西安市写字楼市场分析2010-9

2009年，西安写字楼销量34万平方米，比2008年西安写字楼销量高出46.87%，再创新高，进入2010年西安市写字楼销量继续呈快速增长态势，1-6月销量27万平方米（其中一季度销量154479平方米，二季度销量117855平方米）。
（
从发展区域来看，高新区、城内、经开区、南二环、长安路是西安目前写字楼聚集的地方，约占西安80%以上的写字楼项目。西安写字楼已经逐渐形成了城内、南二环和西高新、城北经开区三大圈子。
近几年来，西安市不断优化区域发展布局，高新技术产业开发区、经济技术开发区、曲江新区、浐灞生态区、阎良国家航空高技术产业基地、西安韦曲航天产业基地、国际港务区建设成效显著，形成了“四区一港两基地”的开发新区格局。近10年来，西安的经济增速平均达到13.7%，2009年虽然受到国际金融危机的严重冲击，但仍保持了14.5%的增长，人均收入接近5000美元；目前西安市的GDP总量占到全省的30%。人均生产总值、社会消费品零售总额、全社会固定资产投资等指标均可提前两年完成“十一五”规划目标。主要经济指标增速在副省级城市中处于前列。
一、西安市写字楼市场整体状况分析
（一）西安写字楼市场尚处于成长期：
（二）西安写字楼整体市场规模较小
（三）西安写字楼市场板块分析
（四）空置率分析：高端写字楼使用率接近100%，中低端写字楼空置率约30%
（五）、西安写字楼销售额情况
（六）西安写字楼单价变化情况
（七）西安写字楼租售及价格情况
（八）西安存量甲级写字楼产品分析
人均可支配收入快速增长：2010年上半年，西安市城镇居民人均可支配收入11078元，同比增长15.2%，农民人均现金收入4046元，同比增长16.4%。上半年，居民消费价格累计同比上涨2.5%，呈温和上涨态势。食品类价格上涨仍是推动居民消费价格水平上行的主要原因。
第二章西安市写字楼市场分析
写字楼的兴起，与地方经济的活跃密不可分，西安的写字楼始于九十年代，最早的产品无纯写字楼，而是高层住宅楼、商住两用型的公寓型写字楼；自2000年后，纯写字楼快速发展，目前也出现了多个5A智能型甲级写字楼。但总体而言，西安的写字楼产品与市场较北京、上海、广州等经济中心城市，约有10年的差距。
（九）西安市写字楼近期调研结果
第三章 西安市高新区写字楼市场分析
一、西安市高新区经济发展状况
（一）区域位置：
（二）区域定位：
（三）四大主导产业：
（四）经济规模：
（五）所处地位：
（六）发展目标：
二、西安市高新区的鲜明优势
（一）企业数量庞大，经济充满活力
（二）总部经济发达
（三）金融机构聚集
（四）精英人才密集，科技创新活力四射
消费品市场繁荣活跃：上半年全市实现社会消费品零售额781.86亿元，扣除价格因素，实际增长16.2%。城镇消费市场旺于乡村，享受型商品依然旺销，居民消费意愿逐步增强。各区县继续保持较快发展势头，完成地方财政一般预算收入70.04亿元，增长30.5%，较上年提高12.1个百分点，占全市比重为57.5%。“四区一港两基地”在招商引资、产业发展、项目建设等方面积极走在前列，占全市投资总量32.5%。
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2、“关中-天水经济区”发展规划，为西安今后发展注入新的活力
2009年6月25日，国务院批复颁布的《关中-天水经济区发展规划》，标志着“关中-天水经济区”与上海浦东新区、天津滨海新区、广西北部湾等重要经济区一起，成为国家级经济区。
规划范围包括陕西省西安、铜川、宝鸡、咸阳、渭南、杨凌、商洛（部分区县）和甘肃省天水所辖行政区域，面积7.98万平方公里，2007年末总人口为2842万人，直接辐射区域包括陕西省陕南的汉中、安康，陕北的延安、榆林，甘肃省的平凉、庆阳和陇南地区。《规划》以“一个高地、四个基地”为战略定位，即将“关中—天水经济区”建成全国内陆经济开发开放战略高地，建成统筹科技资源改革示范基地、全国先进制造业基地、全国现代农业高技术产业基地和彰显华夏文明的历史文化基地，以使该区域综合经济实力实现新跨越、创新能力有新提升、基础设施建设有新突破、城镇化水平有新提高、公共服务达到新水平、生态环境建设取得新进展。
3.区域级的金融、商贸中心和交通、信息枢纽优势
西安市现辖9区4县，总面积9983平方公里，西安是新欧亚大陆桥中国段陇海兰新经济带最大的中心城市，是中国西部重要的交通、信息、商贸枢纽、金融中心和资源要素集散地，是西部大开发的桥头堡；“关中——天水经济区”的核心城市。
（二）城市发展目标
根据2009年6月国家批准实施的《关中——天水经济区发展规划》，突出了西安（咸阳）大都市的核心地位，提出要将西安打造成国际化大都市，2020年都市区人口发展到1000万人以上，主城区面积达到800平方公里，将西安市建设成国家重要的科技研发中心、区域性商贸物流会展中心、区域性金融中心、国际一流旅游目的地以及全国重要的高新技术产业和先进制造业基地。
