第二章资产评估的方法

被评估资产的重置成本
=
被评估值产的产量 ) x×参照物资产的重置成本 ( 参照物资产的产量
X=0.4---1
例3：

参照资产的重置成本为10万元，年生产 能力为100 000件，被估资产年生产能力 为50 000件，假定被估资产功能与其重 置成本为指数关系，规模经济效益指数 为0.7，则被估资产重置成本为
例7：

某被评估资产与目前广泛使用的同类资 产相比，在完成同样生产任务的前提下， 材料消耗超支额为3万元，能耗超支1万 元，据评估人员鉴定，被估资产尚可使 用3年，折现率设定为10％，则资产的功 能性贬值为：



(1)计算年超额运营成本额 30000十10000=40000(元) (2)计算年超额运营成本净额 40000x(1—25％)=30000(元) (3)计算功能性陈旧贬值额 G=30000X(P／A，10％，3) =30000X2.4869 =74607(元)


(4)以适用的折现率将被评估资产在其剩余使用 年限内的各年超额运营成本净额折现加和得到 因资产运营成本超支而形成的功能性贬值额。 上述步骤用一数学式表示为： G=∑[Six(1+r)-n] 式中： G——功能性陈旧贬值额； Si——第i年的年超额运营成本净额； r一适当的折现率； n一资产尚可使用年限数
资产评估途径与市场的关系 资产评估途径实际上是人们模拟市场定价机理和 规则所设计出来的若干资产价值评估基本模型
第一节 成本途径
一、成本途径的基本涵义 1、定义 成本途径是资产评估的基本途径之一。成本途 径具体是指首先估测被评估资产的重置成本， 然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素， 并从其重置成本中予以扣除而得到被评估资产 价值的各种评估方法的总称。


实体性贬值=重置成本×（1-成新率） =重置成本×实体性贬值率 成新率=1-实体性贬值率
2．使用年限法



使用年限法是利用被评估资产的实际已使用年 限与其总使用年限的比值来判断其实体贬值率， 进而估测资产的实体性贬值的方法。 由于资产在使用中负荷程度的影响，必须将资产 的名义已使用年限调整为实际已使用年限。实际 已使用年限与名义已使用年限的差异，可以通过 资产利用率来调整。 实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率 资产利用率=截止评估日资产累计实际利用时间/ 截止评估日资产累计法定利用时间×100%
2、基本思路： 重新建造或购置被评估资产的成本，作为被评 估资产的价值，如果该资产是旧的，按照该重 置成本扣除使用损耗等贬值因素作为该资产的 评估价值。 3、成本法的基本公式 ： 资产的评估值 =资产的重置成本—实体性贬值 —功能性贬值—经济性贬值
二、成本途径的基本前提


采用成本法评估资产具备的前提条件是： 1.被评估资产处于继续使用状态或被假定 处于继续使用状态。 只有被评估资产继续使用，再取得被评估 资产的全部费用才能够构成其价值的内容 2.被评估资产的预期收益能够支持其重置 及其投入价值。 适用于单项的资产评估

=10x(50000÷100000)0．7 =10 x 0.6156 =6.156万元
3、价格指数法

价格指数法是利用与资产有关的价格变动指数， 将被估资产的历史成本(账面价值)调整为重置 成本的一种方法 用数学式表示为： 重置成本=资产的账面原值x价格指数



定基价格变动指数是评估时点的价格指数与资 产购建时点的价格指数之比，即 (评估时点价格指数÷资产购建时的价格指 数)X100％。 环比价格变动指数可考虑按下式求得： A=(1+a1)x(1+a2)X(1+a3)··(1+an)x100％ 式中，X为环比价格变动指数；ai为第i年环比 价格指数，I=1，2，3……n

