关于深圳市房地产市场监管办法若干主要问题解读

关于《深圳市房地产市场监管办法》 若干主要问题的解读
卓洁辉
一、《办法》制定的背景与总体思路
1、制定《办法》的背景情况 2、存在问题的具体体现
■房地产开发经营方面 ■房地产经纪方面 ■房地产估价方面 3、总体思路： （1）弱化资质管理，强化行为管理，配备大量的法律责 任。 （2）通过房地产信息系统实现对机构及人员的监管。 （3）房地产诚信系统的建立与发挥作用。 （4）业必归会原则。 （5）创新管理制度，增强管理手段的灵活性。 （6）通过部门联动执法，实现房地产行业的全方位、系 统化管理。
◇房地产市场监管涉及多个政府主管部门职责，是一项系统工 程。《办法》第六十四条至第六十九条分别从价格监管、垄 断和不正当竞争行为监管、劳动关系监管、行业自律、信息 传播监管等多个方面提出了要求，力争在多部门联动、治理 下，促进我市房地产市场健康发展。
二、《办法》主要内容的具体说明
（一）关于房地产经纪和估价机构及其从业人员的备 案管理
（二）关于房地产开发经营行为的规范
1、在商品房开发过程中，具体落实国家规定的固定资产 投资项目资本金制度；
2、明确了价格申报与明码标价制度； 3、规范房地产开发企业销售特别是预售行为。
★第十三条：取得预售许可证后，房地产开发企业应当在10日内 通过房地产信息系统一次公示全部预售商品房、预售时间、预 售地点、预售方式及预售价格，不得以内部认购、内部认筹等 方式进行非公开预售；
★第二十四、二十五条：价格违法行为与反不正当行为的禁止。
（三）关于房地产经纪和 估价服行为规范
1、详细规定房地产经纪和估价服务信息披露制度（第三十一、 三十二、三十四、四十七、四十八条等）。
2、建立了房源信息编码制度形成制度（第三十七条）。 3、明确禁止中介赚取差价（第三十八、四十一条）。 4、 禁止代收交易款项（第三十九条）。 5、禁止经纪机构为交易当事人签订“阴阳合同”提供便利
（第四十一条）。 6、估价报告的复核、鉴定制度（第五十三、五十四条）。
（四）关于房地产管理信息系统和 行业诚信建设
□第五条、第十三条、第十六条、第三十三条、 第三十七条、第四十九条、第五十二条等。
□第六十七条。
（五）关于加强市场监管
◇《办法》第六十一条、第六十二条引入了渐进式处理模式， 提倡人性化管理模式，倡导改正为主，处罚为辅的执法方式 ，通过约谈、责令改正、暂停使用房地产信息系统等简便措 施，力促违法行为人自行改正违法行为；违法行为人拒不改 正或者情节严重的，方动用行政处罚等处理措施，且《办法 》第七章还对房地产开发企业、经纪和估价机构的违法行为 ，规定了相对较重的法律责任。
★第十四条：要求房地产开发企业在销售商品房时进行信息公示， 公示的信息包括购房指引、商品房销售控制表等十二项；
★第二十三条：房地产开发企业在房地产销售活动中，不得有下 列行为：在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商 品房再行销售给他人；订立虚假合同；违反价格备案制度出售 商品房；在取得商品房预售许可证前，与购房人签订商品房认 购书，或者以意向金、诚意金及其他形式收取购房人的押金、 定金；违背购买者的意愿，搭售其他商品、强制或者变相强制 服务并收取费用，或者附加购房人提供资金证明等其他不合理 的条件；法律、法规、规章禁止的其他行为。