惠州市惠城区地产调研报告

2010年惠城区房地产市场分析报告
一、惠州市总体环境分析
城市特征
惠州市位于广东省东南部，珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，惠州现辖惠城、惠阳两区和博罗、
惠东、龙门三县，设有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区。

与深
圳、香港毗邻，是中国大陆除深
圳市外距离香港最近的城市。

是客家人的主要聚居地之一。

惠州市属珠三角经济区，现辖惠城区、
惠阳区两区和博罗县、惠东县、龙门县三县，设有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发
区两个国家级开发区。

陆地面积 1.12万平方公里，占珠三角经济区面积的1/4。

海域面积4520平
方公里，海岸线长223.6公里，是广东省的海洋大市之一。

常住人口387.50万。

市花是勒杜鹃，市鸟：画眉。

常见树种：红花紫荆
惠州是广东省的历史文化名城，在古代即有“岭南名郡”、“粤东门户”之称，简称鹅城。

今有
惠民之州的美誉。

素有“半城山色半城湖”之称从唐到近代的一千多年间，有480多位中国名人客寓
或履临惠州，其中北宋大文豪苏东坡曾寓居惠州三年，孙中山、周恩来曾在此进行过革命活动，廖仲恺、邓演达、叶挺、曾生等一批民主志士和革命家皆出自惠州。

惠州与深圳、香港毗邻。

惠州是著名侨乡，祖籍惠州的华侨和港澳台同胞超过80万人。

惠州的自然资源尤其是旅游资源非常丰富。

全市具有旅游开发潜力的景点有900多处，属景点
高密度分布区，并具有资源多样性的特点，集山、江、湖、海、泉、瀑、林、涧、岛为一体，融自然
景观与人文景观于一身，其中被列入国家级、省级风景名胜及自然保护区有6处，拥有“岭南第一
山”--罗浮山，“北回归线上的绿洲”--南昆山，“东方夏威夷”--巽寮湾，“苎萝西子”--惠州
西湖，还有全国唯一的海龟自然保护区等。

2．城市交通
∙∙∙∙∙∙∙∙ 机场：可直达国内多个大城市：距市区22 公里的惠州机场，可起降大型客货飞机。

∙∙∙∙∙∙∙∙ 铁路：贯通东西南北：京九铁路、广梅汕铁另有建设中的厦深高速铁路惠州站和深圳地铁三号线
坪山终点站，从基地出发只需三十分钟车程，可中转通往香港和全国各地。

完善的高速公路、高速铁路、
城市地铁、航空港、海港构成了相互贯通的交通网络，使基地与外界的各项交流更加快捷、高效。

∙∙∙∙∙∙∙∙ 公路：惠深沿海公路、惠莞高速公路、深博龙高速公路建设的脚步也将加快，惠深高速、广惠高速、惠河高速等快速交通干道穿境而过，对外交通基础良好，已行成珠三角两小时、深惠州一小时生活圈，,特
别是惠深高速形成了——“深惠一小时生活圈”
∙∙∙∙∙∙∙∙ 公交线路：惠州市城区有30条公共汽车线路，13条公交专线。

∙∙∙∙∙∙∙∙ 跨江大桥：惠州大桥，东江大桥，合生桥，东门桥，西枝江大桥以及水门桥将两江四岸紧密相连。

3.城市经济
惠州市2002-2008年GDP增长率均维持在10%以上，自2005年以来保持15%以上的增长速度。

国内生产总值呈平稳增长态势，市场发展持续，健康。

在珠三角片区，07年惠州GDP增长16%，居9市第四。

2008年惠州市的GDP再全省排名第六，较上年略有下滑。

惠州城镇人均可支配收入如下
居民收入保持持续增长，人民生活水平不断提高
收入的增长必会带动消费，追求更高质量的生活
4.城市规划
惠州总体规划中：
三个核心区域：
惠城、陈江-仲恺、惠阳-大亚湾三个集中发展的城市地区为核心。

四个次区域：
分别是惠城次区域、陈江-仲恺次区域、惠阳-大亚湾次区域和北部山区次区域。

∙∙∙∙∙∙∙∙ 惠城区经济板块——以信息、金融、房地产、科技教育、商业、服务业为主；
∙∙∙∙∙∙∙∙ 仲恺高新技术产业开发区——以发展高新技术为主；
∙∙∙∙∙∙∙∙ 惠阳区板块——以电子、商贸、金融、房地产业为主；
∙∙∙∙∙∙∙∙ 大亚湾石化产业经济板块——以发展石化及其下游产业为主。

