成都市金沙片区市场调查报告

2、区域住宅市场供求情况 2008 年 1-7 月，不同分类的各板块商品住宅成交量同比出现不同程度的下降。 A、方位方面
2008 年 1-7 月五城区各方位市场供销情况（单位：万平方米）
方位
供应量
供应量同比
成交量
成交量同比
城东
163.92
48.70%
88.53
-10.90%
城南
120.82
39.50%
2、 五城区住宅市场各价位区间成交情况
2008 年 1-7 月，五城区商品住宅成交仍主要分布在 3000-8000 元/平方米之间，合计占五城 区商品住宅成交总量的 89.3%，比 1-6 月占比增加 0.3 各百分点。4000-6000 元/平方米价位住宅 成交最为集中。
3、 房价变动趋势 虽然目前全国房价整体回调，市场仍较低迷，消费者观望气氛浓厚，但考虑到成都本地部分 楼盘房价已低于成本且建安成本还在继续增加，地震的影响将随时间逐步弱化，国家、省、市有 关灾后重建政策将逐步发挥作用，部分受灾群众待救助政策和资金落实后也会转入商品房市场置 业安居，物价指数高升和人民币继续升值也会加大资金对具有保值增值功能的房地产的关注。因 此，估计短期内房价下跌空间已不大，有望在下半年保持相对平稳的震荡筑底走势。同时，不同 板块价格梯度可能进一步拉大。 （五）、宏观政策分析 （一）、房地产政策
幅度等因素，本月郊区（市）县成交随供应大幅增长过五成，今年首度超过五城区成交水平。月 度累计供销比继续下降，供求矛盾关系略缓和于整体商品房市场。
全市商品住宅供销齐增。1-7 月，全市新增商品住宅供应 1455.63 万平方米，同比增长 21.7%， 增幅较 1-6 月下降 11.6 个百分点；累计商品住宅成交 689.19 万平方米，同比下降 46.8%，降幅 较 1-6 月增长 3.9 个百分点；商品住宅供销比降至 2.11。
2000
1500
1386.24 1433
1000
500
0 2007年1-7月
1713.52 795.32
2008年1-7月
五城区商品房供应小幅增长，成交下滑。 1-7 月，五城区累计新增商品房供应 795.76 万平方米，今年首度低于去年同期水平，同比减 少 1.8%，增幅较 1-6 月下降 15.3 个百分点；累计商品房成交 439.49 万平方米，同比下降 38.4%， 降幅较 1-6 月增长 5.5 个百分点，商品房供销比降至 1.81。
供销比为 1.69。
C、行政区域方面
2008 年 1-7 月五城区住宅市场各行政区供销情况（单位：万平方米）
区域
供应量
供应量同比
成交量
成交量同比
成华区
186.05
26.80%
96.1
-26.10%
高新区
133.92
45.90%
69.38
-27.10%
锦江区
117.65
36.90%
55.57
-37.10%
五城区商品房市场供销情况（单位：万平方米）
供应 成交
1000 800 600 400 200 0
810.34 713.46
2007年1-7月
795.76 439.49
2008年1-7月
郊区（市)县商品房市场供销增长过五成。1-7 月，郊区（市）县累计新增商品房供应 917.76 万平方米，同比增长 46.1%，增幅较 1-6 月增长 0.8 个百分点；累计商品房成交 355.83 万平方米， 同比下降 50.6%，降幅较 1-6 月增长 2.1 个百分点，商品房供销降至 2.58.
