房地产交易知识

商品房预售知识
办理许可证须提交资料 ：
1、申请项目批文； 2、土地使用权证； 3、土地使用合同； 4、征地批文； 5、建设工程规划许可证； 6、建设规划红线图； 7、建筑总平图；
商品房预售知识
办理许可证须提交资料 ：
8、征地红线图； 9、营业执照； 10、工程资金投入证明； 11、建筑施工合同； 12、施工计划书； 13、施工计划书(表格式反映)； 14、拆迁安置证明； 15、商品房预售项目统一标识；
第五节：商品房销售中的禁止行为
商品房销售中的禁止行为
1、房地产开发企业和商品房承销机构与买受人未解除商品房买卖合同 前，不得将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。
2、房地产开发企业和商品房承销机构不得采取返本销售或者变相返本 销售的方式销售商品房，不得采取售后包租或者变相售后包租的方式 销售未竣工的商品房。
第二节：商品房现售
商品房现售
商品房现售： 指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给 买受人，并由买受人支付房价款的行为。
商品房现售
商品房现售的条件：
（一）出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法 人营业执照和开发企业资质证书； （二）取得土地使用权证书或使用土地的批准文件； （三）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （四）已通过竣工验收； （五）拆迁安置已经落实； （六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套设施具 备交付使用条件，其他配套设施和公共设备具备交付 使用条件或已确定施工进度和交付日期； （七）物业管理方案已经落实。
违约金
违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货 币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩 罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失， 都要支付违约金。
第四节：商品房交易相关知识
商品房交易相关知识
1、买方支付定金并签定认购商品房协议后对所购商品房不满意的，不 是买方单方面原因导致合同无法签定的，买方有权要求退回定金；若 属于买方单方面违约的，开发商有权不退还定金。 2、买受人应当按合同约定的付款时间，将商品房预售款直接存入商品 房预售款专用帐户，凭银行出具的存款凭证，向房地产开发企业换领 正式发票。 3、商品房预售合同实行备案制度，未经登记备案的商品房预售合同， 不得对抗善意第三人。 4、房地产开发企业办理商品房预售合同备案时，应当同时附送银行出 具给买受人的首期商品房预售款额存入专用帐户的凭证。 5、因变更规划许可证规定内容给买受人的权益造成损失的，开发企业 应当给予相应的补偿。 6、买受人应当自预售的商品房交付使用之日起九十日内，持有关材料 到房地产权属登记机关办理房屋权属登记手续。房地产开发企业应当 予以协助，并提供权属登记所必需的相关证明等文件。
2. 业主或代理人领取购房证明书； 3. 业主持收款收据及补充合同到财务部换正式购房
发票； 4. 业主自行前往交易所办理产权手续；
商品房产权办理
（一）、客户自行办理产权证：
业主或代理人须向交易所提交以下文件： 1. 商品房预售合同正本及复印件1份； 2. 购房证明书正本及复印件1份； 3. 正式发票正本及复印件1份（单位购房持盖购房单位
• 准现房
准现房是指房屋主体已基本封顶完工， 小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现， 房型、楼间距等重要因素已经一目了然， 工程正处在内外墙装修和进行配套施工 阶段的房屋。
• 外销房 外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得 了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销 商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的 企业，ห้องสมุดไป่ตู้他组织和个人。
是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法 房屋权属证书 凭证，房屋权属证书受到国家法律保护。包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、
《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。
所有权证 指由县级以上房产管理部门向房屋所有人核发的对房屋拥有合法所有权利的证书。
5、禁止商品房承购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售 商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不 得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载 明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记 手续。
二、产权知识
产权知识
房地产权属登记：指经权利人申请，由房地产权属登记
房屋产权：是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的
权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财 产的占有、使用、收益和处分的权利。
房屋权属登记与证书名词解释
是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行 房屋权属登记
登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。 总 登 记 是指县级以上人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。 初始登记 指新建房屋（竣工）或集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋所进行的房屋所有权登记。
机关将有关申请人的房地产权利事项记载于房地产登记簿的法 律行为。国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
产权证书：是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。
房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产 权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、 他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面 图。
公章的发票复印件2份）； 4. 身份证复印件2份（如是单位购房须带营业执照复印
房地产交易知识
目录
一、商品房销售 二、产权知识 三、房地产交易相关税费 四、按揭等相关知识
一、商品房销售
第一节：商品房预售知识
商品房预售知识
商品房预售： 指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出 售给承购人，由承购人预付定金或房价款的行为。
商品房预售实行许可制度。
