佛山市企业家协会总部大厦项目初步分析

广州汇南商业策划运营机构 二零一一年十一月十八日

目录第一部分、项目摘要

第二部分、项目概况

第三部分、项目外部环境分析

第四部分、项目内部环境分析

第五部分、周边楼盘搜索

第六部分、项目定位初拟

第一部分.项目摘要

项目名称：佛山市企业家协会大夏

建设单位：佛山市企业家协会

建设地点：东平新城商乐智城

项目定位：企业家协会总部大厦、甲级写字楼

第二部分.项目概况

项目背景

东平新城，处于佛山市中南部，以东平河为界，跨禅城、顺德两区。由同济路、南海大道—北滘环镇西路、佛山一环南线、325国道围合而成，总规划面积88.6平方公里。东平新城是佛山未来城市新中心，2003年启建，2006年省运会前完成了东平大桥、世纪莲体育中心、新闻中心等重点项目的建设，并完成了优质供水工程、综合管沟工程、佛山公园一期工程等基础建设项目，绿化率达40%，初步形成了新城核心区的空间框架。2007、2008年，东平新城进行重新定位和规划调整，2009年起掀起第二轮建设热潮，总投资220多亿元的公共文化综合体、交通枢纽中心、商务中心、“CBD”A区、汾江路南延、岭南大道南延、东平学校等十多项重点项目全面铺开。

本项目位于东平新城核心区域，是佛山政府2011年重点打造的商乐智城的重要组成部分。

一、项目用地

本项目位于东平新城核心区域，华章道以东，君兰路以南，文华南路以西，富华路以北。西靠佛山公园，东临交通枢纽中心，北抵新闻中心及市政府综合服务大楼、城市广场、城市展厅、城市综合体等。地铁1号线、地铁3号线、城际轨道接驳进新城，地铁世纪莲站就位于项目一侧。自驾车方面5分钟可进一环，邻近佛山大道，从裕和路上岭南大道过东平桥，直达季华商圈。规划总用地面积为14.53万平方米，计容总建筑面积11.83万平方米。

第三部分.项目外部环境分析

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一、从项目价值看项目发展机会

1、城市发展视角——

广佛同城都市圈价值——广佛联合，打造珠三角的核心城市群落，佛山将成为广佛都市圈次中心

三、广佛肇都市圈发展战略规划：

►珠三角城市经济群聚合广州—香港区域发展中轴的各项核心职能，构建凝聚区域核心竞争力的区域发展空间“脊梁”。

* 针对广州城市空间发展战略中的“西联”内容，佛山明确提出“东承”战略，在发展规划中把“优势互补、资源共享、错位发展”作为思考背景，主动接受广州的辐射。

*作为广佛区域经济体的次核心，依托高速公路、国道、铁路、城际轨道交通，形成对粤北山区、广西等周边省（区）的辐射。

*2009年3月20日，《广州市佛山市同城化建设合作框架协议》正式签订；

*2009年9月25日，《广佛同城化发展规划》出台。

1、城市发展视角——

2006年，“2+5组团”规划出台，确立大佛山城市组团发展思路，东平新城确立为中心组团新城区

“2+5” 组团规划

* 现代化组团式城市建设工程：规划建设两个１００万人口以上的新城区——中心组团与大良-容桂-伦教组团、五个３０万～５０万人口的新城区

* 城区为“多级组团、轴向发展”的空间结构，以中心组团为中心。各组团由多个分组团或片区构成。

* 规划通过区域绿地、城市基础设施的布局引导作用，强化这一结构的形成。* 中心组团新城区——东平新城是佛山中心组团核心部分，将作为大佛山未来的新中心区，即商贸金融、文化教育、休闲娱乐和信息服务的中心。

2、商圈发展视角——

佛山商业市场目前主要有五大商圈，除祖庙商圈以传统商业为主外，其他商圈主要依托集中商业发展

2、商圈发展视角——

从城市发展规律来看，城市的核心商圈将随着城市的发展和人口的迁移而发生转移

*随着城市的发展，城市人口的增加，城区的不断扩张，城市中的人口分布也将产生变化；

*越来越多的人口由老城区迁入新城区居住，城市的人口重心将发生转移；

*随着人口重心的转移，以及老商圈交通、配套等问题的日益显现，新的商圈将会崛起，并逐步取代老商圈的地位

2、商圈发展视角——

东平新城周边几个镇区常住人口约90万，且基本为经济强镇，高端消费人群云集

2、商圈发展视角——

商业放量+高端消费人群支撑，根据城市核心商圈迁移规律，东平新城商圈有望成为未来佛山新的核心商圈

* 随着佛山城市向南的发展，人口向南部迁移，东平新城商圈与季华路商圈将承接祖庙商圈的地位，成为新的城市核心商圈；

* 根据典型哈夫商业模型，商业的吸引力与商业面积成正比，从各商圈商业体量和竞争关系来看，未来东平新城商圈与季华路商圈商业供应面积最大，具备成为城市新核心商圈的条件；

* 从消费人群看，东平新城周边具备高端消费人群基础，且其人口基数将随着周

边开发不断增加，为东平新城商圈提供了进一步发展的保障。

2、商圈发展视角——

由已知项目预知，东平新城未来3年新增商业体量共近50万方；其中集中商业超过20万方，聚集效应明显

3、写字楼发展现状——

佛山第三产业发展相对落后，商务办公市场基础薄弱,专业写字楼产品较少

*佛山制造业发达，第三产业发展相对落后，服务行业比重低于全国平均水平，处于起步阶段

目前佛山企业主流办公场所仍停留在厂房、商住综合楼，商务公寓、专业写字楼市场占比较小。高档次写字楼的缺乏与佛山企业的形象、产业升级之间的矛盾，一直制约着佛山写字楼的整体档次、销售价格和租凭价格的提升。

厂房办公

最原始的商务办公环境，档次低，形象差，但因佛山大量实业型中小企业的现状而大量存在

商住混合办公

中小型企业，对价格较低、面积小的商住楼需求较旺盛存在问题：档次低，商务配套不全，物管差，功能混杂，难适应现代商务发展的要求，销售情况理想，但出租空置率高