惠州市规划空间格局
规划市域空间格局将形成“一区四核五轴七节点”的“核心—网络—放射”状
一区：
惠城—惠阳（市区）为全市的城镇核心区，核心区向北延伸至龙门形成城镇发展副轴。

四核：
惠城（城区及博罗县城）、惠阳城区（含大亚湾）、惠东县城为市一级主核心，龙门县城为山区发展核心，促进核心城镇对周边城镇的辐射和带动作用。

五轴：
惠城—数码工业园—联想工业园—三和开发区—惠阳城镇轴；
深圳（香港）—新圩—陈江—惠州市区—杨村—河源发展轴；
广州—博罗县城—惠城区—惠东县城—稔平半岛发展轴；
深圳（香港）—惠阳—惠东县城—汕头发展轴；
惠城—龙门城镇发展次轴。

七节点：
规划稔山、吉隆、新圩、多祝、杨村、圆洲、石湾为辐射轴上的中心城镇。

最新规划
本次规划将全市土地按镇级界线划分为城镇工业发展控制区、城镇工业发展区、工业发展区等三大区块，
进行空间利用和保护布局。

1城镇工业发展控制区
该区主要由惠州北部及东北部的山区组成，水库多。

包括惠东、惠城、博罗以及龙门等共27个镇街，土地总面积约6870平方公里，占全市土地面积的61%。

主导功能是保护生态环境和涵养水源。

在龙门的龙城、平陵、永汉，博罗的湖镇、杨村、杨侨、公庄、泰美，惠东的多祝、梁化等城镇可选点建设具有特色的工业区。

同时重视利用山地、温泉等资源，发展旅游业。

2城镇工业发展区
该区是指惠州东江沿岸及其主要支流西枝江中下游沿岸区域，范围包括博罗，惠阳，惠东等共29
个镇(街)，土地总面积约2850平方公里，占全市土地总面积的25%。

本区以惠州市区为中心，构建全市的政治、经济、文化、交通、信息、商贸、物流中心，发展商贸、旅游度假产业和制造业。

其主导功能是建设东江沿岸经济带，建成珠江三角洲经济区的东部区域中心城市。

3工业发展区
该区的范围包括惠阳、大亚湾、惠东等共14个镇(管委会)，土地总面积约1635平方公里，占市土
地总面积的14%。

该区主要优势是面临南海，拥有漫长海岸线和众多海岛，建设深水港和发展临港工业有良好的资源条件。

沿海亦拥有良好滨海沙滩、温泉、近海山地风光等，是滨海休闲区建设的重要资源。

其主导功能是建设港口物流、临港工业、滨海旅游及海洋渔业，成为省内沿海经济带的重要组成部分。

深莞惠一体化进程加快
今年以来，珠江口东岸的3个城市深圳、东莞、惠州积极打造半小时半径的“深莞惠经济圈”的步伐不断
加速。

据介绍，深圳、东莞、惠州将在交通基础设施、产业发展、城乡规划、环境保护、公共服务等方面加快
一体化的步伐。

如积极编制6条城际轨道规划；强化深莞惠生态功能区的区划对接；探索劳动、户籍等政
策的衔接，推动社会保险无障碍转移。

惠城区规划
∙∙∙∙∙∙∙∙ 惠城区城市建设将围绕两江—东江和西枝江进行，合理进行布局规划和建设。

∙∙∙∙∙∙∙∙ 在未来５年内，两江四岸绿化建设地区纳入重点发展区，围绕东江和西枝江，美化城市环境。

宏观环境小结：
∙∙∙∙∙∙ 有着丰富的自然资源，伴山绕水，适宜居住;
∙∙∙∙∙∙ 经济发展稳定，人民生活水平不断上升，市场环境也较成熟;
∙∙∙∙∙∙ 地处珠江三角重要区域，交通四通八达，周边城市的发展会起到促进和带动的作用;
∙∙∙∙∙∙ 城市合理规划，充分整合和利用资源，加快城市发展步伐。

∙∙∙∙∙∙ 经济发展持续稳定，市场具有较大潜力，将成为惠州房地产发展的基础和强大动力
惠州房地产市场分析
1、各片区市场分析
江北片区
∙∙∙∙∙∙∙ 片区特征：江北片区位于惠州市惠城区的东江北面，东邻汝湖镇，北与小金口镇接壤，紧靠东
江，土地资源丰富。

∙∙∙∙∙∙∙ 功能定位：惠州城市CBD区域，是惠州未来的行政文化中心、商务办公中心。

∙∙∙∙∙∙∙ 片区规划：江北片区在定位为CBD中心区域的基础上，对江北区域进行了整体规划，在“一轴
十区”的原则下，对城市交通、绿化、公共实施建设都进行了详细规划。

