5房地产投资项目选址与建设方案

第二节 商业地产选址
一、选址考虑的因素
1、城市类型及城市设施 2、城市经济发展水平 3、城市交通条件 4、城市规划 5、城市商业发展 6、城市商业网点规划 7、城市商业地产市场需求状况 8、购买力水平 9、大型主力店动向
商场 沃尔玛 家乐福 易出莲花 普尔斯马特 欧尚 吉之岛 新一佳 百佳 好又多 人人乐 万客隆
8、专业店的特点及选址要求 、
以销售某类商品为主，体现专业化、深度性、 以销售某类商品为主，体现专业化、深度性、品 种丰富，选择余地大， 种丰富，选择余地大，采取柜台销售和开架销售相结 合方式，从业人员具有丰富的专业知识， 合方式，从业人员具有丰富的专业知识，营业面积的 规模根据商品特点而定。 规模根据商品特点而定。目标顾客以有目的选购某类 商品的流动顾客为主，一般选址于市、 商品的流动顾客为主，一般选址于市、区级商业中心 以及百货店、购物中心内。 以及百货店、购物中心内。
5、大型综合超市的特点及选址要求 、
大众化衣、 用品为主， 大众化衣 、 食 、 用品为主 ， 自有品牌占相当 部分， 商品在4000种左右 ， 实行低价 、 批量销售 ， 种左右， 部分 ， 商品在 种左右 实行低价、 批量销售， 自选销售， 出入口分设， 在收银台统一结算。 自选销售 ， 出入口分设 ， 在收银台统一结算 。 实 际营业面积6000平方米以上，辐射半径 公里以上， 平方米以上， 公里以上， 际营业面积 平方米以上 辐射半径2公里以上 目标顾客以居民、 目标顾客以居民、流动顾客为主 一般选址于市、 区商业中心、 城郊结合部、 一般选址于市 、 区商业中心 、 城郊结合部 、 交通要道及大型居住区。 交通要道及大型居住区。
环境因素: （六）环境因素: 绿化程度：靠近公园、绿地、 1、绿化程度：靠近公园、绿地、树林的地块是较好的 住宅投资区位。 住宅投资区位。 视觉效果：住宅区位选择要关注远景，如周边山体、 2、视觉效果：住宅区位选择要关注远景，如周边山体、 河流、建筑的搭配和视觉效果是否有利于借景等。 河流、建筑的搭配和视觉效果是否有利于借景等。 城市规划： 3、城市规划： （七）心理因素 1、地块风水 2、名人效应 3、风俗习惯
二、住宅项目选址的原则
1、交通便利原则 2、环境适宜原则 自然环境： 住宅选址最好选择空气、 （1）自然环境： 住宅选址最好选择空气、水土无污 无电磁辐射，地形地貌平整易布局、 染、无电磁辐射，地形地貌平整易布局、地势位于 城市上风区， 城市上风区，绿化程度较高的区域 人文环境： 孟母三迁、择邻而居” （2）人文环境：“孟母三迁、择邻而居”的典故 3、设施齐备原则
（五）经济因素 1、经济发展状况 2、物ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ水平与物价变动 储蓄率和投资力度： 3、储蓄率和投资力度： 一系列储蓄率高的时期往往是超额储蓄积累期， 一系列储蓄率高的时期往往是超额储蓄积累期， 这预示着强大的住宅购买潜力， 这预示着强大的住宅购买潜力，储蓄率在连续较高 的情况下突然转为较低时住宅投资旺盛， 的情况下突然转为较低时住宅投资旺盛，此时房价 上涨快。 上涨快。 利率水平： 4、利率水平： 对于银行储蓄利率较低的地区， 对于银行储蓄利率较低的地区，可作为投资区 位考虑，因为低利率，储蓄额减少，投资额增加， 位考虑，因为低利率，储蓄额减少，投资额增加， 有利于房地产发展
第五章
房地产投资项目选址与建设方案
第一节 住宅选址
一、住宅项目选址的影响因素
（一）市场因素 市场供求： 1、市场供求： 一宗地块的好坏与市场供求关系非常密切 房地产投机： 2、房地产投机： 指投机者期望并利用房地产价格的变动获得超 常利润的行为，这一因素对地价水平有突出的影响。 常利润的行为，这一因素对地价水平有突出的影响。 （二）社会因素 1、安定与治安状况 2、附近房地产的情况 3、城市化进程 4、行政隶属变更
3、折扣店的特点及选址要求 、
