房地产物业市场调研报告分析ppt(39张)
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房地产市场报告分析(ppt 98页)
➢力求线条简洁明快 ➢减少细节的复杂性，简化立面 ➢立面使用真石漆涂料，低区部分立面利用石材
研发处 DeRpeasertamrcehnt
环境、景观设计要点建议
研发处 DeRpeasertamrcehnt
环境、景观设计
周边项目景观规划无明显特色，颜色单调，缺乏主题
通用时代
博
林
长盛岚庭
金
谷
研发处 DeRpeasertamrcehnt
成为未来区域亟待发展的重点
研发处 DeRpeasertamrcehnt
经济技术指标
用地指标 占地面积：69361㎡ 总建面积：208083㎡ 容积率：3 住宅建面：166466㎡ 商业建面：41616㎡(20%)
项目为高容积率的中等规模项目，建筑形式有一定局限性 地块内部有一条市政规划道路，社区的整体与私密性受影响
环境、景观设计
园林景观——通过游泳池、休息亭、下沉式中心广场等功 能型景观设施，丰富社区景观的同时增加实用性
异国风情的休息”亭”,与中心景观结合灯 柱
结合下沉中心广场的坡道景观处理等
室外游泳池是会所功能一部 分,同时也是项目的中心景观,
整体营造细致,渲染极强.
结合中心游泳池的假山,水系 景观.
研发处 DeRpeasertamrcehnt
住宅产品设计
研发处 DeRpeasertamrcehnt
住宅产品建议
户型功能设计原则
•目标客户总价相对较为敏感，户型的实惠性能够 对客户有较大吸引力 •实惠性表现为两个方面：赠送面积，居住更舒适
研发处 DeRpeasertamrcehnt
热销户型特点：N+1房
通用时代国际：102㎡
+1
长盛岚庭：102㎡
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环境、景观设计要点建议
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环境、景观设计
周边项目景观规划无明显特色，颜色单调，缺乏主题
通用时代
博
林
长盛岚庭
金
谷
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成为未来区域亟待发展的重点
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经济技术指标
用地指标 占地面积：69361㎡ 总建面积：208083㎡ 容积率：3 住宅建面：166466㎡ 商业建面：41616㎡(20%)
项目为高容积率的中等规模项目，建筑形式有一定局限性 地块内部有一条市政规划道路，社区的整体与私密性受影响
环境、景观设计
园林景观——通过游泳池、休息亭、下沉式中心广场等功 能型景观设施，丰富社区景观的同时增加实用性
异国风情的休息”亭”,与中心景观结合灯 柱
结合下沉中心广场的坡道景观处理等
室外游泳池是会所功能一部 分,同时也是项目的中心景观,
整体营造细致,渲染极强.
结合中心游泳池的假山,水系 景观.
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住宅产品设计
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住宅产品建议
户型功能设计原则
•目标客户总价相对较为敏感，户型的实惠性能够 对客户有较大吸引力 •实惠性表现为两个方面：赠送面积，居住更舒适
研发处 DeRpeasertamrcehnt
热销户型特点：N+1房
通用时代国际：102㎡
+1
长盛岚庭：102㎡
房地产市场调查报告(PPT 70页)
1#楼、5#楼东单元团购房，已经交房；目前在售5#楼西单元已经建至20层，6号楼东单元已经建至5 层；
8：银基誉府