江北地区主要有以下楼盘：
佳兆业中心、金阳苑、云山名苑、中惠城之恋、中颐海伦堡、万科金域华庭、
双城国际、润宇豪庭、盛世华府、光耀荷兰堡、丽格国际公寓、天一名居、富力丽港中心、佳怡花园、雅居乐白鹭湖、奥林匹克花园、东江湾，水云居、汤泉半岛，卢浮公馆、佳磊华丽大厦、骏园春天、合生
帝景湾、金宝山庄、金裕碧水湾、伟豪都市印记、城市绿兴、义乌小商品批发城、江畔花园。

江北楼盘数据
项目名称产品类型开盘价格目前价格销售进度营销动态
万科金域华89㎡两房，127㎡三房4800 5300二期尾房期，老带新活动，老客户送
庭
中颐海伦堡130-180平米的三房至五房3800 4800剩余23套
三期在售
物业管理费
三期认筹中，5000元
可直接定房
双城国际55㎡一房，75-90㎡两房，
102-116㎡三房，140-1723900 4600
㎡四房
三期认筹中
三期认筹，交认筹金可
提前订房号
天一名居80㎡两房，90-120三房，
130-160四房4200 4300
尾盘销售中常规销售中
盛世华府130-180平米的三房至五房4800 5700二期在售11月21日产品品鉴会，提前销售
丽格国际公
寓46㎡公寓，74-88㎡两房4518 5300尾盘销售中
带1500元/平方米装修,
尾盘销售中
云山名苑50㎡一房，75-85㎡两房，
95-130㎡三房，140㎡四房4100 4400
尾盘销售中常规销售中
金裕碧水湾137-230 ㎡三房至五房5900 6500三期临江高
层
常规销售中
富力丽港中写字楼150-300 ㎡，公寓50
心㎡一房至200 ㎡三房6500 8000
在售精装公
寓、写字楼
常规销售中
帝景湾帝一
号286 ㎡—370㎡五房、六房12000 11000~15000
在售临江高
层
常规销售中
水口片区
∙∙∙∙∙∙∙ 功能定位：形成居住为主，商贸、工业为辅的综合开发
∙∙∙∙∙∙∙ 片区规划：规划将形成“两个中心、多功能组团”，以
∙∙∙∙∙∙∙∙ 片区特征：水口位于惠州市惠城区东部，是省政府确定
水口主要有以下楼盘
区。

项目名称合生上观国际产品类型
190㎡的5房和260㎡6房
开盘价格
毛坯4500，
精装5500
目前价格
均价4500
销售进度
一期销售率达80%
营销动态
常规销售
鸿升世纪东方城
小高层4200
137～148平方米的四房二临街别墅临街联排别墅
厅、215平方米的五房二厅，7000联排别6000，独栋
138～668平米的别墅墅8400独栋 8000
13000
小高层所剩20余套，
常规销售
别墅还有90余栋
江南御都116-118平米的三房至四房3800 3500约80套左右在售常规销售
珠光御景湾156-193平米的五房，3400 4000190平米的五房还余推出10套特价10几套房
爵士公寓58.88平米的一房一厅（酒
店式公寓）
2880 2600
全部售完（还有一套
可售）
常规销售177.56-202平米顶楼复式
宏新富苑和111-130平米的三房，3000 3300还有76套未卖出常规销售135平米的四房，
瑜进嘉园118平米的三房，83平米
的两房，
3200 2600还有39套未卖出常规销售
合生国际新
城
180-300平米的别墅群7200 5980还有12套未售出常规销售
伊世堡411-457平米的别墅未定未定近期16套推向市场未定
东平片区
片区特征：东平片区地处惠州中心新老城区过渡带,为惠州唯一自然岛屿,三面绕水,由东江、西枝江、新开河交汇形成,也称‘东平半岛’，该片区有着较为完善的配套、交通便利。

功能定位：通过对历史文化遗存的修复，形成较高品位和价值的人文居住区域。

东平主要楼盘
项目名称荷兰水乡巧克力产品类型
78-80平米的三房，商铺
开盘价格
住宅4600商
铺20000
目前价格
商铺20000
销售进度
还有17套未售
营销动态
常规销售
海燕绿岛商城77-125平米的三房至四房4100 4500 27-54㎡单身公寓、还有61套未售
常规销售
天烽新地59－65㎡一房和56－75㎡3800 4900还有71套未售常规销售两房
鑫月汇峰80-250平米的二房至五房4000 5500东方威尼斯125-200平米的三房至五房5200 6000还有38套未售
还有41套未售
常规销售
常规销售
东湖8区158-238的三至五房，310-
450的复式单位5800 6000
未定常规销售
长湖苑110-230的三房至复式3900 4700
金山湖片区
还有203套未售常规销售
片区特征：金山湖片区位于惠城南部，因风景美丽的金山湖得名，片区湖景山景自然资源丰富；体育设施齐全；教育系统完善。

