房地产开发企业土地增值税流程
房地产开发企业土地增值税清算程序及注意事项-裴玉梅讲解
（二）清算的单位
以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进 行清算，对于分期开发的，以分期项目为单位清算。
清算单位
立项批文
关于土地增值税清算单位 目前各地采用的主要依据如下： 1、发改委项目立项批准 （备案）文件; 2、建设工程规划许可证； 3、建筑工程施工许可证； 4、销售（预售）许可证； 5、初始产权登记证明。 房地产开发企业以分期销售形式开发并
直接转让土地使用权的
可清算
已竣工验收的房地产开发项目， 已转让的房地产建筑面积占整 个项目可售建筑面积的比例在 85%以上，或该比例虽未超过 85%，但剩余的可售建筑面积 已经出租或自用的
取得销售（预售）许可证 满三年仍未销售完毕的
纳税人申请注销税务登记但未 办理土地增值税清算手续的
应清算 可清算
车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水
20
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厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮
电通讯等公共设施，按以下原则处理： 建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费
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用可以扣除；
建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非
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营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除
未开具发票或未全额开具发票的，以交 易双方签订的销售合同所载的售房金额 及其他收益确认收入。
销售合同所载商品房面积与有关部门实 际测量面积不一致，在清算前已发生补、 退房款的，应在计算土地增值税时予以 调整。
收入的审核要点
3、代收税费是否计入收入 代收税款，不计入销售收入。 对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企
3．《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题 的通知》(国税函[2010]220号)
土地增值税未达85%清算比例计算
土地增值税未达85%清算比例计算摘要：一、土地增值税清算条件及流程二、土地增值税未达85%清算比例计算方法三、具体计算步骤四、案例解析正文：土地增值税作为我国房地产行业的一项重要税收政策，对于调控房地产市场、促进土地资源的合理利用具有重要意义。
在土地增值税清算过程中，未达到85%的清算比例该如何计算呢？本文将为您详细解析。
一、土地增值税清算条件及流程根据国家税务总局的规定，房地产开发企业符合以下情形之一时，应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；在项目竣工并销售完毕后，企业需进行土地增值税清算。
清算过程中，应按照税收政策规定，计算应纳税额并缴纳税款。
二、土地增值税未达85%清算比例计算方法在计算土地增值税时，应税收入是一个关键指标。
根据规定，土地增值税应税收入分为两种情况：1.一般计税项目：土地增值税应税收入不含增值税销项税额。
我们可以根据计算公式推导出应税收入，即不含税销售收入加上当期允许扣除的土地价款。
2.简易计税项目：土地增值税应税收入不含增值税额。
计算方法同样为不含税销售收入加上当期允许扣除的土地价款。
三、具体计算步骤1.确定土地增值税清算对象，如房地产开发项目、整体转让等。
2.收集相关资料，如项目审批文件、销售合同、土地使用权证书等。
3.计算应税收入，根据项目类型选择适用的计算方法。
4.计算扣除项目金额，包括土地使用权价款、房地产开发成本、费用等。
5.计算增值额，即应税收入减去扣除项目金额。
6.计算增值率，即增值额除以扣除项目金额。
7.根据增值率和适用的税率，计算土地增值税税额。
四、案例解析某房地产开发企业2014年1月开始开发某项目，2016年10月项目全部竣工并销售完毕。
2016年12月进行土地增值税清算，整个项目共缴纳土地增值税1100万元。
假设该项目为一般计税项目，未达85%的清算比例该如何计算？1.收集项目相关资料，如销售合同、土地使用权证书等。
房地产开发企业土地增值税的申报缴纳
房地产开发企业土地增值税的申报缴纳根据房地产开发企业销售进度以及相关的土地增值税申报缴纳的不同规定，本部分从三方面叙述房地产开发企业土地增值税申报缴纳：预征、清算、清算后尾盘销售。
需要注意的是，本部分特别提出房地产开发企业，首先要搞清楚什么是房地产开发企业，这是许多政策界定的前提。
《城市房地产管理法》第29条规定：“房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业”。
《城市房地产管理法》第29条和30条还规定了房地产开发企业设立的一些条件。
一、预征（一）为什么要预征《土地增值税暂行条例实施细则》第16条规定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。
