某项目市场调研及项目初步定位概念
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的影响
威胁：
大量的房地产开发，住宅市场推盘放量比较大 旅游景区拟建或在建众多大型旅游综合性地产
本体研究启示
我们初步考虑的方向
本体研究
响应园区的创意文化规划
项目分析
合理利用周边的旅游地产 项目资源
深挖多元文化与商务会 议旅游市场
项目规划产品多样化，复 合开发建设
市场论证
市场研究
项目具备打造高端综合旅游地产的基础条件
精磨细作 实现利润
摸清家底
发展机会 + 锁定客户 确定产品
本体支撑
+
市场研究
解决问题
报告研究路径 本体研究 本体支撑
市场研究 市场研究 客户研究
解决问题
案例借鉴 项目定位 项目概算
从本项目开始……
区位解读 四至分析 内外分析 研究启示
市场研究—石林概况—区位解读
随着城市的发展，结合城市旅游的特点，目前形成了“老县城”、“新城区” 、“石林景区”为重点的城市发展战略布局。
项目本体分析四至分析
本案是位于石林县生态工业园区，紧邻石林大道，也是工业园区规划中的创意核 心区，主要由撒尼文化展示、创意餐饮、综合创意街区、珠宝加工会展、生态工业 研发、沿巴江河其他片区等功能构成，这一区城将是整个石林生态工业园区巴江河 重点区域城市设计的核心地块，也是最为活跃的地区，它的活动是将是高度多元和 互动的，主要集中在文化和艺术、娱乐和餐饮、购物和展示、宾馆和商务办公。
旅游景区
生态 工业园
新城中心
新城中心：行政、文化、商业、 居住等中心。
石林生态工业集中区：旅 游商品加工、绿色农特产 品加工、新能源、先进制 造、新型建材、石材加工、 煤焦等七大产业。
老城区
老城区的范围为东城区、阿诗玛 广场、东门街片区。目前老城区 的商业氛围较差，无有档次的街 区，经营的业态都是以配套性商 业为主
市场研究—石林概况—旅游交通支持
G326
昆明1小时经济圈 石林
G324
石林区内交通便利，有 G324、G326线、安石公路、 昆河公路经过；昆石高速直 达昆明，全程50分钟，云桂 高铁（预计2015年建成）、 昆明至石林轨道交通，交通 路网将更加便捷，石林与昆 明主城将实现真正的无缝连 接，未来25分钟可直达，处 于昆明1小时经济圈，是云南 旅游黄金线路的起始站和必 经之地。
回到市场……
宏观市场研究……
规划分析 交通分析 分析 收入与支配分析
城市人口分析 交通分析 旧城改造分析 未来战略分析
市场研究—石林概况—区位解读
石林位于云南省东部、昆明东南 部，距昆明约78，行车时间约1小 时，是云南旅游黄金线路的起始站 和必经之地。
东部和南部与红河哈尼族彝族自治 州泸西县、弥勒县接壤，北部与曲 靖市陆良县相邻，西部和西北部与 昆明市宜良县毗邻,是滇东北、滇 东南及广东、广西、贵州等地区进 入昆明的门户，也是越南等东南亚 国家入境我国的重要通道。
市场研究—石林概况—规划分区
石林旅游度假区：服务性 、特色性、配套性休闲度 假旅游。旅游观光游览； 文化娱乐及游乐；旅游住 宿及其它度假设施；旅行 社及其它相关服务；旅游 商品开发生产和经营；第 三产业项。
台创园
云南省唯一的一个台湾农民创 业园，昆明市继高新区、经开 区、滇池旅游度假区之后成立 的第四个国家级园区。
■石林景区：随着景区的不断发展，景区的面积 也在不断的扩大，旅游地产项目在此扎堆。未来 石林景区将成为旅游地产的集中区域，将带动整 个石林房地产市场的发展。目前景区的商业主要 以餐饮、旅游纪念品、宾馆等为主。
■新城区：新城区是以新县政府所在区域为核心 的片区。未来新城区将成为城市的商业、商务、 政务中心，同时结合了旅游、休闲、娱乐、购物 、居住、商务、政务于一体，是未来的城市中心 。目前区域处于开发阶段，商业氛围没有形成。 新城区距离老城区3.5公里，距离石林景区10公 里，处于中间地段，很好的结合了两大区域的资 源。 ■老县城：老城区的范围为东城区、阿诗玛广场 、东门街片区。整体的老城改造面积约为800亩 ，改造后的老县城将成为居住、休闲、娱乐为主 的区域。目前老城区的商业氛围较差，无有档次 的街区，经营的业态都是以配套性商业为主，主 要有：通讯产品、餐饮、低端服饰、小型超市、 宾馆等。
