世联-国内外酒店式公寓案例调查研究20P
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世联：综合体四种开发模式案例研究
“东方豪庭公寓”提供一房至四房的豪华府第，每个单位均布置华丽，家具精挑细选， 世界级的生活艺术，体现于每个细节，还有“东方君悦大酒店”所提供之五星级酒店 式家务管理、洗衣和24小时送餐服务。
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
商业部分——东方新天地： 商业部分——东方新天地： 东方新天地
负一层 与地铁出口接驳，并迅速引导人流上1层。 负一层主要为停车场，临街部分为餐饮， 临地铁出口设一圈商业。
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
案例（1/3）
——香港太古广场
五星级酒店部分 港丽酒店 513间客房的五星级酒店 间客房的五星级酒店
港岛香格里拉酒店 565间客房的五星级酒店 间客房的五星级酒店 万豪酒店 602间客房的五星级酒店 间客房的五星级酒店
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
案例（2/3）
——北京东方广场 购物中心——东方新天地
包括五个不同风格的商场（缤纷新天地、都市新天地、庭院新天地、寰宇新 天地、活力新天地）和一个中央喷水泉广场、多个四季常绿的花园和一个庞 大的三层室内停车场。
功能构成
写字楼——东方经贸城
内含八幢甲级全智能型办公大楼，提供完善的商务配套，包括产品展览中心、 适合举办大小聚会、研讨会和培训项目的 会议厅及先进的视像会议中心。
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
商业经营的特色
主力店：一家近万平方米的百货商场、一家一千多平方米的超市 主力店 主力业态：数十家全部经营欧洲高档名牌的欧洲精品廊以及京城最大、种 主力业态 类最全的体育用品中心，一个欧洲 家居用品精品店。 餐饮： 餐饮：东方新天地的环球美食坊是目前京城商店中最大也是种类最多的美 食广场，提供中国各地及亚洲不同国家的风味食品，此外店内还有一组专 为“家庭”服务的主题餐厅。 体验特色：这里有两家专供人们“ 的特色店， 体验特色：这里有两家专供人们“看”的特色店，一家是欧洲汽车商的汽 车专卖店，还有一家是日本著名电器公司的电器专卖店。 车专卖店，还有一家是日本著名电器公司的电器专卖店。两家的产品都基 本是只展不卖，展出的是他们公司最新研制的代表着未来高科技的产品。 本是只展不卖，展出的是他们公司最新研制的代表着未来高科技的产品。 电器店还将作为儿童科普教育“基地” 电器店还将作为儿童科普教育“基地”，告诉孩子们这种电器是怎么制造 出来的，孩子们还可以亲手操作，试试组装某些零件。 出来的，孩子们还可以亲手操作，试试组装某些零件。 娱乐： 娱乐：东方新天地有一家含有6个电影厅的电影院，一家大型儿童娱乐城， 根据儿童的年龄段及不同的游乐内容划分出了8到10个游乐区域，带孩子的 家长到这里可以小孩玩耍、大人购物两不误。 教育：第三层部分租给EMBA作为教室 教育
世联行红璞公寓最新调研
世联行红璞公寓最新调研公司2017年已经制定完成 25个城市，10万间长租公寓的发展计划。
业务将重点突破广州、武汉、杭州、南京、郑州等重点核心城市。
企业长租公寓目前处于重要战略卡位期。
一旦完成重要节点抢点和规模布局，公司后期现金流和盈利能力都将明显提升。
此外，在长租公寓成本摊销期结束之后，资产包利润水平将直线提升，有望为未来进入REITS等领域奠定基础。
政府对长租业务的政策支持，也将为企业带来更多长租外包业务。
我们认为红璞公寓有可能将成为世联后期各类服务的重要导流入口，成为公司叠加房地产服务的重要且具备核心竞争力的场景！继续看好世联行！调研纪要：1. 红璞公寓介绍世联行从2014年开始试水公寓。
15年最先做的是短租类型租赁产品，例如假日型、礼遇型短租房。
现在世联行着力发展的是以“红璞”为品牌的长租公寓，专注为白领青年提供设计感强、性价比高的租赁公寓。
截止2017年7月，红璞公寓已成功完成25个城市的布局，基本覆盖核心一二线城市，签约房间4.5万套。
16年公司深耕广州和武汉两个城市长租公寓市场，获得卓越成绩。
世联行在广州集中式和分散式公寓市场中市占率排名第一，在武汉集中市场中市占率排名第一。
17H1黑马杭州公司在杭州集中式公寓市占率第一名。
世联行布局的核心城市：成都、郑州、济南、宁波在下半年也将交出靓丽的业绩，进入市场排名第一梯队。
世联行还有一些据点城市：苏州、佛山、深圳、南京、厦门、合肥。
从7月17日到25日，广州政府和九部委先后租售同权文。
其中九部委《通知》中提到12个试点发展长租公寓的城市里面，除沈阳和肇庆，世联行红璞公寓已经进驻10个。
世联行在沈阳有分公司，接下来可能也会有大发展。
世联行红璞公寓的优势主要为：1.对ToB端服务能力：世联行历经20多年发展，服务超过2万多家开发商企业和300多个政府单位。
企业和政府单位有租赁需求或资产盘活需求的时候，他们都会找到世联行。
红璞公寓的合作模式也在不断改变，从重到轻：开始是100%包租形式获得整租房源，转变为低底租加分成，再到五五分成。
国内外CBD案例研究成果及借鉴
本报告是严格保密的。
房地产E网
19
CBD功能配比案例1：新宿
新宿
国际成熟的CBD
新宿
银座
新宿：
30年规划建设---金融业---9条地铁线路 ---超高层建筑群
本报告是严格保密的。
房地产E网
20
CBD功能配比案例1：新宿
住宅 区
边缘 办公 区
娱乐及 临时居 住区 集中 商业 区