具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。
”也就是说，由于房地产开发存在周期，时间较长，成本扣除难以及时确定的因素，但为了保证税款及时入库，因此采取了预征政策。
需要注意的是，这里采取的是“可以”提法，也就是说也可以不进行预征。
是否预征以及如何预征，具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。
《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题的通知》（财税字[1995]48号）文件进一步明确：“对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后,多退少补；当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。
”从以上两个文件可以看出，土地增值税是否进行预征，全国各地并未统一。
直至2010年，为了遏制房价过快上涨，国税发[2010]53号文件的出台，全国各地才统一执行预征政策。
国税发[2010]53号《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》文件规定，为深入贯彻《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）精神，促进房地产行业健康发展，合理调节房地产开发收益，充分发挥土地增值税调控作用，要科学合理制定预征率，加强土地增值税预征工作。
土地增值税核定征收工作流程图
土地增值税核定征收工作流程图
主管税务机关责令清算 纳税人符合清算条件未清算的， 主管税务所下达《土地增值税清 算通知书》
纳税人自行清算
纳税人填报清算资料 纳税人填报《土地增值税纳税清 算审核申请表ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ、《土地增值税 纳税清算申报表》及主管税务机 关要求报送的其他资料
主管税务机关受理 主管税务机关受理纳税人土地增 值税纳税清算事宜，出具《土地 增值税清算受理通知书》 对纳税人资料提供不全要求补充 资料的,下达《土地增值税清算 补正资料通知书》
主管税务机关审核 对不具备查账清算条件拟实行核 定征收的项目，填报《房地产开 发企业核定征收土地增值税审核 表》,经区局税政部门批准后,由 主管税务机关向纳税人下达《土 地增值税查账清算终止通知书 》，同时,由审核人员对本项目 的应税收入进行审核，核实房地 产开发项目收入，填报《土地增 值税清算审核报告表》，撰写《 房地产开发项目土地增值税核定 征收审核报告》
主管税务机关下达清算审核通知
主管税务机关依区局税政部门审 批的《土地增值税清算审核报告 表》和《房地产开发项目土地增 值税核定征收审核报告》，向纳 税人下达《土地增值税清算审核 通知书》
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房地产开发企业预交土地增值税的计算方法和会计处理
房地产开发企业预交土地增值税的计算方法和会计处理一、土地增值税的计算方法：土地增值税是指在房地产企业将其拥有的土地进行出售或者转让时，按照一定比例向国家交纳的税金。
土地增值税的计算方法可以分为两种，分别是简化计税方法和综合计税方法。
1.简化计税方法：采用简化计税方法进行计税，即按照土地转让价款扣除土地成本后的金额，按照国家规定的税率计算土地增值税。
简化计税方法适用于非差价方式确定土地转让价款的情况。
土地增值税=土地转让价款-土地成本×土地增值税税率其中，土地转让价款是指土地出售的总价款，土地成本是指房地产企业在购买土地时所支付的费用，包括土地购置价款、土地使用权出让金等。
2.综合计税方法：采用综合计税方法进行计税，即按照土地转让价款扣除土地成本后的金额，在预定期限内进行分次计税。
综合计税方法适用于差价方式确定土地转让价款的情况。
土地增值税=土地转让价款-土地成本×(1-税率)×税率其中，预定期限是指土地转让的约定期限，根据国家规定，一般为2年。
二、土地增值税的会计处理：土地增值税的会计处理涉及到两个方面，分别是计提土地增值税和确认土地增值税。
1.计提土地增值税：在企业进行土地出售或者转让的同时，需要计提土地增值税。
根据计算方法计算出的土地增值税金额，作为当期应交税金，在利润表中列示。
计提土地增值税=土地增值税2.确认土地增值税：在企业将土地出售或转让并交纳土地增值税后，还需要进行土地增值税的确认。
确认土地增值税需要进行以下会计记账处理：借：应交税费-土地增值税贷：土地增值税其中，应交税费-土地增值税作为负债科目，反映了企业应当向国家缴纳的土地增值税未缴金额；土地增值税作为损益科目，在利润表中列示。
以上是对房地产开发企业预交土地增值税的计算方法和会计处理的简要介绍。
实际操作中，企业需要根据具体情况和国家相关政策进行计算和处理，并充分遵守税务规定，确保税款的准确计提和及时缴纳。
房产开发企业土地增值税预缴与清算方法
房产开发企业土地增值税预缴与清算方法房产开发企业在购买土地后，土地的价格通常会随着时间的推移而增值。
当房产开发企业售出土地时，需要缴纳土地增值税。
土地增值税的预缴和清算方法是根据国家相关法律规定和税收政策制定的，下面将详细介绍土地增值税的预缴和清算方法。
