深圳市商圈概况
深圳八大商圈地理位置
三 东门商圈 以人民北路和解放中路为轴线，以太阳广场到
东门茂业百货为最核心地段
大
主 华强北商圈 华强北商圈东起上步路，西到华富路，南至深
路，南至罗湖口岸的罗湖口岸经济区被形象地
大
称为“金三角”.
特 深南中商圈 以中信城市广场为中心，向深南中路周边辐射。
色
商 华侨城商圈 以华侨城为中心，东至侨城东街健康广场，南
圈
至华侨城洲际酒店、西至世界之窗、北至玛雅 水公园。
8
二、深圳市商圈概况
深圳八大商圈地理位置
关 宝安商圈 深圳东自东门南路，西至和平路，北起深南东
深圳商圈介绍
深圳商业圈分布九大商圈1.罗湖东门商圈深圳规模最大的商业中心，深圳商圈最初的繁衍地之一。
每天都至少有６０万人在此穿梭。
茂业百货、天虹商场、太阳百货等综合性百货和一批重量级的专业商场、潮流商铺在此构成了深圳商铺最集中、商品经营种类最齐全的商业街区。
其以前卫、实惠、丰富的特点吸引了众多青少年、本地人士、香港人。
2.华强北商圈深圳商圈最初的繁衍地之一。
福田区的华强北原是厂房集中的工业区，20世纪90年代，由于不断有新的商城在华强北拔地而起，使华强北在短短几年内成为令人瞩目的商业旺区，也促使该区域以前的厂房全部改造成商业用房，带来了滚滚人流。
华强北商圈是深圳商业经营模式容纳最多的地区，近年逐渐发展，成为与东门商圈比肩而立的深圳两大核心商圈之一。
华强北商圈以电子市场为龙头，汇集了百货、服装、珠宝、餐饮、酒楼、金融等几十个行业，成为全国业态最齐的商业街。
铜锣湾百货、茂业百货是龙头，主力商场包括紫荆城、群星广场、曼哈商业广场、儿童世界、女人世界等。
华强北作为潮流的主导，则逐渐成为与东门并称的核心商圈，并有渐行渐旺的趋势。
它汇集了百货、服装、珠宝、电子、餐饮、酒楼等几十个行业，已成为深圳商业经营模式容纳最多的地区，是深圳“业态最全”的商圈。
3.人民南商圈深圳商圈最初的繁衍地之一国贸商业中心以人民南路为主轴，北起深南东路，南达罗湖口岸，东到东门南路，西至和平路。
人民南商业区是深圳最早开发的大型商业区，主要以经营高档百货为主，是深圳档次最高的商业中心区，是境内外游客和深圳高收入阶层的首选购物场所。
包括国贸商场、金光华购物中心、国际商场、友谊百货、钻石广场、佳宁娜国际珠宝广场等购物中心。
作为深圳曾经的标志性区域，人民南商圈拥有金光华、佳宁娜、国贸、西武、友谊城等多个知名商业品牌，是深圳目前消费档次最高、最集中的购物天堂。
4.深南中商圈城市西移托起的商圈之一深南中以华润万象城、中信城市广场为核心，深圳中心区以星河ＣＯＣＯＰＡＲＫ、深圳中心城、天虹购物广场为核心，带动区域商业元素，形成各自的商圈。
深圳各区域分析罗湖福田宝安南山光明龙华龙岗规划盘点
市政管网缺乏完整系统，旧管道不堪重 荷，排污难、环境差；供电明线架设乱， 有碍观瞻，存在严重的消防隐患
罗湖涅槃
✔ 推进城市更新改革试点、城市功能再造
✔ “二线插花地”棚户区改造
旧✘
✔ 推进蔡屋围、湖贝、笋岗-清水河、水 贝-布心、莲塘五大区更新
✔ 建设完善交通路网
✔ 建设大梧桐新兴产业带，建设“一校三 谷多园区”，努力打造深圳东部高新区
最昂贵的 地价和租
金
最好的城 市公共服
务资源
最好的文 化
福田
最重要的 社会活动
和机构
最时尚新 潮的消费
最集中的 建筑地标
最便利严 格的交通
管理
区域之心
不同于罗湖蔡屋围CBD自然形成，福 田CBD是由深圳市政府规划形成的
范围 北起红荔路 东起彩田路 南至滨河路 西到新洲路
医疗
医疗配套完善，且深圳医疗口碑 最好的市一医院在罗湖，代表着 深圳最高的医疗水平
教育
包括深圳中学、螺岭小学、翠竹 小学、翠园中学等优质教育资源。 多年教育的基础沉淀，高水准的 整体的教学水平
罗湖已“老”
无系统性城 市规划
罗湖是深圳最先开发的地区，当时没有太多系统性 的城市规划概念，因此成为了深圳唯一一个没有中 心区和整体城市规划的区
“水贝-布心”珠宝时尚产业集群及旅游购物目的地
集旅游、文化、购物为一体的时尚产业总部和设计营销中心，打造 旅游购物目的地。
