近年中国别墅市场现状分析

近年中国别墅市场现状分析

1. 中国别墅供应特征分析

别墅，从来都是与山、水、湖、树、林、草等大自然资源息息相关的，别墅不仅仅是那空洞没有生命的冰冷的混凝土建筑物，更是以环境和生活为主题的一种生活方式或是生活理念。中国房地产市场进入快速发展阶段以来，别墅开发过热的问题始终被广为关注，从近十年来的发展看，中国别墅市场有三次热潮。第一次出现别墅热销现象是在91年至93年，正当别墅市场发展高歌猛进时，在93年下半年国务院下发了有关限制高档住宅建设用地审批和95年颁发的别墅等高档住宅及度假村原则上不再批准立项的文件以及受宏观经济调控政策的影响，直到97年中国别墅市场一直在低谷徘徊;第二次是九十年代中后期少量别墅成功开发形成的第二浪潮，98年国家在土地政策方面的松动以及出现的一系列利好消息，如：停止福利分房，央行开始向购买别墅的个人发放高达80万元的贷款以及国内各大城市经济的回暖，一批以经济型别墅为主的内销别墅项目的兴起，再一点燃了国内别墅市场的烈火。第三次别墅开发的热潮是位于世纪之交时发起的第三轮热潮。新世纪初至今，北京、上海、广东三地的别墅项目全面开花，这在很大程度上刺激了中国的别墅市场，而经过七、八年沉淀的别墅消费层，也在这一时期表现出了极大的关注和极高的购买热情，当开发商们都看好别墅市场发展前景时，2003年2月18号国土资源部下发了《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》中，第四条明确指出"停止别墅类用地"，这无疑又一次给"红火的"别墅市场泼上了一盆冷水。中国房地产别墅市场的供应随着市场的变化正进入一系列的调整，以下是对当前中国别墅市场供应特征进行分析：

⏹经济型别墅盛起, 别墅身价差距拉大

在最近两年，很多大中型城市中经济型别墅再次盛起，低总价的特点，满足了一部分有一定经济实力但对高档别墅可遇而不可求的消费者的需求，购房主体结构逐步转变为以中等收入为主、高收入和低收入人群为辅的格局，这部分人有强烈的改善居住条件的愿望，既不愿意再住传统的公寓，又无法承受独立别墅的高价位，“经济型”别墅正好填补了这一市场空缺。从而形成了与高端别墅产品两极分化分食市场的局面。

⏹高端产品自然景观依存度加大

近几年来上市了很多依附于自然景观的高端别墅产品，大打旅游地产、度假地产牌，以吸引消费者，事实也已经表明两者完美结合所产生的轰动效应。因此作为别墅产品的定位，其本身所处的地段，将影响其整个规划与产品定位。

⏹消费者对供应产品的参与度更大

对于目前的一些高端别墅楼盘，“度身定做”成为了一种流行的趋势。一个占地2-3亩的产品，根据客户的自身要求邀请设计师“量体裁衣”，此举既满足了高端客户的个性心理，也丰富了楼盘的产品风格。因此该趋势势必在今后的高端别墅产品开发中逐渐蔓延开来。

2. 别墅需求特征分析

近年来，随着别墅市场的日益发展，从京、沪、深、穗等诸多代表城市别墅市场的需求状况来看，普遍具有以下特征：

⏹需求多样化、明确化

随着别墅市场的发展，别墅产品的增多，别墅客户的需求也呈现出多样化、明确化。

高档豪华别墅在一定程度上仍受推崇；

独栋、户型相对偏小、总价相对偏低的产品热销，成为市场亮点；

同质化小区（入住者处于相同阶层）的市场接受度越来越高。

⏹买房者开始关注别墅社区的人文环境

买房者开始重视稳定的社区文化，在人文环境比较好的别墅社区，部分原有客户介绍新客户购买别墅的现象较多，项目销售情况良好；而人文环境相对较差的别墅社区，销售业绩则明显不佳。这也反映了在别墅开发中小区人文环境营造的重要性。