景观示范区及售楼部实景
十一期间活动及优惠
9：名门世家
十一活动及优惠
10：惠泽园
惠泽园三期·万象新天、四期御金台项 目
三期万象新天全面封顶
星级展厅开放仪式 活动当天，有幸运大抽奖环节，设置有高档 变速折叠自行车、高档品牌电饭煲、高档品 牌电磁炉等惊喜大礼。
5：永基九里
一期为2#、3#、5#、6#、7#、8#、9#七栋
3#、5#、8#已 经封顶; 6#、9#建至三 层左右；
6：华廷四季城
11#
17#
13#
15#
11#、13#、15#、17#为已封顶，年底交房。
项目现场实景
十一活动“名人蜡像节”
7：凯旋国际
1#
2# 6#
3# 5#
二、房地产形势分析
• 【全国】楼市回暖，土地市场火爆
• 据新华社报道，随着楼市政策逐步宽松，楼市销售市场普遍回暖。在楼市加 速去库存的同时，房企拿地热情高涨。
• 进入2015年9月以来，一些房企纷纷进入土地市场，一二线城市高价地频出。 据各大房企的公开数据统计，截至9月末，包括万科、保利、恒大、万达、中 海、碧桂园等在内的20大标杆房企，拿地总额高达328.34亿元，刷新了今年 近8个月的最高纪录，仅次于今年1月份的567．97亿元。
平顶山市场情况分析
一、城市发展规划分析
• 西部新城区发展乏力，新城区开发热潮已过。 • 根据《2011—2020年平顶山市城市总体规划》，按照“发展西部新
区，优化东区功能，完善老区环境”的发展思路，完善中心城市职能， 着重增强城市的区域竞争力、辐射力、带动力。中心城区初步建成以 现有城区为核心，东展、西拓相结合，以西拓为重心、梯度推进的组 团集合布局结构，提升中心城区的集聚与辐射功能。但经过将近五年 的发展，新城区虽然已经出具规模，但目前面临发展乏力，人气不足 的现状，而且开发商在新城区拿地的积极性严重下降，新城区开发热 潮已过。
房地产市场调查报告(PPT101页)
（三）因果性调查
▪ 因果性调查是在描述性调查的基础上，为 了了解房地产市场上出现的某些现象之间 的因果关系或测试假设因果关系的正确性 而进行的调查。
【学习目标】
1．房地产市场调查的含义、原则、类型及内容； 2．房地产市场调查的程序； 3．房地产市场调查的方法； 4．房地产市场调查问卷的设计方法及应注意的问
题； 5．房地产市场调查资料的整理与分析的手段和方
法； 6．房地产市场调查报告的写作要求和内容结构。
第一节 房地产市场调查的基本 认识
一、房地产市场调查的含义
例如，
▪ 某开发商所开发的商品房，自开盘以来， 销量一直不理想，造成这种情况的原因可 能是由于定位不恰当，或者广告宣传不到 位，或者竞争对手采取了新的营销策略， 或者国家的宏观调控政策影响所致，等等。
▪ 探测性调查一般采用简便易行的调查方法，
如第二手资料的收集，小规模的试点调查， （三）确定需要收集的资料信息，选定资料收集方法
▪ 房地产市场调查，是房地产开发商为了实 现特定的经营目标，运用科学的方法和手 段，通过一定的途径，系统地收集、整理 和分析房地产市场的有关信息，从而为开 发商正确判断和把握房地产市场现状、发 展趋势直至科学决策提供可靠依据的一种 社会活动。
正确理解房地产市场调查这一概 念的内涵，应注意以下几点：
▪ 这也就要求从事房地产市场调查的有关人员，在 工作中必须坚持科学的态度、求实的精神，客观 地反映事实，切忌主观臆断，同时还要对所收集 信息的真实性和可信度进行认真鉴别，力求信息 准确可靠。
（二）及时性原则
▪ 及时性原则要求房地产市场调查活动要随 时掌握市场变化情况，及时收集、整理和 分析有关信息，并及时传递给有关部门和 人员使用。任何市场信息都具有一定的时 间规定性，过时信息不仅效用要降低，甚 至会令决策者的决策失误，因此市场调研 必须遵循及时性原则，要适时提出，迅速 实施，按时完成，及时利用所获信息情报。
房地产市场调查PPT
1、房地产市场环境调查 （PEST分析）
（1） 政治法律环境调查
