中国房地产泡沫经济的原因、发展及对策分析

摘要
房地产泡沫是指房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，使人们产生价格会进一步上涨的预期，进而吸引新的买者和投机资本进入市场，随着价格不断上涨与投机资本的持续增加，使房地产价格远远高于与之对应的实体价格。

随着中国城市和工业占地不断增加，对土地的需求增加引起地价不断上涨，投资者正不断拥入市场，住房抵押贷款和房地产开发贷款不断快速增长，致使中国的房地产泡沫已过度膨胀，另外，劳动力市场趋紧以及通货膨胀逐步恶化，如此下去，一旦房地产泡沫破裂，中国经济将遭受一场急剧破坏性的打击，因此，分析中国的房地产泡沫现象并寻找相应的对策刻不容缓。

但实际上，造成这一现象的原因多种多样，与之所采取的措施也不一样。

本课题主要通过分析中国房地产泡沫现状，讨论其原因、发展及对策。

关键词：房地产泡沫原因发展对策
正文
1.中国房地产泡沫产生原因
对于中国房地产泡沫产生的原因，各家对此有不同的看法，这主要是由于各自分析的出发点和角度不同。

内部原因方面，学者们认为房地产价格是由房屋等建筑物价格和土地价格共同构成的，前者由建筑物等实物资产价格组成，比较容易界定，后者作为一种自然物，本身没有价值，而房地产泡沫的产生是由房地产业本身特性决定的。

外部原因方面，还有些学者认为，我国目前的房地产热潮是由住房制度改革和引入消费信贷制度等特殊历史条件引发的。

下面将就这两方面详细阐述一下。

1.1 内部原因
内部原因方面，一般学者是基于以下几方面考虑的：（1）房地产商品的特殊性；（2）土地的稀缺性；（3）地价的虚构性；（4）房地产市场的不充分性；（5）消费者的预期。

谢熠、肖丹（2010）认为：（1）在一定时期内房地产商品供应不易均衡，而且合同期摊销交易成本低，这是泡沫载体所具有的一个条件，而房地产容易产生泡沫，是泡沫的主要载体之一。

（2）土地的自然供给是固定不变的，中国土地资源相对匮乏，随着经
济的发展，人口的增加，人们对稀缺的土地需求有无限扩大的趋势。

这种需求既有发展经济的客观需求又有对土地获利的需求，在土地获利需求的驱使下，把获取的土地权益作为谋利手段。

因此，土地的稀缺性及其虚拟资本使低价运动可脱离土地利用实际而产生泡沫。

（3）由于人们预期的不合理土地利用收益贴现值之和与现实的市场地价之间总存在事实上的偏差，这种偏差越大，说明现实的市场地价中虚构部分越多或者说泡沫成分越多。

（4）由于买者信息缺乏和信息的不对称，许多房地产交易和定价是悄悄进行的，这种成交价往往不能反映成交物业的真实价值。

李跃、吴唤群（2008）认为住房投资是建立在住房的预期价格之上的，如果地产商对房地产市场的前景非常看好，住房进行追加投资又非常的简单，就极易引起投资的过份增长。

最近几年中国城市化进程加快，大量民众拥入市场，给房地产泡沫产生创造了客观条件。

1.2 外部原因
这个方面主要是从住房制度改革与消费信贷制度引入讨论的。

张国林（2009）认为银行信贷在房地产业的过度扩张是造成房地产泡沫过度膨胀的重要原因。

如果银行持有大量的房地产，或者是以房地产为抵押品的资产，那么房地产价格的上涨将提高银行资本的规模，从而改善银行的资本充足率、资产质量和盈利状况。

因此，银行将进一步扩大对房地产业的信贷供给，而这又进一步提高房地产的价格。

这一过程循环往复，使得
房地产价格日益偏离实际均衡价格，从而进一步导致房地产泡沫膨胀。

另外，房地产调控措施不协调，加剧了房地产泡沫的产生，一是严格控制土地价格的政策，使房地产用地价格大幅上涨，抬高了建房的成本，增强了地价上涨带动房价上涨的预期。

二是由于目前我国房地产开发企业资金实力小，控制信贷的措施直接制约了房地产企业的活动。

而对需求增长缺乏的调控措施，使投资增长幅度回落大于需求回落幅度，加剧了供求矛盾，推动了房价上涨。

综合来看，中国房地产泡沫经济的产生原因是比较复杂多样的，既有房地产业性质内在因素，又有国家政策与消费信贷制度等外在因素，因此单从内部或外部因素，或者主要从单个因素来展开分析中国房地产泡沫经济未免有失偏颇。

另外，对于国内泡沫经济的产生，内部因素是主因，而外部因素只是起着一种催化作用，但绝对不是根本原因，这是自然界的一种客观规律以上几点意见都值得我们以后再仔细探讨。

2.中国房地产泡沫发展状况
从1999到2009十年来，中国市场的房地产价格不断攀升，平均增长率为6.7%，其中2007年的房价增长率更是高达15.8%。

房地产空前火热，使得中国房地产业飞速发展，给房地产商也带去的不少利益，但是房价的飞涨已经超过了普通居民的承受能力，当泡沫爆破时必然引起中国经济的动荡。

王巍（2008）认为房价持续上升，开发商越来越看准房地产产业的高回报利润。

而在房地产开发中，开发商的最主要资金来源是银行贷款，所以开发商在扩大房地产开发规模的同时也导致了银行信贷的非理性扩张。

由于房地产的高回报，还有一些银行在发放贷款过程中违反相关规定，向开发商发放大量贷款。

需求的旺盛加之投机的盛行，房价不可避免地持续走高，这些都直接导致了房地产价格严重脱离实际价值，产生泡沫，并越吹越大。

分地区看，赵阳（2008）认为，2007年东部地区贷款在全国占比继续提高，但中、西部地区房地产贷款增速高于东部地区，东北地区房地产贷款增速较上年大幅下降。

各地区房价上涨总体较快，年末环比涨幅回落。

商品房销售价格小幅上涨，中心城市价格继续冲高。

而近两三年，由于各种原因及政策关系，房地产泡沫有所控制。

邹韵（2011）认为，自2008年以来，由于美国次贷危机所引发的金融动荡，给全球经济带来了很大影响，这种影响已逐步蔓延到世界各地的很多领域，其中也包括中国的房地产市场。

