房地产权属登记制度研究

房地产权属登记制度研究

瞿张莉

（西南政法大学民商法学院重庆401120）

【摘要】房地产权属登记是房地产登记制度的重要组成部分。随着房地产市场的日益活跃，房地产登记制度也先得越来越重要。由于我国还未建立科学、系统的房地产权属登记制度，本文通过对房地产登记制度的立法现状，结合《物权法》、《城市房地产权属登记管理法》、《房屋登记管理办法》、《担保法》等相关法律，从房地产权属登记的分类，性质以及功能价值上分析，并结合我国房地产登记制度的现状，为建立完善的房屋产权属登记制度的，保证我国房地产市场静态和动态的交易安全提出微薄的建议。

【关键词】房地产权属登记；效力；物权法

一、房地产权属登记概述

（一）房地产及其权属登记的概念

我国学者大多将房地产做出广义与狭义的分类。广义上的房地产包括一切作为财产的土地、房屋及附着于土地、房屋上不可分离部分。狭义上的房地产特指以商品经营服务性质为主的地产和房产，尤其特指城市中具有商品房意义的房地产，而不包括乡村房地产【1】。可见，广义上的房地产广泛的包括了所有的不动产，本文研究的是作为商品交易的房产和地产权属登记制度，故本文采用了狭义上房地产

的定义。

房地产登记法律制度是不动产法律制度的重要组成部分，指对土地和地上建筑物的所有权以及设定房地产他项权利按照法定程序在专门登记薄上记载确认的一种制度【2】。结合现行建设部《城市房屋权属登记管理办法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》、《中华人民共和国担保法》等规章、法规和法律，本文研究的房地产主要指狭义上的城市规划区国有土地范围内的房地产的房屋权属登记。

（二）房地产权属登记的分类

《城市房屋权属登记管理办法》将房屋权属登记分为总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记和注销登记。

笔者认为可以从权属登记的目的将其分为两类：维护静态安全的总登记、初始登记和他项权利登记为静态登记；维护动态安全的转移登记、变更登记和注销登记为动态登记。总登记是一种针对所有地产和房产的一种普遍性登记，是为方便国家对房地产市场的宏观调控而作的登记；初始登记是房屋所有权属的初步确认，确定房地产最初的权利所有人；他项权利登记是指在房屋所有权的基础上创设他人对于此不动产的权利，在不改变房地产所有权的前提对房屋所有人设置的权利约束。总登记、初始登记和他项权利登记都是确认房屋产权归属后不改变房地产所有权属的静态登记，三者从不同的角度维护着房地产市场的静态安全。转移登记是房地产所有权发生转移的变更登记；变更登记是房地产所有权的内容变更的权利变更

；注销登记是一种房地产所有权的一种灭失。此三个登记都是对房屋产所有权权属变更后的确认，属于动态登记，在房地产市场中不但增加了房屋交易的效率，同时在维护房地产动态交易市场的安全方面起着重要的作用。

（三）房地产权属登记的价值功能

房地产权属登记的制度承担着由不同社会职责构成的制度功能，概括说来当代社会的不动产等级制度至少承担着以下几方面的制度功能。

1、私权保护的功能

第一，公示功能，公示是指公告并告示，是向社会大众广泛传递信息的并具有一定法律效力的一种告知方式。房屋登记制度是对房屋所有权的归属和性质明示的一种界定。登记制度的建立，从根本上解决了不动产物权因权属不明而带来的诸多问题。通过登记将房地产权属的主体、客体的范围、权力的性质、权利的变动等事项记载于登记薄中，并将登记薄向社会公开，一旦登记，就是对物权的最有效的界定。【6】物权公示使物上权属的状况公之于众，明确了权利的归属，客可起定纷止争的作用，不论对所有权还是他物权，都使义务人负不侵犯物权的义务。物权公示制度的这一权利归属宣示功能，对于保护物权人的利益，稳定财产关系，具有重要的秩序价值。【3】第二，保护交易安全。保障各种市场主体之间的交易能够安全、有序地进行，是促使社会经济稳定持续发展的重要条件。房地产作为经济发展中及其重要的生产和生活资料，其交易的安全尤为重要。在

房地产市场交易中，只有双方当事人充分了解交易客体的权属状况，包括物权的归属和物权上的他物权的基础上，才能公平的交易，不给交易欺诈行为提供机会。物权的公示不仅对权利人自己能够正当合适的行使权利是必要的，而且对稳定社会正常的物权秩序也是必须的。

【4】凡是在房地产房屋登记薄上登记的事项，都可以得到法律的保护，具有权利推定的作用和保护善意第三人的作用。权利推定是静态交易安全的有力保障，而对善意第三人的保护既是对房地产市场的动态交易安全的保护。登记薄为房地产的权利归属和房地产的物上权提供了的合法依据，即使登记薄本身上存在错误，善意第三人也可以基于信赖登记薄而受到法律的保护。这为房地产交易市场的交易秩序提供了有力的法律保障。

2、国家的监督调控功能

依我国法学界以及实际工作部门的解释，房地产登记时国家对房地产市场进行监督管理的重要手段。【5】完善的房地产权属登记制度可以为国家宏观调控房地产业，提高宏观调扩决策管理水平提供第一手的真实资料，有利于增强决策的科学性和管理的高效性。因此，建立一种合理、完善、透明的商品房权属登记制度，对于我国房地产业健康、规范发展以及整个社会的稳定都有着极其重要的影响。

（四）房地产权属登记的性质

1、公法上行为说。认为从登记行为看，房地产权属登记在我国是房地产管理部门依其职权所实施的行政行为

【6】。它体现的是国家对房地产物权关系的干预，旨在明晰各种房地产物权，依法保护物权人的合法权益。

2、证明行为说。避免公、私法性质上的判断，认为“房地产权属管理机关的职责范围也只是审查买卖双方是否具备交付条件，房屋产权变更登记本身，也只是对双方履行买卖合同结果的确认和公示，而不是对房屋买卖合同的审查批准。”【7】著名法学教授梁慧星认为“不动产登记在本质上是国家证明行为，而不是批准行为”。【8】

3、私法上行为说。认为登记本质上应为私法行为。第一，登记请求权为私权。登记申请是当事人向行政机关申请登记的行为，登记效力发生于登记的意思表示，包括当事人以及相对人提出的登记申请，登记机关在登记时所做的其他为登记所必须的意思表示，当事人或相对人为支持和补充登记申请所作的其他意思表示。【9】可见房地产权登记的效力的发生脱离申请人的意思是不能发生法律效力的，其行为本质上是一种事实行为。第二，登记的意义在于不动产物权变动的公示及公信，其目的在于确认不动产的所有权以及和所有权有关的权属的动态或静态的归属问题，并且对于不动产的登记申请，登记机关必须按照法律规定办理，登记既是登记机关的权力也是登记机关的义务。第三，在登记制度中的预告登记、异议登记、撤销登记向法院提起的诉讼均为私法上的诉权，并且登记机关应负登记错误的赔偿责任。

笔者认为，房地产权属登记的价值不是简纯的对房地产买卖双方交易成立