国家、省、市有关房地产开发经营的方针政策。
土地政策、税收政策、金融政策、人口政策、
产业政策、优惠政策等。 有关房地产开发经营的法律法规，如《房地产 开发经营管理条例》、《中华人民共和国房地 产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》。
（2）经济环境调查 主要调研国家金融政策和金融制度对房地产开 发的影响。 国家、地区或城市的经济特征，经济发展的规 模、趋势、速度、经济效益等。 项目所在区域的经济结构、人口及其就业状况、 就学条件、基础设施、地区内重点开发区域、 同类竞争物业的供给情况 一般利率水平，获取贷款的可能性以及预期的 通货膨胀率
6.房地产市场竞争情况调查 市场竞争对于房地产企业制定市场营销策 略有着重要的影响。因此，企业在制定各 种重要的市场营销决策之前，必须认真调 查和研究竞争对手可能作出的种种反应， 并时刻注意竞争者的各种动向。
7．重点项目调查
对项目周边的同类产品，不同类型但销售率高、 有影响力的项目进行调查。主要是调查这些项 目进行开发之前的定位考虑，开发公司的实力、 开发理念、产品的特点、配套设施、营销的特 点、市场的反馈、项目优劣势等。
房地产市场调查报告
房地产市场调查：房地产企业自身或委 托第三者，针对整个房地产市场或某个 区域、某个特定的开发项目、特定的主 题所进行的系统地、全面的、客观的、 广泛的、持续的搜集房地产项目相关资 料，并加以记录、分析和评估，提供相 关分析结论、建议供房地产企业进行决 策参考的过程
房地产市场调查的作用
国民经济产业结构和主导产业 居民收入水平、消费结构和消费水平 项目所在地区的对外开放程度和国际经 济合作的情况，对外贸易和外商投资的 发展情况 财政收支
房地产市场调研分析(PPT76页)
如：万科·四季花城广告 “金银湖畔，万科在造一座城”。 简朴的陈述实际上已包括了三大诉求方向： 品牌：万科 规模：造城 环境：金银湖畔
房地产项目规划
⑷ 销售执行 研究销售执行是市场调查最关键的地方，它一方面是
指具体的业务安排，如销售点的选择、人员的配置、业务 执行等。
另一方面则是调查实际销售结果。如： 什么样的房型最好卖？ 什么样的总价最为市场所接受？ 吸引客户最主要的地方是什么？ 购房客户群有什么特征等等？ 所有的这一切都是市场调查所应该了解的。
需要调研的子项目
需要调研的子子项目
针对竞争物业的调查
针对功能相近物业的调查
针对档次相近物业的调查 针对地域相近物业的调查 针对销售措施相近物业的调查 针对配套相近物业的调查
房地产项目规划 ……
需要调研的子子子项目 位置 规模 价格 配套设施 容积率、绿化率 户型 设计特色 进度（开、竣工、开盘时间）
开发商、承建商、设计者、物业管 理公司、代理商
得房率 销售措施 目标客户群 强势卖点 弱势规避 销售率（市场占有率） 物业管理特色及收费
……
……
…… …… ……
样本基本资料
针对消费者的调查
购买力水平 购买力投向
购买偏好
购买决策
配套要求 信息渠道 对竞争楼盘的评述
房地产项目规划 ……
性别 年龄 文化程度 职业 家庭结构 原居住地及面积 …… 家庭收入 家庭支出 家庭收支余额流向 月供能力 物业类别 地段偏好 户型偏好 价格偏好 面积偏好 建筑风格偏好 付款方式偏好 装修档次偏好 …… 决策参与 影响因素（排序） 配套设施种类（排序） （排序）
(2) 确立调查目标 主要决定该项调查的范围及所需解决的主要问题。
房地产项目规划
⑷ 销售执行 研究销售执行是市场调查最关键的地方，它一方面是
指具体的业务安排，如销售点的选择、人员的配置、业务 执行等。
另一方面则是调查实际销售结果。如： 什么样的房型最好卖？ 什么样的总价最为市场所接受？ 吸引客户最主要的地方是什么？ 购房客户群有什么特征等等？ 所有的这一切都是市场调查所应该了解的。
需要调研的子项目
需要调研的子子项目