青羊区
45.69
-61.40%
44.88
-53.80%
金牛区
70.69
-53.50%
58.49
-48.40%
武侯区
90.87
77.90%
44.86
-54.40%
从行政区域方面分析，供应量方面，成华、高薪、锦江三区相对突出；成交量方面，各区均
呈现出下滑趋势，尤其以青羊、武侯两区的降幅最为突出。
3、套型子市场供求情况 A、住宅市场供求以中小套型住宅为主。由于地震对近期住宅供销结构产生影响，中小套型 住宅供销占比均略有下降。 1-7 月，五城区 90 平方米以下户型新增供应 42930 套，329 万平方米，同比分别增长 16.7%、 24.5%；套数、面积供给占比分别为 63.3%、51%。 五城区 90 平方米以下商品住房成交 24806 套、189 万平方米，同比降低 7.1%、3.6%，套数、 面积成交占比分别为 63.6%、51.3%。 B、90 平方米以上住宅成交继续下滑，供销在 120-144 平方米区间最为集中。 根据相关部门统计，1-7 月份，五城区 90-100、100-120、120-144、144-180 及 180 以上的 户型成交呈继续下滑，120-144 平方米的户型住宅新增 109.93 万平方米，成交 60.08 万平方米， 供销比居 90 平米以上市场之首。 4、购房区域构成 省内各地市州人员在蓉购房占比有所上升。
50 0 内环以内
内至一环
一至二环
二至三环
500 400 300 200 100 0 三环以外
二环至三环及三环外区域仍是主角，供应与成交占比分别为 82.7%和 82%。1-7 月，二环至三
环新增商品住宅供给 352.41 万平方米，同比减少 7.9%，成交 20Байду номын сангаас.50 万平方米，同比下降 44.9%，
郊区（市）县商品房市场供销情况（单位：万平方米）
1000 800 600 400 200 0
720.3 628.17
917.76 355.83
2007年1-7月
2008年1-7月 供应 成交
2、住宅市场供求情况 由于灾后扶持政策给予了居民购买住宅更多的优惠，商品住宅市场所受冲击小于整体商品
房市场，复苏亦更为有力；供应量开始回升，但仍只高于今年 2 月与 6 月水平，不到 4 月放量高 峰期的一半。由于五城区价格反弹超过震前 4 月水平，而郊区（市）商品住宅价格本月加大降价
成都金沙片区市场调查报告
第一部分：宏观市场解读
一、2008 年成都上半年住宅市场情况
（一）、新盘整体概况 从 2007 年年底开始，楼市受政策影响呈现出持续低迷的形势，2008 一开年，各种打折促销
手段铺天盖地。而 5.12 的地震，使得原本开始逐渐回暖是房地产市场再次进入一个观望期。根据 区域的不同，成都楼市都受到了或大或小的影响。2008 年上半年，较 07 年上半年在产品供应量 在有大幅下降。通过对 08 年 1-6 月成都楼市的回顾，我们发现一些特征：
1000 800 600 400 200 0
五城区商品住宅市场供销情况 （单位：万平方米）
806.08 622.56
644.87 369.18
2007年1-7月
2008年1-7月 供应 成交
郊区（市）县商品住宅供销大幅增长。1-7 月，郊区（市）县累计新增商品住宅供应 810.76 万平方米，同比增长 47.4%，增幅较 1-6 月上升 1.3 个百分点；累计商品住宅成交 320.76 万平方 米，同比增长 47.4%，增幅较 1-6 月上升 1.3 个百分点，累计商品住宅成交 320.01 万平方米，同 比下降 52.4%，降幅较 1-6 月上升 2.0 个百分点；商品住宅供销比降至 2.53。
-46.20%
7.14
-52.50%
从表中可以看出，城东南和城西南区域供应最为活跃，同比涨幅明显；成交量方面，整体呈
现下滑趋势，城东相对降幅最小，城北最大。
B、环域方面
各环域成交量全面下降，二至三环仍是主角
2008年1-7月五城区住宅市场各环域供销情况
供给
成交
供给同比
成交同比
400 350 300 250 200 150 100
郊区（市）县商品住宅市场供销情况 （单位：万平方米）
1000 800 600 400 200 0
672.28 550.04
810.76 320.01
2007年1-7月
2008年1-7月 供应 成交
（三）、五城区供销结构分析 1、商品住宅月度走势 2007 年 1-9 月，五城区商品住宅市场供销比围绕 1 小幅波动：去年 10 月至今年 3 月，供求 关系发生逆转，供销比震荡上升至 3 月份的 2.89 后，一路调整回落。6 月五城区商品住宅市场供 销比为年内首度跌破 1，7 月小幅回升至 0.97.