一、土地增值税预缴方法1.确定预缴土地增值税的时间点：土地增值税的预缴时间点是在房地产开发企业与土地使用权出让方签订土地面积补偿协议（或土地出让合同）后，在取得土地使用权之日起6个月内预缴土地增值税。
2.确定预缴土地增值税的计算公式：预缴土地增值税的计算公式为：预缴土地增值税=(土地出让价款-购地成本)×30%a.土地出让价款：指土地使用权出让方在土地出让合同中约定的价格。
b.购地成本：包括购置土地权益的费用，如土地购置款、土地出让金、权益交易手续费等。
3.确定预缴土地增值税的计算方法：预缴土地增值税计算的步骤如下：a.计算土地增值额：土地增值额=土地出让价款-购地成本b.计算预缴土地增值税：预缴土地增值税=土地增值额×30%c.预缴土地增值税的计算结果一般是四舍五入到元整，即取整数部分。
4.缴纳预缴土地增值税：预缴土地增值税款需要在约定的时间内缴纳给税务机关。
一般，房地产开发企业在办理土地使用权证书过户手续时，需要提交预缴土地增值税的支付凭证。
二、土地增值税清算方法1.确定土地增值税的计算公式：土地增值税的计算公式为：土地增值税=(土地出让价款-购地成本)×30%2.确定土地增值税的计算方法：土地增值税的计算方法与预缴土地增值税的计算方法基本相同，只是清算土地增值税的时间点不同。
清算土地增值税的时间点是在房地产开发企业将土地转让给购房者时，按照土地转让价格和购地成本进行计算清算土地增值税。
3.清算土地增值税的计算步骤：清算土地增值税计算的步骤如下：a.计算土地增值额：土地增值额=土地出让价款-购地成本b.计算土地增值税：土地增值税=土地增值额×30%c.土地增值税的计算结果一般是四舍五入到元整，即取整数部分。
土地增值税申报流程及所需资料【最新版】
土地增值税申报流程及所需资料土地增值税分销售转让新建房屋(房地产开发纳税人)与销售转让旧房屋及建筑物(非房地产开发纳税人)两种纳税人，因其成本费用的扣除内容不同，土地增值税的计算方法也不同，况且，还存在预征、清算、核定征收三种情况，因此，土地增值税纳税人在办理纳税申报时除报送纳税申报表外，还应区分不同情况报送相关的资料。
一、房地产开发纳税人应报送的资料。
房产开发企业销售新建房屋缴纳土地增值税需扣除取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本、开发土地和新建房及配套设施的费用、与转让房地产有关的税金以及财政部规定的加计扣除项目金额，因此，应区分不同情况报送相应的资料。
(一)正常申报应报送的资料。
纳税人应自转让房地产合同签订之日起7日内，向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报;纳税人因经常发生转让房地产行为而难以在每次转让后申报的，可按月或税务机关规定期限缴纳。
申报时应随纳税申报表报送以下资料:1、房屋产权、土地使用权证书。
2、土地转让、房产买卖合同。
3、与转让房地产有关的资料。
包括:取得土地使用权所支付的价款凭证，房地产开发成本方面的财务会计资料、房地产开发费用方面的资料、与房地产转让有关税金的完税凭证，以及其他与房地产有关的资料。
3、根据税务机关要求提供房地产评估报告，即:当税务机关认定纳税人提供的转让房地产取得的收入或者扣除项目金额不实，不能作为计税依据，必须进行房地产评估时，由纳税人交由政府批准设立的评估机构对房地产所作的评估报告。
(二)清算申报应报送的资料。
房地产开发纳税人符合三种情形之一时，应进行土地增值税清算，并自满足清算条件之日起90日内办理清算手续:①房地产开发项目全部竣工、完成销售的;②整体转让未竣工决算房地产开发项目的;③直接转让土地使用权的。
房地产开发纳税人符合四种情形之一时，主管税务机关将要求纳税人进行土地增值税清算，纳税人应在收到清算通知之日起90天内办理清算手续:①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;②取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;③省税务机关规定的其他情况。
2024年房地产企业土地增值税清算操作实务
土地增值税是指在土地使用权转让或者出让，因土地的市场价格上涨而获得的差价所应纳税的税款。
随着我国房地产市场的快速发展，土地增值税的征收也日益重要。
2024年，我国在土地增值税清算操作实务方面进行了一些调整，以更好地管理和征收土地增值税。
一、土地增值税税率和税基2024年，我国对土地增值税税率和税基做出了一些调整。
根据国家税务总局发布的规定，非居民个人和企事业单位的土地转让行为，土地增值税税率统一为30%；而个人出售住房的土地增值税税率为20%。
此外，我国对土地增值税的计税依据也进行了调整，从土地使用权出让金改为土地转让金。
二、土地增值税清算的流程和程序1.申报备案房地产企业在土地转让之前，需要在土地出让合同签订后的30个工作日内，向税务机关申报并备案。
申报内容包括土地出让相关材料和企业基本资料等。
2.征收决定和纳税清算税务机关收到申报材料后，会进行审核，并对土地增值税进行征收决定。
房地产企业需要根据决定内容进行纳税清算，并缴纳土地增值税款。
3.发放税务机关开具的税务票据纳税清算完毕后，税务机关会开具相应的税务票据，发放给企业。
三、存在的问题与解决方案2024年，部分房地产企业在土地增值税清算操作实务中存在以下问题：1.税务备案延迟部分房地产企业在土地出让合同签订后未及时向税务机关申报备案，导致延误纳税清算时间。