集中商 务办公 区 功能延 续 周边住 宅区 功能延 续 周边住 宅区
办公、 临时居 住混合 区
住宅∶办公∶商业
＝5 ∶5 ∶2
本报告是严格保密的。
房地产E网
21
CBD功能配比案例1：新宿
CBD功能比例
商业：2 住宅：5
办公：5
5：5：2 代表国际成熟CBD发展的正确趋势与方向。
城市CBD的八大基本特征 ——
拥有高盈利水平的产业，以第三产业为主导；
拥有商务空间的最高聚集度；
具有最高的交通可达性（CBD无一例外处于城市干道系统 的核心）；
拥有最高的地价；
与城市最初的发源地、目前的地理中心有一定的关联性； 具有良好的社会服务条件、技术设施和城市景观； 借助信息交换维持在区域经济活动中的控制作用； 趋向于在社会组织体系中形成一个阶层，这一阶层与信 息、科技领域重合的趋势显著。
启动方式相似：
深圳CBD以政府主导市政设施、发展会展经济、住宅启动紧随 其后的方式进行CBD的成功启动与本地块的现状相似，具有参考 价值。
本报告是严格保密的。
房地产E网
30
物业功能配比小结
结论4：
写字楼的消化量与各城市的经济发展水平有关。 取深圳、南通2003年GDP情况作为经济发展水平的 依据进行分析测算： 深圳GDP：3000亿元 南通GDP：1000亿元 比例 3 ：1 比例约 3 ：1
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CBD功能配比案例1：新宿
新宿
国际成熟的CBD
新宿
银座
新宿：
30年规划建设---金融业---9条地铁线路 ---超高层建筑群
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CBD功能配比案例1：新宿
住宅 区
边缘 办公 区
娱乐及 临时居 住区 集中 商业 区
集中商 务办公 区 功能延 续 周边住 宅区 功能延 续 周边住 宅区
办公、 临时居 住混合 区
住宅∶办公∶商业
＝5 ∶5 ∶2
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CBD功能配比案例1：新宿
CBD功能比例
商业：2 住宅：5
办公：5
5：5：2 代表国际成熟CBD发展的正确趋势与方向。
城市CBD的八大基本特征 ——
拥有高盈利水平的产业，以第三产业为主导；
拥有商务空间的最高聚集度；
具有最高的交通可达性（CBD无一例外处于城市干道系统 的核心）；
拥有最高的地价；
与城市最初的发源地、目前的地理中心有一定的关联性； 具有良好的社会服务条件、技术设施和城市景观； 借助信息交换维持在区域经济活动中的控制作用； 趋向于在社会组织体系中形成一个阶层，这一阶层与信 息、科技领域重合的趋势显著。
启动方式相似：
深圳CBD以政府主导市政设施、发展会展经济、住宅启动紧随 其后的方式进行CBD的成功启动与本地块的现状相似，具有参考 价值。
本报告是严格保密的。
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物业功能配比小结
结论4：
写字楼的消化量与各城市的经济发展水平有关。 取深圳、南通2003年GDP情况作为经济发展水平的 依据进行分析测算： 深圳GDP：3000亿元 南通GDP：1000亿元 比例 3 ：1 比例约 3 ：1
世联06天津市城市公寓典型案例分析
橱柜品牌为欧派、汉森、科宝或动荡次品牌，配人造石台面，不锈钢洗菜盆，冷热水龙头（摩恩、乐家或同等档次产品），抽油烟 机、台面嵌入式炉灶（老板、方太或同档次品牌）
高级面砖 高级地砖（罗马、亚细亚、诺贝尔或同档次品牌）
铝扣板吊顶 高档座厕、洗手盆、大理石台面、防水插座，化装镜、镜前灯、排风扇（卫具品牌为TOTO、科勒、乐家或同等档次产品），冷热水
多重景观中心/三级绿化系统/珍稀动物/丰富树种南派园林！
2020/8/5
起居室/餐厅 卧室/书房 厨房 卫生间 电梯厅
其他
细节名称
入户门
室内门
窗
墙面
地面
屋顶
墙面
地面
屋顶
墙面
精
地面
装
屋顶
修
厨具品牌
标
墙面
准
地面 屋顶
洁具品牌
梯间门 墙面 地面
电梯品牌 电梯性质（ 载重量、运行速度）
大堂 电器开关及插座 家具
另计
装修报价 售价
富力城 门高2.3米，高档木制子母四防门，配高档门锁、防盗眼
门高2.3米，优质木门，配高档门锁 断桥铝合金中空玻璃，隐形纱窗 高级壁纸
主材为高级实木复合地板，高级地砖（亚细亚、诺贝尔或同等档次 高级环保涂料（立邦漆、ICI、爱的漆等品牌） 高级壁纸 实木复合地板 高级环保涂料（立邦漆、ICI、爱的漆等品牌） 高级面砖 高级地砖 吊顶为铝扣板天花
天津城市公寓典型案例分析
老城厢板块
2020/8/5
项目位置 酒店式公寓 一期会所位置(售楼处）
金领国际：项目概况
毗邻天津西站、地铁一号线，距机场15分钟的车程；项目周 边有大胡同商贸中心、新安百货等购物场所，天津美院等高 校。
高级面砖 高级地砖（罗马、亚细亚、诺贝尔或同档次品牌）
铝扣板吊顶 高档座厕、洗手盆、大理石台面、防水插座，化装镜、镜前灯、排风扇（卫具品牌为TOTO、科勒、乐家或同等档次产品），冷热水
多重景观中心/三级绿化系统/珍稀动物/丰富树种南派园林！
2020/8/5
起居室/餐厅 卧室/书房 厨房 卫生间 电梯厅
其他
细节名称
入户门
室内门
窗
墙面
地面
屋顶
墙面
地面
屋顶
墙面
精
地面
装
屋顶
修
厨具品牌
标
墙面
准
地面 屋顶
洁具品牌
梯间门 墙面 地面
电梯品牌 电梯性质（ 载重量、运行速度）
大堂 电器开关及插座 家具
另计
装修报价 售价
富力城 门高2.3米，高档木制子母四防门，配高档门锁、防盗眼
门高2.3米，优质木门，配高档门锁 断桥铝合金中空玻璃，隐形纱窗 高级壁纸
