中国现行土地使用制PPT课件
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产权流转是市场交易的基础，也是资源有 效配置的保障。 中国农村土地产权因有国家用途管制规定， 其流转受到一定的限制，使市场机制难以 充分发挥作用。 在用途管制条件下，土地产权不能充分流 转，市场机制不能充分发挥作用，资源难 以达到最优配置。
土地用途管制与产权流转
可见， 为实现 土地资 源有效 利用
1949——1978年的中国农村土地使用制
1、土地农民个人使用制的建立与实施（1949-1952）
通过土地改革，农民个人拥有土地所有权和经营使用权 ，调 动积极性 ，农村经济迅速恢复发展。
2、土地集体使用制的建立与实施（1953-1978）：将农民个 人所有的土地制度转为集体所有和统一经营与使用的土地制 度。经历了三个阶段：
完善承包经营权的权能结构
现行土地使用制度的最大缺陷在于承包经 营权的权能不够充分，无法充分有效行使 土地使用权应有的权利，使得土地的使用 效果欠佳。应将承包经营权应有的买卖、 转让、入股、转租、抵押等各项权利完全 赋予承包经营权的内涵，使之成为一完整 的土地使用权，以利于土地使用权权利的 充分实现。
（1）农业合作化（1953-1957）三个步骤实现： 互助组、初 级农业合作社、高级农业合作社
（2）人民公社化（1958-1961）农业生产合作社合并升级， 对土地集体更大范围的统一经营。脱离中国现实条件，对农 业生产力破坏
（3）“三级所有，队为基础”土地产权制度的确立 ：纠正 人民公社化运动的错误，进行土地产权制度的调整。实行 “三级所有，队为基础”的土地产权制度对土地产权主体之 间的差别给予了尊重，一定程度上提高了土地的使用效率。
现行农村土地使用制度的建立： 1978年开始，农村经济体制 改革，实行农民集体所有土地的家庭承包经营制。其基本特 征是：农民在土地集体所有制下，按照“人人有份、户户种 田”的原则承包集体的土地。 农民取得承包经营权的原因：（1）土地集体所有权利，即 “社区成员权”（2）农民取得权利的同时承担国家税收和集 体缴纳租金的义务。
出让市地，从中获利
中国现行农村土地使用制度的 改革与完善
明确承包经营权 完善承包经营权的权能结构 土地承包期长期化 使承包经营权债权物权化 建立健全农村社会保障体系
明确承包经营权
承包经营权的双重性质说明，承包权在一 定程度上具有所有权的性质；经营权具有 土地使用权性质，既不能否认农民对土地 承包权的要求，也要使承包经营权变成真 正的使用权。因此，正确处理所有权与使 用权的关系就成为承包经营权的核心内容。
现行土地征用制度存在的问题
政府借助“公共利益一”个的原名因义在，于从，事政非府公实行 共利益的事业，侵犯低了成农本民发土展地工产业权பைடு நூலகம்，的侵道路
害了农民土地收益。
现行的征地补偿标准还不能充分体现公平 和效率原则。
农民土地收益 得不到合理补偿
另外一个原因在于，地方 政府凭借征地的垄断权， 通过低价征用农地、高价
土地承包期长期化
土地承包期的不断调整影响了农民土 地使用的合理预期，致使农民对土地 进行粗放经营 ，不利于土地的合理使 用 对承包期规定一个较长期限是赋予农 民长期而有保障土地使用权的根本保 证。
使承包经营权债权物权化
现实的土地承包经营权是由承包合同规 定，而不是由法律明确规定，因而具有 明显的债权性质，还不是一个完整的物 权（权利双方履行一定的权利和义务是 由法律明确规定的），以至于承包经营 权不能对抗世上一切人的权利，经常受 到土地终极所有权人以及上级政府部门 的侵害。因此，明确规定承包经营权的 物权性质，对提高当前土地使用权的效 率具有非常重要的意义。
第十章 中国现行土地使用制
了解现行的农村和城市土地使用制度 掌握完善农村和城市土地使用制度的 主要途径和措施
第一节 中国农村现行土地使用制 第二节 中国城市现行土地使用制度 第三节 国有企业改革中土地资产处置的 原则与方式