莲塘互联网产业园和口岸服务区
充分利用市、区两级创业中心“孵化器”， 积极扶持中小企业发展、 中小型科技企业的发展，维持并强化该区“互联网产业技术企业总部 及工业开发、科研基地”功能。
口岸
福田口岸、亚洲最大陆路口岸—皇岗口岸
深圳华强北区域商业市场概况调查
华曼码哈广数场
万商友谊
紫荆城华 华润万家
外 贸 市 场
百 N I货O C
女人世 界名店
苏宁电器
强 远望
数码城
振华手 机城
明通 数码
发 桑达电
子市场
燕
燕南88
南沃尔玛
振华路 北
北
新亚洲 电子市 场
华 强 广 场
乐 淘
路
电子 市场
里
思维商 业广场
龙胜 路
手机 数码城
路
振中路
都会电子 华强 电子 世界
潮流前线
区域概况
华强北商业区位于福田区， 东起上步中路，西到华富路， 北起红荔路，南到深南路，强 南北长930米，东西长1560米， 商业区占地面积平方公里，汇 集了700多家商场，其中营业面 积在1万平米以上的商场20余家， 日客流量近百万人次，年销售 额260亿元以上，从业人员多达 13万，是深圳最传统、最具人 气的商业旺地之一。
区域市场小结
项目所在区域规划确定其主导功能分别为“商务办公＋商业”和 “生活服务＋商业”。
华强北区域商业气氛成熟，人流量大，各经营业态齐全，各区块功 能规划明确。华强东在华强北商业区业态分工中以餐饮为核心，已形 成了规模庞大的餐饮街区；
华强北主要消费人群为年轻女性白领，消费时间集中在下午和晚上
•完
深南中路
高
电子 市场
科 德
赛格电子
中电 数码
华朗钜地块
尔 佳 时 尚 名 店
茂业百货
锋尚街
华联街地铁商城
区域商家比例 华强北主要街区商家经营数量比例
3% 20%
37%
11% 29%
餐饮 百货服饰 社会服务 商业配套 电子通信
深圳商圈调查报告
深圳商业地产市场调查报告一、概况深圳地处广东省南部，珠江口东岸，东临大亚湾和大鹏湾；西濒珠江口和伶仃洋；南边深圳河与香港相联；北部与东莞、惠州两城市接壤。
深圳下辖6个行政区和两个新区：罗湖区、福田区、南山区、盐田区、宝安区、龙岗区、光明新区和坪山新区。
2012年常住深圳人口数量达到1046.74万人，其中非户籍人口778.85万人，。
深圳2011年GDP位列全国第四，地方财政全国第三。
2011年GDP增长10.0%，人均GDP为1.8万美元。
二、交通1、公路运输深圳公路交通发达，可通过高等级公路网方便地到达珠三角各城市。
至2011年底，深圳市长途客运班线覆盖省内各市县，辐射香港、澳门及内地20多个省（自治区、直辖市）。
截至2011年底，全市“快、干、支”三层次公交线网共有公交线路851条，公交车辆15956台，公交中途站9297个，全市公共交通日均客流量突破900万人次；福田、罗湖、南山、盐田500米公交站点已实现全覆盖，宝安、龙岗公交覆盖率达85%。
2、铁路广九（广深）线、京九线、厦深线；火车站:深圳站、深圳北站、深圳西站、深圳东站（原布吉火车站）等。
贯穿中国大陆的两条主要铁路干线—京广线和京九线在深圳交汇，有直达北京、上海、长沙、福州、桂林、九江、武昌、岳阳、郑州、常德、西安、沈阳等城市的长途旅客列车。
至2011年底，广深铁路股份有限公司日开行旅客列车231对。
3、公交目前深圳现有公交线路近1000路，目前深圳公交有干线（Main line）、支线（Branch line）、）三种类型，不同类型的公交其车身颜色不一样。
Express快线（．4、港口港口主要有：蛇口码头、福永码头、盐田码头、赤湾码头、妈湾码头、内河码、东角头码头、下桐沙渔涌码头、大铲湾码头——截至2011年底，深圳港共拥有各类泊位172个，其中万吨级以上泊位69个，集装箱专用泊位45个，港口综合吞吐能力约2亿吨，集装箱吞吐能力1925万标准箱，深圳港集装箱吞吐量连续九年位居世界集装箱港口第四位。
深业上城案例分析
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 9
Thanks for your attention
Wish you a good day!