中央政府为了控制房地产价格的不断上涨，推出了关于房地产市场的利率、信贷和税收等系列政策。

自2007年末起中国房地产市场进入到平缓的调整阶段，到2009年中旬房地产市场有所好转。

3.对策分析
房地产作为泡沫经济的一大载体，一旦爆破就会对人们及社会带来巨大的伤害，在新形势下，中国房地产业要健康、持续、稳定地发展就必须正确引导，以宏观调控来避免房地产泡沫爆破，防止重蹈20世纪90年代东南亚房地产泡沫的覆辙。

而现在的应对房地产泡沫的对策主要围绕利率、税收和政府监管三方面展开。

3.1 利率方面
为抑制房价上涨过快，截至2007年9月15日，中国人民银行连续加息了5次。

利率在一定的环境或条件下能够对其他一些经济变量产生作用，会对各个经济主体造成影响，如消费者、房地产商和商业银行等。

郭宏宇（2010）认为，中国金融自由化的快速推进、高存贷利差和高货款利率促进了房地产泡沫的形成。

单纯的货币紧缩无助于房地产泡沫的释放。

同样，扩张的货币政策也并非必然导致更高的房地产价格。

由于金融自由化是一个必然趋势，所以，房地产泡沫问题的解决需要从降低存贷利差与货款利率着手。

进一步放开存款利率，以缩小存贷利差，降低银行扩张信贷的冲动，或是进一步扩大贷款范围，促进信贷资金向其他行业流通，都可以起到抑制房地产泡沫的作用。

但是，也有学者持不同意见，李四美（2008）在分析了利率对开发商、消费者、投机者的影响后认为，在我国房地产市场快速发展、居民住房消费潜力快速释放、房地产市场发育极不完善的环境下，通过利率来调节房价的效果难以把握。

利率上调影响最大的是自主性消费需求，而对房地产开发商、投机者、房地产中介的影响微乎其微。

自主性住房消费需求是房地产市场发展的原动力，但是利率上调反而严重打击了房地产自主性消费需求。

在我国现阶段房地产市场发育不成熟、市场竞争不充分的条件下，消费者往往处于弱势地位，利用利率手段来调控房价具有很大的风险。

3.2 税收方面
随着房价越长越高，宏观调控一次次失败，“物业税”渐渐成了热门公共话题，并且与打压房价联系起来。

支持者认为，对持有房产征税可以抑制投资需求，从而降低房价；反对者则觉得，房价已经包含了高昂的土地成本，再征一道税不合理合法，仍然和房价有关。

周璐（2010）认为，房价不断恐慌性上涨引发了公众日益绝望的心里，物业税作为房屋保有环节的税收也成了公众期盼房价下降的最后一根稻草。

但物业税本质上作为一种税负，只能增加投机成本，抑制投机行为，但无法解决房价上升的根本矛盾——供需矛盾。

在政府不断推动城市建设更新的背景下，物业税的贸然开征不仅无助于房价的降低，相反可能导致成本转嫁行为而使房价进一步推高，进而加大房地产泡沫风险。

在开征物业税之前，政府相关部门需要深刻反思房价虚高、泡沫形成的主要风险在于制度缺失、土地有效供给不足以及当前货币流动性过剩，并着手进行治理，消灭投机者成本转嫁行为存在的基础，并最终为物业税的有效开征创造条件。

3.3 政府监管方面
为采取有效措施遏制房价狂涨，政府方面也应该采取了各种方法。

罗海平（2008）认为，政府监管应该包括（1）强化土地管理和地价的监测与调控，完善房地税制；（2）规范房地金融信贷、加大金融监管力度；（3）拓展房地产的融资渠道，逐步实现房地产证券化；（4）优化住房供给结构，房产市场实行分类管理和规划。

黄浩波（2008）认为，防范房地产泡沫应该（1）加强房地产价格监测，预防限制房地产投机和炒作；（2）建立全国统一的房地产市场运作预警预报制度，加强和完善宏观监测体系；（3）建立健全房地产市场信息系统和预警机制。

王斯琛（2010）认为，针对土地投机应改革和完善征地制度和土地使用权出让制度，针对政府部门应加强对房地产市场的宏观监控和管理，加强土地资源管理，合理引导资金流向，针对虚拟经济应大力发展住房贷款证券化，正确处理房地产虚拟经济自身的结构关系，审慎稳妥地推进金融改革，加强金融监管力度。

总之，遏制房地产泡沫的措施多种多样，而且并不是每种都适应中国现在的房地产市场，我们需要审时度势，相互配合才能成功制止中国的房地产泡沫现象。

小结
综合来看，对于现在中国房地产泡沫的研究，学者们在原因和对策方面还存在不同意见，造成中国房地产泡沫的原因有内部和外部两方面因素，并且内部因素占主导，外部因素起促进作用。

而对策方面的争论比较大，但是不管是采取何种措施都需要政府和社会各界的通力配合才能成功。

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