房地产五种情形会引起”前期盈利后期亏损“

税务认为：根据31号文件34条规定，由于发票
是2013年取得的，只能在2013年扣除。
因此，企业应当补缴2012年度所得税款1000万
《对税务机关检查问题的回复意见》
元，允许2013年将4000万元发票计入成本。
尊敬的XX税务局：
第一，感谢贵局的检查，使我公司提高了纳税遵从 企业认为：哇，我2013年没有收入啊，难道
诉讼三项法律救济措施。
第三十四条 企业在结算计税成本 时其实际发生的支出应当取得但未取 得合法凭据的，不得计入计税成本， 待实际取得合法凭据时，再按规定计 入计税成本。（国税发【2009】31号）
二十二、房地产开发经营企业在竣 工结算以后年度取得成本发票应如 何处理？
根据国家税务总局《关于印发 房地产开发经营业务企业所得税处 理办法的通知》（国税发〔2009〕 31号）第三十四条规定，“企业在 结算计税成本时其实际发生的支出 应当取得但未取得合法凭据的，不 得计入计税成本，待实际取得合法 凭据时，再按规定计入计税成本。” 及《关于企业所得税应纳税所得额 若干税务处理问题的公告》（国家 税务总局公告2012年第15号）第六 条第一款规定，“对企业发现以前 年度实际发生的、按照税收规定应 在企业所得税前扣除而未扣除或者
国税发【2009】31号文件第 33条 土地增值税“春秋战国乱 悠国悠税” 发【2009】31号文件第 32条 预提配套设施成本
天津市M房地产公司： 1、2013年未完工收入1亿元； 2、预计计税毛利率为25%； 3、2013年期间费用 540万 4、税金及附加合计为760万 130 5、应纳税所得额：1200万 0 6、缴纳税款： 300万元
五种情形引发的前期盈利后期亏损！
（一）预计毛利率高于实际毛利率。
（二）完工年度以后取得发票（税务稽查 ）
（三）土地增值税清算年度缺乏收入配比
（四）车位、车位、车位！（文章）
（五）“公共配套后建”引发的不配比问 题
“企业所得税”和“土地 增值税”计算方法异同的 比较！ 国税发【2009】31号文件第 34条 PK 2012年15号公告第6条 国家税务总局2010年第29号 公告
发项目计税毛利不得低于15%的规定。而且，
再减除营业税金及附加、土地增值税和期间费
用后，企业缴纳的企业所得税占预售收入的比
例仅为2.34%。
本机关认为：津地税企所【2010】1号文件 天津市政府法制
制定程序合法、内容合法、不予废止。
办
2013年11月15日 天津市政府法制办公室
2013年10月，税务机关对M公司进行检查： M房地产公司2012年完工，由于完工年度 未取得发票4000万元部分已经全部计入销售成 本。 但是，在稽查期间，M公司客服困难，将 4000万元的发票全部取得。
天津市地税局 天津市政府法制办
房地产公司
经审查：
1.市地税局与市国税局选择了100户企业进
行平均利润率测算，又选取了10户企业就计税
毛利率问题进行了实地调研测算并征求了意见。
2. 津地税企所【2010】1号文件符合《房地
产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税 天津市地税局
发【2009】31号）关于直辖市非经济适用房开
讲 道 理！
第九条 企业应纳税所得额的计算，以权 责发生制为原则，属于当期的收入和费用， 不论款项是否收付，均作为当期的收入和 费用；不属于当期的收入和费用，即使款 项已经在当期收付，均不作为当期的收入 和费用。本条例和国务院财政、税务主管 部六门、另关有于规以定前的年除度外 发。生应（扣《未企扣业所支得出税的法税 实务施处条理例问》题第九条）
房地产公司
2.国家税务总局《房地产开发经营业务企业所得 税处理办法》（国税发【2009】31号）规定，非经 济适用房开发项目，位于省、自治区、直辖市和计划 单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，计税毛利 率不得低于15%。因此，我市计税毛利率定为25%符 合国家税务总局的规定。
另外，对销售未完工的房产，企业将预售收入 按照25%的计税毛利率，减除5.65%的营业税及附加、 2-5%的土地增值税和期间费用（经测算全国费用率 为8%，我市为9%）等后，计入当期应纳税所得额 （实际利润率最高约9.35%），待完工后再进行调整。 最终企业缴纳的企业所得税占预售收入的比例仅 2.34%。应当说，我市确定25%的计税毛利率并不高。
天津市政府法制办
2．津地税企所【2010】1号文件讲计税 毛利率定为25%，严重脱离天津市房地 产经济发展的水平。
被申请人答复：
1.为合理确定我市房地产开发企业的计税毛利率，市 地税局与市国税局做了深入调研，选择了100户企业 进行平均利润率测算，又选取了10户企业，就计税 毛利率问题进行了实地调研测算并征求了意见，将计 税毛利率定为25%。
度
2012年补缴税款，2013年增加4000万元亏损？
第二，完全同意贵局的检查结果
我是项目公司，以后也么有收入了！
第三，根据31号文件第34条规定，2012年未取得发 票，同意补税；2013年取得发票后，按“规定”计 税务说：的确有点儿不合理，可税法就这么规 入计税成本。这里的规定是指“权责发生制的规定” 定的，这叫做“法不容情”，我“爱莫能助”！
Байду номын сангаас
天津市M房地产公司： 1、2014年完工收入1亿元； 2、计税成本9000万元； 3、毛利转回2500万； 4、2014年期间费用； 460万 5、应纳税所得额： -1960万
1、项目合计收入：1亿元 2、项目合计成本：9000万元 3、期间费用合计：1000万元 4、税金及附加：760万元 5、应纳税所得额：-760万元 6、2003年：1200万元 ；2014年：-1960万元，合计：-760 万
第四，按照以上理解，2012年补税，2013年追溯退
税，不再缴纳税款；
第五，国家税务总局2012年15号公告第6条规定了追
溯调整的基本规则。
第六，“他山之石，可以攻玉”，河北国税的冀国
税函【2013】161号文件明确规定可以追溯调整。
第七，我公司愿意缴纳1年时间的滞纳金。
第八，如贵局一意孤行，我公司将启动听证、复议、
坚决要 求退税！ 做梦吧！
申请审查回复书
房地产公司
申请人：
被申请人：天津市地方税务局
申请审查内容：审查废止津地税企所
【2010】1号文件
天津市地税局
申请人认为：
1. 津地税企所【2010】1号文件没有征
求纳税人意见，不符合《税收规范性文
件制定管理办法（试行）》（国税发
[2005]201号）第16条的规定，程序违法；