土地估价计算题

解：① 计算总收益：
PD=PB×A×B×D×E
PD—— 待估宗地价格； PB——比较实例宗地价格； A——待估宗地交易情况指数 / 比较实例交易情况指数； B——待估宗地估价期日地价指数 / 比较实例交易期日 地价指数； D——待估宗地区域条件指数 / 比较实例区域条件指数； E——待估宗地个别条件指数 / 比较实例个别条件指数；
价格。
（二）特征
1、接近市场行情，现实性较强； 2、以替代关系为途径，所求得的价格称“比准价格”； 3、以价格求价格，在不正常市场条件下难以与收益价格 相协调； 4、需要估价人员具有较高素质； 5、以替代原则为基础，正确选择比较案例和合理修正交 易价格是保证评价结果准确性的关键。
二、市场比较法的基本公式
根据选取的比较基准（参照物）的不同，又可以
分为直接比较法和间接比较法。
直接比较法是以待估土地的状况为基准，把交易实例
与其逐项比较；
间接比较法是以一个标准宗地或条件俱佳的土地为基
准，把待估土地和交易实例均与其逐项比较。
直接比较法的基本公式
待估宗地的价格=比较实例价格 ×交易情况修正× 交易期日修正× 区域因素修正 × 个别因素修正 × 容积 率修正 × 年期修正
3．房地产年纯收益＝6000－5527.69＝472.3l万元 4．房屋年纯收益＝房屋现值×房屋还原利率 ＝(2250－57.69×4)×8％ ＝161.54万元 5．土地年纯收益＝472.3l－161.54＝310.77万元 6．求该地块于2005年7月1日价值 土地使用权终止日期为2040年6月30日，剩余收 益年限35年。 土地使用权价格＝a/r地×[1－1/（1+ r地）n] ＝310．77/6%×[1－1/（1+6%）35] ＝4505．62万元 土地单价＝9011元／平方米
房屋出租的总费用= 管理费+维修费+保险费+税金+房屋折旧费
经营性企业费用
经营性企业指宾馆、饭店、商场等商业服务企业。 总费用包括：
销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费
用和经营利润等。
生产性企业的总费用
总费用包括：生产成本、产品销售费、产品销售税金及
附加、财务费用、管理费用、厂商利润等。
（二）区域因素
区域因素是指土地所在区域的自然条件与社会经济条件 等结合所形成的具有区域特点的影响城镇地价的因素。
1.繁华程度
2.交通条件 3.基础和公用设施条件
4.环境质量
5.人流量 6.区域位置
（三）个别因素
个别因素是影响具体地块价格的反映宗地特点的因素。
1.地形条件
2.宗地形状 3.宗地面积 4.宗地利用状况 5.基础设施情况 6.宗地临街情况 7.土地使用限制
（三）市场比较法的适用条件和范围
（1）有足够数量的比较案例； 对交易案例数量很少的特殊用地，如古建筑、纪 念馆、桥梁和公路等不适用。 （2）交易案例资料与待估宗地具有相关性和替代性； （3）交易资料可靠； （4）交易案例资料与待估土地的法律规定相似，即合
法性；
（5）可用于土地价格、土地或房地产租金的评估，也 可用于其他估价方法中有关参数的求取。
（一）收集相关资料
1、年平均总收益与总费用； 2、出租性土地： 3年以上的租赁资料； 3、经营性土地： 5年以上的营运资料；
4、直接生产用地： 过去5年的原料、人工及产品价格。
（二）估算年总收益
1、年总收益：
指按法定用途和最有效用途出租或自行使用， 在正常情况下，合理利用土地应取得的持续而稳定 的年收益或年租金。 实际收益：
p
公式2.2
a r
有限年期公式
p
a r
[1
1 (1 r )
n
]
（三）收益还原法的特点和适用范围
1、特点
（1）理论依据充分，应用范围广泛； （2）以土地纯收益为途径； （3）求取土地纯收益和还原利率是关键；
2、适用范围
有现实收益或潜在收益的土地或不动产估价。
二、收益还原法的估价程序
确定土地纯收益和还原率后，根据公式的适用范围、 特点和评估对象的收益变化状况以及土地使用权年期等 条件，选用相应的公式。