功能定位：集体育文化中心、商业商务中心、城市居住社区、教育园区、高新技术产业园的南部新城。

片区规划：该片区将采用“一个中心、两条风光带、三个居住社区”的空间布局结构。

金山湖主要楼盘
项目名称产品类型开盘价格目前价格销售进度营销动态
恒和主场40到50平米的一房一
厅
4800 5300销售率达75%左右常规销售
日升昌阳光
御园金山
湖国墅园
80-200的2房至5房5400 5400
68-120的2房至三房3800 3800二期还有80套未售
二期首批还剩余74套
常规销售
常规销售
南山诗意86-180平米的2房至
5房4200 4500
销售率达80%常规销售
山水华府128-170的2房至3房，
三期洋房4500联排别墅13000 基本售罄
347平米别墅
常规销售
东江学府139-210平米的三到五
房
4000 4700还有285套未售常规销售
麦地、河南岸片区
片区特征：麦地、河南岸片区于惠城中心区域，东江南岸，该片区商业发达，生活配套齐全，交通便利；南岸片区农民房居多，城市环境较为混杂。

规划功能定位：麦地、河南岸片区的定位为以居住为主，集休闲、购物、娱乐为一体的健康居住家园——商住板块。

项目名称产品类型开盘价格目前价格销售进度营销动态友邻茉莉花
开
28-63平米的一房，两房5300元/平米5700元/平米销售率达87%常规销售
250-360的平米的五房至七
金山湖花园房复式，150-170平米的四4868元/平米房平层复式6000元/
平米
平层5000元/
平米
还2套未售，第七栋
未查到预售许可
常规销售
麦地南山庄尚品世家80多平米的2房，130平米
的三房
109-136的三房，1146的四
房
4000 4500
4500 4700
二期还有13套未售常规销售
二期还有17套未售常规销售
鸿润花园92.76~127.25平方米的两房
和三房为主
4600 5100
还有106套左右的房
源可售
常规销售
港惠新天地46-83平米1-2房小户型及
复式为主
6800 7300还有79套房源可售常规销售
绿湖新邨120多平方米以上的三房5300 5500还有117套房源可售常规销售
东江明珠花105～111平方米的完美三房。

5000 5780
园
龙丰上排片区
还有19套可售房源常规销售
片区特征：位于惠城区西部，属于惠州的商业区，规划中的城市商业居住次中心和交通中心；片区山景水景资源丰富，依山傍水，拥有高榜山、红花湖等著名旅游景点。

规划功能定位：是惠州市政府规划中的城市商业居住次中心和交通中心区。

项目名称产品类型开盘价格目前价格销售进度营销动态幸福魔方52-81的2房至3房4500 5100还有50余套可售房源常规销售国华湖畔新城137-169的三房至四房5300 4750还有18套房源可售常规销售
景亿凤凰谷城市原筑147-170的三房至四房，
251-268的别墅
主力户型为147-210㎡*2+N
和4至5居室
4600 4800
5300 5500
还有7套可售房源
销售率达80%
常规销售
常规销售
华轩桃花源74-156的2房，3房，4房，
4300 4500
5房
销售率达70%前期认筹
陈江仲恺片区
片区特征：地处珠三角东南部、惠州西南部，位于惠州通往东莞、深圳的要道之上;交通便利，经济发展迅速。

规划功能定位：大力发展以电子信息、光机电一体化、汽车零配件、先进能源、生物医药和新材料为主的高新技术产业和现代服务业，把仲恺高新区建设成产业高效、设施完善、科技创新、环境优美的现代化新城区。

项目名称产品类型开盘价格目前价格销售进度营销动态
汇景中央96.07-214.57的三房和
四房
3500 4200
A1,A2,A3,A4,C1,C3栋在
售，销售率达90%以上
尾盘销售
TCL康城四63、77平方米二房和季88、89平方米三房3700 4500
第一季第一期接近尾盘，第一季第二期
第二期12月中旬开盘认筹中
2、2009年惠城区房地产数据库浏览
2007，2008，2009年惠城区房地产预售面积与预售套数
年份预售面积预售套数
同比2007年，2008年预售面积增长率高达70.77%，预售套数增加9595套。