针对竞争物业的调查
针对功能相近物业的调查
针对档次相近物业的调查 针对地域相近物业的调查 针对销售措施相近物业的调查 针对配套相近物业的调查
房地产项目规划 ……
需要调研的子子子项目 位置 规模 价格 配套设施 容积率、绿化率 户型 设计特色 进度（开、竣工、开盘时间）
开发商、承建商、设计者、物业管 理公司、代理商
得房率 销售措施 目标客户群 强势卖点 弱势规避 销售率（市场占有率） 物业管理特色及收费
……
……
…… …… ……
样本基本资料
针对消费者的调查
购买力水平 购买力投向
购买偏好
购买决策
配套要求 信息渠道 对竞争楼盘的评述
房地产项目规划 ……
性别 年龄 文化程度 职业 家庭结构 原居住地及面积 …… 家庭收入 家庭支出 家庭收支余额流向 月供能力 物业类别 地段偏好 户型偏好 价格偏好 面积偏好 建筑风格偏好 付款方式偏好 装修档次偏好 …… 决策参与 影响因素（排序） 配套设施种类（排序） （排序）
(2) 确立调查目标 主要决定该项调查的范围及所需解决的主要问题。
房地产市场状况调研分析报告PPT
2023年，对各个行业来说似乎都该是繁荣的一年，“井喷式”的恢复使得旅游、电影、餐饮等领域的活跃度大大增加。唯有房地产市场尽管产生了一定的增幅，但仍然远远没能达到疫情发生时的高度，房地产市场呈现“销售量价趋稳，新开工面积调整态势难改，投资或继续下行”的特点。
随着各地政府的宏观调控政策的逐渐出台完善，房地产市场将逐渐回归理性，尤其是随着新一轮城市化的启动，二三线城市的经济发展和人口流入也呈现出较快的增长，将成为房地产市场的新的增长点，至少在2023年底或2024年上半年以后中国房地产市场将呈现稳中有升的趋势。
2022年12月以后，国家多次强调“房地产业是国民经济的支柱”，标志着房地产的支柱产业地位依然牢靠。从“五一”数据看，各个城市的交易量相对去年“五一”时间的数据大大提高了25%，部分刚性购房需求得到集中释放。
一
二
三
四
从宏观市场结构设计看，房地产未来将更突出保障属性，要“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。
2023年全国拟开业购物中心达588个，拟开业数量、体量约为2022年实际开业量的1.6倍。
数字化、智能化等技术的广泛应用，以及元宇宙等新概念的兴起，将为商业地产的运营管理和用户体验带来更多创新。
以空间功能为切入口，融入都市农场、儿童乐园、智慧购物、AR沉浸体验等元素，以多变的玩法赋予商业地产项目新的文化内涵、时尚元素和科技含量。
Part
4
风险及挑战
01
02
03
04
05
2022年以来，全国房地产投资、商品房销售、土地购置等各项数据连续下滑
房地产企业生存状况持续恶化，连续暴雷不仅涉及到民生底线。
2023
房地产市场状况分析报告
C
ontents
房地产市场调研报告ppt课件
楼盘情况、配套
1、项目情况：项目规划18栋高层洋房，分两期开发。 2、周边配套： 区内配套：中大EMBA教育，广州白天鹅五星级物业管理，商 业街、会所、花海园林
楼盘主力产品 产品面积段 近期产品价格 7月销售情 推售计划
楼盘情况、配套
洋房
90㎡（三房两厅）、125㎡（四房两厅）、196㎡（四房两 厅）
6800元/㎡（毛坯）、8000元/㎡（楼王） 共售出77套；均价6859元/㎡ 无
1、项目情况：分三期开发，一期总共有16栋楼，18-32层 高。二期21幢，楼王7幢33层高，两梯两户，私家电梯。 2、周边配套： 区内配套：景观园林，休闲体育公园，商业街、五星级保 利假日酒店 区外配套：范罗岗小学、会展中心、体育中心