商品平均价格低于市场平均水平， 商品平均价格低于市场平均水平，自有品牌占 有较大比例。 用工精简， 为顾客提供有限的服务， 有较大比例 。 用工精简 ， 为顾客提供有限的服务 ， 开架自选，统一结算。营业面积300~500平方米， 平方米， 开架自选，统一结算。营业面积 平方米 辐射半径2公里左右 公里左右， 辐射半径 公里左右，目标顾客主要为商圈内的居 一般选址于居民区、 民 ， 一般选址于居民区 、 交通要道等租金相对便 宜的地区。 宜的地区。
7、百货店的特点及选址要求 、
综合性，门类齐全，以服饰、鞋类、箱包、 综合性，门类齐全，以服饰、鞋类、箱包、化妆 家庭用品、家用电器为主。 品、家庭用品、家用电器为主。采取柜台销售和开架 销售相结合方式，注重服务，设餐饮、 销售相结合方式，注重服务，设餐饮、娱乐等服务项 目和设施。营业面积6000~20000平方米，目标顾客以 平方米， 目和设施。营业面积 平方米 追求时尚和品位的流动顾客为主，一般选址于市、 追求时尚和品位的流动顾客为主，一般选址于市、区 级商业中心、历史形成的商业集聚地。 级商业中心、历史形成的商业集聚地。
6、仓储式会员店的特点及选址要求 、
以大众化衣、 用品为主， 以大众化衣、食、用品为主，自有品牌占柏当部 商品在4000种左右，大都实行大量销售和大批订 种左右， 分，商品在 种左右 货等方式，从而实现廉价销售。 货等方式，从而实现廉价销售。设相当于营业面积的 停车场，自选销售，出入口分设，在收银台统一结算。 停车场，自选销售，出入口分设，在收银台统一结算。 信息管理系统程度较高并对顾客实行会员制管理， 信息管理系统程度较高并对顾客实行会员制管理，营 业面积6000平方米以上，辐射半径 公里以上，目标顾 平方米以上， 公里以上， 业面积 平方米以上 辐射半径5公里以上 客以中小零售店、餐饮店、集团购买和流动顾客为主， 客以中小零售店、餐饮店、集团购买和流动顾客为主， 一般选址于城乡结合部且交通便利的要道。 一般选址于城乡结合部且交通便利的要道。如麦德龙 公司选择的客流群体主要是中小经营企业和社会团体 的专业客户，实行量贩经营， 的专业客户，实行量贩经营，它们的经营采取门店和 仓储合一的方式，一般都需要数万平方米场地， 仓储合一的方式，一般都需要数万平方米场地，选择 在城郊结合部就大大地降低了土地使用成本。 在城郊结合部就大大地降低了土地使用成本。
追求人文环境——复合区位 3、追求人文环境 复合区位 复合区位指自然地理位置与周围人文环境相结合 所体现的区位概念 。 主要有以下趋向： 主要有以下趋向： 文化教育复合区位： （1）文化教育复合区位：在住所附近是否有好的学校 方便孩子上学是家长们买房的重点考虑因素 体育复合区位： （2）体育复合区位： 广州奥林匹克花园以“科学运动、健康生活” 广州奥林匹克花园以“科学运动、健康生活”为 核心理念，提出“运动就在家门口”的主题， 核心理念，提出“运动就在家门口”的主题，修建了 上万平方米的体育设施，大获成功，区位价值猛增。 上万平方米的体育设施，大获成功，区位价值猛增。 （3）旅游复合区位
4、超市的特点及选址要求 、
经营包装食品、 生鲜食品和日用品， 经营包装食品 、 生鲜食品和日用品 ， 食品超 市与综合超市商品结构不同。 营业时间12小时以 市与综合超市商品结构不同 。 营业时间 小时以 自选销售， 出入口分设， 在收银台统一结算。 上 ， 自选销售 ， 出入口分设 ， 在收银台统一结算 。 营业面积在6000平方米以下，辐射半径 公里左右， 平方米以下， 公里左右， 营业面积在 平方米以下 辐射半径2公里左右 目标顾客以居民为主， 一般选址于市区商业中心、 目标顾客以居民为主 ， 一般选址于市区商业中心 、 居住区 。
三、城市住宅投资区位选择的发展趋向
1、追求高质量住宅： 追求高质量住宅： 高质量的住宅突出先进性、实用性、安全性、 （1）高质量的住宅突出先进性、实用性、安全性、舒 适性、 适性、生态性 中国各城市己从“居者有其屋”迈向了“ （2）中国各城市己从“居者有其屋”迈向了“居者优 其屋”的时代。 其屋”的时代。 高质量住宅将趋向发展为生态住宅， （3）高质量住宅将趋向发展为生态住宅，追求高质量 住宅增强了区位选择的“环境性” 住宅增强了区位选择的“环境性”。 追求自然环境——郊区化 2、追求自然环境 郊区化 现代化居住观念的变化和发展，亲绿、亲山、 现代化居住观念的变化和发展，亲绿、亲山、亲 水的心理使住宅选址向郊区化发展 追求人文环境——复合区位 3、追求人文环境 复合区位