主材为高级实木复合地板，高级地砖（亚细亚、诺贝尔或同等档次 高级环保涂料（立邦漆、ICI、爱的漆等品牌） 高级壁纸 实木复合地板 高级环保涂料（立邦漆、ICI、爱的漆等品牌） 高级面砖 高级地砖 吊顶为铝扣板天花
天津城市公寓典型案例分析
老城厢板块
2020/8/5
项目位置 酒店式公寓 一期会所位置(售楼处）
金领国际：项目概况
毗邻天津西站、地铁一号线，距机场15分钟的车程；项目周 边有大胡同商贸中心、新安百货等购物场所，天津美院等高 校。
世联南京苏宁·名都汇酒店式公寓营销策略报告
考虑到项目各类产品尤其是商铺价值实现的最大化， 建议将商铺稍微推后，有利于整盘的价值实现最大化：
世联南京苏宁·名都汇酒店式公寓营销策略报告
整盘推售节奏建议：
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
营销节点
3月12 日首批 住宅开 盘
4月9日 第二批 住宅开 盘
5月15日公寓开盘
7月30日商铺开盘
推售节奏 推广配合
5月15日公寓开 5月28日盘首批商铺开盘
6月12日第二批商铺
6月26日第三批商铺
推售节奏
1#、 4#楼 开盘 强销
公寓蓄水
公商 寓铺 开蓄 盘水 强 销
商铺开盘强销
推广配合
首批住 宅开盘 后，线 上释放 ：开盘 热销及 加推信 息
公寓线上推广
线下住 宅产品 信息
商铺线上、线下推广
住宅 商铺 公寓
世联南京苏宁·名都汇酒店式公寓营销策略报告
区域
推广诉求：地铁旁，4.8米挑高，低首付（突出轨道
市场
交通和明星产品的稀缺性，调性强调其居住功能）
推广主题：主城 区 地铁旁 4.8米挑 高 40万买两房
推广调性：清新 、年轻化，重软性 文字
推广渠道：户外 、报广、网络、围 挡，区域内全面覆 盖
推广侧重点：挑 高产品，性价比， 地铁价值
推广覆盖区域： 户外重点覆盖项目 周边、中央门、鼓 楼；短信为全区域 覆盖
在售项目：可 售项目仅有晓庄 国际广场有较多 货量； 2011年新盘： 目前确定上半年 开盘的仅有金域 中央，位于无塘 商圈，对项目影 响相对较小； 项目所处的迈 皋桥片区仅有左 右阳光有公寓待 推，上市时间还 未确定
中国酒店式公寓专题考察报告--澳大利亚洲酒店式公寓项目前期考察 (2)
酒店式公寓基本概念
发展动因
酒店式公寓在一个城市的产生和发展, 牵制的根本原因就是这个城市的经济发 达程度。因为酒店式公寓的需求者和消 费者一般都是生活在这个城市的政府官 员和高级商务人士。这些消费者一般都 有丰厚的住房补贴。一个城市只有经济 发展到一定程度，高端住宅消费能力的 消费者才会形成一定的规模。在他们的 需求中孕育着良好的商机，此时适应他 们生活模式和生活需要的酒店式公寓就 应运而生，并且有良好的发展前景。
11
锦上国际公寓
12100
34137.86
4.5
金融街
酒店式公寓
70
高层板楼
1013
12
方恒国际中心
46211
251000
4.75
望京
酒店式公寓
50
高层塔楼
2007-11-2
13 14 15
瑞士公寓 新金山 远洋光华国际 国海广场（未 开） 西海2008（未 开） 伯朗峰（未 开）
6976.33 9623 2.154
酒店式公寓发展历程
上世纪九十年代初 服务式公寓
产品市场沿革
酒店产权自持性物业，公建立项，以外籍租客为主要服务对象。
2003年起
小户型公寓
小户型公寓产品，住宅立项，普遍带有装修。以年轻人自住、 家庭投资为主要购买目的，对产品舒适度要求不高。
2005年起
酒店式公寓
介于酒店与住宅之间的产品，公建或住宅立项。对于配套要 求及物业服务的要求较高，单价较高，后期生活费用较高。
定义
酒店式公寓 基本概念
特点
分类
动因
酒店式公寓基本概念
定义
• “酒店式公寓”，也称服务式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”， 是在亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。它是融合酒 店设施与家庭特色为一体的自住式单位，并提供低于酒店价格的长期住宅。 简单定义其概 念归结为三点： 统一经营 售后回租 完整产权 • 解释：它一般是拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套 间的房子，提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、 租赁管理。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又 可以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回报。因此，酒 店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收 了信息时代写字楼的特点，是一种综合性很强的物业管理概 念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。
世联——城市1号公寓策略案
• 梯户比较高（3梯28户） • 高层管理费较高，实用
率较低
本报告是严格保密的。
项目自身条件——限制要素
• 部分单位户型有缺陷
整套房无直接采光（黑房间）； 该户型总计44套；
本报告是严格保密的。
厨房与餐厅的交通稍有不畅 ； 工人房面积过大；
解题思路
我们的目标是什么
综合分析
我们项目的自身条件怎样 我们面临的市场情况怎样 我们的目标客户是谁
城镇居民人居可支配收入
百元
300
259.36
250
200 166.02
150.03
150
148.05 126.74
184.71 149.06
100