解决方案是加强企业内部管理，加大对土地增值税清算流程的重视和推进。
2.纳税清算不准确部分企业在纳税清算过程中存在计算错误或者遗漏，导致缴纳税款不准确。
解决方案是加强对纳税清算流程的审核和核对，确保计算的准确性。
3.税务票据使用不规范部分房地产企业在使用税务票据时存在不规范的情况，如少开或多开税务票据等。
解决方案是加强对税务票据使用的管理和培训，确保规范使用。
总结起来，2024年房地产企业土地增值税清算操作实务主要包括税率和税基的调整，以及申报备案、征收决定和纳税清算等流程和程序。
同时也存在一些问题，如税务备案延迟、纳税清算不准确和税务票据使用不规范等。
项目土地增值税管理作业标准及流程
1 目的为规范公司项目土地增值税的管理，特制定本作业标准及流程。
2 适用范围本作业标准及流程适用于公司以出售或其他方式有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的各项业务。
由其他公司委托开发的项目参照执行。
3 术语和定义3.1 土地增值税是以单位和个人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（简称房地产）所取得的增值额为计税依据，依照规定税率征收的一种税。
3.2 根据相关税收法规规定，目前成都市建筑面积在144平方米（含144）以下的住宅为普通住宅，其他均为非普通住宅；对普通住宅的认定根据国家相关规定即时调整。
4 职责4.1 财务中心是公司房地产土地增值税的归口管理部门，主要负责土地增值税的测算及配合税务机关进行预征、汇算。
4.2 经营成本中心负责提供土地增值税测算、汇算的有关成本数据。
4.3 对外联络中心负责提供土地增值税测算、汇算的有关证件资料。
4.4 计划与管理中心负责提供土地增值税预征、测算、汇算的有关销售数据。
4.5 总裁办机要室负责提供土地增值税预征、测算、汇算的有关证件资料。
4.6 产品策划中心负责提供土地增值税测算的有关项目资源数据。
4.7 各中心在土地增值税预征、测算、清算中需配合提供以下资料（证件类需提供复印件），并保证资料的准确定。
具体明细如下：12 项目概算及决算成本经营成本中心根据财务要求不定期提供13 总包合同经营成本中心收到合同后10日内14 销售明细表、回款情况表计划与管理中心根据财务要求不定期提供（销售软件）15 项目销售资源产品策划中心根据财务要求不定期提供5 工作程序5.1 对各开发项目土地增值税的管理一般分为预征、滚动测算和清算三方面。
5.2 土地增值税的预征5.2.1根据相关税收法规规定，开发项目在达到清算条件前，采用预征的管理办法。
5.2.2 对公司在成都市内（含各区及县）转让房地产应纳的土地增值税，目前按照不同的物业类别和不同的预征率进行预提和缴纳，即：商用房1.5%,非普通住宅1.2%、普通住宅0.6%；预征率根据国家相关政策即时调整。
房地产企业土地增值税清算的流程是什么
房地产企业土地增值税清算的流程是什么
一、纳税登记
二、土地增值计算
房地产企业应对自己持有的土地进行增值计算。
土地增值计算的基本
原则是根据购置土地的成本、开发建设所需的改造投资以及相应的费用等
综合成本来确定土地增值税的应缴金额。
计算过程中需要明确哪些费用可
以纳入土地增值税计算的范围，哪些费用应当排除在外，以确保计算的合
理性和准确性。
三、土地增值税计算表的填报
根据税务部门的要求，房地产企业需要填报土地增值税计算表。
在填
报表格时，需要按照规定的格式填写相关数据和信息，包括土地购置成本、土地使用年限、土地增值额度、税率、减免政策等。
填报表格时应注意核
实数据的准确性和完整性，以避免后续查验和纠纷。
四、税款申报和缴纳
五、税务核查和审查
六、税务处理
七、税款发票领取
以上就是房地产企业土地增值税清算的流程，房地产企业需要按照这
个流程逐步进行，确保土地增值税申报和缴纳的合规性和准确性。
同时，
房地产企业应及时了解相关政策规定的变化，并对其进行合理应对，以避
免税务风险和经济损失。
土地增值税清算工作流程
浅谈我国土地增值税的由来及发展土地增值税这个概念是英国十九世纪伟大的心理学家、哲学家和经济学家约翰穆勒最早提及的，他在1848 年出版的《政治经济学原理》一书中抨击了地主阶级的不劳而获，因为，欧洲各国普遍认为，土地是绝对的私有财产，应当免于任何义务，政府应当从其他途径寻求增加收人的办法。
而约翰穆勒主张把全国土地予以估价，土地的现有价值仍归地主所有，而由于社会进步所增加的价值则以赋税形式交给国家。
把地价增值部分归于不劳而获的收入，国家通过征收“土地税”加以调节,这个就是最早土地增值税的雏形。
在这个理论的基础上,世界各国的经济学家进行了100多年的完善,进而新成了一个较为完善的土地增值税概念和制度.中国开始有土地增值税这个概念是孙中山同志提出来的, 孙中山认为“社会之进步发达”，乃是地价增长的原因，而社会进步发达则是“众人之劳力致之”,因此，他主张地价增涨的部分收归国有，土地涨价归公是孙中山“驱除鞑虏，恢复中华,创立民国,平均地权"中的“平均地权”的核心.因此,国民政府在孙中山同志的理论下,在1930年-1943年开始执行了土地增值税，1944年停止了土地增值税征收，因为，蒋介石同志正准备带领国民政府去台湾。
顾及不到这个税款征收了.1949年10月1日,一个伟人在天安门上用一句宏威“新中国成立了”的声音震响了全世界,从此，一个新的中国走进了新的时代,新的中国当然要摈弃国民政府的做法，因此，土地增值税这个税种就也被到其列了。