源自文库
重置成本的估算方法
1．重置核算法 2．功能价值类比法 3、价格指数法
1．重置核算法


重置核算法亦称细节分析法、核算法等 它是利用成本核算的原理，根据重新取 得资产所需的费用项目，逐项计算然后 累加得到资产的重置成本。在实际测算 过程又具体划分为两种类型 （1）购买型 （2）自建型。
（1）购买型是以购买资产的方式作为资产的 重置过程。资产的重置成本具体是由资产的现 行购买价格、运杂费、安装调试费，以及其他 必要费用构成，将上述取得资产的必要费用累 加起来，便可做算出资产的重置成本。 ---------会计上 外购资产的入账价值 （2）自建型是把自建资产作为资产重置方式。 根据重新建造资产的所需的料、工费及必要的 资金成本和开发者的合理利润等逐项计算分析 和汇总得出资产的重置成本 --------会计上 自建、自产资产的入账价值 +合理利润
功能性贬值的估算步骤



（1）将被评估资产的年运营成本与功能相 同且为当前普遍使用的主流资产年运营成 本进行比较； (2)计算两者差额得到被评估资产的年超 额运营成本额；并在此基础上扣除所得税 因素，得到被评估资产的年超额运营成本 净额； (3)预测并估计被评估资产的剩余使用年限；




例2：被估资产重置成本 =10x(40000÷50000) =8(万元) 总结: 这种方法运用的前提条件是：资产的成 本与其生产能力呈线性关系。----生产 能力越大成本越高，而且成正比例变化。

（2）规模经济效益指数法

对于指性关系型的被估资产，可采用规 模经济效益指数法利用下式估算其重置 成本：
第二章 资产评估途径与方法



本章主要介绍资产评估的主要途径和基 本方法。包括市场途径、成本途径、收 益途径；以及可选用的主要技术方法。 本章重点：各途径的及其方法的内涵、 技术要求、适用条件，主要技术方法。 本章难点：选择评估途径和评估方法 应考虑的因素
资产评估途径内涵
资产评估途径是判断资产价值的技术思路，以 及实现该评估技术思路的各种评估技术方法的集合。 目前，最具代表性的资产评估途径主要有市场途径、 收益途径和成本途径

例4：

某被估资产购建于2005年，账面原值 为50000元，当时该类资产的价格指数 为95％；评估时该类资产的价格指数 为160％，则被估资产的重置成本为：


被估资产重置成本 =50000x(160％/95%)x100％ =84210(元)
例5：



被估资产账面价值为200000元，2002年 建成，2007年进行评估，经调查已知同 类资产环比价格指数分别为 2003年11.7％，2004年为17%， 2005年为30.5％；2006年为6.9%， 2007年为4.8％，则被估资产的重置成本 为：
例6

某资产2001年2月购进，2011年2月评估 时，名义已使用年限是10年。根据该资 产技术指标，正常使用情况下，每天应 工作8小时，该资产实际每天工作7.5小 时，该资产估计还能使用5年，由此可计 算资产实际使用年限及实体性贬值率：



资产实际使用年限 =[10×360×7.5÷（10×360×8）]×10 =9.375年 成新率 =5÷（5+ 9.375) ×100%=34.78% 实体性贬值率 =9.375 ÷（5+ 9.375) ×100%= 65.22% =1-34.78%=65.22%
功能性贬值的测算方法

功能性贬值是指由于技术相对落后造成的贬值。 主要根据资产的效用、生产加工能力、功耗、 物耗、能耗水平等功能方面的差异造成的成本 增加或效益降低，相应确定功能性贬值额。同 时还要注意技术进步因素、替代设备、替代技 术、替代产品的影响，以及行业技术装备水平 现状和资产更新换代速度。
三、成本途径中的基本要素



一般意义上讲，成本途径的运用涉及到 四个基本要素， （一）资产的重置成本 （二）资产的实体性贬值 （三）资产的功能性贬值 （四）资产的经济性贬值



通过成本途径评估资产的价值不可避免的要 涉及到被评估资产的重置成本，实体性贬值， 功能性贬值和经济性贬值四大参数。 成本途径中的各种技术方法实际上都是在成本 途径总的评估思路基础上，围绕着四大参数采 用不同的方式方法测算形成的。 在评估实务中，人们习惯上是以估算重置成本 的具体方式方法来区别和划分成本途径中的各 种技术方法。