80.4
50
第七
0
珠海 广州 深圳 佛山 惠州 肇庆 东莞 中山
城镇居民人均可支配收入增速
20
18.5
15
12.1
10 8.4
9
9.6 9
4 5
4.9
第一
麦地－河南岸
龙丰上排
惠淡路
属性：老城区 代表楼盘：滨江花园、时代广场、帝景台 均价： 2500-3800元/m2 发展趋势：旧城改造、遗留项目改造
属性：老城区的扩展区/新兴商住区 代表楼盘：风尚国际、世纪新天、雍逸园 均价： 1800-3500元/m2 发展趋势：宜商宜住
属性：郊区 代表楼盘：东江学府、惠泽南苑、金山龙庭 均价： 1400-3500元/m2 发展趋势：新市镇
本报告是严格保密的。
项目简介——项目四至
本报告是严格保密的。
项目简介——平面图
标准层（5-24层）
单房 一房 两房 四房
27层
28层
率较低
本报告是严格保密的。
项目自身条件——限制要素
• 部分单位户型有缺陷
整套房无直接采光（黑房间）； 该户型总计44套；
本报告是严格保密的。
厨房与餐厅的交通稍有不畅 ； 工人房面积过大；
解题思路
我们的目标是什么
综合分析
我们项目的自身条件怎样 我们面临的市场情况怎样 我们的目标客户是谁
城镇居民人居可支配收入
百元
300
259.36
250
200 166.02
150.03
150
148.05 126.74
184.71 149.06
100
80.4
50
第七
0
珠海 广州 深圳 佛山 惠州 肇庆 东莞 中山
城镇居民人均可支配收入增速
20
18.5
15
12.1
10 8.4
9
9.6 9
4 5
4.9
第一
麦地－河南岸
龙丰上排
惠淡路
属性：老城区 代表楼盘：滨江花园、时代广场、帝景台 均价： 2500-3800元/m2 发展趋势：旧城改造、遗留项目改造
属性：老城区的扩展区/新兴商住区 代表楼盘：风尚国际、世纪新天、雍逸园 均价： 1800-3500元/m2 发展趋势：宜商宜住
属性：郊区 代表楼盘：东江学府、惠泽南苑、金山龙庭 均价： 1400-3500元/m2 发展趋势：新市镇
本报告是严格保密的。
项目简介——项目四至
本报告是严格保密的。
项目简介——平面图
标准层（5-24层）
单房 一房 两房 四房
27层
28层
世联地产_主题酒店研究及案例_44PPT.pptx
案例： 厦门艾美酒店
酒店由厦门福隆运动发展有限公司所有， 距离厦门市中心及厦门国际机场仅15分 钟之遥。酒店坐落于仙岳山山坡之上， 四周尽是葱郁的森林与壮丽的自然景观。 酒店拥有348间精致的客房，其中包括 12间别墅套房，每间均提供可俯瞰庭院 或山峦景观的私人阳台。
厦门艾美酒店拥有两间餐厅和一间酒吧， 以及10间会议室。其中，会议空间总面 积超过2000平方米，包含一间占地842 平方米、层高10米的自然采光无立柱豪 华宴会厅。宾客们还可享受众多先进设 施，包如健身中心、室内恒温泳池、水 疗中心以及仙岳山公园慢跑及徒步步道。 值得一提的是，厦门艾美酒店是厦门地 区惟一提供山地网球场的国际酒店。
银珠酒店不仅会成为滨海新区高档商务客人 的交流与活动场所，也一定会成为中外艺术 家、批评家和收藏家交流与活动的平台，成 为酒店业知名的品牌。
酒店特设大师作品房：
酒店每间艺术房都挂有当 代艺术家的作品是对酒店 的等级和品味的强化，这 些艺术品从酒店的依附和 装饰功能中解脱出来，它 们自身扮演着独立的展示 功能，有着自身的自主性。
丹尼尔·布伦作品《界限》
大师作品房——
《无题》方力钧
房间说明
方力钧作为中国后89新艺术 潮流最重要的代表，与这个潮流 的其它艺术家共同创造出一种独 特的话语方式——玩世写实主 义，其中尤以其所创造的“光头 泼皮”的形象，成为一种经典的 语符，标志了80年代末好90年 代上半期中国普遍存在的无聊情 绪和泼皮幽默的生存感觉，或者 更广义地说它标志了当代人的一 种人文和心理的感觉。
具有独特的历史或地域 风格，酒店内处处体现 出人文的特征
时尚艺术氛围比较 浓厚，时尚潮流聚 集地
风景游览区、历史 悠久的城市以及具 有独特景观资源
北京、天津酒店式公寓市场调研报告和典型案例
地产资料大全
了解酒店式公寓
前景展望
酒店式公寓为住户提供了家庭住房的格局和 家居式服务，同时提供了完善的办公环境，是 房地产业的一种新模式，它拥有更多、更全的 服务功能，对投资置业的人士来讲是一种新的 具有更高回报率的选择。酒店式公寓是投资性 置业的上选，因为此类物业投资对于多数人而 言，具有超值回报空间。通常，酒店的租金要 比公寓高30%左右，而酒店式公寓单位小、好管 理、易出租等特点是其它物业项目难以比拟 的。不过投资高档项目所占用的资金相对较 多，回报的周期相对较长，因此，较适合中长 线的投资者。
地产资料大全
天津酒店式公寓市场
天津酒店式公寓分类与市场特点
天津的酒店式公寓根据目标客户和物业特征，大致可 以分为两类： ① “小户型单身公寓”，以“小户型、低总价和酒店式 物业服务”作为其最主要的卖点，赢得了大量天津 新兴白领的年轻购房群和投资客。比较典型的楼 盘有：诚基中心、非常公馆、焕日线、时代奥城 等项目。
酒店式公寓市场调研报告
开发部
2008.4
地产资料大全
目录
• • • • • • • 了解酒店式公寓 天津酒店式公寓市场 天津在售酒店式公寓典型案例 北京酒店式公寓市场 北京在售酒店式公寓典型案例 关于酒店管理公司与物业管理公司 对本项目的建议
地产资料大全
地产资料大全
了解酒店式公寓
酒店式公寓的特点
酒店式公寓项目本身的设计也是个性化的， 它不流于一般形式，因为酒店式公寓的客户群 是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等，物 业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的 物业公司进行管理，保证了物业管理的水平， 为住客提供高档、到位的各种服务。