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 10
总套数 86 86 82 80 84 166 18 22 2 2
当期 套数占比% 14% 14% 13% 13% 13% 26% 3% 4% 0% 0%
当期 面积占比% 5% 8% 11% 12% 14% 35% 5% 6% 1% 1%
Code of this report | 4
超高层 高层 小高层
深业上城：北区整体业态定位高端商务公寓，南区规划业态包含
甲级写字楼、LOFT企业总部、商业、并引进文华东方酒店等
地理位置 总用地（平米） 总建面（平米） 公寓总建面 公寓总户数（户） 使用率 产权年限 整体业态（北区） 福田中心区北皇岗路与笋岗西路 交汇 12.13万 约120万(含政府配套) 26万(可售17万) 668 73% 50年 商务公寓 ＞甲级写字楼32万㎡ ＞LOFT企业总部10万㎡ 整体业态（南区） ＞商业16.7万㎡ ＞酒店及宴会厅5万㎡（引进顶级 酒店品牌文华东方 ）
Code of this report | 2
© Copyright Centaline Group, 2010
规划设计亮点：充分体现低碳、绿色、环保、以人为本的理念，特 色绿道将莲花山、笔架山两大山体公园联系在一起
规划设计亮点：充分体 现低碳、绿色、环保、 以人为本的理念，以 “山谷漫游”概念将莲
面积、大尺度
深圳各大商圈的特点和发展趋
4、中心区商圈的特点和发展趋势 • 特点：中心商务区东起彩田路， 西至新洲路，北临深南大道， 南接滨河大道，总占地2.33平 方公里。商业设施完善、业态 业种齐全，与地铁优势结合后， 将更具有吸引力。如星河 COCOPARK、怡景中心城、晶岛 国际购物中心以及天虹购物广 场等大型高档购物商场，能满 足消费者购物、餐饮、娱乐、 休闲等多种需求的商业区。 • 发展趋势：中心区将从“居住 地产”向“商务地产”的转 变，尤其是四号线的开通，将 会带来大量人流,商业环境将 日趋成熟、完善，以及未来的 投资气氛更加高涨。
7、蛇口商圈的特点和发展趋势
•
特点：蛇口商业的发展以海上世界为龙头，随着海上世界二期的开发、南海玫瑰 园500米临街休闲商业街的推出、7万平方米花园城购物中心落成，形成有滨海特 色的景观休闲、旅游功能的商业圈 。 发展趋势：西部通道、未来地铁2号线的开通，将为蛇口带来更多的人流、物流 ， 商圈的商业氛围将日趋浓郁。
2、(国贸-人民南)商圈的特点和发展趋势
• 特点：国贸商圈东起文锦南路，西至建设路，北到深南东路，南至沿河南路。 交通十分便利，吸引了大批港人及中外旅游者前来购物，人流量非常大，人 口居住密度相当高。商圈定位主要以中高档商品为主，并以国贸为中心形成 了高档的商业消费中心，商业的种类和数量也非常多，汇集了众多国内外大 中型商场、服务和娱乐行业，国贸商圈的业态主要是综合百货(国贸、钻石 广场、友谊城百货、国商等)和批零商场。 • 发展趋势：人民南改造工程进一步落实，灯光夜景、连廊天桥等市政工程 改造完成，海雅百货进驻东门，香港女人城、航诚艺都等主题商场启动招商； 华润万象城二期综合体正式面向全球招商，蔡屋围金融中心的启动，都将进 一步改善和巩固商业圈的市级商业地位。
3、华强北商圈的特点和发展趋势
深圳9大商圈投资分析
深圳9大商圈投资分析一城多中心商业格局正形成1-1【社会消费品零售额及增长趋势】龙华新区零售总额保持3%以上的速度快速增长，全区最高，客观反映龙华新区消费市场发展态势良好，商业市场发展潜力大。
2015年，深圳市社会消费品零售总额同比增长2%至人民币5017.84亿元。
1-2【中高端购物中心供应】近三年中高端购物中心新增供应主要集中在新兴商圈，其中龙华新区新增38万㎡，各大商业项目呈现出优势互补的特征，商业逐步成熟。
