城市便捷连锁酒店选址标准及方法

城市便捷酒店选址要求及方法

第一部分选址要求：地点是经济型酒店经营的首要因素，连锁店的正确

选址，不仅是其成功的先决条件，也是实现连锁经营标准化、专业化的前提条件和基础。城市便捷酒店客源主要是国内差旅、商务、会务及旅游、度假人员，选址不仅要以方便、舒适、经济、实惠为出发点，而且要综合考虑该地区长远发展。良好的位置可以帮助酒店降低经营成本，提高营业收入；因此，选址非常重要，城市便捷酒店的选址按照如下原则进行：

一．地区选择

1.首都、国家经济中心城市、直辖市（我公司主要做东盟经济商务圈商旅住宿市场,总部在广西南宁, 两翼向华南沿海城市及大西南延伸）；

2.省会城市、计划单列市、经济特区或区域经济中心城市；

3.经济发达的城市－国内生产总值（GDP）在400亿，城镇居民人均收入在9000元/年，市区人口数在100万以上，市区流动人口数在40万以上的城市；

4.沿海开放城市、经济带中重要的辐射城市，交通枢纽城市；

5.交通便利，有核心支柱产业，商业流动发达的城市、全国经济100强县级市；二．地理位置要求

1.位于A-1类城市的市级、区级或其他城市的市级商务区、商业中心、会展中心、物流商贸交易中心、交通中心、大型游乐中心、中高档（大型）居民住宅区、大学校园区、成熟开发区；

2.邻近火车站、码头、长途汽车站、公路高速客运中心区域；

3.邻近地铁沿线、高速公路城市入口处、主要道路交叉道口（十字路口金边银角）、交通枢纽中心、市郊结合部、商业网点、汽车终点站、大型停车场附近区域；

4.邻近城市知名的大学或在校学生数量在20000人以上的教育区；

5.最好邻近城市某个标志建筑、知名建筑或历史文化、旅游项目；

6.在3公里范围内企业、工厂、机关单位密集，有较充足的商旅住宿需求；

7.在1.5公里范围内有4星以上酒店及甲级写字楼为佳；

8. 临街为佳，商业繁华区也可内进，但距路口最好不超过50米，不可有过多迂回及分岔，需有车道直达门前，同时路口及沿途需能提供路标（如民主店）；9.1公里范围内有较完善的生活配套及城市公共配套如银行、餐饮、购物、休闲娱乐等；

10. 靠近火车站、班车跨省市大型汽车客运站、城市重点发展新区（如琅东）。项目所在城区社会环境治安秩序良好；

三．交通条件

1.交通条件是选址需要考虑的首要条件，一般以地铁站附近为上佳条件，因为地铁的覆盖面广、客流量大；

2.在没有地铁的地区或城市中，在选址点的300米方圆内有5条以上能通达商业中心、机场、车站、码头的公交站线为好；

3.邻近城市交通枢纽道路、大桥、隧道、高架、城市环线，车流大，具有可停留性；

4.交通流动性好，进出口便利宽敞，快速路无隔离带,路不宜太宽，最好不是单行线、有良好的可视性和可进入性；

5.临城市特色主干道（如民族大道），临近成片写字楼办公区域（如东葛路）；

四．市政规划情况

因为前期一次性投资成本较大，经营时间较长，需要对所在区域的规划有非常细致的了解：

1.选址所在位置一定要在红线内，在合同经营期内，无拆迁改造可能。

2.选址所处的区域的规划的情况，是否有对酒店经营有利的市政规划。

3.项目的用地性质符合建设酒店用地。

五．建筑外型与内部结构及设备设施的要求

城市便捷酒店是新型的经济型商务酒店，成功建设优秀的城市便捷酒店，物业结构必须满足城市便捷酒店建筑外型与经营特点配套要求。建筑外型立面基本为长方形，或接近正方形，整体方整通透双边楼，楼内面积利用率高；(一).利用招待所、宾馆、办公写字楼、厂房车间、单位宿舍、公寓楼等旧物业进行改造

1.建筑物为长方体，建筑面积在2500-6000㎡的范围内,宽度或进深以14米左右为最佳；旧招待所、宾馆客房间数在65间以上；

2.建筑物结构为框架结构，外观整齐，允许进行改造；外立面可进行整体装饰最佳，楼顶和外墙最好可以设置户外广告位。

3.红线范围内有一定回旋余地，可以合理划分对客服务区域及公共区域与员工区.