地产资料大全
天津酒店式公寓市场
世联_酒店式公寓运营模式_以鸿威海怡轩为例
产权式酒店
上述方案一、三宜引进外来酒店管理公司全权管理，方案二、四宜自己组建团队经营； 同时均需投入资金兴建酒店经营所需硬件设施如喷淋、内线电话、会议室等。
本报告是严格保密的。
10
四种方案评估
方案名称
方案一：整栋保留做酒 店
方案二：部分保留做酒 店 方案三：整栋做产权式 酒店，返租
优势
产权统一，便于全权委 托给外来酒店管理公司 或自己经营
110
30 14 102 19 11
71.4%
19.4% 9% 77.2% 14.3% 8.3%
7236.79m2 B栋
132套
豪华湖景房 豪华湖景套房
豪华湖景套房 行政海景套房 （2房）
从A、B两栋的户型配比可以看出，B栋的户数少且标准间数量较多，便于 未来的酒店经营，可减轻未来经营带来的风险。
本报告是严格保密的。
酒店式公寓运营模式
——以鸿威海怡轩为例
深圳代理营业七部
何妙溶 杜谊彬 闫利
2009-06-24
本报告是严格保密的。
一、酒店运作模式探讨
本报告是严格保密的。
2
确定本项目酒店经营的背景条件
1、良好的准酒店物业规划； 2、鸿威多元化发展的需要； 3、大梅沙片区旅游、度假、会议功能不断增强； 4、区域内酒店业蓬勃发展； 5、良好的景观资源； 6、A栋作为住宅销售在目前的市场情况下遇阻； 7、客户购买后有后续经营服务的需要
入住率40% 256960.00 57600.00 314560.00
备
注
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
经营收入 房屋维护 会所收入 收入小计 办公费 业务招待费 人员工资、 福利 员工培训费 用 经营宣传费 用 成本小计 不可预见费
酒店式公寓案例研究.
3.4深圳中心区主要为商务公寓，酒店式公寓存在市场空 白点；
06年中心区商务公寓供应列表
建筑面积 30000 100000 14706 144706 19339 75882 239929 二栋20层 由四栋25-30层 361
1568户，其中1 房946户，2房 591户，3房29 户
目前中心区商务/酒店式 公寓供应稀缺，入伙项目 仅江苏大厦，公寓租金及 成交价格与写字楼持平。 在售服务式公寓项目仅 有三个：中国凤凰大厦、 星河世纪和金中环，并且 均属于综合体物业中的某 一功能定位，总供应量为 14.47万平米。 泛中心区区域出现少量 服务式公寓供应，供应量 约9.52万平米。
6
3.5深圳中心区公寓由于稀缺，在销售速度和价格上实现 双赢。
05年中心区服务式公寓销售价格列表 同一个综合体中，商务 公寓销售速度一般快于写 字楼，实现价格略低于写 字楼； 酒店式公寓由于整体档 次较高并带精装修和家私 电器，实现价格高于同一 综合体写字楼物业；
已入伙项目江苏大厦公寓的 项目名称 星河世纪 中国凤凰大 厦 积 56024 39581 月均销量 （平米/月） 7203 7124 实现均价 11000 13000 备注 精装修
项目名称 中国凤凰大厦 星河世纪 金中环商务大 厦 中心区供应 凯旋国际 南方国际广场 总供应量
类型
一幢11-29层为商 务式公寓
总户数 100 1164 288
备注
二栋32层
附楼7－15层为酒 店式公寓；主楼824为商务公寓
B\C两栋 公寓
酒店式公 寓
体现了高档 商务型物业 的领袖风范
本报告是严格保密的。
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3.6深圳中心区未来北区可开发地块基本无酒店式公寓产 品，荣超江胜项目将出现五星级酒店。
国内外酒店式公寓案例调查研究
上海
翠湖天地
规模：建面13万，容积率4，共645套 运营模式：对外发售 管理公司：88新天地 价格：均价6万，4-8万，带豪华装修 主力客户：外籍华人、海外人士、港台以及少量江浙私营企业 主 产品面积：2房 140平米；3房190平米；4房280平米；复式 320 平米， 溢价因素：一线湖景资源、“住宅天地”规划为纯粹高端居住区
上海酒店公寓特征小结
运营模式 物管公司 租金或售价 租客和购买者 产品面积
大多为对外发售后小业主对外出租
大多聘请国际知名品牌管理公司
租金超高，顶级豪宅公寓售价惊人，几乎都在6万以上 租客以外籍跨国公司中高管长期租住为主，购买客
户 主要为外籍华人、海外人士和港台客户为主 产品面积较大、顶级高端公寓以大户型为主
国内外酒店式公寓案例调查研究
案例目录
深圳
国内
上海
综合体案例
北京
国外
美国曼哈顿
泰格公寓 金中环公寓 世金汉宫 ASCOTT （雅诗阁 ） 翠湖天地
华府天地 世界城 海晟国际公寓 柏悦居 昆仑公寓 Manhattan House 455 Central Park West The 46万，总建面70000，容积率3.2，共108套 运营模式：对外发售 管理公司：戴德梁行 价格：65000-90000，带豪华装修 主要租户：外籍华人、海外高端客户、港台为 主 产品面积：270-700 溢价因素：地段－上海新天地正对面
豪装产品－一层一户、主人专属电梯、中西 厨 家居智能化系统
四房：248-419平 溢价因素：中国第一个LEED认证（美国USGBC颁发）
深圳
金中环酒店公寓
规模：总占地7368平，总建面10.3万，容积率13.7，酒店式公 寓约300套 运营模式：先发售，入伙后跟部分小业主签订3－5年返租协议， 有些业主不愿签署此协议，想委托中介出租 管理公司：金中环物管，带精装修 租金：980－3980元/天，现为试营业，有折扣 价格：21000 主要租户：因入伙时间较短，现主要为短期商务人士出租 产品面积：单房：30－35、一房一厅：50-55、两房：81-85
