万科公司财务报表分析

摘要
论文基于财务报表相关理论基础上，以万科房地产公司为例，首先界定财务报表内涵。

其次，分析万科房地产公司财务报表中偿债能力、营运能力、盈利能力以及发展能力。

分析了万科房地产公司存在短长期偿债能力不足。

营运能力中应收账款周转率、流动资产周转率等问题。

盈利能力主要表现在营业利润率低。

发展能力不足主要表现在总资产周转率低。

最后，针对万科房地产公司财务管理提出了提高万科房地产短期、长期偿债能力，提高应收账款周转率和存货周转率，提高成本费用利润率以及提高发展能力的合理化建议，以推动当前万科房地产公司健康、稳定、可持续发展，对我国房地产行业提供可行性参考建议。

关键词：万科企业股份有限公司；财务报表；财务报表分析；
Abstract
This article based on the financial statements on the basis of relevant theories, Vanke Real Estate Company as an example, firstly defines the connotation of financial statements; followed by analysis of Vanke Real Estate Company in the financial statements of solvency, operating capacity, profitability and development capacity. Analysis of Vanke Real Estate Company short lack of long-term solvency problems; accounts receivable turnover rate, turnover rate of current assets should be in operation ability; profitability mainly in the low rate of operating profit, development ability is insufficient mainly in the total asset turnover rate is low. Finally, according to Vanke Real Estate Company financial management are put forward to improve the Vanke Real Estate short-term, long-term solvency, accounts receivable turnover and inventory turnover rate, increase the rate of cost profit and reasonable suggestions to improve the development ability, to promote the healthy, stable, Vanke Real Estate Company sustainable development, provide feasible suggestions to our country's real the real estate industry.
Key words：Vanke real estate; financial statements; solvency; operating capacity profitability;
目录
摘要 (I)
Abstract ....................................................................................................................................... I I 绪论 (1)
1财务报表概述及公司简介 (2)
1.1财务报表概述 (2)
1.2公司简介 (2)
2万科公司财务报表分析及存在问题 (4)
2.1万科公司财务报表具体分析 (6)
2.1.1偿债能力分析 (6)
2.1.2营运能力分析 (7)
2.1.3盈利能力分析 (8)
2.1.4发展能力分析 (8)
2.2万科公司财务存在问题 (9)
2.2.1偿债能力存在问题 (9)
2.2.2营运能力存在问题 (9)
2.2.3盈利能力存在问题 (10)
2.2.4发展能力存在问题 (10)
3改进万科公司财务的具体措施 (12)
3.1改进偿债能力的措施 (12)
3.1.1提高短期偿债能力 (12)
3.1.2提高长期偿债能力 (13)
3.2改进营运能力的措施 (13)
3.2.1提高应收账款周转率 (13)
3.2.2提高存货周转率 (14)
3.3改进盈利能力的措施 (15)
3.3.1提高成本费用利润率 (15)
3.3.2提高营业利润率 (15)
3.4改进发展能力的措施 (16)
结论 (17)
致谢 (18)
参考文献 (19)
Appendix (20)
绪论
进入21世纪以来，资本市场得到迅速发展，上市公司越来越多，其投资者、股东、债权人、债务人等财务报表使用者为了更好的了解公司经营状况，就要认真分析公司对外披露的信息，因此财务报表分析越来越受世人关注[1]。

另一方面，由于多种因素，上市公司披露的财务信息并不是完全真实可靠的，特别是近年来我国证券市场发生了一系列的造假事件，严重危害我国资本市场和货币市场的有序发展，让广大投资者遭到严重损失，公司的信誉收到严重打击，社会经济稳定面临了巨大的挑战。

所以如何鉴别上市公司的数字陷阱，也需要相关的会计人员对报表进行认真分析。

我国已经出台一系列相关法律法规来不断规范和完善上市公司财务报表披露的方法，房地产上市公司每年对外披露的财务报表信息，给我们这些外部报表使用者提供了一个很好了解房地产上市公司真实财务状况和经营成果的平台和机会。

为了在不断变化的内外部环境和激烈的市场竞争中寻求一席之地，我们更加需要学会准确高效的解读财务报表，了解公司的真实业绩和运营状况，定位公司在行业中所处的竞争地位和未来的发展方向，预测公司的发展潜力和背景。

