购物中心测算(快速易懂)
从投资商的角度出发
主力店基本没有前提下投资额
2000000000投资成本分摊
100000000
投资回报期店铺租金率均店铺营业收入元
2015%年3333333.333店铺租金元/店铺月277778
店铺数量年500000日9259
200月41667店铺租金元/平米/店铺
年1333月111店铺均面积日 3.70375
建筑面积
150000营业面积
75000
利用率
50%
大体量主力店（百货/超市等大面积主力店）投资额
2000000000投资成本分摊
100000000
投资回报期
排主力店铺租金率
20店铺租金租金水平元/平/天取高计算年
取低计算
15%
百货主力店
0.5-1.5162000005400000超市主力店0.5-1.5
54000001800000
其他须承担
78400000
92800000
排主力店铺数量
店铺均租承担392000464000
200
店铺均面积
235
店铺租金取高建筑面积
年150000总营业面积
月87000
日
剩余面积
店铺租金取低47000
年利用率百货总面积
月
购物中心
事实上很多城市的
该要求
前提：不考虑营运成本、人力成本、临时收入、停车场收入等条件下，静态分析大型商业调整非颜色区域数字即可）：简析：如果开发的商业资产全部自己持有，自身不具备营运能力，未来不升值空间无法保证
商业；或者卖掉部分商业；另外因店铺品牌在在主力店或次主力的投入不够，营运压力更恰强烈；尤其
熟的高质量购物中心采用该类办法来调改
58%
30000
日
超市总面积
10000
次主力店（快时尚、影院、餐饮等较大面积主力店）投资额
2000000000投资成本分摊
100000000
投资回报期
排主力店铺租金率
20店铺租金租金水平元/平/天取高计算年
取低计算
15%
快时尚或影院
0.5-1.537800001260000游乐、餐饮等0.5-1.5
1080000360000
其他须承担
95140000
98380000
排主力店铺数量
店铺均租承担475700491900
200
店铺均面积
352.5
店铺租金取高建筑面积
年150000总营业面积
月79500
日
剩余面积
店铺租金取低70500
年
利用率次主力店数量
单个面积面积小计月53%快时尚或其他
215003000日影院
140004000大型餐饮游乐等
210002000
经验总结：
1、落位要好、购物中心是消费的地方，首要是项目周边人是足的，或者未来的人口肯定会上来
2、规划要先行：体量一定要控制、楼层高度也要控制、越高租金越便宜
主力店能提高利用率，越大越高
综述：在不依赖写字楼、住宅等前提下开发大型购物中心项目，投资回报期很长，立地条件
为实现更好的营运的工具；欲在市场建立口碑良好、业绩突出的购物中心，前期规划和营运能力尤其重才是关键，品牌进场装修和货品的费用相对开发商的建筑投资成本只是毛发，其随时可以撤离，而开放定位和营运的持续热场是保证项目可持续发展且能增值的重点工作
次主力店也提高利用率，但没有大
型主力店高
简析：往往为了招入次主力店，因其租金条件不高，中小零散品牌的营运压力更大；而事实
还没有大型主力店的进驻作用大！项目一定要注意与周边社区居民消费的融合，才能有效确保投资回报选择该类的组合较好；另外盲目的引入次主力店可能即浪费开发商的前提招商投入，又占用最好的街铺
基础信息：快时尚的年度销售在1500万以上处于较好
入国内影院百强；游乐场的收益更低投资回报长
简析：有大型主力店的条件下，因其租金较低，将更多的租金压力给中小品牌，中小零散品
稳定、对客流吸引度高，较长的时间内有稳定的回报；对开发商而言，开业初期的选择该
3、招商要由规划定位指导，并为营运服务、为周边的消费者提供服务，否则来得不容易，走的很狼狈
4、没有营运经验的开发商尽量将项目整体打包交付给市场有口碑的地方性或全国性的商业知名品牌；代
5、接地气是热场关键，一味追高，脱离群众就是空中楼阁，迟早崩塌
型商业的投资回报（颜色区域为自动计算，只需
年销售额666666666.7约6.7亿
发达一线较好商业地段或二线发达的核心地段
可实现；租赁品牌的营运压力很大城市的大型商业整体租金水平无法满足
该要求
法保证，那建议谨慎开发，尤其是大体量的高层，营运压力更恰强烈；尤其是在人气制造商上；通常是成办法来调改
整个项目营业销售额
均店铺营业收入：取高
年2613333722666666.7
月217778约7.2亿
日7259
均店铺营业收入：取低
年3093333818666666.7
月257778约8.2亿
日8593
元/平米/店铺
1668
139
4.63
元/平米/店铺
1974
165
5.48
整个项目营业销售额
年3171333694266666.7
月264278约6.9亿
日8809
年3279333715866666.7
月273278约7.2亿
日9109
元/平米/店铺
1350
112
3.75
元/平米/店铺
1395
116
3.88
的人口肯定会上来
均店铺营业收入：取低
地条件十分关键，项目规划尤其重要，招商只是前期规划和营运能力尤其重要；招商只是过程、品牌营运，其随时可以撤离，而开放的商业交易是漫长的；开业前
而事实上对次主力店的招商条件往往更低，甚至合，才能有效确保投资回报；对开发商而言，开业初期的商投入，又占用最好的街铺位置，无法热场
于较好水平，电影院年2000万可乐场的收益更低投资回报长
零散品牌的营运压力更大；但大型主力店的租金发商而言，开业初期的选择该类的组合较好
均店铺营业收入：取高
来得不容易，走的很狼狈
全国性的商业知名品牌；代理公司或咨询服务类不太建议，理由你懂的