2015年，中高端购物中心供应量与净吸纳量持平，平均空置率约6.2%，核心及新兴商圈的控制率分化持续扩大，核心商圈的平均空置率同比上升0.7%至7.8%，新兴商圈的平均空置率同比下降4.6%至2.5%。
1-3【市场概述小结】随着新兴商圈商业发展，一城多中心商业格局正在形成2015年深圳社会消费品零售总额5017.84亿元，人均消费支出达到4.66万元，拥有强劲的消费力。
新兴商圈商业发展逐步成熟，各大商业项目呈优势互补的特征。
2-1【商圈发展过程】规律一：由以住宅底商为主的商圈向主题商业街区、集中商业商业为主的商圈发展演变。
规律二：由单一商圈发展到多个商圈并存发展和竞争。
深圳市商圈发展状况演变2-2【商业发展规划】沿地铁一号线、四号线，聚集罗湖“金三角”国际商业中心、华强北“互联网+电子交易”国际商贸区、福田中心商业区、宝安中心商业区、龙华新城商业中心区等多个重点商业中心区，是深圳商业发展的主轴，主要为深圳居民及外来人士提供全方位、多层次的综合商业服务；重点建设5个市级商业中心区，包括福田中心商业区、南山后海商业中心、宝安中心商业区、龙城中心商业区、龙华新城商业中心，18个区级商业中心区，包括东园路、深南东、梅林、南头、南油、西丽等。
【资料来源：深圳市商贸流通业发展“十三五”规划】2-3【商业格局】核心商圈仍以罗湖传统商圈、福田与南山中心商圈为主；随着东西走向的饱和发展，商业中心开始逐渐向北带状衍生，形成宝安、龙华、龙岗三大新兴商业组团。
深圳商圈报告
东门人民南商圈
东门天虹 太阳百货
东门茂业 九龙城
和平茂业 天安动感国际
西武百货
南洋商业城
金光华广场
友谊城
佳宁娜广场
罗湖商业城
传统商圈 再现辉煌
东门商业区： • 历史悠久，以纵横交错商业步行街为主，
几大百货镶嵌其中的商业格局； • 时尚、潮流是东门经久不衰的秘笈； • 平时30万，节假日50－70万的客流实现年
业态 超市、电器、数码 化妆品、皮鞋皮具、钟表首饰 少女装、饰品、化妆品、餐饮 淑女装、精品女装、餐饮 成熟女装、皮具、内衣、美容院 男装、皮具、餐饮
休闲装 运动服饰、运动器材、文体用品
童装、儿童用品、儿童乐园 家居用品、酒楼、电影院 美食广场、电影院
茂业华强北店位于华强北路中段，占地 1.1万平方米，营业面积近8万平方米，拥有 11层商用楼面，是一个以百货为主的购物中 心。
• 每日客流量50万人次，年营业额280亿元； • 消费群主要主是25~35岁的白领阶层，总
体层次高过东门商圈； • 已经成为媲美北京王府井，上海南京路，
广州上下九的超级商业中心；
华强北茂业百货
购物 85%
餐饮 12% 娱乐休闲 3%
楼层 B1 L1 L2 L3 L4 L5 L6 L7 L8 L9 L10
货
圳商业更加趋于国际化。
深圳商圈
宝安商业文化中心区
东门人民南商圈
福田中心区商圈
华强商圈
南山商业文化中心区
深南中路沿线商圈
深圳是东西长、南北短，呈带状分布的城市，随着城市中心的西移，呈现出自东向 西滚动发展的态势。商业发展亦不例外，从80年代的东门人民南商圈到90年代末华强商 圈的崛起和深南中路沿线点状商业的不断丰富，都见证了深圳商业强大生命力。福田中 心区商圈、南山商业文化中心区、宝安和龙岗新商业的成熟也必将在不远的将来证实深 圳人的高瞻远瞩。
深圳南山区写字楼市场研究报告
深圳南山区写字楼市场研究报告深圳南山区是深圳主要写字楼集聚区之一，是城市经济和商业中心之一，也是国内信息产业的重要基地和战略高地。
本文将对南山区写字楼市场进行详细分析和研究，为投资者和企业提供决策支持。
南山区是深圳市的重要商业中心之一，以高科技、金融和信息产业闻名全国，吸引了众多国内外知名企业在此落户。