项目总规划28栋23~33层高层洋房，拥有28%的超低建筑密度和40%的超高绿化率。 ▲内部配套：广场、水道、观景道、反斗乐园、国际双语幼儿园、园林式水晶泳池、篮 球场、羽毛球场、乒乓球室、棋牌室、健身室等 ▲外部配套：行政中心、体育中心、五星级酒店、商务中心、高尔夫球场，紧邻省一级 重点学校小学。 特点：拥有2万平方米中央生态湖，环绕整个小区、景观道、绿化岛、临湖栈道景观带， 水系资源无可替代。项目的北面和东面被天沙河环绕，享有一线天沙河景观。区内还规划有 超大面积的空中无边际泳池，与湖景融为一体。
★区域竞争分析
银葵 医院
体 育
中
心
江
门
大
道
保利
市汽车站
珑 范罗岗 湖 小学 湾
灏昌园 铂雍汇
★项目情况
项目处目前迅速发展、投资超千亿元的滨江新区启动区。项目东倚正在建设的江门体育中心， 南临规划二路，西出江沙路，快速接入规划建设的江门大道，北靠刚开通且超宽阔的江兴大 道。
房地产市场研究分析报告(ppt 54页)
按产业看，2010年，第一产业增加值为71.79亿元，增长8%；第二产业增加值为635.49亿元，
增长72%；第三产业增加值为178.74亿元，增长20%。
2010年，延安市经济总量是2006年的2倍，翻了整整一番。
人均生产总值突破30000元大关，达到33367.41元，按美元折算，突破4000美元大关，达到
10）美尚城 隶属延安高第投资集团，集团成立于2008年，注册资金4.4亿元，资产总额 10亿多元。集团公司是一家集房地产、能源投资、精品商务连锁酒店、金 融服务为一体的多元化企业集团。高第美尚城地处延安市市中心，位于延
安城投凤凰广场东面。该项目是集住房、办公、商业为一体，单层商业面 积为：3602.62平方米，以精品百货店为主，已于2011年10月底开业，采用 租金方式，进入条件比较严格，附近做生意的人应该都有所了解。
延安市位于陕西北部，上接榆林下抵铜川两大能源 基地，1997年1月撤地设市，辖1区12县、166个乡 镇、总面积3.7万平方公里，总人口215.1万人，其 中农业人口158.5万人，市区人口约40万。
中心市区为全市政治、经济、文 化中心；分为8个功能区，即中 心街商贸区；东关商贸、居住、 无污染工业综合发展区；南关行 政办公区；七里铺对外交通区； 高坡居住区；杜甫川文教科研区 ；北关文教区；西北川文物保护 区。
13）帝豪广场： 地处延安市商业中心地段，与延百等商场为邻，硬件设施较好，有地下停车场；是一个综合型购物 场所；经营定位为中端消费商场；开业时间为2009年中旬；商业建筑面积：18000平方米；商业层 数：4层；经营方式：出租（帝豪整体运营）；其中年轻时尚的衣服专卖都是比较高档的，比如小 熊，衣恋，太平鸟等等，但是其他的东西就很山寨了，名字起的很霸气，但实际上名不属实；服务 态度较差。去年与克拉克餐饮签订入驻协议。年销售额为9000万人民币左右。 14）百姓家园： 百姓家园购物有限公司成立于2004年，公司主要经营百货,食品,文化用品等；百姓家园地处东大街 中段，商业繁华地段，路北地下一层、路南地上两层；总营业面积达到7200平米，年销售额达到 15300万元，是延安市区最有影响力的超市。
第四章-房地产市场调查与分析PPT课件
些商品及其数量来进行分析的方法。
适用范围：
在购买者人数较少、
访问购买者的成本不高、
购买者具有明确的意图、
会按其意图购买并且愿意配合意图调查
13
（二）销售人员意见综合法
具体做法：
首先请几位销售人员分别估算某一产品在不同条件下
未来的销售额及发生的概率；
然后求出其期望值；
最后将各位销售人员的平均期望值作为销售额的预测
较价格和质量，愿意接受其他任何代用品。
2、选购品（衣服）
指价格比便利品要贵，消费者购买时愿意花较多时间
对许多家商品进行比较之后才决定购买的商品。
消费者在购买前对这类商品了解不多，因而在决定购
买前总是要对同一类型的产品从价格、款式、质量等方面
进行比较。
3、特殊品（汽车）
至消费者对其有特殊偏好并愿意花较多时间去购买的
场上占据强有力的竞争地位。
（2）市场定位的方式：
避强定位
对抗性定位
重新定位
27
（二）市场定位的步骤