本文对万科房地产的财务报表和公司财务报表的改进措施进行介绍。

采用比率的分析方法对万科房地产的财务报表进行分析。

通过比率分析，可以发现各财务指标在每年的变化情况，从而找出财务业绩变化的原因。

同时对于不如品牌时代的房地产市场、以及立志做出品牌的房地产公司带来一定帮助。

1财务报表概述及公司简介
1.1财务报表概述
亦称对外会计报表，是会计主体对外提供的反映会计主体财务状况和经营的会计报表，包括资产负债表、损益表、现金流量表或财务状况变动表、附表和附注。

财务报表是财务报告的主要部分，不包括董事报告、管理分析及财务情况说明书等列入财务报告或年度报告的资料[2]。

对外报表即指财务报表。

对内报表的对称，是以会计准则为规范编制的，向所有者、债权人、政府及其他有关各方及社会公众等外部使用者披露的会计报表。

1.2公司简介
万科公司公司股份有限公司成立1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发公司之一。

1988年进入房地产行业，1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司。

注册资本110.1亿。

有员工16000余人。

经过二十多年的发展，成为国内最大的住宅开发公司，业务覆盖珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈以及中西部地区，共计53个大中城市。

年均住宅销售规模在6万套以上，2011年公司实现销售面积1075万平米，销售金额1215亿元，2012年销售额超过1400亿。

销售规模持续居全球同行业首位。

2011年公司完成新开工面积490.1万平方米，竣工面积 536.4万平方米，实现销售金额634.2亿元，营业收入488.8亿元，净利润 53.37亿元。

万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。

公司致力于通过规范、透明的公司文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、投资者、员工、合作伙伴欢迎，社会尊重的公司。

凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续七次获得“中国最受尊敬公司”称号。

万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。

至2009年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的40个城市。

2009年在《欧洲货币》评
选的“全球最佳房地产开发公司”榜单中，万科获得全球住宅类开发公司第一名。

万科公司股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的公司之一。

至2003年6月30日止，公司总资产94.73亿元，净资产42.85 亿元。

1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。

1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。

1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。

1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。

1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。

B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。

1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。

2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，公司实力进一步增强。

公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。

2002年6月，万科发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。

公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止2002年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发，2003年上半年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州，目前万科业务已经扩展到15个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立住宅品牌，并获得良好投资回报。

2万科公司财务报表分析及存在问题
2.1万科公司财务报表具体分析
2.1.1偿债能力分析
首先，通过对万科地产的短期偿债能力和长期偿债能力分析，得出公司的流动负债是制约。

通过对万科公司连续三年财务指标的比较，不难发现近五年万科公司保持了比较稳健的负债政策和产权结构，对外长期偿债能力也较强。

资产负债比率高表明公司负债多，财务费用高，偿债压力大。

该指标行业平均值：55.83%。

一旦存货销售出现问题，公司将面临巨大财务危机。

表2.1：万科短期偿债能力分析
资料来源：万科公司内部资料整理所得
从短期偿债能力来看，万科公司在2012-2014这三年时间里，流动比率一直保持在1.3左右，速动比率也一直控制在0.4上下。

而按照国际惯例，当这两项数据分别保持在2：1和1：1时，说明公司的短期偿债能力和策略有代替调整。

万科公司的流动比率略低于这一要求，此外它连续三年的速动比率也比较偏低。

但是万科的流动比率和速动比率已经在同行业中处于末端位置，与行业平均水平相比万科已经是房地产行业里偿债能力情况，让人不容乐观。

表2.2万科长期偿债能力分析表
资料来源：万科公司内部资料整理所得
公司采用高负债筹资策略，但是万科依然有着强大的还债能力，从2012年到2014年，公司举债不断攀高，但是利息保障倍数却从16倍提高到28倍，这么高的数据得益于公司的盈利能力。

通过公司的利润表可以知道，该公司2012-2014年净利润分别为8,617,34万元，1,194,075万元、1,580,588万元、2,107,019 万元以及2,429,101万元。

五年内增加了近3倍。

正因为有着良好的盈利能力作为后盾，该公司才敢采用扩张性筹资方式。

2.1.2营运能力分析
其次，所谓运营能力，是指通过公司生产经营资金周转速度的有关指标所反映出来的公司资金或资源利用的效率，是公司管理当局在公司经营管理活动中运用其所拥有资源的能力，运营能力指标包括应收账款周转率，存货周转率，固定资产周转率等。