中国农村现行土地使用制
中国现行农村土地使用制的建立 与特征 产权稳定与农地利用 土地用途管制与产权流转 政府征地与农地产权保护 中国现行农村土地使用制度的改革与 完善
目前我国农村土地的承包经营权性质的两种说法： 一是土地承包经营权属于使用权：承包权是集体让 渡给该集体成员的使用权 二是土地承包经营权属于所有权：承包经营权在现 实中演变为两部分，当发生农地流转时，所有权、 承包权和经营权三权分离，其承包权本身就具有所 有权性质。
现行农村土地使用制度的局限性
3、相关的法律、法规不健全 具体归结为以下三个问题： 有法不依、执法不严 。 尽管党中央和各级政府制订了诸 多法律法规，但破坏土地承包期等已是司空见惯。说明有 法不依的情况在农村已是相当严重，同时也说明执法机关 对有关法律法规的执行不力。 无法可依。 2005年3月1日起农业部施行《农村土地承包 经营权流转管理办法》对农村土地承包经营权流转行为作 出了规范,在这个管理办法形成以前 有关农地承包经营权 的买卖以及地役权的界定和实施规则是没有相应的法律法 规的。 法律法规内容笼统，不具有可操作性。《农业法》规定了 土地承包权可以在发包方同意的条件下有偿转让，但如何 转让没有具体规定，实际操作有很大的随意性。 总结：局限性为：承包经营权的不完整性、法律法规的无 效性。
一方面，政府应对耕地进行合 理补贴，提高农民种粮积极 性，以保证粮食安全；
另一方面，政府应逐步放松非 耕地转化为城市用地的管制， 让农民享有充分的土地流转权， 以提高农民收益和土地利用效 率。
政府征地与农地产权保护
在现行土地产权制度下，农地转为城市用 地的惟一合法途径就是通过政府征地。 这样，政府就成为农地转为市地的惟一买 者，成为农地的买方垄断；同时，政府也 成为市地的惟一供给者，成为市地的卖方 垄断。
产权稳定与农地利用
产权不仅对经济主体具有激励和约束作用，而
且决定了经济绩效和收益分配。
直接导致农
由此见土 包 权可地经的承营不包用适的制当稳改延定 革长民性 的土的土是 重地不地今 点承稳收后 之包定益我 一期国，农增村强致土从土投地而地资使导承
稳定
意味着未
不足
来的收益不
确定
土地用途管制与产权流转
土地用途管制与产权流转
可见， 为实现 土地资 源有效 利用
1949——1978年的中国农村土地使用制
1、土地农民个人使用制的建立与实施（1949-1952）
通过土地改革，农民个人拥有土地所有权和经营使用权 ，调 动积极性 ，农村经济迅速恢复发展。
2、土地集体使用制的建立与实施（1953-1978）：将农民个 人所有的土地制度转为集体所有和统一经营与使用的土地制 度。经历了三个阶段：
完善承包经营权的权能结构
现行土地使用制度的最大缺陷在于承包经 营权的权能不够充分，无法充分有效行使 土地使用权应有的权利，使得土地的使用 效果欠佳。应将承包经营权应有的买卖、 转让、入股、转租、抵押等各项权利完全 赋予承包经营权的内涵，使之成为一完整 的土地使用权，以利于土地使用权权利的 充分实现。
（1）农业合作化（1953-1957）三个步骤实现： 互助组、初 级农业合作社、高级农业合作社
（2）人民公社化（1958-1961）农业生产合作社合并升级， 对土地集体更大范围的统一经营。脱离中国现实条件，对农 业生产力破坏
（3）“三级所有，队为基础”土地产权制度的确立 ：纠正 人民公社化运动的错误，进行土地产权制度的调整。实行 “三级所有，队为基础”的土地产权制度对土地产权主体之 间的差别给予了尊重，一定程度上提高了土地的使用效率。
现行农村土地使用制度的建立： 1978年开始，农村经济体制 改革，实行农民集体所有土地的家庭承包经营制。其基本特 征是：农民在土地集体所有制下，按照“人人有份、户户种 田”的原则承包集体的土地。 农民取得承包经营权的原因：（1）土地集体所有权利，即 “社区成员权”（2）农民取得权利的同时承担国家税收和集 体缴纳租金的义务。
出让市地，从中获利
