基准地价系数修正法

房地产投资增势趋缓。

1季度，商品房销售额亿元；商品房销售面积万平方米。

B、基准地价系数修正法：
基准地价成果及内涵
基准地价的依据是《佛山市高明区城区城市土地定级与基准地价评估工作成果报告》与《佛山市高明区荷城街道住宅用地区片及区片地价图》,基准地价的内涵为各土地级别区域内“五通一平”（即通路、给水、排水、通电、通讯、场地平整）的土地开发程度下，平均容积率为下，法定最高出让年限的商业、住宅用途的完整土地使用权的单位土地面积（或单位建筑面积分摊）的平均价格。

估价期日为2004年1月1日。

根据《城镇土地估价规程》与《佛山市高明区城区城市土地定级与基准地价评估工作成果报告》与《佛山市高明区荷城街道住宅用地区片及区片地价图》。

其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为：
待估宗地价值=P zg=[P ss×（1+∑K）×∏O×∏S+F]×S，其中：
P zg—为待估宗地地价
P ss—为待估宗地对应的区片（段）地价
∑K—为待估宗地所有地价区位影响因素总修正值
∏O—为待估宗地其他因素修正系数的累乘（包括：容积率、使用年期、建筑密度、楼层）
∏S—为待估宗地的个别修正系数的累乘（包括：宗地面积、宗地形状、建筑物朝向、临街进深、临街宽度、宗地自身深度、商服繁华度）
F—开发程度修正
S—宗地土地面积
具体测算如下：
基准地价取定：根据《佛山市高明区城区土地定级与基准地价评估工作成果报告》、《佛山市高明区富湾镇城镇土地基准地价评估成果报告》与《佛山市高明区荷城街道富湾商业、住宅用地级别基准地价图》，评估对象地处佛山市高明区荷城街道沧江路以南、文化馆以西，属二级商业、一级住宅用地，商业基准地价（地面）取定为元/平方米；住宅基准地价（地面）取定为元/平方米。

（1）宗地全部影响地价因素总修正值取定：待估宗地位于佛山市高明区荷城街道沧江路以南、文化馆以西，附近为村屋住宅、商铺，周边有市场、邮局、医院、银行储畜所、学校等商业、生活配套设施，距墟镇商服中心近，商业集聚规模较好，经城市主干道可通火车站和机场，交通较便利。

待估宗地绿化覆盖率一般，自然景观较优，基本无污染物；待估宗地临沧江路，形状、面积规则，对土地利用无不良影响。

故商业部分系数取定为25%；住宅部分系数取定为16%（该系数的取定详见《因素条件及对估价对象的影响程度修正说明表》（表3、表6）。

表4 一级住宅用地基准地价修正系数表
表5 一级住宅用地基准地价修正系数条件指标说明表
表6（住宅部分）因素条件及对估价对象的影响程度修正说明表：
（2）住宅用地基准地价个别因素修正（∏S—为待估宗地的个别修正系数的累乘，（包括：宗地面积、宗地形状、建筑物朝向、临街进深、临街宽度、宗地自身深
度、商服繁华度））
1.宗地面积修正系数
住宅用地宗地面积修正系数表
2.宗地形状修正系数
住宅用地宗地形状修正系数表
3.建筑物朝向修正系数
住宅用地建筑物朝向修正系数表
在住宅用地个别因素修正体系中查询相关的修正系数(见表1－3)。

则得出：
宗地地价个别因素修正系数
（3）住宅用地基准地价其他因素修正（∏O—为待估宗地其他因素修正系数的累乘（包括：容积率、使用年期、建筑密度、楼层））
在住宅用地其它因素修正体系中查询地面基准地价相关的修正系数。

则得出：
宗地地价其它因素修正系数
（4）期日修正系数取定: 本次评估采用的基准地价在2004年公布，本次评估基准日为2007年10月23日，在此期间该区域住宅用地地价水平较稳定，故期日不需修正。

（5）开发程度修正：待估宗地设定开发程度为宗地红线外“五通”（即通路、给水、排水、通电、通讯）及宗地红线内场地平整，与基准地价设定的开发程度相符，因此无需进行开发程度修正；
（6）建筑面积取定：根据明国用（2006）第189号《国有土地使用权证》所载，由于本次评估的宗地为城镇混合住宅用地，假设首层建筑面积为1470平方米的房屋作商铺使用，而建筑面积为72,536.632平方米的房屋则作住宅使用，故根据实际使用情况，假设本次评估设定首层的房屋为商业用途，而二层以上的房屋为住宅用途。

则，待估土地（住宅部分）楼面单价= P zg=[P ss×（1+∑K）×∏O×∏S+F] =[元/平方米×（1+16%）×××××+0] =元/平方米
待估土地（住宅部分）地价= P zg=[P ss×（1+∑K）×∏O×∏S+F]×S =元/平方米×72536.632平方米=29,377,366元；
综合得出，待估土地楼面平均单价=（3,201,660元+29,377,366元）÷74006.632平方米=元/平方米
待估土地地面单价=440×=1232元/平方米。