西安上半年经济呈现出“产业发展持续向好、需求结构不断优化、经济活力显著增强、经济效益稳步提高”的特点：
固定资产投资较快增长：大力实施项目带动战略，上半年西安完成全社会固定资产投资1596.84亿元，比上年同期增长增长29%，拉动经济增长17.5个百分点。基础设施项目建设力度进一步加大，地铁项目完成投资20亿元，二号线全线长轨贯通，铁路北客站等重点工程加快进行。在促进工业快速增长上，全市实现工业总产值1447.76亿元，增长29.6%；实现规模以上工业增加值401.3亿元，增长24.6%，工业拉动全市经济增长6.9个百分点。
从总体上看西安写字楼市场供过于求的现象比较显著，2001-2003年销供比在0.7左右变动，尚属于合理范围，2004年和2005年销供比仅为0.31、0.24，销售量远比不上开发量的速度，需求市场过于冷淡，2006年销供比上升到0.59，供求矛盾在一定程度上得到了缓解。2007年销供比为1.99，出现严重供不应求。2008年继续供不应求，供需有缺口。
（一）西安的比较优势：
1.世界级的旅游观光资源优势
有3100多年的建城史和1100多年的建都史，先后有周、秦、汉、唐等13个王朝在这里建都，国际上曾有“西方罗马、东方西安”的美誉，被称为中国古代的天然历史博物馆。
2.国家级的科研教育和高新技术产业基地优势
拥有76所大学，80多万在校大学生，3000多个科研院所，94个国家重点实验室，科技进步对西安经济增长的贡献率2009年已达53%，西安综合科技实力居全国第三。
1、城内板块
城墙以内是毫无争议的西安城市中心区，西安最早的写字楼就始于此。城内写字楼以南大街、北大街、和平路、解放路为主，南北大街具有代表性的写字楼有中大国际、中天广场、时代广场、宏府大厦等；解放路、和平路具有代表性的物业有盛唐国际、金鑫国际、都市创展中心等。城内作为西安市的中心，其日益改观的城市面貌和交通状况，为其奠定了良好基础，具有很好的商业价值和发展潜力，但受土地的限制和旧城改造的压力，其发展的空间受到一定的阻碍。
2004-2009西安市主要统计指标
指 标
单位
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
常驻人口（万人）
万人
786.83
806.81
822.52
830.54
837.52
843.46
西安市生产总值
亿元
1102.39
1270.14
1473.68
1737.1
2190.04
2719.1
GDP增长率
（二）
西安市的写字楼市场整体发展相对落后，在西安商品房市场中所占规模极小，以2009年为例，全年商品房成交总面积1336.97万平方米，其中写字楼年供应量31万平方米，成交面积34万平方米，仅占全年商品房成交面积的2.55%。
因总体市场份额较小，写字楼的供求关系、成交均价往往受项目个案影响极大。
近年来西安写字楼销售面积变化情况：
经济结构和产业结构进一步优化：五大主导产业（高新技术产业、装备制造业、旅游业、文化产业、现代服务业）完成投资963.92亿元，增长45%。同时全力推动金融、物流、服务外包等现代服务业发展，大力发展战略性新兴产业，电子信息、生物医药保持了40%以上的增长。
外贸出口显著回升：上半年，全市进出口总值47.43亿美元，同比增长37.8%。
%
13.54%
13.10%
13.00%
14.60%
15.60%
14.50%
地方财政收入
亿元
86.06
83.97
96.31
125.33
145.61
181.4
城市居民人均现住房总建筑面积
平方米
15.53
16.38
23.15
23.63
26.32
26.8
在岗职工平均工资
元
15473
17728
20475
25012
一、
（一）
西安市的写字楼市场处于成长阶段，近10年来呈现以下三个阶段：
1、2000——2003年，市场起步，发展快速，供需尚处于合理范围；
2、2004——2005年，因开发量过大，出现严重的供大于求，市场陷入低谷；
3、2006年以后，市Байду номын сангаас需求量大幅增加，中高端写字楼供不应求。
回望2000年以来的西安写字楼市场，可以用三个关键词概括：大跃进、胶着、稳中有升。2000年前后，随着经济的快速发展，市场有了较大的办公用地需求，让西安的写字楼市场有了突飞猛进的发展；但急功近利的直接产物是，市场上的写字楼远远大于市场需求，造成大量写字楼的空置，这样的胶着状态持续了很长时间；而近年，随着国家西部大开发战略的稳步推进，西安西部桥头堡的作用表现越来越明显，加之西安本身经济的快速发展，周边交通、市政配套的不断完善，越来越多的国际国内大企业开始抢滩西安，让写字楼市场又有了较强的市场需求，渐渐呈现出“乐观长牛”的发展态势。