4.周边有一定的空地，出路通畅并可停车，车道一般为

5.5 – 6 m宽，要考虑通向停车场的流向，有回车路线，停车位在20个左右；

5.基础设施情况（最佳）：

（1）水－进水管径75mm以上；

（2）电－用电不低于250KVA,用电不达要求可增容；

（3）排污－纳入市政排污管网，有化粪池；

（4）通讯－最好留有总机或一定的直线电话，有线电视；

（5）供暖（北方地区）—设施到位；

（6）消防—两个以上消防楼梯，楼层消防疏散间距不超过20米，70立方米消防水池容量。如不符标准，需具备修建的空间；（取得消防检验合格证、房屋质

量安全检验报告）

6．项目体量大只需要部分楼层时，高层建筑遵循从高到低，大堂位置临近停车场及人流量大，出入方便，人流动线合理方位；

7.房屋使用性质最好是商业服务业或者具备变更为前者的可能；

8.房产产权清晰，尽量回避银行抵押物业；

(二).酒店公共区域

1.大堂面积不少于80㎡；

2.洗衣房（占用一间房）；

3．自助餐厅根据房间数定面积；

4.商务办公区（一般设在一楼）；

5．消防通道1.6米；

(三).酒店客房部分

1.房内带前置卫生间，户内面积23㎡以上的房间占客房总数80%以上；

2尽量避免暗房，暗房不超过20%；

3客房最低长、宽要求为4.3米和3.7米（最低要求）；

4.层高为3.3米;

六．综述

我们综合确定城市便捷酒店的选址要求，分别是地区选择、地理位置、交通条件、市场情况、市政规划、建筑改造条件等。我们在每一个项目里，也细化了具体的要求，项目的选址是一个弹性很高的综合性的工作，我们以上所列的只是确定选址的最佳条件和部分最低要求，如果有很好的位置，很合理的租金或购买价格，而选址的项目在规模、配套设施上略有不足，那么也不失为一个好的投资项目。总之，在项目选址过程中，即要严格细致，又要灵活运用，综合考量，才能找到最适合的开店位置。

第二部分搜寻项目的方法：

1、扫街及陌生拜访，通过对目标区域的潜在目标物业（包括已建成和在建）进行不辞辛劳的地毯式搜索和追根溯源式的深入调查，这是选点最基础也是最直接的方法；

2、通过报纸及其它公众媒体搜寻和发布物业信息招租，转让，出售；包括内部刊物，宾馆前台发布信息，对大型网吧，餐饮酒楼，保健浴足，KTV娱乐城跟进；

3、通过拍卖行以及银行、资产管理公司了解信息，多参加拍卖会，可以掌握更多不良资产的去向，而往往这部分有很多物业是适合我们要求的物业；

4、与房地产界人士建立起良好的合作关系，通过这些业内人士了解，多的信息；

5、与大型国营单位、军队等开展合作，把其下属的招待所和宾馆整体洽谈租赁过来，这样可以为开发工作带来很大的机会；

6、与房地产中介和一些房产投资顾问公司的合作；

7、通过政府和地方街道的关系获取信息，特别是各级招商部门、工商、公安部门，国土局，规划局等机关单位，从公司其它部门同事内部获取信息；

8、通过异业联盟以及经营上互补的合作伙伴如餐饮、娱乐（最好也是连锁）或reits性质的投资基金或机构进行协同获取信息或联合谈判；

9、通过宾馆供应商，营建供应合作商提供信息；

10、对可以作酒店宾馆的写字楼，办公楼，厂房车间，公寓楼标记长期关注变化；

备注：关于以上相关标准和要求随市场变化是会改变的，所以我们要用发展的眼光看问题，灵活掌握其中的要领，在实际工作过程中总结经验后有需要增加和删减的请提出宝贵的意见和建议。