哈里森房地产18年周期模型

哈里森房地产18年周期模型

(2010-05-07 14:44:36)

一、模型简介

哈里森仔细研究了200 多年来主要英国和美国的的经济和房地产史，他认为：

1、房地产的周期是18 年左右；通常前14 年房价是上涨的，后4 年房价是下跌的；

2、18 年的房地产周期目前依然在起作用。

哈里森的模型表明：房价会先上涨7 年，然后可能会发生一个短期的下跌，然后再经历5 年的快速上涨，再之后是2 年的疯狂（哈里森称这两年为“胜利者的诅咒”）。最后是历时4 年左右的崩溃。

二、房地产周期的描述

具体来看：

1、前7 年缓慢上涨：在前7 年经济刚从萧条中走出，经济开始增长，相应地房价也开始缓慢上升；

2、其后5 年加速上涨：因为土地的供给是有限的，当房价涨到一定程度，人们意识到他们的资金的最佳回报在房地产上，于是他们开始在房地产市场进行投机买卖，获取资本收益；

3、再后2 年演绎疯狂：由于投机者和企业的追逐，房价变得越来越高。企业的经营行为受到了严重影响。最终企业也大规模参与这种短期有利可图的房地产投机。当过多的资金追逐在房地产市场上时，导致土地价格发生剧烈上涨，从而演绎了崩溃前的疯狂。这是一段疯狂交易的时期，价格不再引导人们做理性的决定，购买者确信那里会发一笔横财，因此他无论如何都要出价高于其他竞买者。随着价格的逐步上升，现实与幻想之间的差距扩大，直至事态出现转折点。政府部门看起来美妙的城市规划也起到了推波助澜的作用；

4、房地产泡沫崩溃，调整3-4 年：通常，土地这些资产泡沫的崩溃有两种效应。一方面，土地的泡沫破灭使得一些投资者离场，这些投资者的违约会导致其类型的资产泡沫的崩溃；另一方面，拥有大量土地的投资者会减少他们的消费，甚至变得破产。当土地市场崩溃后，房地产投资减少，普通老百姓的消费支出减少，新的银行抵押借贷不能进行甚至先前的银行借贷都变成了坏账。一个经济人的消费支出是另一个经济人的收入，一个经济人的负债是另一个经济人的资产。这些连锁链条导致土地市场包括其他各类资产价格崩溃，经济增速迅速下降。

秦朔：18年一个周期房地产濒临崩溃

不久前，招商证券邀我去深圳和《非理性繁荣》一书的作者希勒对话，主持人是招商证券在香港的投资银行家温天纳。他很文雅，送了一本书给我。天纳根据资料文献，发现自工业革命以来，一个完整的房地产周期大约是18年，和人的成长周期（成人）一致。如美国的房地产市场分别于1974年、1992年和2010年达到低点。根据美国学者哈里森的观察，18年周期的前14年房价上涨，后4年下跌。房价会先上涨7年，然后可能会发生一个短期的下跌，然后再经历5年的快速上涨，之后是2年疯涨，最后是4年左右时间的崩溃。

我是不太相信哈里森曲线的。假定，只是假定这个曲线在中国成立；如果从1998年7月国务院发出《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，停止实物分房，实行货币分房，房地产业真正地走向市场之后，目前已经进入第12年。那也就是说距离崩溃不远了？

天纳书中还提到，恒隆地产的老板陈启宗经历过六、七次股灾，陈董对他说，还是投资“砖头”靠得住些。我查了一下，陈董的确在2009年7月说过，经过金融危机后，投资者应更小心金融产品，而“砖头”比较实际。至少在过去的12年中，投资“砖头”被套住的很少。而赚钱的，很多。

且看未来6年。

《融天纳地－温天纳》地产周期与人生的关系

《融天纳地》房地产现在不单只是生活必需品，现在更是一种商品。要评估房地产市场，就必须了解市场的循环周期。内地房地产市场发展历史尚短。若我们要有意义地去评估市场的变化周期，我们就可能需要借助环球市场的历史经验。

＊１８年一个完整周期＊

笔者参考过不少资料文献，有以下的观察，发现自工业革命以来２００多年的历史，我们大概盘算出一个完整的房地产周期大约是１８年，这与人类成长周期碰巧一致，在大多数的国家里，人在１８岁就被法律厘定为成年。不过，在分析这情况前，有两点需要作补充说明。其一、２０世纪前世界各国经济体开放程度较低，因此各国地产周期并没有多大的同步性，２０世纪后，随着环球经济一体化的加深，全球的房地产周期渐趋同步。其二、１９３０年到１９６０年前后期间属战前战后阶段，由于受到第二次世界大战的影响，全球房地产前后并没有出现明显的１８年的周期特征。当进入２０世纪的７０年代后，美国房地产市场分别于１９７４年、１９９２年和２０１０（预计）达到一个低点。笔者参考学者哈里森的观察，在这１８年的周期当中，通常前１４年房价是上涨的，后４年的房价是下跌的。

房价会先上涨７年，然后可能会发生一个短期的下跌，然后再经历５年的快速上涨，在之后是２年的疯狂，最后是历时４年左右的崩溃。按观察，１８年的房地产周期目前依然在起作用。

1932年芝加哥的房地产审计师办公室，一个体面的绅士经常来这里查询房地产资料。这位绅士就是霍伊特。他不满足自己在这个市场上仅仅是个生意人，决定搞点房地产周期研究，然后出版一本书，结果可能他自己也没有想到，他闯进了一个前人没有开拓的领域——地产周期理论!他写的《百年来芝加哥地区的土地价值》，对芝加哥城市发展的每一个阶段都做了详细描述，从“1830年仅有的几十个木棚区的小村落”开始，一直发展到1933年广为扩张的城市，这本书都做了详尽的描述。之后，他才提出一个核心问题：土地价格波动究竟如何呢?

从文献数据丰富程度看，还是美国房地产行业数据最全，因此分析地产周期，美国经验最值得借鉴。。。。

结论是：似乎确实存在所谓的“房地产周期”现象;但这些周期非常缓慢;周期是缓慢的，但振幅很大，并且在反转向下的时候，会变得非常可怕;房地产周期不一定与其他商品与股市波动相互重合——投资者看上去似乎穿梭于三个周期之间;房地产行业大发横财的，通常都是萧条期间买家，这通常都不是房地产行业人士。在对以往103年间的房地产交易数据，以及周围相关的所有商业、政治与人口统计进行调查之后，霍伊特将房地产周期划分为20个阶段：

1、总租金开始快速上涨

2、净租金上涨得更快

3、作为租金上涨的结果，现有房屋的售价大幅上涨

4、为新建房屋支出

5、新建房屋开始多起来.

6、廉价信贷刺激新建房屋的增加

7、小额贷款扩大了新建房屋的数量

8、新建房屋开始吸收闲置土地

9、繁荣时期的乐观人口预测

10、麦田里面的乐观预测——新的土地规划出台

11、大笔花销用于改善公共条件