光阴荏苒,我们居然进入了改革开放的又一个新时代，随着经济体制改革的深入进行,我国对土地使用制度也逐步进行了改革，因为国家知道了，土地是一个无限的资源,取之不尽用之不竭,可以循环利用.因此，国家实行了有偿使用,允许国有土地转让使用权的新政策,从而促进了我国房地产开发和地产市场的迅速发展。
房地产开发迅速的发展就会让国家担心,因为国家担心土地增值收益收回较少,进而对国民经济发展造成不良影响，正是在这样的担心下，土地增值税这个税目就又重新步入了税收的舞台。
土地增值税清算流程及受理
85%以上，或该比例虽未超过 85%，但剩余的可售建筑面积
已经出租或自用的；②取得销售（预售）许可证满三年仍
未销售完毕的；③纳税人申请注销税务登记但未办理土地
增值税清算手续的；④省（自治区、直辖市、计划单列
市）税务机关规定的其他情况。对上述第③项情形，应在
7、主管税务机关受理纳税人清算资料后，应在一定期限内
及时组织清算审核。具体期限由各省、自治区、直辖市、
计划单列市税务机关确定。江苏地区规定，主管税务机关
应在受理纳税人清算资料之日起 60 日内完成清算审核。
4、纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料：①土地增
值税清算表及其附表。②房地产开发项目清算说明，主要
内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关
联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需
要了解的其他情况。③项目竣工决算报表、取得土地使用
权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行
土地增值税清算受理流程
1、纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清
算：①房地产开发项目全部竣工、完成销售的；②整体转
让未竣工决算房地产开发项目的；③直接转让土地使用权
的。（应清算）
2、对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进
行土地增值税清算：①已竣工验收的房地产开发项目，已
办理注销登记前进行土地增值税清算。（可清算）
3、对于符合条件，应进行土地增值税清算的项目，纳税人
应当在满足条件之日起 90 日内到主管税务机关办理清算手
续。对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进
房地产税务流程
房地产税务流程在房地产领域，税务流程是一个复杂但至关重要的环节。
了解和掌握房地产税务流程，对于房地产开发商、投资者、购房者以及相关从业者来说都具有重要意义。
一、房地产开发环节的税务流程1、土地获取阶段在获取土地时，开发商需要缴纳契税。
契税的税率通常为3% 5%，具体税率根据当地政策而定。
此外，如果土地是以出让方式取得的，还可能需要缴纳土地出让金及相关税费。
2、规划设计与施工阶段在这个阶段，可能涉及到印花税。
例如，建筑工程勘察设计合同、建筑安装工程承包合同等都需要按照规定缴纳印花税。
3、预售阶段当房地产项目开始预售时，开发商需要预缴增值税、土地增值税和企业所得税。
增值税：按照预收款的一定比例预缴，一般为 3%。
土地增值税：根据当地规定的预征率预缴。
企业所得税：按照预计利润率计算应纳税所得额预缴。
二、房地产交易环节的税务流程1、买方税务对于购房者来说，主要涉及的税种是契税。
契税的税率根据购房面积和购房套数有所不同。
一般来说，首套房且面积在90 平方米以下的，契税税率为 1%；面积在 90 平方米以上的，税率为 15%。
二套房面积在 90 平方米以下的，契税税率为 1%；面积在 90 平方米以上的，税率为 2%。
如果是购买第三套及以上住房，契税税率通常为 3%。
2、卖方税务（1）增值税如果房屋持有时间未满 2 年出售，需要全额缴纳增值税；满 2 年的，则免征增值税。
（2）个人所得税如果出售的是满五年且是家庭唯一住房，可以免征个人所得税。
否则，需要按照规定缴纳个人所得税，通常有两种计算方式：一是按照房屋交易差价的 20%计算；二是按照房屋交易总额的 1% 2%计算。
（3）土地增值税对于非普通住宅或者商业房产的出售，可能需要缴纳土地增值税。
三、房地产持有环节的税务流程1、房产税目前，房产税在部分城市试点征收。
对于拥有多套房产或者超大面积的房产，可能需要按照规定缴纳房产税。
2、城镇土地使用税使用城镇土地的单位和个人，需要按照土地面积和规定的税额标准缴纳城镇土地使用税。
房地产行业土地增值税清算流程及风险控制
房地产行业土地增值税清算流程及风险控制近年来，我国房地产行业发展迅猛，投资规模不断扩大，土地增值税也成为了一个重要的财政收入来源。
土地增值税清算流程及风险控制成为了房地产企业必须要掌握的重要知识。
一、土地增值税清算流程1.确定用地性质和用途土地增值税清算前，需要先确定土地的用地性质和用途，如果需要转让，则需要申请转让许可并进行备案。
同时，还需要在政府部门备案，进行用途规划和审批。
2.确定土地增值税计算基础土地增值税计算基础是指土地的评估值和增值率。
评估值需要根据土地所处地区、土地性质、用途等因素进行评估；增值率的计算需要按照当地税务部门颁布的相关政策进行计算，通常是根据土地增值额和土地持有期长短进行不同的计算方法。
3.计算土地增值税根据上述计算基础，可以计算出土地增值税。