房地产开发企业进行商品房预售，应当向市、县房地产行政管 理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商 品房预售许可证》的，不得进行商品房预售，不得发布广告。
××××，产权比例为：××（个人），××（单位）。”
第一节 房屋权属登记
房屋权属登记
指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以 及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行 登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。
１、种类（6种）
◆总登记。 ◆初始登记。 ◆转移登记。 ◆变更登记。 ◆他项权利登记。 ◆注销登记。
商品房预售知识
申请商品房预先登记统一标识标核 ：
如何编立统一标识：
1. 项目名称、楼宇名称、楼号（以规划局审批为 准）
2. 房屋 3. 座落与幢号
商品房预售知识
商品房预售须签订《商品房买卖合同》， 并在签约30日，60日(境外)内将《商品房买卖 合同》到市房管交易所办理预售合同备案登记 手续。
须提交资料：
• 内销房 内销商品房是由房地产开发企业建设的， 取得了商品房销售许可证的房屋，内销 商品房可以出售给当地企事业单位和居 民。
• 销售面积
销售面积是指商品房按“套”或“单元”出售，其销售面积为购房者所购买的套 内或单元内建筑面积（ 以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。
• 商品房的起价
指由县级以上房产管理部门对共有的房屋向共有权人核发，每个共有权人各持一份的 共有权证
权利证书。是《房屋所有权证》的附件，用以证明共有房屋的归属。
他项权证 指在他项权利登记后，由房管部门核发、由抵押权人持有的权利证书。 农村村民在集体土地上因建房需要，向集体组织申请建房用地，经集体报送县（市） 人民政府批准后，向县（市）土地行政主管部门申请办理集体土地使用权登记并由县
商品房预售知识
申请商品房预售的条件：
1. 交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； 2. 有建设工程规划许可证和施工许可证； 3. 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到
工程建设总投资的25％以上（商品房项目建设形象进 度达到总层数的五分之一以上），并确立施工进度和 竣工交付日期； 4. 向县以上人民政府房管部门办理预售登记，取得商品 房预售许可证
宅基地证 （市）人民政府颁发《集体土地使用证》。宅基地证是当前农村村民合法拥有房屋和 用地的权利凭证，可以在集体内部成员之间转让，但不得向非集体组织成员转让。
职工以标准价购买住房，拥有部分产权。经登记核实后，发给《房屋所有权证》，产 房屋部分产权 别为“私产（部分产权）”，注记：“房改出售的标准价房，总价款：××元，售房单位：
是指因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移后所进 转移登记
行的房屋所有权登记。 是指权利人名称变更和房屋现状发生下列情形之一的所进行的房屋所有权登记。 ——房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的； 变更登记 ——房屋面积增加或者减少的； ——房屋翻建的； ——法律、法规规定的其他情形。 他项权利登记 是指设定房屋抵押权、典权等他项权利所进行的房屋所有权登记。 注销登记 是指因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等进行的房屋权属登记。 是指对房屋全面支配的权利。《民法通则》规定，房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四 房屋的所有权 项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容。 房屋权利人 是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房地产他项权利的法人、其他组织和自然人。 房屋权利申请人 是指已获得了房屋并提出房屋登记申请，但尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人。
3、不符合商品房销售条件的，房地产开发企业和商品房承销机构不得 销售商品房，不得以任何形式向买受人收取预订款性质费用。
商品房销售中的禁止行为
4、商品住宅应当按套销售，不得分割拆零销售；商业用房、写字楼、 以及依法可以销售的地下室停车位等其他商品房应当按幢、层、套、 间、位具有明确范围界限的单位进行销售。
是指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格。
• 商品房的均价
将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米 的均价。
• 基价
经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数 增减楼层，朝向差价后而得出。
定金
定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币， 它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的 债权得以实现。根据我国民法通则和《担保法》八十九条规定，定金应当以书 面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交 付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。 如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不 退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。
1、商品房买卖合同一式肆份； 2、预购方（乙方）身份证或营业执照复印件； 3、预售款进入监管银行处凭证(进帐单)。 4、住房专项维修资金缴款凭证．
商品房预售知识
实行实名制购房，已推行房地产信息系统的城 市或地区，应按要求实行网上即时备案，并于十五 日内书面告知买受人。商品房预售管理部门应当自 受理之日起在相应工作日内予以登记备案。
2、取得方式
1）通过购买而取得。 2）通过建设而取得。 3）因为受赠而取得。 4）因为抵押而取得。 5）因继承而取得。
3、商品房产权办理程序：
（一）、客户自行办理产权证：
1. 须由业主本人或购房合同指定代理人持购房合同 正本、楼款收据及业主或代理人身份证复印件到 公司签订增/减面积补充合同及增/退差额款；
第三节：名词解释
• 期房
期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证 大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购 买商品房时应签预售合同。这是当前房地产开发商普遍采用的一 种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的 房地产项目。
• 现房
所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消 费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。是指消费者在购买 时具备即买即可入住的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后， 立即可以办理入住并取得产权证。