2019年房地产市场政策分析

2012年房地产市场政策分析

什么是政策？政策是群体（阶级）利益诉求

☐从来不是全部人的利益诉求——开发商^买房者

☐政策不见得都是正确的——决策失误率30%左右

☐政策是具有很强的时效性——补贴与加息等等

什么房地产政策？

☐调和开发商利益链条和购房者利益链条关系

☐开发商利益链条包括：开发企业、相关产业、地方政府、中央政府

☐购房者利益链条包括：自住型购房者和投资型购房者

目前房地产政策体系

限购令：对自由经济制度最大的破坏，行政强暴市场

限金令：金融体系对房地产控制不是今天就有（对需求打压是绝情的）

限价令：在具体执行方面有很大的操作性

政策效能机理

限购令：对于需求市场的强势打压

限金令：对开发商的调控（早早都有，但是金钱对付腐败系统还是很有效的，这次的政策还是房贷利率，也是打击需求，对无效能银行日进28.5亿利润的银行可谓是功不可没，这个也是打击需求市场）

限价令：限定价格的涨幅，例如西安15%，可操作性蛮多，

对供应造不成实质性的影响！

强行的压制需求~对供应价格的限制来进行房价的限制我认为是不妥当的

当大量的供应存在是，利益集团利益和社会利益都会强迫性消化这个解决途径有点舍本求远了

政策本身不害怕最害怕的人对政策有了希望！

政策决策身份谬误

政府作为市场管理者和市场参与者双重身份参与市场管理，肯定会造成管理政策的自相矛盾！

土地资源、行政收费、税收等等都在加大开发成本。政府自己为何不调查一下这几年这些成本的增长速度如何！

稀缺性土地供应模式、全球最高的税负能力、土增税的巨额征收、房产税的征收、那一项不在增加购房者成本！

政策目标对象分析

政策关注的是民生：讨论政策的政治需分析

打压的是房价：政策工具的面对对象

从来没有过高的房价，只有过低的收入！

房价承受能力=房价/人均可支配收入

1978-2007年间的GDP年均增长速度是9.8%，居民收入年均增长速度是7%。

按照这种模式，当居民认为房价过高的时候，其实也有必要反思一下居民收入增长。

当前我国行政费用开支占财政收入的26%，而日本只占3%，欧洲许多国家也不到4%。近20年来，我国每年的GDP增长率不到10%，而税收和行政费用的开支增长速度都在20%～30%。2002年之前，我国劳动者报酬占GDP的比重基本在50%以上，2003年下降到49.6%，2007年进一步下降到39.7%。中国的人均GDP在世界排名第99位，而我们最低工资在世界183个国家和

地区中排在了第158位，甚至低于32个非洲国家的最低工资从国际比较的意义上看，中国的GDP增速虽是发达国家的好几倍，但工资增速却远落后于这个幅度。日本在经济快速增长时期，其工资的增长速度比美国快70%，到1980年就已经与美国持平，这一段路程大概用了30年时间。而从1978年到2004年，中国经济也高速增长了近30年，工资却只有美国的1／20、日本的1／24[3]。

社会分配不均把房价绑架

高收入者带动房价的跟风上涨，不怕房价涨，就怕有人买!

目前基尼系数已经是超过了0.5。由于部分群体隐性福利的存在，中国实际收入的差距还要更高。中国基尼系数高于所有发达国家（如日本基尼系数仅为0.23）和大多数发展中国家。这应该引起

高度警惕，否则将会引发一系列社会问题，进而造成社会动荡，危及社会主义人民政权。

银行体系也是房价帮凶

银行体系放大购房能力，这样在一定程度上帮助了开发商对于价格的上涨，就像信用卡早就了无度的消费一样，银行贷款助涨了了房价上涨。而银行业或者了这个版块的质优贷款。

缺少投资环境后无奈选择

这次房地产调整政策明显的一个话题就是，打压投资需求

但是我首先认为投资需求是无罪的，在目前国内的实体投资环境恶化的环境下，出口贸易逐年萎缩，居民手里的财富投资途径本身就很少。而且通货膨胀也逐年加剧，不得不选择房地产投资，这是政府行为导致的。

腐败、灰色交易、寻租、垄断企业等等分配不均造成的社会财富也需要寻找途径，所以也加大了房价的上涨。

这些都是需要政府谨慎思考的

有没有进一步深化的动因

政策的基本动机：民生动机，政治动机

政策永恒的利益主线：经济发展是第一要务

政策要求微调动力

国际环境要求：

美国持续高的失业率——限制进口

欧洲债务危机——限制进口，借钱，赖账

大选年的吹牛政策破坏经济复苏——不管经济管当官

国内环境要求：

经济发展的三架马车出口[受阻]、投资[暂时解决] 、消费[启动内需市场]

国内环境要求：经济发展所掩盖的贫富不均、环境破坏、民间信贷、政府腐败等问题

国内环境要求：地方政府债务达到17万亿元，08刺激政策是开始大规模举债，现在已经到了应该偿还的日期

国内环境要求：

潜在的金融风险，如果房价出现大规模的掉价，首先出现问题的就是中国的金融系统。

地方政府是博弈的主体

地方政府微调行为

佛山事件：2011年10月11日四类人群放松限购，12小时后叫停。

成都事件：2011年11月11日，网上签约时对购房人的资格审

核，转交由开发商和房产中介执行。11月21日叫停

芜湖事件：2012年2月9日购房免契税，购房补贴，13日叫停上海事件：2012年2月21日，放宽了对本地人的界定，，举措出台前一周，调整了普通住房标准，将更多住房纳入房地产契税减免范畴，试图以此刺激最终用户需求。

浙江万山：2012年2月22日取消限购

中央政府也为难

从目前来看，换届年，政治要求也是存在的，但是地方政府的困难也是是在的，所以中央政府现在也是给一点钱了事。

2011年11月30日，降低0.5个百分点

2012年2月18日，降低0.5个百分点

房地产市场硬着陆是最害怕的

温总理强调宏观调控的预调微调不能等，一季度就要动。

最近温总理关于房地产调控的谈话，侧重点在悄悄地变，虽然他仍然强调：为了促进公平和稳定，房地产调控不能松。但他同时也委婉地说明：房地产调控的目标并不是“未来不一定人人都拥有自己的房，但人人都要有住处。可以买房，也可以租房”。