三、不同类型商业地产对选址的要求
1、食杂店的特点及选址要求 、
以香烟、饮料、 休闲食品为主。营业时间12 以香烟、饮料、酒、休闲食品为主。营业时间 小时以上，采用拒台式和自选式相结合的售卖方式， 小时以上，采用拒台式和自选式相结合的售卖方式， 营业面积一般在100平方米以内。其商圈辐射半径 平方米以内。 营业面积一般在 平方米以内 其商圈辐射半径0.3 公里左右，目标顾客以相对固定的居民为主， 公里左右，目标顾客以相对固定的居民为主，一般选 址于居民区或传统商业区内。 址于居民区或传统商业区内。
经营方式 租赁，战略联盟和并购， 租赁，战略联盟和并购，建立与大连万达等 投资伙伴联盟 单点开发， 单点开发，并购 租赁 租赁，购地自建， 租赁，购地自建，加盟 购买，租赁， 购买，租赁，战略联盟 合作提点， 合作提点，租赁 租赁 租赁 租赁 租赁 租赁 典型商业地产经营方式
二、商业地产选址的原则
（三）自然因素 地势坡度： 1、地势坡度：城市土地利用中的理想坡度是 0.30.3-2% 地质承载力： 2、地质承载力：地质承载力的好坏直接影响勘 探和桩基工程费用。 探和桩基工程费用。 气象： 3、气象： 政策因素： （四）政策因素： 住宅投资区位选择中必将考虑到价格、 住宅投资区位选择中必将考虑到价格、税 土地等多种政策的影响。 收、土地等多种政策的影响。
2、便利店的特点及选址要求 、
以即时食品、日用小百货为主，有即时消费性、 以即时食品、日用小百货为主，有即时消费性、 应急性等特点， 商品品种在3000种左右 ， 售价高 种左右， 应急性等特点 ， 商品品种在 种左右 于市场平均水平。 营业时间在16小时以上 小时以上， 于市场平均水平 。 营业时间在 小时以上 ， 提供 即时性食品的辅助设施， 开设多项服务项目， 即时性食品的辅助设施 ， 开设多项服务项目 ， 以 开架自选为主，结算在收银处进行，营业面积100 开架自选为主，结算在收银处进行，营业面积 平方米左右，利用率高。商圈范围小，顾客步行5 平方米左右，利用率高。商圈范围小，顾客步行 分钟内到达， 目标顾客主要为单身者、 年轻人， 分钟内到达 ， 目标顾客主要为单身者 、 年轻人 ， 顾客多为有目的的购买。 顾客多为有目的的购买。 一般选址于商业中心区、 交通要道及车站、 一般选址于商业中心区 、 交通要道及车站 、 医 学校、 娱乐场所、 办公楼、 院 、 学校 、 娱乐场所 、 办公楼 、 加油站等公共活 动区。 动区。
3、适应性原则 、适应性原则: 为了满足商家需求， 为了满足商家需求，就需要店铺选择技术和商 品经营技术高度结合。 品经营技术高度结合。商业地产的建设要与周围的 建筑环境相融合，不同的环境要求不同的建筑风格。 建筑环境相融合，不同的环境要求不同的建筑风格。 4、购买力原则 、购买力原则: 研究商圈内维持商业设施存在的最低服务人口数量 及一定的消费能力，调查不同区域内人口的数量、 及一定的消费能力，调查不同区域内人口的数量、 密度、年龄分布、文化水平、 密度、年龄分布、文化水平、人均可支配收入等多 项指标，尽量选址于购买力强的区域。 项指标，尽量选址于购买力强的区域。
1、交通便利性原则： 、交通便利性原则： 商业地产应分布于交通便捷、易达性好的位置， 商业地产应分布于交通便捷、易达性好的位置， 使商家及消费者进出便利。 使商家及消费者进出便利。 2、可见性原则： 、可见性原则： 商业地产被往来行人或者乘车者所能看到的程度， 商业地产被往来行人或者乘车者所能看到的程度， 一般情况下场所的可见度越高， 一般情况下场所的可见度越高，越容易引起客流的 重视，来消费的可能性越大，更多地吸引即兴消费。 重视，来消费的可能性越大，更多地吸引即兴消费。