需要注意的是，如果土地持有期不足两年，则还需要支付营业税、个人所得税等其他税种。
4.申报纳税土地增值税计算出来后，需要在规定时间内进行申报和缴纳。
如果未在规定时间内完成申报和缴纳，则需要支付罚款和利息。
二、风险控制1.合规经营房地产企业需要合规经营，遵守相关法律法规，不得以违法手段获取不当收益。
另外，土地转让价格的高低也需要遵守市场价格规律，避免走偏。
2. 跟进政策变化土地增值税的计算方法和政策在不同地区会有所不同，房地产企业需要及时跟进政策变化并作出相应调整，以避免因政策变化升高税负。
3.规划低税负结构在土地的规划和开发过程中，需要合理规划低税负结构，尽可能减少土地增值税的负担。
比如，可以引入合作开发等模式，将土地的开发和建设分开，减少土地增值税的负担。
总之，房地产行业土地增值税清算流程及风险控制需要考虑细致全面，从评估土地价值到计算税率，再到申报缴纳等环节，都需要严格遵守相关规定，降低风险，保障企业的稳定发展。
房产开发企业土地增值税的预缴与清算方法
房产开发企业土地增值税的预缴与清算方法房地产开发企业在进行土地开发项目时，会涉及到土地增值税的预缴和清算。
土地增值税是指房地产企业在出售土地或者利用土地进行开发获得收益时，需要缴纳的税款。
下面将从预缴和清算两个方面详细介绍土地增值税的处理方法。
一、土地增值税的预缴方法1.确定预缴税额房地产开发企业在取得土地使用权证后，应向国地税部门报送土地出让合同、计划实施建筑面积及价格等相关材料，由税务部门核定土地增值税预缴税额。
预缴税额是根据土地出让合同成交价与土地取得成本的差额计算。
2.预缴税款的时间房地产开发企业在取得土地使用权证后的一个月内，需要将土地增值税的预缴税款缴至税务部门。
3.预缴税款的计算方式土地增值税的计算公式为：土地增值额×税率=应缴税款。
其中，土地增值额是指土地出让合同成交价与土地取得成本之间的差额。
4.预缴税款的缴纳房地产开发企业可以选择一次性缴纳预缴税款，也可以根据合同约定的分期付款方式进行预缴。
二、土地增值税的清算方法1.确定土地增值税土地增值税的计算是在房地产开发企业取得销售收入后进行的。
企业需要将项目实际销售收入与成本进行对比，计算出土地增值额。
然后按照土地增值税的税率计算出应缴税款。
2.确定减免政策在土地增值税的清算过程中，企业可以根据国家相关政策获得减免税款的权益。
例如，对首次购买住房的个人可以享受免征税收政策。
企业需要进行相关申请，并按照相关规定享受相应的减免税款。
3.缴纳土地增值税企业在确定土地增值税金额后，需要向税务部门申报并缴纳土地增值税款。
根据税务部门的规定和要求，企业可以选择线上或线下缴纳税款。
总结：土地增值税的预缴和清算是房地产开发企业在进行土地开发项目时必须面对的问题。
在预缴阶段，企业需要提前向税务部门报送相关材料，核定预缴税额，并按时缴纳税款。
在清算阶段，企业需要计算土地增值额，并确定是否可以享受减免税款的政策，在完成相关申报程序后缴纳税款。
准确、及时地处理土地增值税问题，对于房地产开发企业的经营和财务管理至关重要。
房地产土地增值税清算税务筹划及税收风险管控
房地产土地增值税清算税务筹划及税收风险管控摘要：在房地产领域，土地增值税清算、税务筹划和税收风险管控是具有重要实际意义的议题。
随着城市化进程的加速和不动产交易的不断增多，土地增值税问题变得更为复杂。
在这一背景下，研究土地增值税清算的税务筹划和风险管控具有重要意义。
如何合法降低税负，有效应对税务审计，确保税务合规，是房地产企业和投资者面临的挑战。
这项研究旨在深入探讨相关政策法规，提出税务筹划策略，同时关注税收风险，为房地产行业的可持续发展提供有力支持。
关键词：房地产；土地增值税；税务筹划；税收风险管控1.房地产土地增值税清算流程1.1土地增值计算方法房地产土地增值税清算的首要步骤是计算土地增值。
这通常涉及到计算土地的购置成本和出售成本之间的差额。
在这个过程中，需要考虑多种因素，如土地估值、土地改良成本、税费和手续费等。
精确的土地增值计算对于后续的纳税申报和清算程序至关重要。
1.2纳税申报和清算程序一旦土地增值计算完成，房地产企业需要按照相关税收法规进行纳税申报和清算。
这包括提交必要的税务申报表格和文件，同时确保遵守国家和地方税务局的规定。
在清算过程中，必须准确记录土地交易的各个方面，包括收入、支出、税收减免和抵扣等信息。
1.3土地增值税的税务筹划税务筹划在土地增值税清算中扮演着重要角色。
合法的税务筹划策略可以帮助房地产企业降低税负，优化税务结构，合理使用税收减免政策，并最大程度地减少不必要的税款。
这包括探讨适用的税率、税基和税务政策，以最大程度地降低税务风险并提高税务效率。
2.税务筹划策略2.1合法避税和减税策略通过精心规划和合规操作，房地产企业可以降低税负，提高经济效益，同时遵守法律法规。
合法避税策略包括充分利用税收法规中的抵扣和减免条款，例如合理的成本费用扣除、土地改良投资的税收优惠等。
减税策略涉及优化企业的财务结构，以最小化应纳税额。
这可能包括合理的资本结构安排、资产的折旧和摊销规划，以及确保资本利得的最佳管理。
房地产行业土地增值税的清算流程及注意事项
地 核算 。
在确认收入时 ， 以 全 额 的方 式 ， 开出房产销售发票 ， 以 发 票 上 面 登 记的钱数为标准 ； 没开发票 ， 以及 发 票 尚 未 以全 额 的方 式 开 出 的 ， 可 以
偿转让获得转让费用 的。
