商业项目服务建议书

商业项目服务容简介

感谢贵公司对商策咨源的信任与支持，通过与贵司有关领导的初步沟通，我方深切感受到甲方对此项目的重视和决心。基于贵公司背景及未来发展战略，我方非常有兴趣也非常有信心为贵公司的发展带来更大价值的提升。基于对项目的梗概了解，作为专业的商业顾问，我司一直秉承“大胆假设，小心求证”的基本工作思路，我方仅就项目服务容、合作模式等给予初步建议。

XXXX项目前期服务工作板块与周期

一、前期策划顾问(3个月)

二、招商顾问（6-9个月）

三、运营管理顾问（基础服务周期12个月）

四、团队搭建及培训服务

项目前期服务容简述

第一板块：项目落地性策略顾问（3个月）

第一阶段：项目运作可行性判断及落地性定位策划

在第一阶段项目工作中，我们将通过对于项目操盘背景的研究，分析项目开发、开业及后期运营所具备的基本条件，深度分析商业市场的机会及风险，总结出影响项目发展的问题。对于项目运作空间进行可行性研判，挖掘商业运作要素并将其组合推衍出项目运作总体策略。

第一阶段基础部分：

一、项目运作背景深研

1.城市及区域背景深研

•城市宏观经济水平分析（GDP、社会消费品零售总额、产业结构、人口结构等）

•城市/区域规划分析（城市功能、区域特征、未来发展趋势及机会分析）

结论：项目所可能具备的高度及可能面临的问题

2.项目自身条件背景深研

•地块指标（项目功能、商业规模、地块分布特点等）

•交通条件初步研究（道路通达性、公共交通线路、轨道交通距离、其它交通相关因素）•其它基础条件（展示面、进深、形状等）

结论：现有规划基本特征对于商业运作空间的制约（如有规划方案）

二、潜在消费人口分析与商圈规模深研

1.研究区域围判断

2.区域城市功能及人口数量分析（依据计划开业时间动态分析）

•潜在消费人口数量统计

•潜在消费人口类型及基本特征

结论：项目可能的辐射围的消费规模初步预估（在不考虑深度竞争的情况下）

三、商业市场深度研究

1.城市商业发展水平分析

•城市商圈分布及发展过程梳理

•城市标杆商业项目分析

结论：对标出下一步提升的空间和方向，提示市场潜在的风险

2.区域市场深度研究

•区域存量及增量商业分布、规模

•结合本案自身特点初筛竞争对手

•初筛竞争对手深度研究项目开业时市场竞争态势预测及竞争对手锁定

•项目核心竞争策略推衍

结论：经过深度分析对于项目定位方向、辐射围、核心竞争策略推衍和确认

一、项目商业建筑条件分析

1.项目地块价值分析

a)基地界面，展示性分析

b)地块商业价值判断

c)本案主要出入口设置评判及调整建议来向及商业展示性

2.外部人车流动线规划初步调整原则

a)结合主要商业人车流来向，进行人车流动线梳理

b)人流动线安排是否清晰，是否能符合商业经营的需求

3.项目整体外部形象分析

a)项目商业主入口形象分析

b)商业外立面形象分析

c)组团氛围、空间景观优化方向建议

4.项目动线形式分析及初步调整原则

a)通过对现有平面进行分析，初步建议商业主动线形式

b)根据项目现有条件进行中庭空间设置分析

c)判断项目是否存在商业薄弱区，进行针对性建议

d)总结部空间调整原则

e)部水平、垂直动线优化方向建议

四、项目核心落地策略结论

1.商业定位方向阐述

•主题定位

•消费客群定位

•商圈辐射围定位

•功能、档次定位等

2.影响建筑产品的主力店策略论证

•特色主力店点可行性论证

3.基于核心策略的商业亮点建议

•业态亮点

•空间亮点

•经营亮点

•品牌示意等

第二阶段：项目定位深化、业态及品牌规划方案、收益预估

在第二阶段项目工作中，我们将通过分析类比案例，结合城市消费群体和商户的研究，深化项目定位策略，并基于对于各组团使用需求的分析，提出业态规划、建筑等方面建议。

一、城市/区域消费群体深研

1.消费客群基本特征（年龄、收入水平、家庭结构、职业背景及受教育水平等）

2.消费行为（消费伙伴、时间分配、消费结构、消费水平等）

3.消费价值取向评估（对于产品本身、服务及环境等体验、个人感受等等）

4.消费趋势预测（未来可能发生的变化或可被引导的点）

结论：潜在消费客群及行为刻画，深化消费客群定位描述

二、主力品牌商户引入可行性研究

1.零售品牌发展水平评估

2.餐饮品牌发展水平评估

3.生活零售及服务类品牌发展水平评估

4.儿童类品牌发展水平评估

5.结合上述结论根据公司品牌商引入可行性模型锁定重点访谈品牌

结论：影响商户进驻的要素总结及对本案操作策略的启示

三、项目规划调整方向建议

1.部水平、垂直动线优化建议

2.店铺划分优化建议

3.组团氛围、空间景观优化建议

4.后勤服务优化建议

四、项目业态规划、品牌落位（需有建筑平面图纸）

1.项目业态组合原则（依据项目建筑产品特点分析）

2.各组团落位深化

3.各楼层业态落位及品牌示意

4.项目亮点提炼（需结合产品空间阐述）

五、初步租金收益测算（十年经营收益预估）

1.租金调研

2.主力客户租金水平预测

3.各业态客户平均租金水平预测

4.项目首十年租金收益测算

第二板块：招商顾问（6-9个月）

1.主力商户招商及整体招商顾问

–对整体招商计划给予顾问建议

–协助制定招商租金政策（目标租金、报价租金、底线租金）

–协助确定招商文件模板（包括合同，意向书等）

–提出招商流程建议（看房流程、位置推荐流程、报价流程、部审批流程等）–重点商户持续摸底访谈

–推进主力客户意向洽谈

–跟进主力客户工程条件复核