1、 区位：城东城北领舞成都。 城东、城北作为成都楼市的后起之秀,已逐渐走进购房者的视野,并得到认同,其成交量正不断 升高,随着区域的不断发展、居住环境的不断改善,必将削弱城西、城南的领导地位,呈四足鼎立局 面。 2、产品类型：电梯公寓成为绝对主导。 电梯公寓已经完全占据了主城区市场的绝对主力。而且电梯公寓正以飞快的速度向郊区市场 扩散。 08 年 1-6 月成都市主城区住宅新增住宅项目共 94 个，其中电梯公寓项目就有 91 个，占到了 96.8%。这也反映出主城区土地的缺乏。 另外在价格上，随着郊区与市区的价格差距的逐渐缩小，郊区的价格优势越来越不明显。 3、户型：60-100 ㎡成为需求主力。 08 年 1-6 月，全市商品房住宅项目户型供应面积以 60-100 ㎡为主，各楼盘的销售主力产品同 样以 60-100 ㎡的可变套 2、套 3 户型为主。套 2、套 3 户型是目前主力购房群体最需要的。 （二）、住宅市场分析 1、商品房市场供求情况 截至 2008 年 7 月份，全市商品房供销结束了 5 月以来的下降并开始回升。在量上，供应略低 于 5 月水平，成交已超过 5 月，但还未回复到 4 月的水平，分区域看，郊区（市）县市场表现活 跃，供销环比增长均超过五成，供应面积占比近 7 成。成交面积亦在今年首度超过同期五城区水 平。1—7 月，全市累计新增商品房供应同比增幅仍在继续缩小，成交降幅更是从年初以来不断拉 大；供销比自 5 月以来连续下降，但值仍然较高。 全市商品房供销量回升。 1-7 月，全市累计新增商品房供应 1713.52 万平方米，同比增长 19.1%，增幅较 1-6 月继续下 降 8.9 个百分点；累计商品房成交 795.32 万平方米，同比下降 44.5%，降幅较 1-6 月增长 3.8 个百 分点；商品房供销比降至 2.15。
1、建设部：四项措施严防房价大起大落 重点防快涨。 2、国务院 2008 年工作要点公布：今年将严打炒地炒房。 （二）、金融政策 1、信贷新政频出，紧控资金源头。 2、央行上半年上调存款准备金率达 3 个百分点，银根继续紧缩，加剧短期内供大于求的状况。 3、严控二套房贷款首付和利率政策，防止房地产价格强力反弹。 4、严控开发贷款，防止外资抄底。 （三）、土地政策 从严整顿闲置土地，引导市场健康稳定发展。 （四）、灾区重建政策 512 地震后，成都市政府出台了《成都市人民政府办公厅关于促进房地产业恢复发展扶持居 民安居置业的意见》，全面扶持成都楼市。 2008 年上半年国家出台了一系列政策对炒房继续打压，防止房价大起大落，加强住房保障系 统的建设，对经济适用房实行限价；金融方面屡次上调准备金率，重申二套房贷政策；土地方面 限定商住项目开发周期，打击囤地行为等等；诸如此类的政策屡屡政策出台，反映了国家对房产 调控的坚定决心。 在工作重心和大原则不变的情况下，震后对灾区又及时出台了一系列减、免、缓税收，缓调灾 区存款准备金率等措施，帮助扶持加快灾区重建的步伐。
68.56
-39.70%
城西
92.88
-48.20%
86.8
-43.90%
城北
41.61
-35.60%
14.09
-77.10%
城东南
60.05
97.50%
19.49
-36.20%
城西南
66.55
210.90%
19.49
-36.20%
城东北
59.15
-14.10%
42.93
-41.80%
城西北
17.9
2008年1-7月全市商品住宅供销情况
（单位：万平方米）
2000 1500 1000
500 0
1455.63 689.19
全市
644.87 369.18
五城区
810.76 320.01
郊区（市）县
供应 成交
五城区供销齐降。1-7 月，五城区累计新增商品住宅供应 644.87 万平方米，今年首度低于去 年同期水平，同比减少 0.2%，增幅较 1-6 月下降 21.3 个百分点；累计商品住宅成交 369.18 万平 方米，同比下降 40.7%，降幅较 1-6 月增长 5.8 个百分点；商品住宅供销比降至 1.75.
（四）、房价分析 2008 年 1-7 月，全市商品房成交均价为 4952 元/平方米。其中，住宅均价为 4886 元/平方米。 1、 五城区商品房成交均价结束六个月的连续回落态势，反弹至 3 月价格水平。
截至 2008 年 7 月份，五城区商品房成交均价为 5612 元/平方米，其中，商品住宅成交均价为 5650 元/平方米，环比上涨 8.1%，同比上涨 13.4%。但较历史最高位 6143 元/平方米仍下跌 8%。
2008年1-7月五城区商品住宅购买者构成
五城区人员 61%
境外人员 0.3%
单位购房 1%
郊外人员 4%
本省人员 23%
外省人员 11%
五城区商品住宅购买者仍以五城区人员为主，其购买占比降至 60.9%；其次是省内各地市州 人员，该群体购买占比升至 22.9%，外省人员购房占比将为 10.7&，郊区人员购房占比为 4.2%， 境外人士在蓉购房占比仍然很小，维持在 0.3%；外地人购买占比略升至为 33.9%,比 2007 年全年 水平下降 5 个百分点。