（1）识别潜在竞争优势
（2）企业核心竞争优势定位
（3）制定发挥核心竞争优势的战略
（三）市场定位战略
（1）产品差别化战略
（2）服务差别化战略
（3）人员差别化战略
（4）形象差别化战略
28
第四节 竞争者分析
续对市场环境和消费者行为进行调查，掌握市场动向、发
展趋势、竞争对手情况等，及时反馈信息、储存信息，为
开发新产品、保持现有市场、开拓未来市场服务
4
（二）市场调查的内容
1国内外市场环境调查
1）政治法律环境
2）经济环境
3）人口环境
4）社会文化环境
2技术发展调查
房地产市场调查与分析演示课件-精选.ppt
精品
（2）市场总需求：市场总需求是指在特定地 理范围内、特定时间、特定市场营销环境、 特定市场营销计划的情况下。特定的消费者 群体可能购买的总量。
2、市场需求预测 新住宅的需求=家庭数量×户均可支配收入×
住房消费倾向
Q=nap Q----总市场潜量 n----特定产品或产品的购买者 a----购买者的平均购买数量 p----平均单价
据揭示问题的真正性质，从而提出一些 推测和新想法。 2、描述性调查：明确一些特定的量 值。 3、因果性调查：如房价下降10万， 能够增加多少购买者。
精品
二、制定调查计划 一般要包括资料来源、调查方法、调查手
段、抽样方案和联系方法几个方面。 1、资料来源是收集二手资料、一手资料，
或是两者都要收集。 2、调查方法：有观察、专题讨论、问卷调
查和实验四种方法。 3、调查手段：主要是问卷。分闭合式和开
放式二种。 4、抽样方法：要确定抽样单位、样本规模、
抽样程序等。 5、联系方式：一般有邮寄、电话、和面访
三种联系方法。
精品
三、收集信息：是市场调查中成本最高， 也最容易出错的阶段。
四、分析信息：是从收集的信息和数据 中提炼出与调查目标相关的信息，对主 要变量可以分析其离散性并计算平均值， 同时还可以采用统计技术和决策模型来 进行分析。
五、报告结果：对信息进行分析和提炼，
总结归纳出主要的调查结果并报告给决
策人员，减少决策者在决策时的不确定
因素。
精品
市场调查的分析与评估
精品
市场趋势分析
首先是宏观环境预测；然后是行业预测；最后是企业的销售预测
1、购பைடு நூலகம்者意图调查法
（2）市场总需求：市场总需求是指在特定地 理范围内、特定时间、特定市场营销环境、 特定市场营销计划的情况下。特定的消费者 群体可能购买的总量。
2、市场需求预测 新住宅的需求=家庭数量×户均可支配收入×
住房消费倾向
Q=nap Q----总市场潜量 n----特定产品或产品的购买者 a----购买者的平均购买数量 p----平均单价
据揭示问题的真正性质，从而提出一些 推测和新想法。 2、描述性调查：明确一些特定的量 值。 3、因果性调查：如房价下降10万， 能够增加多少购买者。
精品
二、制定调查计划 一般要包括资料来源、调查方法、调查手
段、抽样方案和联系方法几个方面。 1、资料来源是收集二手资料、一手资料，
或是两者都要收集。 2、调查方法：有观察、专题讨论、问卷调
查和实验四种方法。 3、调查手段：主要是问卷。分闭合式和开
放式二种。 4、抽样方法：要确定抽样单位、样本规模、
抽样程序等。 5、联系方式：一般有邮寄、电话、和面访
三种联系方法。
精品
三、收集信息：是市场调查中成本最高， 也最容易出错的阶段。
四、分析信息：是从收集的信息和数据 中提炼出与调查目标相关的信息，对主 要变量可以分析其离散性并计算平均值， 同时还可以采用统计技术和决策模型来 进行分析。
五、报告结果：对信息进行分析和提炼，
总结归纳出主要的调查结果并报告给决
策人员，减少决策者在决策时的不确定
因素。
精品
市场调查的分析与评估
精品
市场趋势分析
首先是宏观环境预测；然后是行业预测；最后是企业的销售预测
1、购பைடு நூலகம்者意图调查法
房地产市场调查与市场分析(PPT 64张)
市场定位的发展阶段
32