世联：产权式酒店研究
本报告是严格保密的。
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案例总结
深圳产权式酒店建于两类地方：强势自然资源的地方（海景），客 流量较大的中心商务区
深圳产权酒店的经营状况除丹枫白露尚可外，其余均不尽人意。而 丹枫白露主要是靠其开发商三九集团内部的商务客流支撑，以旅游客 为主的产权酒店，淡旺季区分十分明显，旺季供不应求，淡季仅能维 持经营。
二期投资方式
1. 总价57万 元/套，首 期8万元
2. 投资商每月 按时支付业 主固定收益
3. 每年48天 的酒店公寓 免费入住权
经营模式
酒店保证月供款部分的收益，对年度分红数额不做保证（但购房时对客 户许以良好的收益预期）。
本报告是严格保密的。
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案例展示——雅兰酒店（模式 3）
投资商：香港雅兰集团 发展商： 雅兰置业（深圳）有限公司 酒店管理： 雅兰酒店管理（深圳）有限公 司，粤海酒店管理有限公司 地址： 深圳盐田区大梅沙盐梅路8号 占地面积：11750平方米 建筑面积：21900平方米 客房：总统套房、豪华商务套 房和标准双人客房共196间， 面积为39～40.5平方米。 开盘时间：2000年6月1日 入住时间：2001年4月23日 均价：53万元/套 销售状况： 自发售起至2001年11月，销售 已超过60％。现在已停止销 售。
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起源及发展
发展现状：
全球产权酒店19861995年年平均增长15.8 ％；1980年，全球500个 旅游目的地有15.5万个家 庭购买了产权式酒店；到 1995年，全球81个国家 4000个旅游目的地有35 万个家庭购买了产权式酒 店。80年代到90年代初， 全球引入产权式经营的旅 游目的地的数量增长了6 倍，90年代初，全球产 权式酒店销售收入已达 40亿美元，到2000年就 飙升到300亿美元。
世联行武汉公寓市场研究
老年公寓
•依托区域商务、 • 商务、商业、 •多数在一、二线 •城市核心区
商业氛围，或 旅游市场相对发 城市核心区域出现， 域，地段或自
产业或专业市 达。
商务市场相对发达。 然资源极其稀
场相对聚集区 •投资者对开发商 •多数依托高档酒
域
有信心，市场相 店。
缺。 •从配套到产
•如城市商务区、 对规范
•有外籍、中高层 品单体，形成
公寓客户
目标客户定位：投资客为主要群体
分类
投资客
自用办 公
自用居 住
客户特征
•政府官员 •私企老板 •事业单位/大型 国企/金 融证 券房地产等行业 的中层管理者 •医生、教师等 •成长型中小规 模企业 •创业型小规模 企业
短期居住客户
年轻白领
置业关注点
面积需求
地段、投资收益
核心客户 （短期投资回报、 40-50平米居住型小户型；
大武汉1911 中城国际
投资者关心 的四个方面
收益性 安全性 进入性 流动性
能不能挣钱？ 风险大不大？ 门槛高不高？ 脱手容易吗？
项目所在核心地 段保证了其收益 性和安全性
面积小、总价低 能降低投资门槛， 提升流动性
目录 31 公寓分类、特点及客户
2
武汉公寓市场
3
公寓LOFT热销启示
34 国内外酒店式公寓案例
53 公寓报广、装修鉴赏
装修
地段 物业 价格
普通公寓
商商业用地
公寓
商务公寓
商务公寓或公寓
70年
40年，不限购
40年，不限购
3成
5成
5成
民用水电 天然气
商业水电，无天然气
深圳世联国内外创新公寓专辑公寓项目研究80pn
如今，优秀的高层公寓往往 都拥有独一无二的建筑结构，并 成为建立市区或区域转型的重要 元素。这些成功案例通常是在有 限的地块上充分利用土地资源， 比如一个旧工厂或是一块闲置的 空地，在系统的规划定位后使之 与城市肌理相结合，与城市景观 共生。
——酒店式公寓 ——住宅式公寓 深圳世联国内外创新公寓—专辑—公混寓项合式公寓
iAmbience—— 来电不一定是铃声提示，也可以有一 点创意；例如来电时，家中照明的颜 色会转变。该技术也可配合不同的家 具气氛和音乐。
iReality—— 寓所设有虚拟现实投影，可 实时连结到世界不同地方。
iEenter tainment——多样化的音乐库、卡拉OK以及随选视讯系统，任君选择。
Strata SEl斯特拉塔住宅大楼是为未来可持 续的城市生活而设计的。这种适应可持续 发展的设计意味着每个公寓单元的能耗都 将大大低于典型英国住宅能耗的平均水平， 同时也降低了住户与租户的生活成本。
深华圳世南联策国略内目外资研创究源新8部0公p寓n建专筑辑研公寓究项中心出品
Innovation apartments
深华圳世南联策国略内目外资研创究源新8部0公p寓n建专筑辑研公寓究项中心出品
Innovation apartments
风力涡轮机发电原理分析示意图
深华圳世南联策国略内目外资研创究源新8部0公p寓n建专筑辑研公寓究项中心出品
Innovation apartments
项目原理借鉴点： 通过涡轮风力发电，可 提供住宅内部日常能耗 需求；
创新住宅式公寓——Gen住宅公寓、阿瓦娜住宅公寓
创新混合式公寓——Cirque混合型公寓、大水族馆混合型公寓
深圳世联国内外创新公寓专辑公寓项 目研究80pn
PART 1
——酒店式公寓 ——住宅式公寓 深圳世联国内外创新公寓—专辑—公混寓项合式公寓
iAmbience—— 来电不一定是铃声提示，也可以有一 点创意；例如来电时，家中照明的颜 色会转变。该技术也可配合不同的家 具气氛和音乐。