再次，盈利能力通常是指公司在一定时期内赚取利润的能力（具体如表2.3）。

表2.3万科房地产营运能力分析表
资料来源：万科公司2012-2014利润表整理所得
2.1.3盈利能力分析
盈利能力的大小是一个相对的概念，即利润相对于一定的资源投入，一定的收入而言。

利润率越高，盈利能力越强，利润率越低，盈利能力越差公司经营业绩的好坏最终可通过公司的盈利能力来反映（具体如表2.4）。

表2.4万科房地产盈利能力分析表
资料来源：万科公司内部资料整理所得
2.1.4发展能力分析
最后，公司发展能力通常是指公司未来经营活动的发展趋势和发展潜能，也可以称之为增长能力从形成看公司的发展能力主要是通过自身的生产经营活动，不断扩大积累而形成的，主要依托于增长的销售收入，不断增加的资金投入和不断创造的利润等。

具体如表2.5。

表2.5万科房地产发展能力指标
资料来源：万科公司内部资料整理所得
2.2万科公司财务存在问题
2.2.1偿债能力存在问题
偿债能力是指公司偿还各种债务的能力。

分析公司的偿债能力可以了解公司的财务状况，揭示公司所承担的财务风险程度，预测公司筹资前景，为公司各种理财活动提供参考。

下表从万科房地产公司的短期偿债能力和长期偿债能力两方面进行分析。

另外，从长期偿债能力来看，万科集团在前两年，资产负债率都保持在67%，而到了2010年该比率达到75%，产权比例也从188%增加到282.9%，增幅比例很大。

资产负债率的提高说明万科公司充分运用了了财务杠杆效应，此外这也和房地产公司的政策有关，由于公司在2010年采取了扩大规模的战略决策，四处购买土地，导致公司的借款急剧扩大，银行借款扩大了10亿多，所以使得2010年资产负债率增幅较大。

说明国家对房地产行业的宏观调控对万科公司产生了较大的影响，导致之后的万科公司的短期偿债能力下降。

在前两年万科公司的负债总额是股东权益总额的1.88倍，而到了2010年，该比例更是达到了2.82倍。

这充分说明该公司长期采用高负债的筹资策略，这一筹资方式符合房地产行业的行业特点，还有利于万科公司降低财务成本、资本成本。

但是较高的负债也给公司带来了较高的财务风险，因此作为万科的高管层，应充分考虑到公司潜在的财务风险，尤其是在遭遇经济波动时，更应该采取措施保证公司的还贷能力。

总之，通过以上万科偿债能力相关指标分析，可以看出万科有着很强的营运资本，虽然短期偿债能力和速动比率及保守速动比率再加上现金比率不如万达，但说明万科把大部分资金都用于公司的运营和发展，且他的利息保障倍数远远大于万达，在营业收入稳定且上升的公司，可以提高负债比重。

因为公司营业收入稳定可靠，获利有保障，即使公司负债筹资数额较大，也会因公司资金周转顺畅、获利稳定而能支付到期本息，不会遇到较高的财务风险。

建议万科在未来的发展中适当举债投入经营，运用财务杠杆，提高公司收益，同时不忘对风险防范进行把控。

2.2.2营运能力存在问题
根据万科房地产营运能力，编制了2012至2014年的营运能力的分析表如下：万科
的应收账款周转率近年来波动较大，2013年下降至43.9611，在2012年迅速上升达到最高值，为59.758,2012年迅速下降至43.9611,2013年则有小幅上升，说明公司最近几年对应收账款的管理缺乏稳定性，存货周转率近3年呈下降趋势，表明存货的流通性和变现能力有所降低，管理水平降低，总资产周转率也呈下降趋势，说明了那个公司利用全部资产进行经营的效率在降低，万科的固定资产周转率近三年来持稳定上涨态势且固定资产利用率比较高。