随着产业发展和城市建设的不断推进，南山区写字楼市场也在不断壮大。
目前，南山区共有近300多栋写字楼，总建筑面积超过300万平方米，其中高端写字楼占比较大。
南山区以大型写字楼为主，如地王大厦、科技园创新广场、深圳湾科技生态园等。
南山区写字楼市场的租金、售价相对较高，但是市场容量较大，租售均能有不错的表现。
1.租金水平南山区写字楼租金高企，尤其是高端写字楼。
以2019年为例，南山区高端写字楼租金水平约为20元/平方米/天至30元/平方米/天；二线写字楼则在10元/平方米/天至20元/平方米/天左右。
不过，由于2020年新冠疫情的影响，南山区写字楼市场整体租金有所下降。
2.售价水平南山区高端写字楼的价格相对比较高，如地王大厦、洲际商务中心等已经达到8万元/平方米以上的售价。
而相对较新、中档写字楼的售价一般在4万元/平方米至6万元/平方米之间。
目前南山区写字楼售价逐年上涨，但由于疫情影响和政策调控等因素，未来售价增长可能会有一定的缓和。
3.空置率南山区写字楼的空置率整体较低，在1%至5%之间。
而南山区的空置率相对于其它核心商圈较低的原因，一是南山区的企业经济实力较强，需求相对较高；二是南山的城市规划和建设也有助于更好地吸引企业的落户。
4.市场竞争格局南山区的写字楼市场竞争格局相对分散。
一方面，南山区是一个涵盖飞亚达、科技园、南山中心等多个商圈的大型区域，各个商圈之间的写字楼市场存在竞争。
而在各个商圈内部，也存在着几家大型写字楼和一些小型写字楼的竞争。
另一方面，随着南山区城市建设和产业发展的不断推进，新的写字楼项目也在不断涌现，在一定程度上也会对市场格局产生影响。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
城市商圈 发展研究
深圳市福田商圈代表项目概况——COCO Park（福田购物公园）
体量 定位
85,000平方米（B3-L3） 为国内首创情景式公园版休闲购物体验中心
品牌列举
百老汇影院、永辉Bravo（全国第三家“精标店”）、西西弗书店、无印良品、UNIQLO、Bubble、QDA、Tommy Hilfiger、CKJeans、星巴克、Simply Life、探鱼、喜茶、Vita味塔、wagas、美奈小馆、姜虎东烤肉等
开业时间 2006年9月30日
消费群 出租率 停车位 销售额 租金水平
福田中心区商务人士以及时尚年轻群体
超过95% B2、B3层共计600个车位。 2016年销售额为17.9亿元，2014-2015年进行品牌调整后，2015年相较于2014年销售额递增12％，2016年比 2015年递增5.3% B1层零售类租金范围为800-2000元/m2/月；L1层餐饮类租金范围为600-800元/m2/月；
城市商圈 发展研究
深圳市福田商圈代表项目概况——皇庭广场
体量 104,000平方米（B2-L4）
定位 中高端商务社交型购物中心
品牌列举
博纳国际影城、寇莎百货、H&M、元气寿司、星海Show、暹罗泰、6IXTY8IGHT、蓝蛙、九龙冰 室、星巴克、六福珠宝、ASICS等
开业时间 2013年12月25日
开业时间 2011年11月28日
消费群 福田区商务人士及年轻客群
出租率 超过90%
停车位 2000个
租金水平 L2、L3层餐饮类租金范围为300-500元/㎡/月；
人流量 工作日日均客流约4-6万人次左右，周末及节假日日均客流约7-9万人次左右
项目分析
卓越·INTOWN是卓越集团跨界商业领域的深圳第一力作。它依托于中心区最大体量的甲级商务体 卓越世纪中心，以“爱”为主题，以“时尚”为宗旨，突破现有购物中心建筑布局，开放式经营， 营造街区感和视觉震撼，被誉为“深圳CBD商务休闲主场”,现在已成为写字楼商务配套商业的标杆 之作，更是被称为“美食魔方”和“开胃CBD”，开业至今通过招商调整汇集如爱马仕茶饮店813 芭依珊、克拉咖啡、深圳首家喜茶热卖、70后饭吧等热门餐饮品牌。
