房地产企业项目的融资途径

房地产企业项目的融资途径

1.自有资金

开发商利用企业自有资本金，或通过多种途径来扩大自有资金基础。例如关联公司借款，以此来支持项目开发。通过这种渠道筹措

的资金开发商能长期持有，自行支配，灵活使用;必要的自有资金也

是国家对开发商设定的硬性“门槛”。121号文件规定，自有资金

比例必须超过30%。全国房地产企业的数量多，但有规模和有实力

的企业少，随着投资规模的不断加大，对自有资金的需求也会变得

越来越大，众多实力不足的中小房地产商将会被排除出局。

2.预收房款

预收房款通常会受到买卖双方的欢迎，因为对于开发商而言，销售回笼是最优质、风险最低的融资方式，提前回笼的资金可以用于

工程建设，缓解自有资金压力，还能将部分市场风险转移给买家;而

对于买方而言，由于用少量的资金能获得较大的预期增值收益，所

以只要看好房产前景，就会对预售表现出极大的热情。121号文件

规定，商品房必须在“结构封顶”时才能取得商业银行的个人购房

按揭贷款，而中国目前绝大部分购房者都是贷款买房，没有住房贷

款的支持，房地产开发商很难把房子预售出去，也就很难获得预收

房款。房地产项目从开工建设，办得“五证”，到“结构封顶”平

均需要1年左右时间，这段时间正是资金最为短缺的时间，预收房

款的不足，会使自有资金压力更大，项目开发难以为继。

3.建设单位垫资

一种是由建筑商提供部分工程材料，即“甲供材”;一种是延期

支付工程款。据建设部统计，房地产开发拖欠建设工程款约占年度

房地产开发资金总量的10%，它解决的资金有限，而且也只是缓解，不能解决根本问题。121号文件对建筑施工企业流动资金贷款用途

作了严格限制，严禁建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项

目。2004年起国家大力清欠农民工工资，继而引发大力清欠工程款，使得开发商业利用建设单位垫资筹集到的资金会更有限。

4.银行贷款

在我国，房地产项目的开发对银行贷款具有高度的依赖性，一直以来银行贷款都是房地产开发企业主要的融资途径。据保守估计，

房地产开发资金中约有50%以上来源于银行贷款，如果再算上施工

企业垫资、延迟供应商材料付款等，至少应有70%。而近年来，国

家出台的一系列房地产宏观调控政策主要是针对银行信贷方面，房

地产企业资金链的骤然紧绷主要也是由于银根紧缩。银行之所以肯

贷款，也是再三考虑了房地产公司的品牌、项目进展以及未来收益，最终有限度地给予放贷。当前形势下，银行信贷，对于我国的房地

产企业而言，依旧是首选，它便捷，实际经济成本较低，财务杠杆

作用大，可以通过调整长期负债和短期负债的负债结构来规避还债

压力大等缺点。但由于银行贷款门槛被大大抬高，面对资金瓶颈，

开发商亟待开拓新的融资渠道。

5.房地产信托

现阶段信托产品主要有两种模式：一种是信托投资公司直接对房地产项目投资，另一种模式是债权融资。相对银行贷款而言,房地产

信托计划的融资具有降低房地产开发公司整体融资成本、募集资金

灵活方便及资金利率可灵活调整等优势。由于信托制度的特殊性、

灵

活性以及独特的财产隔离功能与权益重构功能,可以财产权模式、收益权模式以及优先购买权等模式进行金融创新,尔后再与银行贷款

充分结合起来,就形成了一种新的组合融资模式,即信托+银行。虽然

由于房地产基金刚刚起步,目前投资房地产的信托资金不足300亿元,目前中国的信托融资还存在一些制度性的限制,这些都限制了信托流

通市场的形成。

6.上市融资

上市融资包括国内上市融资和海外上市融资两种方式。房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金,且筹集到的资金可以作为注册资

本永久使用,没有固定的还款期限,因此对于一些规模较大的开发项目,尤其是商业地产开发具有很大的优势。商业地产的开发要求资金

规模较大,投资期限较长,上市可以为其提供稳定的资金流,保证开发期间的资金需求。从企业规模上看,由于上市的门槛比较高,能够利

用其融资的多为规模大、信誉好的大型房地产企业,一些急于扩充规

模和资金实力的有发展潜力的中型企业还可以考虑买(借)壳上市进

行融资，从而达到增发和配股的要求，实现从证券市场融资的目的。

7.房地产资产证券化

房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程,从而使得投资者与

投资对象之间的关系由直接的物权拥有,转化为债权拥有的有价证券

形式。

资产证券化的有利之处是开发商在吸纳了投资基金后，虽然要让出部分收益，但能够迅速得到资金，建立良好的资金投入机制，顺

利启动项目;它还有助于房地产投资与消费两方面的实现，依托有价

证券作为房地产产权的转移载体，能吸引更多的资金进入这一领域;

同时，基金价格的变动包含着投资者对基金投资获利能力的判断和

市场的预期，这种变动有助于集聚房地产购买力和市场价格发现。2005年12月1日起,《金融机构信贷资产证券化试点管理办法》正

式施行,为房贷证券化提供了政策和法律依据。《管理办法》就信贷

资产证券化发起机构的资格、资本要求和证券化业务规则、风险管理、监督管理与法律责任等方面明确作出了规定,为房地产证券化走

向规范化提供了有力的保障。

8.联合开发

联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种融资方式。这种方式能够有效降低投资风险,实现商业地

产开发、商业网点建设的可持续发展。地产商和经营商实现联盟合作、统筹协调,使双方获得稳定的现金流,有效地控制经营风险。目

前我国对开发商取得贷款的条件有明确规定,即房地产开发固定资产

投资项目的自有资本金必须在35%及以上。因此对于中型开发企业