第三节 目标市场的细分与选择
1、市场定位策略
产品差异化 服务差异化
人员差异化
形象差异化
33
第三节 目标市场的细分与选择
2、客户定位的概念 客户定位就是开发商为自己的项目确定、确认潜在客户
的过程，确定房地产项目的目标消费群体和他们的特征。
3、目标客户群的研究内容
⑴客户群年龄； ⑶客户群区域结构； ⑵客户群职业特征； ⑷客户群的商品房消费能力、消费方式；
行业预测
企业的销售预测
16
第二节 市场分析的手段和方法
• 市场需求预测的定性方法 • 1、购买者意向调查法----对购买者的意向进行 周期性调查，从中获得信息并通过综合分析，预测 出消费者购买意向的主要变动方向。 • 2、销售人员意见综合法----销售人员接受预测 任务，同时企业主管人员向他们提供有关将来环境 变化的资料，销售人员利用资料和自己的判断，做 出自己认为可靠的销售预测，最后由主管部门加以 综合。
心理细分
行为细分
27
第三节 目标市场的细分与选择
• 案例——万科市场细分产品线
28
第三节 目标市场的细分与选择
二、目标市场的选择
目标市场
就是企业为满足现实或潜在
需求而开拓和要进入的特定市场
选择目标市场
当生产者把市场细分为若干个子市 场后，生产者将选择其中一个或多个子市 场作为自己要发展或占领的主要市场，为 之服务。
喜好奶酪内在心理驱动力，食用习 惯，对奶酪产品的基本认识，哪些 类别的消费者是奶酪的接受群体， 哪些是奶酪的拒绝群体。
16～26岁青年群体 36～46岁少儿母亲 研究主要目标：
哪些群体是主要的目标市场，其 中哪些是现有的，哪些是潜在的？ 消费习惯等的核心因素是什么？
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星河湾
星河湾通过与名校执信 中学合作办校，学校不仅仅 具有国际水准的硬件设施， 同时引进了执信中学的教育 模式。面积130亩的校园，投 资了两个亿，中学部加小学 部共有学生两千多人。短短 三年，星河湾执信中学成了 广东的省级重点学校。教育 成了星河湾地产的一张王牌。
雅宝新城
2000年该项目开盘 后，由于地理位置、产 品规划、建筑外观等综 合素质较差，一度导致 楼盘滞销，直到2003年 该项目与中山大学合作 创办了中大附属学校雅 宝学校后，项目的销售 业绩节节上升，甚至出 现一个月卖的货比以前 半年卖的总货量还多。
虽然学区房一直都有热度，但把它瞬间炒热的还是2014年初《教育部关于 进一步做好小学升入初中免试就近入学工作的实施意见》及《教育部办公 厅关于进一步做好重点大城市义务教育免试就近入学工作的通知》。 通知要求，北京、上海、深圳、广州、等19个城市需在2014年制定完善进 一步规范义务教育免试就近入学的方案，并在2015年100%实行划片就近 入学政策，100%小学划片就近入学，90%以上初中实现划片入学。 以上就直接造成了2014春节后学区房一直到现在的火爆形势。
学区房对地产市场的利好表现-溢价空间大
以西安市“伊顿公馆”项目为例
带西工大附属初中或小学入学名额， 2013年-2018年每年小学提供10个名额、
初中提供100个名额
全款带入学名额93折，不带入学名额89折；按揭带名额无折扣，不带名额97折，预
计2013年10月交房。
＞ 均价：13000元/㎡
周边楼盘均价：约8300元/㎡
业内人士访谈
“在长沙，‘学区房’火爆这个 词未必准确，但是‘学区房’绝对
受欢迎，可以说不愁租不愁卖。
只要有‘学区房’，挂出去一周到 10天，可以说100%能出手。”
——建安房屋员工 “紧邻师大附中的存量房80%都 是1997年以后的多层的老小区，其 中家属院居多，高层在我们这个商 圈中所占的比重大概是15%左右。 因为有很多陪读的家长，所以附近
的租房市场是非常好的。”
——新环境地产员工
新闻截图
学区房对地产市场的利好表现-营销利器
