房地产交易知识及政策法规

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5.房屋在建工程转让基本流程
房屋建设工程转让是指房屋在建工程权利人在房屋建设期间，将在建房屋及土地使用权全部或部 分转移给他人（包括共有权利人）的行为。 交易一般流程： ①房屋在建工程权利人向房地产管理部门提出在建工程转让申请； ②房地产管理部门对申请进行审核、批复； ③转让双方签订在建工程转让合同； ④到交易中心申请办理交易过户、登记、领证等手续。
办理房产权须缴纳的费用
一般包括契税、印花税、维修基金、测绘费等，各地以当地最新政策为准。
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房地产买卖基本流程
房地产买卖是房地产转让最基本的形式。目前房地产买卖主要有商品房预售、商品房销 售、二手房买卖、商品房预售合同转让、房屋在建工程转让等类型。
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1.商品房预售基本流程
预售条件： ①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； ②持有建设工程规划许可证和施工许可证； ③按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经 确定施工进度和竣工交付日期； ④向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 商品房预售的一般流程： ①预购人与开发商签订商品房预售合同；Βιβλιοθήκη Baidu②办理预售合同文本登记备案； ③商品房竣工后，开发商办理初始登记，交付房屋； ④与开发商签订房屋交接书； ⑤办理交易过户、登记领证手续。
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2.商品房销售的一般流程
①购房人通过中介、媒体等渠道找寻中意楼盘； ②购房人查询该楼盘基本情况； ③购房人与商品房开发商签订买卖合同； ④办理交易过户、登记领证手续。
3.二手房买卖的一般流程
①购房人或卖房人通过中介、媒体等渠道找寻交易对象； ②交易双方签订房屋买卖合同； ③交易过户登记。
是土地使用者经过开发建设，将新建成 的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进人流通 领域进行 交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市 场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领 域进行交易的市场。
房地产三级市场：
具有消费性质。此时房地产呈横向流通，即使用者、经营者之间的平等转移，表现为使用者之间的交易行为。反映 的是以效用为价值尺度的市场价格，是调剂需求条件下的市场行为，如私房出租、出售等就是三级市场行为。
以划拔方式取得的土地，没有具体的使用年限，只要地上物不灭失、国家不征用，土地使用权就存在。但 划拔土地上的房屋在转让时，需要到国土资源管理部门办理转让审批手续，补交土地出让金。目前，此类情况 均为房改房、集资房、解困房等政策性房屋。
土地出让金：各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额）， 或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地 使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。
房地产交易管理机构的主要任务
房地产交易、经营活动进行指导和监督，查处违法行为，维护当事人的合法权益； 办理房地产交易登记、签证及权属转移初审手续； 协助财政、税务部门征收与房地产交易相关的税款； 为房地产交易提供洽谈协议、交流信息，展示行情等各种服务； 建立定期信息发布制度，为政府宏观政策和正确引导市场发展服务。
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如何办理房产证
房屋权属证书即房产证，是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋拥有占有、使用、收益和处分的唯一合法凭证。
办理房产证的程序
申请人提出申请→登记部门接受审核→申请人缴纳税费→申请人领取权属证
办理房地产须提交的资料
购房者提供：身份证明、购房合同等 开发商提供：商品房预（销）售许可证、营业执照、资质证书、购房合同、房屋移交证明和经办人身份证明。
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4.商品房预售合同转让的一般流程
指商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让他人的行为。这种转让只变更预售合同的主体， 预售合同的内容不发生变化，由商品房预购人将原预售合同的债权或权利义务转让给第三人，使第三人与预 售人之间设立新的民事法律关系。预售合同转让属于房地产的二手交易，即通常所称的三级市场。 交易一般流程： ①预购人将经交易中心登记备案的预售合同通过中介等渠道寻找受让人； ②签订预售合同权益转让书； ③预售合同转让登记备案。
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房地产市场分级
房地产一级市场：
又称土地一级市场，是土地使用权出让的 市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集 体土地 征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。 房地产一级市场是由国家垄断的市场。
房地产二级市场：
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房地产交易 城镇房地产交易 包括各种所有制房屋的买卖、租赁、转让、抵押，城市土地使用权的转让以及其他在房 地产流通过程中的各种经营活动，均属房地产交易活动管理的范围，其交易活动应通过交易所进行。 交易的三种形式 包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。 交易的三项制度 房地产价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度。
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获得土地的两种方式
• 出让 土地出让方式是土地使用权取得者取得用地的一种方式，同时也是土地资产处置的一种方式。出让的土地
使用权是土地使用者向国家购买的一种财产权，土地使用者不仅可以占有、使用和取得土地收益，还可以独立 支配和处置土地使用权。土地使用权出让方式有协议、招标和拍卖三种形式。 • 划拨
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房地产交易管理机构
房地产交易的管理机构主要是指国内设立的从事房地产交易管理的职能部门及其授权机构。包括国务院
建设行政主管部门即建设部，省级建设行政主管部门即各省、自治区建设厅和直辖市房地产管理局，各市、 县管理部门以及房地产管理部门授权的房地产交易所（房地产产权处、房地产交易中心等）。