中国现行农村土地使用制度的 改革与完善
明确承包经营权 完善承包经营权的权能结构 土地承包期长期化 使承包经营权债权物权化 建立健全农村社会保障体系
明确承包经营权
承包经营权的双重性质说明，承包权在一 定程度上具有所有权的性质；经营权具有 土地使用权性质，既不能否认农民对土地 承包权的要求，也要使承包经营权变成真 正的使用权。因此，正确处理所有权与使 用权的关系就成为承包经营权的核心内容。
现行土地征用制度存在的问题
政府借助“公共利益一”个的原名因义在，于从，事政非府公实行 共利益的事业，侵犯低了成农本民发土展地工产业权பைடு நூலகம்，的侵道路
害了农民土地收益。
现行的征地补偿标准还不能充分体现公平 和效率原则。
农民土地收益 得不到合理补偿
另外一个原因在于，地方 政府凭借征地的垄断权， 通过低价征用农地、高价
土地承包期长期化
土地承包期的不断调整影响了农民土 地使用的合理预期，致使农民对土地 进行粗放经营 ，不利于土地的合理使 用 对承包期规定一个较长期限是赋予农 民长期而有保障土地使用权的根本保 证。
使承包经营权债权物权化
现实的土地承包经营权是由承包合同规 定，而不是由法律明确规定，因而具有 明显的债权性质，还不是一个完整的物 权（权利双方履行一定的权利和义务是 由法律明确规定的），以至于承包经营 权不能对抗世上一切人的权利，经常受 到土地终极所有权人以及上级政府部门 的侵害。因此，明确规定承包经营权的 物权性质，对提高当前土地使用权的效 率具有非常重要的意义。
第十章 中国现行土地使用制
了解现行的农村和城市土地使用制度 掌握完善农村和城市土地使用制度的 主要途径和措施
第一节 中国农村现行土地使用制 第二节 中国城市现行土地使用制度 第三节 国有企业改革中土地资产处置的 原则与方式
中国农村现行土地使用制
中国现行农村土地使用制的建立 与特征 产权稳定与农地利用 土地用途管制与产权流转 政府征地与农地产权保护 中国现行农村土地使用制度的改革与 完善
目前我国农村土地的承包经营权性质的两种说法： 一是土地承包经营权属于使用权：承包权是集体让 渡给该集体成员的使用权 二是土地承包经营权属于所有权：承包经营权在现 实中演变为两部分，当发生农地流转时，所有权、 承包权和经营权三权分离，其承包权本身就具有所 有权性质。
现行农村土地使用制度的局限性
3、相关的法律、法规不健全 具体归结为以下三个问题： 有法不依、执法不严 。 尽管党中央和各级政府制订了诸 多法律法规，但破坏土地承包期等已是司空见惯。说明有 法不依的情况在农村已是相当严重，同时也说明执法机关 对有关法律法规的执行不力。 无法可依。 2005年3月1日起农业部施行《农村土地承包 经营权流转管理办法》对农村土地承包经营权流转行为作 出了规范,在这个管理办法形成以前 有关农地承包经营权 的买卖以及地役权的界定和实施规则是没有相应的法律法 规的。 法律法规内容笼统，不具有可操作性。《农业法》规定了 土地承包权可以在发包方同意的条件下有偿转让，但如何 转让没有具体规定，实际操作有很大的随意性。 总结：局限性为：承包经营权的不完整性、法律法规的无 效性。
一方面，政府应对耕地进行合 理补贴，提高农民种粮积极 性，以保证粮食安全；
另一方面，政府应逐步放松非 耕地转化为城市用地的管制， 让农民享有充分的土地流转权， 以提高农民收益和土地利用效 率。
政府征地与农地产权保护
在现行土地产权制度下，农地转为城市用 地的惟一合法途径就是通过政府征地。 这样，政府就成为农地转为市地的惟一买 者，成为农地的买方垄断；同时，政府也 成为市地的惟一供给者，成为市地的卖方 垄断。
产权稳定与农地利用
产权不仅对经济主体具有激励和约束作用，而
且决定了经济绩效和收益分配。
直接导致农
由此见土 包 权可地经的承营不包用适的制当稳改延定 革长民性 的土的土是 重地不地今 点承稳收后 之包定益我 一期国，农增村强致土从土投地而地资使导承
稳定
意味着未
不足
来的收益不
确定
土地用途管制与产权流转