名盘+名校已成为时下房地产营销模式的成功典范，对销售起到推波助 澜的强大作用，特别对于郊区的大型楼盘，是必选的重要配套之一。
碧桂园
以“教育启动房地产” 开发模式而著称的碧桂园集 团通过在住宅区内规划建设 高起点、大规模的学校，配 备一流的软硬件，以高质量 的教育服务扩大影响，再以 学校为依托，组建会所等高 尚场所，营造尊贵荟萃的优 越环境，使碧桂园系列楼盘 持续大热，倍受市场追捧。
岭南新世界
一向以高质素名校教育 为先导的岭南新世界携手省 级重点院校华南师大开创 “0—18岁双教育体系”， 实行“幼儿园—小学—中 学—大学预科”的全程教 育计划一直吸引了许多外来 家庭及冲着名校的家长购房 置业。据统计，该类买家占 据岭南新世界业主中将近 40%的比例。
进入2014年，学区房愈加火爆
狭义
狭义的学区房指由教育部门或者学校规定的， 按照就近免试入学的原则，学校招收指定的一个 地域范围内的学生，在这个范围里的学生可以享 受义务教育，免试就近入学，把这种范围里面的 那些物业、房产叫做学区房。而这些学校，主要 是重点小学，还包括一部分重点中学。
学区房 产生的原因
1. “就近入学”政策出台 2. 家长追捧 3. 学区房升值空间大 4. 政府对教育事业重视
小结
学区房是指重点中小学附近或者对口招生区域内的房产。 由于“就近入学”政策的出台、家长追捧、学区房的升值空间大和 政府对教育事业重视，学区房应运而生。 学区房和地产的合作模式共四种，就近、引入、共建和自建优质学 校。 学位房更具吸引力，名校更具号召力，有新生儿的家庭对学区房的 需求尤为强烈。 学区房对地产市场的利好表现是溢价、租售两旺、营销利器。 2014年，教育部新规助推全国学区房租售将进入新的高潮期
株洲市学区物业市场调研报告
2014年5月
目录 CONTENT
1 学区物业概念阐述 2 株洲市重点学校及天元区学区划片一览 3 长沙市学区楼盘个案分析 4 学区房助推房价因素分析
一：学区物业概念阐述
学区房的定义和产生的原因
学区房是指重点中小学附近或者对口招生区域内的房产
广义
广义而言，所在区域教育资源丰富，能够很好 满足人们教育学习生活需求的房屋，称为学区房。
1986.7.1《中华人民共和国义务教育法》第九条 获得重点学校的入学资格 国家重视，家长期望大，学区房价值持续攀升 2012年国家财政性教育经费支出占GDP的4%
学区房和开发商的关系
学区房的优质稀缺教育资源带给开发商高附加值
北京，继2013年3月海淀区五道口华清嘉园出现一套37平方米、叫价350万元的天价学区房之后， 6月20日上午一条微博再次引发网友围观，微博称“景山东街一套400平的学区房报价1.3亿，折合 32.5万/平。” 济南，学区房对于翡翠郡的销售起到了很大的作用，单今年销售额就达到了5个亿，价格涨幅在 40%左右。 房地产核心竞争力在于提高产品的附加值，房地产以优质教育资源为依托，二者相互提升，这种捆 绑式发展，已经成为房地产开发的一种有效模式。无论是知名幼儿园、重点小学、初中、高中，还是 大学，只要楼盘和名校联系在一起，对促进楼盘销售都会起到显着作用。
二：株洲市重点学校及天元区学区划片一览
株洲市重点学区板块-知名小学
栗雨小学
北师附校 白鹤小学 银海学校 天台小学
贺家土小学 何家坳小学
株洲市众多小学学区中，以白鹤小学最为知名，其次就是北师大附校、贺家土 小学、何家坳小学、银海学校，而新建公办的天台小学、栗雨小学近年来规模 与教学质量也在稳步提高，成为区域中优质的学区资源。
溢价率：约56%
伊顿公馆
13000元/㎡
瑞鑫摩天城 摩 天国际
7700元/㎡
凯旋城 8300元/㎡
太白星座 8000元/㎡
东泰城市之光 8300元/㎡
温莎九号 8800元/㎡
晶筑逸品 8500元/㎡
学区房对地产市场的利好表现-租售两旺
得益于陪读思维的迅速形成，销售与租赁市场持续火爆 从业内人士访谈和新闻报道间接得出，学区房租售市场火爆，增值潜力大