城市商圈 发展研究
深圳市福田商圈代表项目概况——卓越Intown
体量 50,000平方米（B1-L4）
定位 INTOWN以“悠享·优活·由心”为定位打造福田 CBD丰盛生活的缤纷体验场
品牌列举
无印良品、smart精品生活馆、胜记、汉堡王、丽江人家、海底捞火锅、喜茶热卖、奈雪的茶、70 后饭吧、探鱼、poke-doke、芭依珊、超级猩猩、汇丰银行
类型：购物中心、百货
档次：中档至中高档
消费者特征：西部区域的 本地居民
龙华商圈 龙华Coco City2014 龙华九方2014 缤果空间购物广场2014
类型：购物中心 档次：中档 消费者特征：中北部区域 的本地居民
光明新区
龙华新区
龙华
商圈
龙岗区
华侨城-红树湾商圈 波托菲诺纯水岸商业 2007 益田假日广场2008 京基百纳广场2008 欢乐海岸2013
2003年10月1日
消费群 涵盖不同年龄段全客层，着重年轻白领群体。
消费群 福田中心区商务人士以及时尚年轻群体、观光客
出租率 超过90%
停车位 800个
销售额 2016年销售额为3.26亿元，2015年销售额为2.68亿元
租金水平
B1层零售类租金范围为1000-1500元/m2/月；L1层零售类租金范围为400-600元/m2/月；餐饮类 租金范围为200-500元/㎡/月
城市商圈 发展研究
深圳市各商圈定位及项目分布现状
前海中心 （未来 5-20年 ） 超级商业中心90万平方米、 配套商业服务业180万平 米
宝安区
宝安商圈 海雅缤纷城2013 合正汇一城2013 沙井京基百纳2013 西荟城购物广场2013 壹方城2017
后海商圈 花园城中心2006 海岸城2007 保利文化广场2008 天利名城2010 凯德来福士2017
城市商圈 发展研究
深圳市福田商圈分析
田商圈调性
❖档次——
以中高档商业为主，主要消费群是国内外商务游客以及福田区中高收入居民。优质 商业代表项目cocopark，，汇聚initial（深圳首店）、TEXTURE（深圳首店）、 QDA、Tommy Hilfiger、CKJeans、bubble、ED Hardy、Moussy等年轻时尚 品牌和潮牌，以及Simply Life、探鱼、喜茶、美奈小馆、姜虎东烤肉、Vita味塔、 wagas等特色餐饮。国际轻奢品牌主要集中在华强北茂业天地，汇聚Coach、 Michael Kors、Max&Co、Love Moschino等国际品牌。
商圈经济 整体档次
商业规模
❖业态——
华强北电子商圈：中国电子交易第一街，CBD商圈、中心区地下商圈、泰然天安商 圈、保税区商圈构成了一个新型的国际化立体消费港。
车公庙片区：集办公、商贸、展示、居住于一体的综合科技工贸园区 八卦岭片区：片区以包装印刷、装饰材料市场、陶瓷专业市场以及美食街等市场业
态为主，未来将打造金融科技为主导产业的新中心 香蜜湖·东海片区：集商业、居住、办公为一体的综合功能区，重点引进高端商业品
龙岗 商圈
坪山新区
盐田区
• 从最早的罗湖商圈开始，到目前最新规划发展的
前海自贸区，深圳整体零售市场呈现自东往西
的发展趋势。 • 当前深圳市内核心商圈仍集中分布在罗湖、福田
以及南山。
福田中心区商圈 COCO Park2006 卓越intown2011 怡景中心城2007 天虹君尚百货2010 皇庭广场 2014
人流量 工作日日均客流约4.5万人次左右，周末日均客流约6-7万
项目分析