市场研究—宏观经济—分析
400000 350000 300000 250000 200000 150000 100000
50000 0
2007-2010年石林县GDP运行态势
11.10%
13.70%
14.10%
15.00% 368141
310047 272889
222322
16.00% 14.00% 12.00% 10.00% 8.00% 6.00%
生态 工业园区
本案（住宅）
规划用地
本案（商业）
规划用地
工 业 大 道
阿诗玛珠 宝玉石加 工项目
柏树林城 市公园
石林大道
本 案
项目分析
Biblioteka Baidu优势：
项目位于石林中路，是处于政府规划一路三区的连接区位，交通便利 紧邻柏树林城市公园，周边的汽车客运站、学校、医院、新行政中心等
完善的基础配套设施
机会：
石林是属于旅游型城市，有着大量的旅游客群 自然资源与文化资源非常丰富 项目位于生态工业创意园的核心区 项目周边紧靠阿诗玛珠宝加工展示项目以及阿诗玛旅游小镇，在今后的
4.00%
2.00%
2007年
2008年
2009年
2010年
0.00%
生产总值（万元） 生产总值增长率
2007-2010年石林县人均GDP运行态势
18.00% 16.00% 14.00% 12.00% 10.00%
经营发展中有着一定的商业氛围 石林的旅游规划迎来二次转型，旅游平台逐渐升级 石林未来的发展潜力大，吸引着大量的投资客以及养老客户 当地的酒店与会议市场随着旅游规划的转型发展，需求逐步上升
项目分析
劣势:
项目有着一定数量的回迁安置房，以及部分拆迁问题，影响开发节奏 项目的昭示面比较差，项目的通达性不高，对本案的商业规划有一定
石林县项目 市场调研及项目初步定位概念
呈：
解题从石林小昌乐村项目的价值剖析开始 本阶段分四步展开……
项目价值剖析
项目市场分析
项目客户定位 项目总体定位
项目区位 四至分析 内外分析
旅游发展趋势 现时房地产市
场分析
石林客户分析 经典案例借鉴 项目的客户定位 成功案例总结
项目总体定位
威胁：
大量的房地产开发，住宅市场推盘放量比较大 旅游景区拟建或在建众多大型旅游综合性地产
本体研究启示
我们初步考虑的方向
本体研究
响应园区的创意文化规划
项目分析
合理利用周边的旅游地产 项目资源
深挖多元文化与商务会 议旅游市场
项目规划产品多样化，复 合开发建设
市场论证
市场研究
项目具备打造高端综合旅游地产的基础条件
精磨细作 实现利润
摸清家底
发展机会 + 锁定客户 确定产品
本体支撑
+
市场研究
解决问题
报告研究路径 本体研究 本体支撑
市场研究 市场研究 客户研究
解决问题
案例借鉴 项目定位 项目概算
从本项目开始……
区位解读 四至分析 内外分析 研究启示
市场研究—石林概况—区位解读
随着城市的发展，结合城市旅游的特点，目前形成了“老县城”、“新城区” 、“石林景区”为重点的城市发展战略布局。
项目本体分析四至分析
本案是位于石林县生态工业园区，紧邻石林大道，也是工业园区规划中的创意核 心区，主要由撒尼文化展示、创意餐饮、综合创意街区、珠宝加工会展、生态工业 研发、沿巴江河其他片区等功能构成，这一区城将是整个石林生态工业园区巴江河 重点区域城市设计的核心地块，也是最为活跃的地区，它的活动是将是高度多元和 互动的，主要集中在文化和艺术、娱乐和餐饮、购物和展示、宾馆和商务办公。
旅游景区
生态 工业园
新城中心
新城中心：行政、文化、商业、 居住等中心。
石林生态工业集中区：旅 游商品加工、绿色农特产 品加工、新能源、先进制 造、新型建材、石材加工、 煤焦等七大产业。
老城区
老城区的范围为东城区、阿诗玛 广场、东门街片区。目前老城区 的商业氛围较差，无有档次的街 区，经营的业态都是以配套性商 业为主
市场研究—石林概况—旅游交通支持
G326
昆明1小时经济圈 石林
G324