明 确 收入 后 。 就 需 要 进 一 步 确 认 清 算 项 目有关 的 扣除 项 目金 额 。开 放 商 在 房地 产 开 发 过 程 中必 然 会 涉 及 到 一 系 列 过 程 ．每 一 个 过 程 都 要 获 得 或 付 出 一 定 的 资 金 ，但 无 论 哪 一 个 过 程 都 必 须 出 具 合 法 证 件 ， 例 如： 为获 土地 使 用 权 的付 出 、 旋 工 建 设 的 费 用 成 本 等 等 。不 允 许 出现 虽
将买卖方 的交易合约作为参考对象 ， 合约中的交易金额作为交易标准 ；
销 售 合 同 书 面上 的房 产 面 积 不 符 合 现 实 中所 测 得 的面 积 的 。在 清 算 前 房 款 已经 给 补 还 的 ， 必 须 在 增 值税 计 算 时 对 应 做 出 调 整 。 现 实 情 况 下 ， 房 地 产 开 发 商 一 般 是 将 已 经 转 为 销售 收 入 的 预 收 账 款 科 目借 方 金 额 形 成销 售明细表 ， 一 般 以楼 号 为 单 位 来 制 作 明 细 表 ， 其 中涵 盖 ： 销 售 合 同 编号 、 客户姓名 、 销售面积 、 每平 米 的 价格 、 房 款 合 计 数 等 等 。 需 要 对 清 算 项 目销 售 明细 表 的 金 额 进行 核 对 ．确 保 同 一 项 目已 经 结 转 的 收 入 金
房地产企业土地增值税清算的流程是什么
土地增值税的清算条件（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。
（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。
房地产企业土地增值税清算的流程是什么，哪些问题比较突出呢，企业应该注意什么？清算申请与受理第八条凡符合应办理土地增值税清算条件的纳税人，应在90日内向主管地方税务机关提出清算税款申请，并据实填写《土地增值税清算申请表》（附件2），经主管地方税务机关核准后，即可办理竣工清算税款手续。
对纳税人清算土地增值税申请不符合受理条件的，应将不予核准的理由在《土地增值税清算申请表》中注明并退回纳税人。
第九条凡主管地方税务机关要求纳税人办理土地增值税清算手续的房地产开发项目，主管地方税务机关应出具《土地增值税清算通知书》（附件3）并送达纳税人。
纳税人应在接到《土地增值税清算通知书》之日起30日内，填写《土地增值税清算申请表》报送主管地方税务机关。
经主管地方税务机关核准后，在90日内办理清算税款手续。
第十条纳税人在办理土地增值税清算申报手续时，应向主管税务机关提交有关清税项目资料，并填写《土地增值税清算材料清单》（附件4）。
须提交的有关资料如下：（一）项目竣工清算报表，当期财务会计报表（包括：损益表、主要开发产品（工程）销售明细表、已完工开发项目成本表）等。
（二）国有土地使用权证书。
（三）取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证及国有土地使用权出让或转让合同。
（四）清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单。
房地产开发企业土地增值税清算管理办法
房地产开发企业土地增值税清算管理办法第一章总则第一条为了规范房地产开发企业土地增值税的清算工作，确保税收法规的严格执行，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及相关法律法规，制定本办法。
第二条本办法适用于在中华人民共和国境内从事房地产开发的企业（以下简称“企业”）在土地转让、开发、销售等环节产生的土地增值税的清算。
第三条企业应当按照本办法的规定，及时、准确、完整地进行土地增值税的申报和清算。
第二章清算条件与程序第四条企业在以下情形之一时，应当进行土地增值税的清算：（一）房地产开发项目全部竣工并销售完毕；（二）企业解散、破产或者因其他原因终止；（三）税务机关依法要求企业进行清算。
第五条企业进行土地增值税清算时，应当向所在地税务机关提交以下资料：（一）土地增值税清算申请书；（二）土地使用权证书、土地转让合同、房地产开发合同等相关资料；（三）项目竣工验收报告和销售明细表；（四）税务机关要求的其他相关资料。
第六条税务机关应当自收到企业清算申请之日起30个工作日内完成审核，并通知企业清算结果。
第三章清算计算第七条土地增值税的计算应当遵循以下原则：（一）合法性原则：企业应当提供合法、有效的凭证和资料；（二）真实性原则：企业申报的收入和成本应当真实、准确；（三）一致性原则：企业计算土地增值税的方法和程序应当与税务机关的规定保持一致。
第八条土地增值税的计算公式为：应纳税额 = （转让房地产收入 - 扣除项目金额）× 适用税率 - 速算扣除数第九条扣除项目包括但不限于：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）房地产开发成本；（三）房地产开发费用；（四）与转让房地产有关的税金；（五）其他按规定可以扣除的项目。
第四章法律责任第十条企业未按照本办法规定进行土地增值税清算的，税务机关可以依法追缴应纳税款，并处以罚款。
第十一条企业通过提供虚假资料、隐瞒收入等手段逃避土地增值税清算的，税务机关将依法追究其法律责任。
