以股权转让名义转让房地产行为税务分析
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以股权转让名义转让房地产行为
税务分析
案例假定:
某公司甲现准备从一级市场取得一块土地,通过“三通一平”,由“生地”变为“熟地”进行转让,但如果直接转让,会发生较大额的土地增值税,为此甲公司先出资1.5亿设立一个公司A,假定A公司拿地价为1亿,土地开发成本为5000万,最后100%股权转让给了B公司,转让价2亿,B公司取得股权后进行了房地产开发,最后房地产销售价为4亿,不考虑其它开发成本和费用。
问题:A公司转让股权和B公司销售房地产涉及什么税种?
一、土地增值税
根据目前主流观点,A公司及A公司的股东根据土地增值税条例征税范围的规定,无需交土地增值税。但B公司销售房地产时应交土地增值税。
在此提醒注意到一个问题,B公司销售地产时,土地款和开发成本扣除金额为1.5亿,而不是股权转让价2亿。也就是A公司土地增值税部分0.5亿在B公司得不到扣除。这样可能会导致B公司适用土地增值税较高档次的税率(最高60%)。如果A\B是关联公司,整体土地增值税税负只会增加,不会减少。
基于以上分析,转让股权名义转让土地,只会产生纳税环节的转移,且给受让方带来沉重的税收负担。如果受让股权方是一个理智的投资者,一定会考虑收购股权方式的税务成本,将增加的税负额以减少收购价的方式来实现,也就是说,如果B公司面临一个直接拿相同地为2亿的项目时,一定选择是直接拿地而不是收购股权。
同时根据国税函【2000】687号文件(目前仍有效),有的地方税务机关仍然有可能依据此文件来征收土地增值税。虽然此文件有违背上位法的嫌疑,同时也有纳税人不好确定的争议,但文件时至今日依据有效,就充分表明了税总反避税的思想。如果企业借此方式进行税务筹划,可能导致受让方减少收购价的同时,各地方税务机关借此文件向A公司或A公司股东征税的可能,就得不偿失了。
二、企业所得税
甲公司就股权转让收益0.5亿交企业所得税,A公司不涉及企业所得税,B公司销售地产所得为2.5亿交企业所得税(2.5=4-1-0.5)。
在此我们注意一个问题,B公司的成本扣除是1.5亿,而不是股权收购价2亿,收购股
权相比直接拿地,成本扣除减少0.5亿。相信受让方在考虑收购股权时此部分所得税影响,同土地增值税一样,受让方一定会以减少收购价的方式实现股权收购。
三、营业税
甲公司转让股权不涉及营业税(财税[2002]191号、国税函[2002]165号),A公司不涉及,B公司销售房产时涉及营业税(全额而不是差额纳税)。
如果A公司取得土地后转为投资性房地产,待土地增值后销售,适用差额纳税。(财税【2003】16号),简单开发也可能适用此差额纳税待遇。
四、契税
根据财税【2012】4号文件规定,转让股权时A公司、B公司、甲公司不涉及契税问题。
但A公司拿地时,根据契税条例,将按3%交税。
五、印花税
根据《印花税暂行条例》,A\B公司股权转让,适用产权转移书据0.05%的税率。
六、其它法规的规定
根据《城市房地产管理法》38-40条的规定,房地产转让有限制条件,比如以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:
1、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;
2、按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分
之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。
七、综合分析
以股权转让方式转让房地产的税务筹划方式目前很盛行,但经过冷静分析,虽然有纳税环节后移,并转嫁它人的可能,但不能充分保证转让股权方获得实实在在的好处(受让方可能减少收购价)。
同时有687号文件(据传最后税务机关没有征到土增)的存在,如果当地税务机关依据此文件来判定企业的纳税义务时,可能会从以下几方面来进行判断:
1、A\B公司是否在同一区域?如果在同一征税区域,税源不流失,可能不征税。
2、A公司是否有外资成份?中国对外资企业的税务处理将会更加严格,有征税可能
时,相信不会放过。
3、是否转让股权比例为100%?或者被转让股权公司的股东存在关联关系,从而根据
实质重于形式判断是否为100%股权转让。
4、主要资产是否为房地产?主要的比例税务机关有裁量权,可能50%以上为标准。