iReality—— 寓所设有虚拟现实投影，可 实时连结到世界不同地方。
iEenter tainment——多样化的音乐库、卡拉OK以及随选视讯系统，任君选择。
Strata SEl斯特拉塔住宅大楼是为未来可持 续的城市生活而设计的。这种适应可持续 发展的设计意味着每个公寓单元的能耗都 将大大低于典型英国住宅能耗的平均水平， 同时也降低了住户与租户的生活成本。
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风力涡轮机发电原理分析示意图
深华圳世南联策国略内目外资研创究源新8部0公p寓n建专筑辑研公寓究项中心出品
Innovation apartments
项目原理借鉴点： 通过涡轮风力发电，可 提供住宅内部日常能耗 需求；
创新住宅式公寓——Gen住宅公寓、阿瓦娜住宅公寓
创新混合式公寓——Cirque混合型公寓、大水族馆混合型公寓
深圳世联国内外创新公寓专辑公寓项 目研究80pn
PART 1
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深圳酒店公寓特征小结
运营模式
大多为对外发售后小业主对外出租
物管公司 租金或售价 租客和购买者 产品面积
大多聘请国际知名品牌管理公司
租金较高但因地段不同差异较大，售价一般都在2万 以上
租客以外籍跨国公司员工长期租住为主，购买客户 主要为深圳本地私营业主和港澳台投资客为主
面积较小，主力产品大多在90平米以下，装修档次较高
•
好的事情马上就会到来，一切都是最 好的安 排。上 午11时42分59秒上午11时42分11:42:5920.10.21
•
一马当先，全员举绩，梅开二度，业 绩保底 。20.10.2120.10.2111:4211:42:5911:42:59Oc t-20
•
牢记安全之责，善谋安全之策，力务 安全之 实。2020年10月21日 星期三11时42分59秒 Wednes day, October 21, 2020
550-860（柏悦府） 溢价因素：城市地标、绝版地段、顶级物管
北京
昆仑公寓
规模： 总建面约1.2万，共23套 运营模式：对外发售 管理公司：昆仑大酒店 价格：60000-70000，豪华装修 主力客户：海外高端客户和香港客户为主 产品面积：393-720 溢价因素：国内首施智能化系统、生态系统
北京酒店公寓特征小结
地段优势：中央公园、CBD、顶级商业街， 建筑特色：昭示性强，外立面典雅、品质感、露天广场、中
庭、花园气派富有吸引力 产品特征：大堂休息厅、顶级私家花园、门房及管家服务、24
小时车库、噪音低、私家车道、工人房、凸窗、高 级健康会所、天台花园
本报告是严格保密的。
Luxury apartment
The Lincoln Park
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曼哈顿酒店公寓特征小结
地段 资源 租金或售价 年限 产品
CBD核心地段，近地铁口 中央公园景观资源
租金售价均超高，一般在20000美金以上 大多年限较老，好多为历史遗留建筑 产品及服务品质均较高
酒店公寓案例研究对我们的启示
运营模式
大多为对外发售后小业主对外出租
对外发售
物管公司
•
踏实肯干，努力奋斗。2020年10月21 日上午1 1时42 分20.10. 2120.1 0.21
•
追求至善凭技术开拓市场，凭管理增 创效益 ，凭服 务树立 形象。2020年10月21日星期 三上午11时42分59秒11:42:5920.10.21
•
严格把控质量关，让生产更加有保障 。2020年10月 上午11时42分20.10.2111:42October 21, 2020
运营模式 物管公司 租金或售价 租客和购买者 产品面积
大多为对外发售后小业主对外出租
大多聘请国际知名品牌管理公司
租金售价均较高，顶级高端公寓售价惊人
小户型公寓购买者主要以外地投资客为主，对于 顶级高端公寓以海外人士和香港客户为主 产品面积区间拉的较大，投资类以小户型 为主，顶级高端公寓以大户型为主
纽约曼哈顿 Manhattan House
价格：20000美元/平米 概况：建于1951年，20层，581套公寓 价值点排序：地段Location
景观Landscape 建筑Architecture 产品Features 地段优势：中央公园、CBD、顶级商业街， 建筑特色：昭示性强，古朴典雅、品质感、大花园、入户大 堂、花园气派富有吸引力、大露台 产品特征：大堂休息厅、顶级私家花园、门房及管家服务、24 小时车库、噪音低、私家车道、工人房、大凸窗、 大露抬 、天台花园、景观人行道、储藏间
深圳
泰格公寓
规模：34000平米，7栋，4-25层，232套公寓 运营模式：产权长期持有，只租不售 管理公司：FRASER (新加坡) 专业管理公司 租金：900－9999元/天；12000－99999元/月，一般都有折 扣。最多8折 ，带精装修 主要租户：外籍跨国公司（有通勤车接送）租客为主（70－80 ％）， 分布较广，蛇口周边写字楼、关外（宝安、龙岗外 企），散客以南山为主 出租情况：目前出租情况较好，近7成，以长租客为主 产品面积：单房：35-113、两房：147-171、三房：198-286
建筑概况：红色砖, 16 层公寓建于1985 建筑特色： 大厦有一个一层石灰石基地, a canopied 入口与
看门人、一致的开窗法、分离空调器、尖边路环境 美化, 屋顶舱板和车库。 它没有阳台、壁炉, 和健身 俱乐部。 地段优势：他位于林肯中心，临近地铁站， 临近CBD 景观资源：中央公园、北部临近河沿公园 产品特征：大堂休息厅、顶级私家花园、门房及管家服务、24 小时车库、噪音低、私家车道、工人房、凸窗、高 级健康会所、天台花园