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一是已经建设完毕并被验收的项目， 二是所转让的项目面积达到总体规模的百分之八十五 以上，以及尚未达到这一比重，然而，除转让后的其他 面积已经被出租； 三是已经手持销售许可证，然而楼盘却在三年时间内 没能彻底售出的； 四是房产经济主体已经申请了税务注册登记，却没有 履行增值税缴纳义务的； 五是国家税务机关规定的其他情况。 对达到清算条件应当进行清算的纳税人，应准备报送 清算资料： 《房地产开发项目土地增值税清算鉴证报告》、国有 土地使用权证书、建设用地许可证、建设工程规划许可 证、销（预）售许可证、详细规划总平面图复印件；取 得土地使用权所支付金金额的凭证、项目工程合同结算 单、商品房购销合同统计表、银行贷款合同及利息结算 证明材料、房地产开发项目工程决算及竣工验收报告、 无偿提供公共配套设施及无偿提供给有关单位的证明材 料、财务会计报表等。 二、明确项目收入及其应注意的问题 土地增值税纳税人转让房地产所取得的收入减除规定 的扣除项目金额后的余额，为增值额。准确核算增值
对销售收入加以核对的过程中需要引起注意的收入确 定问题：
第一，房产企业把所开发的房产用在员工身上，例 如：各种福利待遇等等，以及用来偿还外债、或者以各
种方式来取得非货币性资产等，一旦出现所有权转移则 视作和房产销售性质相同；
第二，将开发的房产中的一部分为自己所用，例如： 租赁他人、或自行开展商业经营活动等等，仍保有自身 产权，未被转让的，则不纳入土地增值税核算范围。
房企土增清算流程事项
随着房地产行业的不断发展，房地产开发企业创造高 额利润的同时也带来了高税负，税收作为房地产开发企 业外部成本来说，客观上影响了其经济收益。土地增值 税就是较大的影响因素，是影响收益较大的税种之一， 如何在土地增值税清算中有效地降低税费而保证企业收 益，是当前房地产开发企业需要重点思考的问题，因为 它关系到自身的生存和发展。本文针对房地产企业土地 增值税的清算展开讨论，首先分析了其清算流程，然后 点明了土地增值税清算的具体过程。
额，还需要有准确的房地产转让收入及扣除项目的金 额。针对这种情况就需要房地产开发商将房地产项目作 为清算目标，对每一个项目的各项情况进行全面、细 致、精准地核算。
在确认收入时，以全额的方式，开出房产销售发票， 以发票上面登记的钱数为标准；没开发票，以及发票尚 未以全额的方式开出的，可以将买卖方的交易合约作为 参考对象，合约中的交易金额作为交易标准；销售合同 书面上的房产面积不符合现实中所测得的面积的，在清 算前房款已经给补还的，必须在增值税计算时对应做出 调整。
在确认收入的同时，合理确定住宅类型，也就是是否 为普通住宅，如果是普通住宅则要合法享受普通住宅增 值税优惠政策，国家规定：普通住宅增值额在 20%以内 的免税。另外，需要注意诚意金、订金、退房违约金对 土地增值税清算的影响。
三、确认土地增值税扣除项目应注意的问题 明确收入后，就需要进一步确认清算项目有关的扣除 项目金额。开发商在房地产开发过程中必然会涉及到一 系列过程，每一个过程都要获得或付出一定的资金，但 无论哪一个过程都必须出具合法证件，例如：为获土地 使用权的付出、施工建设的费用成本等等。不允许出现 虽然持有合法凭证，但却没有实际缴纳税款的不良现 象，因为这会在很大程度上影响纳税的威严。 第一，取得土地使用权所支付的金额，要在符合法定 程序的前提下得到有效凭据的支持，也就是要有国土资 源部提供的合法证据，与之相对应的契税也要达到国家 的法定标准。
工程建设完成并被验收以后，参照合约内容，需要将 工程安装企业的一部分工程费用扣除，扣除的费用充当 项目开发的质量担保，工程安装企业凭借这部分质量担 保金来向房产企业申请发票，土地增值税要根据发票中 的金额数量来进行核算；相反，没有发票的，扣留的质 保金不得计算扣除。开发商由于工程进度落后，导致建 设工期超时完工所缴纳的土地闲置费不作为增值税核算 项目。房产企业对自身装潢的房产用于销售，其中所涉 及的装潢花销归入成本范围。
一、明确土地增税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑 物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收 的一种税。参照国家相关的税务法规，凡是达到以下标 准的个人或经济组织都要参与土地增值税的缴纳：
一是房地产各项目彻底被完成、并已经全部售出； 二是没有建设完成的项目但是被整个转让出去的； 三是直接将土地使用权进行有偿转让获得转让费用 的。 凡是达到了以下条件的，主管税务机关就应该命令其 行为主体承担增值税缴纳义务：
对于拆迁安置问题，房地产企业用建造的本项目房地 产安置回迁户的，要严格依照法规与合约规定来将此确 认为拆迁补偿费。支付给回迁户的补差价款，计入拆迁 补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款应抵 减本项目拆迁补偿费。
第二，房产开发商在房产开发整个过程中涉及到多道 程序，每一道程序都会涉及到一些费用，例如：前期原 料筹备费、建设施工费、基础设施费、开发间接费用应 据实扣除，要同具体的文件报告保持一致，这些文件包 括：决算文件、施工合约文件、工程结算文件……
现实情况下，房地产开发商一般是将已经转为销售收 入的预收账款科目借方金额形成销售明细表，一般以楼 号为单位来制作明细表，其中涵盖：销售合同编号、客 户姓名、销售面积、每平米的价格、房款合计数等等。 需要对清算穗项目销售明细表的金额进行核对，确保同 一项目已经结转的收入金额与销售合同、销售发票金额 相一致。
第三，房产开发上在房屋建设的同时，与之相联系建 设的各项房产配套设施，例如：交通设备停放场、物业 管理单位、幼儿园、等各项公共设施在落成以后，产权