2009年受2008年全球金融风暴的影响，房地产市场也开始进入一个相对缓和的阶段，同比2008年，2009年无论是预售面积还是预售套数都大为减少，略高于2007的市场。

2009年惠城区土地市场
惠城区目前正在交易的土地
目前合计正在交易的土地总面积为520229平米，其中商住两用的土地面积为470229，从中可以看出惠城区今后的商品房开发还将持续升温。

2009年惠城区新成交土地
挂牌地块编号占地面积(㎡)出让年限挂牌价(万成交价(万地面价元)
元) (元/平米)
成交时间
105954 70年40100 3785 2009-10-13 123074 70年27747 2254 2009-10-13
123074 GDP2009-5 105954 GDP2009-3- 5608 GDP2009-1 3872
8057 GHH2009-8 11120商业40、住宅
70
商业40、住宅
70
商业40住宅
70
商业40年住
宅70年商
业40、住宅
70
商业40住宅
70
27747 27747 2254 2009-8-26
23187 40100 3785 2009-8-25
1430 3020 5385 2009-7-31
530 530 1369 2009-2-18
1885 1885 2340 2009-7-13
1300 1360 1223 2009-11-18
GNA2009-11 5220 70年890 960 1839 2009-11-6 GNA2009-10 3902 70年974 974 2496 2009-9-23
GNA2009-8 5838商业40、住宅
70
1171 1171 2006 2009-9-4
GNA2009-1 52298商业40年9800 9800 1874 2009-2-11
商业40年住
GNA2009-2 264898 GNA2009-3 205784宅70年商
业40年住
宅70年
47450 47450 1791 2009-2-11
30900 30900 1502 2009-2-11
8659 70年2415 2415 2789 2009-7-13商业40、住宅
GSM2009-1 20356 GJB2009-4 585370
商业40、住宅
70
1558 1558 765 2009-10-26
804 804 1374 2009-4-22
GJB2009-8 796 70年120 120 1508 2009-9-2
商业40、住宅
GJB2009-10 994 GJB2009-5 57970.3 GSK2009-5 6141 GSK2009-6 11507 GXJ2009-3 31999 GXJ2009-1 12459 GXP2009-1 1955 GXK2009-1 1468570
商业40、住宅
70
商业40、住宅
70
商业40、住宅
70
商业40、住宅
70
商业40、住宅
70、科教用地
50年
商业40年住
宅70年商
业40、住宅
70
商业40、住宅
340 340 3421 2009-11-6
5221 5221 901 2009-5-13
1180 1180 1922 2009-10-30
1140 1140 991 2009-11-6
3240 3240 1013 2009-8-14
1500 1500 1204 2009-9-3
1800 1800 9207 2009-2-19
1100 1100 749 2009-10-26
GHH2009-33758
70
180 180 479 2009-7-8
GHH2009-4 3216 GHH2009-5 3607商业40、住宅
70
商业40、住宅
70
1130 1130 3514 2009-7-8
390 390 1081 2009-10-16
5487 70年390 710.77 2009-10-26
1214095
256252
2009年惠城区合计成交土地面积，1214095㎡，成交总价256252万元
2009年惠城区成交套数及均价
时间 1 月
2 月
3 月
4 月
5 月
6 月
7 月
8 月
9 月
10 月
11 月 成交套 数
成交均 价
651
907 1700 1474 1633 1223 764 1767 1777
2033
2457
4106
4209
3829
4272
4533
4195
4330
4581
4942.6 5033
5029
受国家拉动内需而出台的新政策的刺激，目前整个房地产市场发展势头强劲，09 年 7 月份开始惠城区房 价一直呈现上涨趋势。

26 万平方米的欧式人文别墅生活城
水口门户，未来高尚住宅区中心
离惠州中心区 4
公里左右，依托门前的惠澳公路，十分钟车程内可到达惠州中心区，配套有 12612 平 惠城区以后黄金金库地段
路相辅相成，即将配套的公交车站紧邻合生国际新城社区，多路公交车可以 5 分钟直达东平公园、
10 分钟到达江北市行政中心、15 分钟直达人人乐、天虹商场。

鸿升世纪东方城由惠州市鸿升实业有限公司建造，项目处于惠州市与大亚湾的惠澳大道入口处， 方米公寓式酒店和小区园林。

用弧形落地窗。

世纪东方城位于水口中心区，区内广汕公路、三环路穿境而过，一、二、三、四号路和三环辅
销售代理：中原地
产
整合推广：深圳蒲公英广告。