石林区内交通便利，有 G324、G326线、安石公路、 昆河公路经过；昆石高速直 达昆明，全程50分钟，云桂 高铁（预计2015年建成）、 昆明至石林轨道交通，交通 路网将更加便捷，石林与昆 明主城将实现真正的无缝连 接，未来25分钟可直达，处 于昆明1小时经济圈，是云南 旅游黄金线路的起始站和必 经之地。
回到市场……
宏观市场研究……
规划分析 交通分析 分析 收入与支配分析
城市人口分析 交通分析 旧城改造分析 未来战略分析
市场研究—石林概况—区位解读
石林位于云南省东部、昆明东南 部，距昆明约78，行车时间约1小 时，是云南旅游黄金线路的起始站 和必经之地。
东部和南部与红河哈尼族彝族自治 州泸西县、弥勒县接壤，北部与曲 靖市陆良县相邻，西部和西北部与 昆明市宜良县毗邻,是滇东北、滇 东南及广东、广西、贵州等地区进 入昆明的门户，也是越南等东南亚 国家入境我国的重要通道。
市场研究—石林概况—规划分区
石林旅游度假区：服务性 、特色性、配套性休闲度 假旅游。旅游观光游览； 文化娱乐及游乐；旅游住 宿及其它度假设施；旅行 社及其它相关服务；旅游 商品开发生产和经营；第 三产业项。
台创园
云南省唯一的一个台湾农民创 业园，昆明市继高新区、经开 区、滇池旅游度假区之后成立 的第四个国家级园区。
■石林景区：随着景区的不断发展，景区的面积 也在不断的扩大，旅游地产项目在此扎堆。未来 石林景区将成为旅游地产的集中区域，将带动整 个石林房地产市场的发展。目前景区的商业主要 以餐饮、旅游纪念品、宾馆等为主。
■新城区：新城区是以新县政府所在区域为核心 的片区。未来新城区将成为城市的商业、商务、 政务中心，同时结合了旅游、休闲、娱乐、购物 、居住、商务、政务于一体，是未来的城市中心 。目前区域处于开发阶段，商业氛围没有形成。 新城区距离老城区3.5公里，距离石林景区10公 里，处于中间地段，很好的结合了两大区域的资 源。 ■老县城：老城区的范围为东城区、阿诗玛广场 、东门街片区。整体的老城改造面积约为800亩 ，改造后的老县城将成为居住、休闲、娱乐为主 的区域。目前老城区的商业氛围较差，无有档次 的街区，经营的业态都是以配套性商业为主，主 要有：通讯产品、餐饮、低端服饰、小型超市、 宾馆等。
市场研究—宏观经济—分析
400000 350000 300000 250000 200000 150000 100000
50000 0
2007-2010年石林县GDP运行态势
11.10%
13.70%
14.10%
15.00% 368141
310047 272889
222322
16.00% 14.00% 12.00% 10.00% 8.00% 6.00%
生态 工业园区
本案（住宅）
规划用地
本案（商业）
规划用地
工 业 大 道
阿诗玛珠 宝玉石加 工项目
柏树林城 市公园
石林大道
本 案
项目分析
Biblioteka Baidu优势：
项目位于石林中路，是处于政府规划一路三区的连接区位，交通便利 紧邻柏树林城市公园，周边的汽车客运站、学校、医院、新行政中心等
完善的基础配套设施
机会：
石林是属于旅游型城市，有着大量的旅游客群 自然资源与文化资源非常丰富 项目位于生态工业创意园的核心区 项目周边紧靠阿诗玛珠宝加工展示项目以及阿诗玛旅游小镇，在今后的
4.00%
2.00%
2007年
2008年
2009年
2010年
0.00%
生产总值（万元） 生产总值增长率
2007-2010年石林县人均GDP运行态势
18.00% 16.00% 14.00% 12.00% 10.00%
经营发展中有着一定的商业氛围 石林的旅游规划迎来二次转型，旅游平台逐渐升级 石林未来的发展潜力大，吸引着大量的投资客以及养老客户 当地的酒店与会议市场随着旅游规划的转型发展，需求逐步上升
项目分析
劣势:
项目有着一定数量的回迁安置房，以及部分拆迁问题，影响开发节奏 项目的昭示面比较差，项目的通达性不高，对本案的商业规划有一定
石林县项目 市场调研及项目初步定位概念
呈：
解题从石林小昌乐村项目的价值剖析开始 本阶段分四步展开……
项目价值剖析
项目市场分析
项目客户定位 项目总体定位
项目区位 四至分析 内外分析
旅游发展趋势 现时房地产市
场分析
石林客户分析 经典案例借鉴 项目的客户定位 成功案例总结
项目总体定位