（七）试算、确定土地收益价格
计算出土地价格后，在可能的条件下，采用其他方 法如市场比较法试算地价作为评估结果的验证。
三、收益还原法实例
某公司于2000年7月1日经政府出让取得一块商业 用地，土地面积5000平方米，土地出让年限为2000年 7月1日至2040年6月30日，共40年。 该公司在该地块上建成一栋钢筋混凝土结构商业 楼，总建筑面积为15000平方米，于2001年7月1日竣 工投入使用，该建筑物当时重置价值为1300元／平方 米。现该物业由业主自行经营，经营状况正常，年经 营收入6000万元，年销售成本及经营成本共4000万元， 管理费、财务费用为年经营收入的6％，商品销售税 金及附加为销售收入的8.5％，经营利润为年经营收 入的10％，若2005年7月1日同类型建筑物重置价值为 1500元／平方米，房屋还原利率为8％，土地还原利 率为6％，不考虑递增及物价因素，求该地块于2005 年7月1日价值。
指在现状下实际取得的收益。它一般不能作为评估的 依据。
客观收益：
指排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后得 到的一般正常收益，反映了土地的收益水平。因此，可作 为评估的依据。
（三）确定年总费用
2、总费用：
指利用土地进行经营活动时正常合理的必要年支出， 或者是为创造收益所投入的直接必要的劳动费用与资 本费用。
解：① 计算房地产年总纯收益：
房地年纯收益＝15万元／月×12月＝180万元／年 ② 计算土地价格： 土地总地价＝10000㎡×l000元／㎡×(1+2×60％)(容积 率修正)＝2200万元 ③ 计算土地年纯收益： 土地年纯收益＝2200×6％/（1－1/1+6%）50＝139.58万元／年 ④ 计算房屋年纯收益： 房屋年纯收益＝房地产年总纯收益－土地年纯收益 ＝180—139.58＝40.42万元／年 ⑤ 计算房屋价格： 房价＝房屋年纯收益/r2×[1—1/（1+r2）50] ＝40.42/8%×[1—1/（1+8%）50] ＝494.48(万元)
（3）保险费： 房产所有人为避免房产以外损失而向保险公司支付 的费用。 保险费=房屋重置价或现值× 保险费率（ 1.5‰ -2‰ ）
（4）税金： 房产所有人交纳的房产税和营业税等。 一般月租金≤ 120元的只缴纳12%的房产税； 月租金≥ 120元的除缴纳房产税外，还要按租金缴纳 营业税5%、附加城建税0.35%、教育税0.05%。 （5）房屋折旧费 年折旧费=（房屋重置价-残值）/耐用年限 房屋的重置价、残值和耐用年限随房屋结构及等级不 同而变化，一般各城市均有规定标准。
（五）土地还原率的确定
用来将土地纯收益还原为土地价格的比率。
1、综合还原率 求取土地及其地上建筑物合为一体的价格时使用 的还原率。 2、建筑物还原率 求取单纯建筑物价格时使用的还原率。 3、土地还原率 求取土地价格时使用的还原率。 一般情况下，土地还原率比建筑物还原率低2-3个百 分点。
（六）选用适当的计算公式
ຫໍສະໝຸດ Baidu
（四）确定土地纯收益
土地纯收益是在总纯收益中扣除非土地因素所产 生的纯收益后的剩余额。
1、土地租赁 土地纯收益=年租金总收益 - 年总费用
2、房地出租
土地纯收益=房地纯收益 - 房屋纯收益 房地纯收益=房地出租年总收入 - 房地出租年总费用 房屋纯收益=房屋现值 ×建筑物还原率 房屋现值 =房屋重置价 ×房屋成新度 =房屋重置价 - 房屋总折旧额
收益还原法（P117）
一、收益还原法
（一）定义
又称地租资本化法，是将待估土地在未来每年的预期 纯收益，以一定的还原利率还原为评估时日收益总和的一 种估价方法。 基本公式为：
待估宗地价格=土地纯收益/土地还原利率，所以，又称 该方法为“除法”。
（二）公式
公式2.1 无限年期公式 假设：土地纯收益不变，土地还原率不变，土地使用年 期无限
第一节 城镇地价的分类、影响因素 及评估原则
一、城镇地价的分类