项目位于深圳市中轴线的中心地带、中心商务区，覆盖了深圳市70％的顶级高层写字楼、国际会展 中心、五星级酒店等。2015年度皇庭国际积极推动实施战略转型，从“重资产”向“轻资产”模 式转变，2016年将项目重新定位为深圳社交型购物中心。从2013年开业以来，年销售额和客流量 稳步上升，2015年更是创造了经营期购物中心同一年度客流提升80%的记录。
大鹏新区
类型：写字楼底商及购物中心 档次：中高档 消费者特征：本地中高端消费人群， 周边办公的白领人群
罗湖金三角商圈 万象城 2004 金光华广场 2004 KK Mall 2010 东门步行街1998-2001
类型：街铺、百货、购物中心 档次：东门、人民南：中低档； 蔡 屋围：中高档至高档 消费者特征：国内及港澳游客、本 地中端消费群体 、本地外国中高端 消费者
城市商圈 发展研究
深圳市福田商圈代表项目概况——怡景中心城
体量 140,000平方米（B2-L1）
定位 品牌列举
以“生态休闲消费”、“一站式满足”为核心理念的纯美式生态型休闲购物中心。
UNIQLO、家乐福、金逸影城、喜茶、AOJO、星巴克、ZARA、Hotwind、西堤厚牛排、胡桃 里、Emoi、开饭餐厅、必胜客、奈雪的茶、麦当劳、肯德基等
据统计，2016年福田拥有7家全球500强企业、18家规 模百货、19家大型综合超市；商业和社会服务业网点 25361个，商业网点占17319个，营业总面积达251.47 万平方米。
福田CBD商圈将依托总部经济圈打高端时尚牌，华强北 商圈依托创新电子产业打智能创新牌，天安金沙商圈重 点打配套服务牌。以商圈联动为重点，引进国际商贸流 通企业中国区总部、国内企业区域总部，重点引进国内 外高端时尚品牌产品；重点建设平安大厦国际购物中心、 天元国际购物广场等国际性综合商业体，支持打造地标 性建筑，提供与深圳商务中心和会展中心相匹配的零售、 餐饮和娱乐服务。鉴于福田区雄厚的购买力，福田区将 会吸引更多优质品牌入驻，随着优质商业项目的入市， 商圈整体档次将会提升
城市商圈 发展研究
深圳市福田商圈分析
福田商圈
福田的城市中心地位毋庸置疑， 它的地段、城市功能、发展历程 以及它提供的城市功能奠定了其 城市中心的地位。
福田拥有着 丰 富 的城市公共服务 资源， 优 质 的文化娱乐配套，最 重要的社会活动和机构，最便利 严格的交通管理，最集中的建筑 地标，最时尚新潮的消费，最昂 贵的地价和租金，最优裕便捷的 都市生活圈。
类型：特色商业街及商业 文化街区、购物中心
档次：中档至中高档
消费者特征：本地高端消 费人群及旅游者
宝安 商圈
前海 商圈
华侨城 商圈
后海 商圈
福田 商圈
深南中 商圈
罗湖 商圈
核心商圈
次核心商圈
龙岗商圈 宝能allcity龙岗店2013 龙岗万科广场2013 龙岗coco park2012 koho mall·广弘中心2016 类型：购物中心 档次：中档 消费者特征：东北部区域的 本地居民
城市商圈 发展研究
深圳市福田商圈代表项目概况——华强茂业天地
体量
80,000平方米（B2-L9）
定位 品牌列举 开业时间
原为全客层百货，正在“去百货”化转型中，定位为购物中心化的精品百货
博纳国际影城、UNIQLO、Coach、MichaelKors、Max&Co、LoveMoschino、Benefit、植村秀、 Giorgio Armani、SK-II、Jurlique、雅诗兰黛、CPB、Sisley、Dior、翠华餐厅海底捞火锅、星 巴克、麦当劳等
开业时间 2010年4月28日
消费群 中产阶层以及CBD白领一族
出租率 超过95%
停车位 850个
销售额 /
租金水平 BI层零售类租金范围为800-1000元/㎡/月；L2层餐饮类租金范围为400-600/㎡/月；
人流量 工作日日均客流约5-7万人次左右，周末日均客流约6-8万