中国房地产区域格局展望

2006中国房地产区域格局展望

2005年受宏观调控影响，全国土地购置和开发面积同比增幅出现双降，房地产开发投资增速逐步平稳回落，房地产投机、投资需求得到一定程度的抑制，房地产价格增速逐季放缓。分区域来看，东部、中部、西部地区房地产市场的发展情况各有不同。

东部地区土地购置和开发面积全面回落

随着观调控政策陆续出台，开发商拿地日益谨慎。2005年1-9月全国土地购置面积同比上升%，增幅小幅回落，土地开发面积同比下降%。其中，东部地区土地购置和土地开发面积全面回落；中部地区土地开发面积减少，而土地购置面积大幅增长；西部地区土地开发面积小幅增长，土地购置面积下降。

西部地区土地价格飞速上涨

2005年前三季度，全国土地购置价格上涨20%左右。其中西部地区土地购置价格增长尤为迅速，土地购置面积同比下降%，而土地购置费用却同比上涨%。

中、西部房地产市场开发投资额增长较快

随着东部一线城市房地产市场竞争的日趋激烈，越来越多的房地产开发商逐步将眼光投向中西部地区潜力较好的城市。2005年前三季度，中、西部地区房地产开发投资额同比增长%和%，远远赶超东部地区开发投资额的同比增幅。

从地区投资结构来看，中、西部地区房地产投资占全国房地产总投资的比重也呈现逐年上升的趋势。西部房地产市场施工面积、新开工面积位居首位

受西部大开发等利好因素的影响，中、西部地区房地产施工建设速度赶超东部地区。2005年前三季度房地产施工面积和新开工面积的同比增幅中，西部地区最高，中部地区次之，东部地区居后。

西部商品房竣工面积增幅跃居首位

随着西部大开发的建设，西部地区房地产发展速度较快，2004年竣工面积同比增幅为%，但随着开发建设速度的加快，竣工面积开始大幅上涨，2005年前三季度竣工面积同比增幅达%，同比增幅远远超出东部和中部的同比增幅。

西部地区商品房销售面积、销售金额小幅上扬

在统计局原统计口径下(销售面积=现房销售+前期预售当期竣工的期房销售)，当期的销售数据存在很大的滞后性。8月中国统计局的销售数据口径重新进行了调整(销售面积=现房销售+期房销售)，其数据更加准确的反映了当期的销售情况。由于统计局并未公布新旧两种计算口径下数据的换算关系，为保持年度数据的可比性，中原根据对市场的认识，按新统计口径重新调整了2004年的数据，同时预测了新口径下2005年全年的销售数据。

在国家宏观调控政策的影响下，2005年全国商品房销售面积同比出现小幅回落。其中，西部地区商品房销售面积、销售金额小幅上扬；东部地区由于2004年房地产的泡沫相对较大，在宏观调控的影响下，销售面积、销售金额出现小幅下降；中部地区销售面积和销售金额出现双降。

西部地区供应略大于需求

从供求方面来看，2005年全国商品房市场呈现供略大于求的态势。其中，西部地区供大于求的程度相对最高，主要是由于近年来西部地区商品房施工建设速度的加快，而城市经济发展相对较慢的缘故。

综上所述，西部地区随着西部大开发建设步伐的加快，房地产市场进入快速发展期，房地产开发和建设速度加快，但是由于城市经济水平基础相对较落后，市场需求的增速低于市场供给的增速，房地产市场供略大于求。随着经济的发展和人民生活水平的提高，西部地区未来发展潜力巨大。

东部地区由于前几年房价的过快增长，因此受此轮宏观调控的影响较大，开发建设速度放缓，但是由于城市经济发展水平相对较高，随着市场对政策的逐步消化，消费者将走出观望，需求将进一步放大。

中部地区比较特殊，房地产发展及经济发展水平介于东部和西部之间，未来发展潜力不容忽视。

环渤海:增长空间和动力明显

环渤海经济圈处于日渐活跃的东北亚经济圈的中心地带，不但在中国沿海经济发展的格局中起着举足轻重的作用，在东北亚乃至亚太地区国际分工协作中也具有重要的地位。但近年来，与长三角、珠三角地区相比，环渤海地区经济发展速度缓慢，经济实力降低，区域优势没有得到应有的发挥。