Luxury apartment
455 Central Park West
概况： 建于2002年，26 层，100套公寓
价格：
4 bedrooms from $3,599,000
3 bedrooms from $2,690,000 价值点排序：地段Location
建筑Architecture 产品Features
大多聘请国际知名品牌管理公司
聘请国际知名物管
租金或售价
租金售价均较高，顶级高端公寓售价惊人
品质高端保证高价
租客和购买者
小户型公寓购买者主要以投资客为主，对于顶级 高端公寓以高端客户作为资产长期持有者为主
深挖投资客， 不放顶级客
产品面积
产品面积区间适当拉开，以投资类以小户型 为主，大户型顶级高端公寓为标竿产品
三房：100以上 溢价因素：加入国际服务品牌“世界金钥匙酒店联盟组织”
深圳
世金汉宫
规模：总占地1万，总建面15.7万，B栋建面19943.34㎡，C栋建 面14601.47㎡，酒店式公寓共718套 运营模式：对外发售，酒店式管理，由业主对外出租 管理公司：茂业集团 租金：5000-6000元/月 价格：C栋价格21000，B栋25000，带精装修 主要租户：地王商圈工作中高管、港人、外籍人士 产品面积：31-65、复式双套房 溢价因素：三大商圈交汇点、豪华装修，五星级酒店服务
投资小户型为主 大户型为标竿
•
树立质量法制观念、提高全员质量意 识。20.10.2120.10.21Wednes day, October 21, 2020
•
人生得意须尽欢，莫使金樽空对月。11:42:5911:42:5911:4210/21/2020 11:42:59 AM
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安全象只弓，不拉它就松，要想保安 全，常 把弓弦 绷。20.10.2111:42:5911:42Oc t-2021- Oct-20
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安全象只弓，不拉它就松，要想保安 全，常 把弓弦 绷。20.10.2111:42:5911:42Oc t-2021- Oct-20
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加强交通建设管理，确保工程建设质 量。11:42:5911:42:5911:42Wednesday, October 21, 2020
•
安全在于心细，事故出在麻痹。20.10.2120.10.2111:42:5911:42:59October 21, 2020
上海
华府天地
规模：总占地1.46万，总建面70000，容积率3.2，共108套 运营模式：对外发售 管理公司：戴德梁行 价格：65000-90000，带豪华装修 主要租户：外籍华人、海外高端客户、港台为主 产品面积：270-700 溢价因素：地段－上海新天地正对面
豪装产品－一层一户、主人专属电梯、中西厨 家居智能化系统
北京
海晟国际公寓
规模：总占地7万，总建面21.3万，容积率2.98，五期酒店式公 寓共850套 运营模式：对外发售 管理公司：仲量联行 价格：23000，带精装修 主要租户： 60％为活跃投资客 产品面积：单房：45、 一房一厅：70 溢价因素：核心商务区、顶级物管
北京
柏悦居
规模： 总占地3.13万，总建面35万，容积率8，7-33层柏悦居建 面39212平，酒店式公寓244套，层高3.4和3.8两种；34-49层酒 店建面4万平米，237套客房；50-58层的柏悦府建面17410平， 仅28套,主楼63层249.9米，两栋写字楼42层，186米 运营模式：对外发售 管理公司：美国凯悦国际酒店集团 价格：柏悦居4.5万，已售罄，柏悦府在售，均价7万，豪华装修 主力客户：柏悦居——海外高端客户（30％）、香港客户（50 ％）柏悦府－海外国际名流 产品面积：一房：132-138 、两房：240-242 （柏悦居）
上海
ASCOTT （雅诗阁 ）
规模：共848套 运营模式：产权长期持有，只租不售 管理公司：雅诗阁集团 租金：30000-60000元/月，豪华装修 主要租户：外籍跨国公司中层管理人员为主，长租较多，汇丰银 行租客近5成 产品面积：高级一房：86 、 豪华两房：133、豪华三房：176 溢价因素：雅诗阁全球国际性服务公寓连锁领导者之一 、国际 品牌、享誉全球
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加强交通建设管理，确保工程建设质 量。11:42:5911:42:5911:42Wednesday, October 21, 2020
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安全在于心细，事故出在麻痹。20.10.2120.10.2111:42:5911:42:59October 21, 2020
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踏实肯干，努力奋斗。2020年10月21 日上午1 1时42 分20.10. 2120.1 0.21
上海酒店公寓特征小结
运营模式 物管公司 租金或售价 租客和购买者 产品面积
大多为对外发售后小业主对外出租
大多聘请国际知名品牌管理公司
租金超高，顶级豪宅公寓售价惊人，几乎都在6万以上 租客以外籍跨国公司中高管长期租住为主，购买客户
主要为外籍华人、海外人士和港台客户为主 产品面积较大、顶级高端公寓以大户型为主