从万科流动资产周转率近三年的情况来看，增长显著。

由此可见，但是综合分析万科的资产营运能力在下降，可见，公司要加强对资产长期以及短期管理，以增强其经营效率。

2.2.3盈利能力存在问题
营业利润率是公司一定时期营业利润与营业收入的比率。

万科近3年营业利润率逐年下降，表明其市场竞争力变弱，发展潜力变小，获利能力变弱。

营业净利率标准是0.1，该指标反映每一元销售收入带来的净利润是多少，表明销售收入的收益水平。

万科公司的销售净利率逐年下降，从2010年的17.43%到2012年的15.19%，总体上销售收入的收益水平一般。

总资产报酬率是衡量公司一定时期内获得的报酬总额与平均资产总额的比率。

万科公司2010-2012年内总资产报酬率有所下降，表明其资源利用效益变差，获利能力变差。

净资产报酬率是公司一定时期内获得净利润与平均资产的比率。

万科近3年净资产报酬率逐年提高，表明其自有资产获取收益的能力变强，运营效益变好，对公司投资人和公司债权人权益保障程度越高。

成本费用利润率表明每付出一元成本费用可获得多少利润，体现了经营耗费所带来的经营成果。

该项指标越高，利润就越大，反映公司的经济效益越好，而由表可知，万科的成本费用利润率逐年降低，说明其销售收入减少。

对比各项指标，可看出该公司从2012-2014年的经营盈利能力指标逐年下降，说明其经营过程中，收入有所降低。

2.2.4发展能力存在问题
万科近3年营业利润增长率逐年提高，获利能力变强，而总资产增长率逐年降低，表明其一定时期内资产经营规模扩张的速度变慢。

在营业利润增长率上，表明其获利能力较好；在总资产增长率上，表明其一定时期内资产经营规模扩张速度慢。

万科的资产负债结构尚为合理，偿债能力较强，目前各项经营性资产运营情况良好，盈利能力逐年增强，各项财务指标也是高于或相近。

所以，万科在规模不断扩大的同时，万科具有较强的市场竞争力。

如果银行收缩贷款，万科地产不能持续从银行借款，则现金流压力会非常大，可能需要降价售房，消除库存，回笼资金，解决现金流问题。

3改进万科公司财务的具体措施
3.1改进偿债能力的措施
3.1.1提高短期偿债能力
短期偿债能力分析指标的改进为了克服目前公司主要偿债能力指标的局限性，根据重新界定的流动资产和流动负债的范围，同时考虑表外事项可能的影响，对各分析指标作出改进[3]。

1注重资产结构合理化。

注重发展提高公司的短期偿债能力，这要求增加公司的流动资金所占的比例，使公司在短期偿债方面可以随时进行，不会受到过多其他方面的问题影响，使公司在偿债方面受到不良的影响。

同时注重改变公司的资产结构，让公司的短期偿债能力能够有进一步的提高。

2应加强存货的日常管理，安排好生产与销售，在正常生产的同时减少原材料库存，大力售出产成品，尽力防治存货积压，由于存货本身变现能力低，过多会占用资金，直接影响偿债能力
3应加强应收账款的管理，赊销时要认真对比收账成本与新增的盈利，及时关注相关客户的信用状况，监督应收账款的回收情况，由客户的差异制定科学合理的收账政策，谨防应收帐款过大；还要科学地长期投资、购置资产，投资前应细致地预测项目的前景、分析投资的风险及回报情况，避免盲目投资；购置资产时要与企业的实际需要相联系，防止固定资产闲置过多，占用资金。

及时还款，减少应付账款来减少负债从而达到降低风险的效果。

该企业的抵御风险能力相对较低，因此对该企业的财务管理工作需要增强管理意识，增强企业的抗风险能力，并且要充分发挥会计对风险的防范作用，对企业未知的风险以及不确定因素及时的防范，增加预警，减少企业的损失[4]。