市场提升空间广阔

相对长三角和珠三角而言，以北京为中心的环渤海湾地区市场化稍显滞后，房地产市场的快速发展从2000年才真正开始，因此环渤海地区房地产发展的潜力相对较大。

未来5至7年，中国三大经济圈都将进入新一轮的发展机遇期，它们对中国总体经济实力的贡献将会进一步增大。同时，环渤海经济圈尤其是京津冀地区在中国经济发展中的分量将日显重要。从区域投资情况看，资本逐步向中国北部地区转移；从潜在竞争力比较看，随着振兴东北老工业基地战略的实施，环渤海地区将会有更明显的区位优势和更广阔的发展空间。

此外，在北京奥运的拉动下，以及国家把加速天津滨海新区的发展作为环渤海经济圈建设和发展的重中之重，给予更大的政策支持；再加上京津两城市的互动发展，预计2006年环渤海湾地区的房地产开发投资将迎来理性增长期。

真实需求巨大

京、津两市是整个北方的经济文化中心，因此，环渤海区域的房地产市场辐射力巨大，除了满足本地的需求外，还可以满足北方地区的高端市场需求。

此外，由于经济起步较慢，除北京和天津外，环渤海其他地区的发展相对落后于长三角和珠三角地区，外向型经济和金融市场发展都相对落后。在近两年的房地产高速发展过程中，房地产市场并没有产生太多泡沫，房地产投机资金并没有过多进入，整体呈健康发展态势。

因此，在2005年的宏观调控中，环渤海地区所受影响并不十分明显，各城市的房地产依然呈稳步增长态势。预计在2006年，随着宏观调控政策影响的减弱，环渤海地区的房地产受强大需求影响，将会再次快速增长。

区域融合继续呈现单级化

由于目前区域整合的行政力量高于市场力量，区域联系不够紧密，生产要素流动不够顺畅等原因，环渤海区域一体化的口号提得早，但进展一直缓慢。同珠江三角洲和长江三角洲比较，这一区域发展滞后状况也显而易见。

同时，由于北京的强大吸力因素，环渤海区域没有像珠三角和长三角一样出现各城市并头发展的态势。反映在房地产市场上，就出现了北京一枝独秀，而其他城市不仅没有得益，反而出现高端市场需求流失的局面。

预计到2006年，这一格局基本不会出现大的改变，但北京市场的标杆作用将促进环渤海区域其他城市房地产发展水平的提高。

天津：市场面临升级

从2004年开始，天津房地产投资保持较高水平，2004年及2005年商品房新增供应量均在1000万平方米左右。2006年随着市场逐渐趋稳，预计新增供应规模仍将保持在1000万平方米的较高水平。其中住宅仍然占据供应市场主体，公建比例呈上升趋势。

从供应结构来看，高档房供大于求，中低档供不应求的现象短期内难以改变。同时，受政策影响，经济适用房供应规模将会适量增加。2006年供应市场重心继续从中心城区向外转移。

2005年天津商品房成交面积在1000万平方米左右，与2004年相比回落明显。在供应引导下，2006年天津商品房需求将呈现平稳回升态势。中低档房占据需求主体，价格仍然是影响需求的关键因素。同时对开发商品牌及产品性价比关注明显提升，小户型及投资型物业由于供应相对短缺将保持较高的市场关注度。理性置业、适度消费将成为2006年需求市场的主流。

从价格来看，2006年天津的高档房的供应量相对有限，上涨的空间不会太大，加之外环线周边的中档房将会大批量投放，这也会拉低房价的涨幅。总体来看，2006年的天津房价仍将在高点上徘徊，不过涨幅不会太大，会比2005年有所降低。

在产品方面，随着竞争日趋激烈，对产品的创新性、适需性以及自身品质要求明显提升。大量外地优秀开发商的进入，也将提升天津房地产开发的整体品质和操盘理念。