房地产经纪中的法律关系-讲义

房地产经纪中的法律关系
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一、掌握房地产经纪中的法律关系的意义
房地产经纪活动是一种民事活动，其中涉及到多种法律关系，梳理清楚这些法律关系，明确它们之间的区别，有助于加强对房地产经纪活动的监护和管理，保护房地产交易及经纪活动当事人的合法权益，促进房地产市场健康发展。

二、从房地产经纪的概念中梳理相应的法律关系
《房地产经纪管理办法》第3条：“本办法所称房地产经纪，是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。

”
从这一界定可以看出，房地产经纪活动的法律关系可以分为以下两大类。

1.手段法律关系。

房地产经纪机构和房地产经纪人员与委托人之间形成的法律关系，包括委托、代理、居间等法律关系。

这些法律关系本身不是目的，而是手段，目的是为了促成房地产交易。

需要注意的是，《房地产经纪管理办法》第3条中规定的手段法律关系不包括行纪合同关系。

2.目的法律关系
房地产交易法律关系是目的法律关系，包括房屋买卖关系、房屋租赁关系。

三、目的法律关系
（一）房屋买卖合同
1.概念与类型
《合同法》第130条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

”
2.法律关系的主体
房屋买卖合同的主体不包括房地产经纪机构和房地产经纪人员，而是当事人，即委托人与他方当事人。

（二）房屋租赁合同
《合同法》第212条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

”
四、手段法律关系
（一）概述
房地产经纪服务合同中往往包括了多种手段法律关系，如委托合同关系、居间合同关系、代理关系和其他合同关系等。

实践中，比较常见的是居间法律关系和委托法律关系。

注意：《房地产经纪管理办法》第16条第1款 与第17条之规定
（二）居间合同
1.居间合同的概念和特征
居间合同，是指双方当事人约定一方为他方报告订立合同的机会或者提供订立合同
的媒介服务，他方给付报酬的合同。

其中，报告订约机会的居间，称为报告居间。

提供订立合同媒介服务的居间，称为媒介居间。

居间合同的法律特征：
（1）是一方当事人为他方报告订约机会或为订约媒介的合同。

（2）有偿合同
（3）原则上为诺成合同和不要式合同
（4）居间合同的委托人一方的给付义务的履行有不确定性
（5）居间合同的主体具有特殊性。

2.居间合同的效力
（1）居间人的义务
第一，报告订约机会或媒介订约的义务。

第二，忠实和尽力的义务。

第三，负担居间活动费用的义务。

（2）委托人的义务
第一，支付报酬的义务。

第二，支付必要居间费用的义务。

（三）委托合同
1.委托合同的概念和特征
委托合同，又称委任合同，是指一方委托他方处理事务，他方允诺处理事务的合同。

委托他方处理事务的，为委托人。

允诺为他方处理事务的，为受托人。

委托合同的法律特征：
首先，委托合同是以为他人处理事务为目的的合同。

其次，委托合同的订立以委托人和受托人之间的相互信任为前提。

第三，委托合同是诺成合同及不要式合同。

第四，委托合同一般为无偿合同。

2.委托合同的效力
（1）受托人的义务
第一，依委托人的指示处理委托事务的义务。

第二，亲自处理委托事务的义务。

第三，报告义务。

第四，财产转交义务。

（2）委托人的义务
第一，支付费用的义务。

第二，支付报酬的义务。

第三，赔偿受托人损失的义务
（四）代理法律关系
1.代理的概念与特征
代理是代理人以被代理人名义实施的、其法律效果直接归属于被代理人的行为。

《民法通则》第63条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。

被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。

”
在代理关系中，被代理人又称为本人，代理他人从事民事行为的人称为代理人，与代理人实施民事行为的人称为相对人。

代理的主要法律特征在于。

首先，代理涉及三方法律关系。

其次，代理人必须以被代理人的名义行为。

第三，代理人在从事代理行为时，独立进行意思表示。

第四，代理的法律效果由本人承担。

2.代理的功能
3.代理与委托的区别
第一，委托仅仅是发生在本人和代理人之间的内部关系。

代理涉及到代理人与
第三人和本人的关系，代理是三方关系。

委托合同是代理关系发生的基础，但其与授权行为是应当分开的。

第二，代理的形式有多种，委托合同仅仅在委托代理中成为代理权授予的基础，即使在委托代理中，代理权授予的基础还有其他的形式，例如合伙、雇用等关系都可能产生代理权。

委托合同只是代理权授予的一种基础关系，而不是唯一的基础关系。

第三，代理为三方关系，代理人必须以本人的名义从事活动，否则不能构成直接代理。

而委托合同的受托人，既可以以委托人的名义，也可以以受托人自身名义进行活动。

以委托人的名义进行行为时，如果具有授权，则可能是有权代理，如果没有授权，则可能构成表见代理或无权代理。

第四，代理必须要求代理人做出或接受意思表示，代理的事务主要是法律行为，代理人从事的代理行为必须是具有法律意义的意思表示；而委托合同中的受托人既可以根据委托实施法律行为，也可以根据委托实施事实行为。