4增加业务量来增加企业的流动资产，同时也增加了企业的总资产这样可以提高流动比率，同时降低资产负债率，增强了企业的偿债能力，这样企业如果需要也容易得到银行贷款。

3.1.2提高长期偿债能力
随着信息技术、网络技术应用的日益广泛，网络财务报告已经渐渐进入实际应用，发展网络财务报告具有一定的理论意义和实践意义。

然而，我国公司的网络财务报告起步较晚，发展中存在诸多的问题。

实际上，公司对于网络披露内容的增加缺乏积极性，而且在相当大的程度上，公司在网络上所披露的财务信息是属于自愿的。

相关的监管机构对于网络财务报告的问题仍处于探索阶段，尚未形成一致完善的规范来约束，导致所提供的内容在可靠性和及时性方面难以保证。

从公司内外部经济影响因素来看，提高短期偿债能力首先要有良好偿债能力声誉。

公司偿债声誉较好，在短期偿债方面就会有许多的办法解决资金短缺的问题，从而提高自身的偿债能力。

其次是要增强企业的变现能力，流动资产对公司来说是一个重要的偿债能力的体现，如果没有充足的现金流量，即使是盈利的工资也可能因无法及时偿还到期债务而导致信用危机，甚至破产。

最后是要主义宏观形势对公司偿债能力的影响，例如证券市场的发育与完善程度以及银行的信贷政策等[5]。

3.2改进营运能力的措施
3.2.1提高应收账款周转率
企业内部控制制度的完善是提高应收账款管理工作的关键[6]。

公司应该制定关于应收账款管理的规定细则，让公司的各个部门在处理应收账款问题是做到有法可依，不会盲目的决策，更不会出现一个问题不一个标准。

企业的各个部门需要密切配合，特别是企业的销售部门、品管部门、财务部门。

作为销售部门主要是和客户签订购货协议，财务部门主要负责货款的接收以及信用额度的制定，品管部门负责问题商品的检测与退货处理，三方协调配合共同来完成任务。

同时部门也还是相互制衡的，产品只有通过品管部门的合格单才可以通过销售部门发货，销售部门只有拿到财务的收款单才可以通知客户提货；如果出现退货现象也需要经过财务部门和品管部门同意才可以退货。

财务部门给予的信用额度也需要得到销售部市场人员的调查报告才可以确认，没有一个部门可以单方面完成工作。

3.2.2提高存货周转率
在当前这个追求利润最大化的社会下，多数公司都只注重盈利能力的分析，并将其作为考核经营决策者的主要指标。

然而，从某种角度来看，财务人员应着重分析公司的营运能力指标，因为它关系着公司偿债能力和盈利能力的变化，并且还可以将公司的营运能力作为经营决策者升职、加薪的考核指标，从而调动他们的积极性，努力完成甚至超额完成上级布置的指标，无形中使公司获得更多的利润，所以财务人员和公司管理者应重视营运能力的分析，并从根本上实现利润最大化[7]。

公司经营的最终目的是要实现公司价值最大化，而价值最大化的实现有赖于公司资产的合理使用，不断提高资产的使用效率，这需要公司管理者学会分析，学会发现，用智慧去管理。

所以，公司经营决策者只有对公司营运能力的全部信息有详细的了解和掌握，并在分析时结合非财务指标，让财务指标与非财务指标两者结合，共同作用于营运能力的分析，从中发现营运能力指标分析的缺陷，并具有针对性的采取措施，从而让公司在竞争日益激烈的市场上站稳脚步，有所发展，最终使得公司有较高的偿债能力、获利能力和发展能力[8]。

公司存货周转率高低影响到公司的运营能力一个重点，在这样的一个情况下，想要促进公司的发展，必须要注重存货周转率提高。

其次，合理运用。

想要提高存货周转率，必须要使公司资产能够得到合理的运用。

加强对资产运用的计划以及规划，防止出现盲目应用公司资产的现象，这样将会使公司的发展得到更好的帮助，让公司在发展的过程中能够拥有更加广阔的发展空间。

强化内部管理是提高企业资产周转率的首要环节。

以销定产、以销促产。

全力打开销售渠道，加强市场促销。

合理采购，既不允许超大范围购进，也不能顾此失彼。

对库存材料实行ABC管理法：A类材料数量占总数20%以下，而利用价值却占总价值的80%，应予重点考虑和保证；C类材料数量占到80%，而年利用价值为20%以下，可以粗略控制，其余为B类做一般控制，这种分类能有效地对重点材料进行管理；既保证供应又不致积压。

之所以强化供应管理，是由市场价格决定的，要做好市场预测，盲目采购大量原材料很可能要吃市场价格的亏，造成成本大幅度上升，无法与同类产品进行市场竞争；当然，预测材料涨价应适量购进，或采取预购定金的办法签约合同稳住价格，不能一成不变，要把握住市场的脉搏[9]。