（一）按地价的作用划分 基准地价、标定地价； （二）按用地类型划分 商业用地价格、住宅用地价格、工业用地价格； （三）按其他标准划分 根据土地的权利，可以分为土地所有权价格、土地 使用权价格、土地租赁权价格和地役权价格等；根据土地 交易的形式，可分为土地出让价格和土地转让价格、土地 抵押价格；根据地价评估方法，可分为成本逼近法评估地 价、市场交易法评估地价、收益还原法评估地价和基准地 价修正法评估地价等。
单纯土地租赁的总费用包括：
（1）土地使用税；
（2）土地管理费；
指管理人员的薪水及其他费用。一般以年租金的3%计算。
（3）土地维护费及其他费用
如给水及修缮道路等费用。
房地出租的总费用
（1）管理费： 管理费=房地年总收益（年租金）× 系数（2%-5%） （2）维修费： 维修费=建筑物重置价× 系数（1.5%-2%）
解：1．年经营收入＝6000万元 2．年须扣除总费用： (1)销售成本及经营成本=4000万元 (2)管理费、财务费用=6000×6％=360万元 (3)商品销售税金及附加=6000×8.5％＝510万元 (4)房屋年折旧 折旧年限从2001年7月1日至2040年6月30日共39年， 房屋重置价＝1500×15000＝2250万元 年折旧额＝2250／39＝57．69万元 已折旧年限从2001年7月1日至2005年6月30日共4年。 (5)经营利润＝6000×10％＝600万元 年须扣除总费用＝(1)+(2)+(3)+(4)+(5)＝5527．69万
例2:
某酒店拥有的房地产占地面积为10000㎡，土地 使用权通过有偿出让方式取得，土地使用权出让年期 为50年。该宗地上建有一座饭店，在2005年8月尚可 有效使用50年，容积率为3。据当地市场资料用比较 法评估的宗地在2005年8月50年期土地使用权价格为 每平方米1000元(容积率为l时)。据当地资料，容积 率每增加l，地价增长60％。该饭店每月的客观净收 益为15万元。已知土地还原率r1＝6％，该饭店的建 筑还原率取r2＝8％。 估价目的：评估房屋(该饭店)的价格。 估价期日：2005年8月
例3:
例中不动产为一栋五层的钢筋混凝土建筑。用途为综合楼。占地面 积及各层建筑面积如下： 土地面积：8400㎡。 建筑物部份：1楼：3800㎡；2～5楼：2800㎡；合计15000㎡
建筑物总造价为4800万元，其中主体所占比例为65％，设备所占比 例为35％，建筑物的耐用年限主体为50年，设备平均为10年。残值率为 0；不动产每空置一个月，押金运用年收益率为7％；不动产租税为 54.65万元；保险费为0.48万元；管理费为建筑物造价的2％。综合还原 率取8％；估价期日：2005年9月30日；估价日期：2005年9月1日至10月 30日。
三、城镇地价的评估原则
（一）预期收益原则
（二）最有效利用原则 （三）替代原则 （四）供需原则 （五）报酬递增递减原。
（六）贡献原则
（七）变动原则
第二节 城镇土地估价的基本方法
市场法（P95）
一、市场法基本原理
（一）定义
在评估城镇土地价格时，根据替代原则，将待估价土
地与近期已经发生交易的类似土地交易实例进行比较，并 依据交易实例的土地单位面积价格，参照待估价土地与交 易实例土地在交易情况、期日、区域因素、个别因素和土 地使用年限等方面的差别，修正得到待估土地的单位面积
二、城镇地价的影响因素
影响土地价格的因素，按因素与土地的关系及影响范围可 分为一般因素、区域因素和个别因素。
（一）一般因素
一般因素是指影响土地价格的一般、普遍、共同的因素。 这些因素对土地价格总体水平产生影响，是决定各个地块土地 价格的基础。 1. 行政因素：土地与住房制度、城市规划、地价政策、税收政 策、交通管制、行政隶属变更等。 2.人口因素：人口密度、人口素质（主要对住宅用地）、家庭 人口构成。 3.社会因素：政治安定状况、社会治安状况、城市化进程、房 地产投机等。 4.国际因素：国际经济、政治因素。 5.经济因素：经济发展状况、储蓄和投资水平、财政收支与金 融状况、居民收入与消费水平、物价变动、利率水平等。