⏹结构性供求矛盾仍然突出

在对别墅需求有所增加的环境下，别墅供应量也迅速增长，市场上充斥着不同档次不同品质的别墅楼盘，结构性供求矛盾突出。

由于别墅开发的热潮，品质差、性价比低的别墅产品不在少数，但这类别墅明显滞销，这一情况表明别墅客户的需求正朝着追求高品质、高标准和优质服务的方向发展，因此，尽管一些别墅项目价位相对偏低，但由于品质低劣，市场需求量相当少。

高端别墅的品质较高，但其高总价使得市场接受面较小，因此虽然高端别墅的供应量快速上升，但仍存在市场需求不足的问题。

随着本地需求的增长，经济型别墅的需求增长迅速，供应有所短缺。

⏹本地客户比例上升，购房者呈现年轻化趋势

据不完全统计，目前京、沪、深、穗等代表城市的别墅市场中，本地客户购买的比例已经占到30％左右，有较大程度的上升。其中经济型别墅的发展是促使本地客户购买别墅比例上升的主要原因之一。目前别墅得主要客户群年龄大约在40岁至45岁之间，而年龄在35岁到40岁之间的客户比例也增长迅速。

⏹别墅成为第一居所

据调查，越来越多的别墅客源已经把别墅作为第一居所来购买，目前购买别墅作为自住用途的客户比例已经占到购买者5成以上。

⏹中式风格别墅需求逐渐上升

据北京一项调查资料显示，在别墅准消费者中，40％的人喜爱北美的风格，21％的人喜爱中式风格，19％的人喜爱法式风格。具有中式风格的别墅产品需求市场有逐步扩大的趋势。由于目前市场供应的别墅中，占据垄断地位仍然是北美风格或者欧式风格，中式别墅供应较少，长期以来，市场需求也处于弱势，而随着别墅个性化的发展，中式别墅由于具有鲜明的传统特色，以及在内部空间布局上的改善，中式别墅正引起更多别墅客户的关注，因此，未来中式风格别墅在国内别墅市场将具有较大的市场发展空间。

⏹别墅租赁市场发展前景良好

京、沪、深、穗等城市都是对外经济发达的城市，因此未来别墅的租赁市场将成为市场焦点。

3. 别墅产品类型分布及特征

综合京、沪、深、穗等诸多代表城市的别墅产品类型分布来看，主要具有以下特征：

⏹Townhouse

Townhouse一般位于城市边缘地带，距市区10－20公里，车程15－30分钟，能够满足第一居所的要求，生活、工作两便利，周边有完善的交通道路网络，临近高速公路，强调交通的易达性和便捷性，同时还需拥有优美的自然环境，周边有较为齐备的教育、商业、医疗、休闲等配套设施。

⏹中高档独立别墅

一般位于城市近郊地区，交通条件便利，生态环境良好，周边有高尔夫等高档娱乐休闲设施以及集中的商业配套区域，具有较高的生活便利程度。

⏹高档独立别墅

高档独立别墅一般位于自然环境以及景观优势突出以及交通优势较为集中以及一些规划良好的传统别墅区域，例如北京西山、上海的佘山地区、虹桥地区等。上海的佘山别墅区依托于上海唯一的山景资源，同时具有整体规划优势，未来将建成高档商务、商业以及休闲配套设施齐全的高档别墅聚集地。

从别墅区域的延伸来看，一些经济发展快速的开发区也成为了开发高档别墅的理想区域。例如上海浦东的东郊别墅区，近年来浦东的开发建设迅速，有大批高科技企业、三资企业入驻，加之申博的成功，都大幅提升了浦东的居住层次，别墅产品的档次定位普遍较高。如目前浦东的张江、金桥地区正渐渐成为高档别墅的开发热点。

另外随着城市经济的持续发展以及经济中心的战略转移，别墅区域亦逐渐向城市外围地区推移，例如上海浦东南汇，作为浦东经济发展的纵深腹地，亦是上海城市扩展的重心，伴随城市交通网络及城市干道对外的迅速延伸，加上优越自然环境，也成为别墅开发的热土。