当资产利用率>1时，表示资产超负荷运转，资 产实际已使用年限比名义已使用年限要长； 当资产利用率=1时，表示资产满负荷运转，资 产实际已使用年限等于名义已使用年限； 当资产利用率<1时，表示开工不足，资产实际 已使用年限小于名义已使用年限。

实体性贬值率用数学式表示：
实体性贬值率=实际已使用年限÷总使用年限 实体性贬值=（重置成本-预计残值）×贬值率 总使用年限 =实际已使用年限+尚可使用年限
重置成本
有形损耗率= 资产有形损耗额 ×100%
实体性贬值的估算方法



资产的实体性贬值（有形损耗）主要 是通过资产的有形损耗率来估测 资产有形损耗率的估测方法主要有以下 几种： 1．观测法 2．使用年限法 3、修复金额法
1．观测法


观测法（成新率法）是指由具有专业知识和 丰富经验的评估人员对资产的实体各主要部位 进行技术鉴定，并综合分析资产设计、制造、 使用、磨损、维修、大修、改造情况和物理寿 命等因素，将评估对象与其全新状态相比较， 考察由于使用磨损和自然损耗对资产的功能、 使用效率带来的影响，判断被评估对象的成新 率，从而估算实体性贬值。 公式为：

例1

某待评估设备现行市场价格每台10万元， 运杂费1万元，安装费用0.5万元，安装 材料0.3万元，安装人员工资0.4万元，其 他费用0.2万元。则该设备的重置成本为：
重置成本
=10+1+0.5+0.3+0.4+0.2=12.4万元


2．功能价值类比法 功能价值类比法是通过寻找与被估资 产功能相同或相似且已广泛使用的资产 为参照物，根据该类资产与参照资产的 重置成本与其功能的关系，通过被估资 产与参照物功能比较，推算出被估资产 重置成本的方法。 在实务操作中，可根据被估资产的功能 与其重置成本的关系细分为线性关系型 和指数关系型。

重置成本 =200000×(1十11.7％)×(1十17％) × (1+30.5％)×(1+6.9％) ×(1十4.8％)×100% =382000元
(二)资产的实体性贬值


资产的实体性贬值亦称有形损耗，是指 资产由于使用及自然力的作用导致的资 产的物理性能的损耗或下降而引起的资 产的价值损失。 资产的有形损耗通常采用相对数计量， 即有形损耗率。
（1）生产能力比例法

对于线性关系型的被估资产，可采用生 产能力比例法利用下式估算其重置成本：
被估资产重置成本
=
被估资产年产量 参照资产年产量
x参照资产重置成本
例2

参照资产的重置成本为10万元，年生产 能力(功能、产量)为50000件，被估资产 年生产能力为40000件，假定被估资产的 功能与其重置成本呈线性相关，则被估 资产的重置成本为：
2．更新重置成本 更新重置成本是指采用新型材料，现代建筑或 制造标准，新型设计、规格和技术等，以现行 价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新 资产所需的费用。 注意：选择重置成本时，在同时可获得复原重置 成本和更新重置成本的情况下，应选择更新重 置成本。在无法获得更新重置成本时也可采用 复原重置成本。
3、修复金额法


修复金额法是根据修复资产的已损实体 所需要支付的金额来判断资产的有形损 耗额。 此方法主要适用于具有特殊结构的可补 偿性资产有形损耗的估测。可补偿性有 形损耗是指技术上可修复且经济上合理 的有形损耗 ----更新某一零部件使其达到 完好状态。
(三)资产的功能性贬值


资产的功能性贬值是指由于技术进步引 起的资产功能相对落后而造成的资产价 值损失。 包括新工艺、新材料和新技术的采用等 而使原有资产的建造成本超过现行建造 成本的超支额，以及原有资产的运营成 本的超支额。
（—）资产的重置成本

指按现行市场条件下重新构建一项全新资产所 支付的全部货币总额。 简单地说，资产的重置成本就是资产的现行再 取得成本。具体来说，重置成本又分为复原重 置成本和更新重置成本两种。 1．复原重置成本 复原重置成本是指采用与评估对象相同的材料、 建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现 时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资 产所发生的费用。