房地产项目市场调研与前期策划

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房地产项目市场调研及前期策划

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新都项目市调及项目前期策划

一新都概况

1. 概况

新都区位于市北郊,居“天府之国”川西平原腹地。新都区是市科技·文化·旅游卫星城。2004年经建设部批准《市城市总体规划》、《市新都区分区规划(2004—2020年)》中被确定为市北部新城,面积100平方公里,人口100万,是市城北副中心,承担市机械、电子、食品、生物制药、旅游和物流基地的功能。新都镇、新繁镇均为省历史文化名城。

2.行政区划

新都区辖2个街道(大丰、三河)、11个镇(新都、新繁、新民、清流、龙桥、马家、泰兴、木兰、军屯、石板滩、斑竹园)。区人民政府驻地新都镇。

3.人口状况

2006年统计全区人口63.6万人,人口增长6000人左右,预计现人口为65万人左右。城区人口约17.6万人。

4.交通状况

公路:

新都区公路密度居全省之最,拥有完善、快捷的公路交通运输网络。成绵高速公路是省最大两座城市之间的运输大动脉。城南高

速贯通川西、川中,成德大件路承担着主要的货运流量,是一条快速便捷的经济通道,也是市最繁忙的一条公路;川陕公路(国道108线)一直是北上出川的重要线路;成公路和建设中的成高速公路拉动了新都区西部片区的发展,沿线是全国第三、西部第一的中国西部家具产业带;区境则以新石公路为干线,横贯东西,形成了覆盖全区各镇的二级公路网;市绕城高速公路、三环路将上述主要公路连接起来形成

蛛网结构,从新都

区出发能很快抵达

市任何一个重要出

口。

由蜀龙路坐公

交车,直达市区仅

30分钟;电子路(新都城区新干线)新都城区环线公路;北新干线,未来地铁1号线路直通主城。

铁路:

新都区的铁路运输优势在市首屈一指。主要的4条铁路中就有宝成线、成渝线和达成线3条从新都区过境,车站多,运距短,方便快捷。东站,西南最大的货运编组中心站,距新都城区16km天回车站,西南最大的物资储运中心站,距新都城区8km新都车站,新都城西,设有石油专用线和粮油专用线

外北站,成达铁路二级货运编组站,距新都城区9km

5.自然地理

新都区主要为平原地貌,平均海拔490米,相对高差6米,平均坡度2‰;地质构造简单,地层稳定,工程地质条件良好;地表水、地下水资源丰富。新都区属亚热带湿润季风气候,冬无严寒,夏无酷暑,四季分明。年平均气温16℃,绝对最高气温35.5℃,绝对最低气温-5.4℃。年平均相对湿度81.5%,无霜期271天,日照100天。主导风向为北东,平均风速0.99米/秒,最大风速14米/秒。多年平均降水量911.7mm。

6.人文自然资源

新都是全国首批对外开放县和省级历史文化名城。有国家级文物保护单位“西蜀第一湖”之称的升庵桂湖,有享誉中外的千年古刹宝光寺,特别是近年来新建的桂湖公园,面积200 多亩,园亭台

楼,碧桂丹荷,水阔天空,泛舟湖上,令人心旷神怡。每年到新都的游客近300万人次。其中外宾、华侨、港澳台同胞3万余人次。此外,还有许多潜在的旅游资源,龙桥野生动物养殖场、泥巴沱和白鹤岛风景区,植被完好,林木葱茏,蝉鸣鹊噪,风光旖旎,极具开发前景。

7. 远景规划

围绕“经营城市”,建设现代化市北部新城。新都区城市总体规划确定了"城市向东发展、形成新城区"的发展战略。新城区的主要功能为行政办公、教育、商业、金融和生活居住,与老城区形成"一城双中心、东西两片区"的城市格局。新都区的城市建设者们将以"经营城市"的理念,有效配置城市土地资源和非土地资源,把新都区建设成现代化、都市化的绿色生态城区,使之担当起市城北副中心的重要职能。

坚持“工业强区”,壮大卫星城工业区。

新都区历来是市的工业重镇。作为其工业经济的龙头,市新都卫星城工业区成立于1992年,是省省级重点开发区、省优秀开发

区。

卫星城工业区的发展目标是:以大规划、大手笔、大气魄建成设施完善、服务一流、特色鲜明的现代化开发区。

新都区是九寨沟旅游环线(九环线)东线的第一门户,历史文化深厚,自然环境优美,名人贤士辈出,名优特产丰富,拥有“一湖、一寺、一江、一河、一山”等不可多得的旅游资源,与邻近的熊猫基地、三星堆等相映生辉,联动互补,构成了高品位的北线黄金旅游带。

新都区将加大旅游开发力度,打造新都旅游品牌,重点发展独具特色的文化旅游、生态观光旅游和都市休闲旅游。

二新都经济发展概况

1.新都2002-2006年综合指标

由上表可以看出:新都区在近年来经济飞速发展,GDP增速平均为15%左右,远远高于全国水平。其中新都区大力开展招商引资工

作,第二产业增加值增长速度尤其明显,对区域经济快速发展功不可没。

2.新都区2002-2006年财政金融状况

由上表可以看出:新都区2002-2006年五年间人民收入稳步增长,消费水平也逐步增加,区域消费能力较好。

3.新都区招商引资状况

近年来,可口可乐、统一、银河动力、、哈威、紫荆花制漆、达利食品等近30家著名企业先后落户新都。在项目引进中,注重引进科技含量、市场占有率、产品附加值和税收都高,管理手段先进、品牌知名度高的项目。

政府对投资项目施行社会行政服务、用地政策、财政扶持奖励、招商奖励等优惠政策,现有粮食物流园区、优质肉鸡加工基地、高性能稀土永磁体建设项目、大规模集成电路单晶硅及硅片项目、信息安全系列产品、祛斑爽等招商项目。

三新都房产市场环境分析

1.概述

根据新都区的区域特性和习惯,目前新都区域市场发展可大致

分为老城区板块、新城区板块及毗河板块三个区域。

老城区板块:起步早、品质较低

作为新都以往的政治经济中心,该区域房地产发展较早。由于已开发物业档次偏低、城市规划不科学及土地供给不足,当前多开发补充式中低端物业。区域已经进入房地产开发的尾声阶段。

新城区板块:行政教育中心、本地城市化

区域规划为新都区新的政治经济中心,为其房地产发展带来了政策规划促进作用,也使得该区域的开发以城市化物业为主。同时,在该板块汇集了新都区政府,西南石油学院和音乐学院等政府机关和学校,拥有巨大的潜在购房人群。该区域距离新都更近,物业价格适中,以新都本地客户为目标群体。

毗河板块:生态、品牌、高品质

该板块位于新都蜀龙路南段,依托毗河资源,以"生态"形成区别于新都其余板块的独特魅力。同时,万科、交大、新希望等品牌开发商的云集,也迅速提升了板块的整体影响力。由于距离、物业形态、档次、价格等因素、该区域客户有大量的购房者进入。

2.供应量分析

根据调查了解到新都区2007年全年商品房销售面积为126.4万方,商品房比重由2006年的12%上升到2007年的20%。人均住房面积达到34平房每人。现在销售项目约30个,所有项目体量总计约700万方,按照开发阶段预计约150万方左右于08年入市。由于近年北部新区的大力开发建设,工业园区的发展,外地购房者到本区

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