商业地产常识
商业地产常识
• 超级型——这就是传说中的超级购物中心或者super Mall了。建筑面积通常在20-50万平方米，至少 3-5家大型主力店，如百货、超市、家居等，商圈人口辐射几百万甚至千万人不等，辐射范围通常包 括本城市全部以及周边城市
商铺如何定价
成本定价法
销售价格=开发成本+发 展商目标利润
市场比较法
区域商铺价格平均水平 + 项目硬件条件特征 +
类比项目商铺售价
租金反推法
售价=（日租金×360天 －物业费－相关税收） ×12年－维修基金－相
关税费
12年为国际通用投资回 报年限
什么影响商铺价值
影响商业地产价值的六大因素
1、地理位置
4、商业市场容量
竞争
合作
国际人均商业面积为1.2㎡。如果城市商业容量超标， 无疑面对的竞争将非常激烈，甚至将诞生一大批空铺。
5、市场定位、业态组合
市场定位 业态组合
市场定位
不同的商业项目有着不同的市场定位，决定不同的 商业地产概念。相同的商业项目可以在市场细分中 寻找到不同的市场定位，形成差异化竞争。
• 目的地型——依赖目的性消费业态如旅游、娱乐、休闲等吸引客流，辐射范围难以具体界定，主力客群大都在项目 所属区域之外，甚至是外地、呈现“飞地”特征。
商业地产开发与住宅的差异
差异点
地块属性不同：住宅的地块属性为居住用地，产权年限为70年；商铺土地用途为商业，使用年限为40年。如果是沿街的公寓， 底楼商铺，楼上公寓的，土地用途为综合的，使用年限为50年。 开发理论不同：住宅的开发一般是建立在产品的供需理论之上，而商业地产开发遵循的是投资理论。 面对客户不同：商业服务的客户规模远大于住宅业主，另外还要研究投资者及商户 规划设计不同：商业地产的业态组合纷繁复杂，规划设计如何满足商家要求，确保商家利益最大化，进而确保开发项目 开发流程不同：商业地产项目的选址过程更严谨、调研更复杂、开发定位更系统化；推广更具针对性；多出开业、运营、管理 利益关系不同：住宅直接面对的就是业主，而商业地产在运营的过程中需要平衡投资商、小业主、商家、消费者等众多关系
商业地产名词解释
1.房地产房地产又称不动产,是房产和地产的总称;房产总是和地产联结为一体的,具有整体性和不可分割性;房产：是指房屋经济形态,在法律上有明确的权属关系,在不同的所有者与使用者之间可以进行出租、出售或作其它用途的房屋;地产：是指土地财产,在法律上有明确的权属关系,地产包括含地面及其上下空间, 地产和土地的根本区别在也就是有无权属关系;2.房地产业是以土地和建筑物为经营对象,从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业; 3.房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动;4.地产开发是将“生地”开发成可供使用的土地“熟地”;5.房地产产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权;具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利;6.土地类型——居住用地70年；——工业用地50年；——教育、科技、文化卫生、体育用地50年；——商业、旅游、娱乐用地40年；——综合或其它用地50年；——另外,加油站、加气站用地为20年；7.三通一平是指地皮在发展基础上的水通、电通、路通,场地平整;8.七通一平是指上下水通、电通、路通、排污通、通讯通、煤气通、热力通,场地平整;9.土地使用权出让的形式·协议出让·招标出让·拍卖出让·行政划拨使用权有权出让的土地,必须是国有土地；集体所有的土地必须办理征用手续转化为国有土地后,才能转让;有偿出让的地块可以是生地也可以是熟地,还可以是连同地上建筑物及附属设施一并出让的土地;·生地：待开发的土地·熟地：完成市政设施的土地10.商品房是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产,它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产; 11.房地产产权证是房屋土地权属凭证合二为一,是房地产权属的法律凭证;12.“五证”房地产开发商在房地产市场上销售商品房,必须具备一定的条件,并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续;其中“五证”、“两书”是最为重要的条件;国有土地使用证：是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金,获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证;建设用地规划许可证：是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前,经城市规划行政主管部门确认建设项目的位置和范围符合城市规划的法定凭证;通过“招、拍、挂”在出让前已经通过城市规划的标准;建设工程规划许可证：是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证;建设工程施工许可证建设工程开工证：是有关建设工程符合项目开工的条件,可以进入施工阶段的凭证;商品房销售预售许可证：是商品房进入市场的凭证; 13.商品房预售制度商品房预售制度是指开发商在建设中的房地产项目进行市场销售,由国土局制定的一项提前销售制度;只有取得了预售许可证才能销售;14.申请预售须备下列文件：·房地产开发企业资质证书副本及复印件·土地使用权出让合同书和付清地价款证明国有土地使用证·建设用地规划许可证·建设工程规划许可证·建设工程施工许可证15.商品房预售必须符合那些条件·交付土地使用权出让金·有建设工程施工许可证·按提供预售的商品房计算,投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;·向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明;16.银行按揭是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为,业主先付一部分楼款,余款由银行代购房者支付,购房者的楼房所有权将抵押在银行,购房者将分期偿还银行的贷款及利息,这种方式称为银行按揭;在中国人民银行和各商业银行的正式文件中称为“个人住房抵押贷款”,指银行向具有完全民事行为能力的自然人发放的用于购买自住住房、并以其所购产权房为抵押物,作为偿还贷款的保证,按月偿还贷款本息的一种贷款方式;分为个人住房商业性贷款简称商业贷款与个人住房公积金贷款简称公积金贷款;17.建筑面积房屋实用面积与分摊公共面积之和;18.公摊面积属于公共部分的面积;19.实用面积建筑面积与公摊面积的差;20.实用率房屋实用面积与建筑面积之比;21.预售楼花将未建好的楼房提前出售,称为预售楼花;22.复式上、下两层标准层合二为一,结构与标准房结构有区别;23.房地产转让是指房地产权人通过买卖、交换、赠与等形式将房地产转移给他人的法律行为;按现时有关规定,预售及现售的房地产均可转让,但必须到国土局办理转让手续,房地产公司不得给预购房者更改姓名;24.基底面积是指建筑物首层的建筑面积;25.用地面积指城市规划行政主管部门确定的建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积;26.总建筑面积指小区内住宅、公共建筑、商业、人防地下室等面积的总和;27.容积率容积率是建筑总面积和建筑用地的比;是每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积m2/ha或以总建筑面积万m2与居住区用地万m2的比值表示;附属建筑物也计算在内,但应注明不计算面积的附属建筑物除外;28.建筑密度覆盖率建筑密度就是建筑覆盖率,等于建筑物底层占地面积与用地面积的比率%;;29.绿化率绿化率等于绿化面积与用地面积之比;居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率%;绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地即道路红线内的绿地,不应包括屋顶、晒台的人工绿地;30.均价均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数,即得出每平方米的均价;31.基价基价也称为基础价,是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格;商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层、朝向差价后而得出;32.起价起价也叫起步价,是指某物业各楼层销售价格中的最低价格,即起价;33建筑楼层分类低层住宅---指一层至三层的住宅;多层住宅---指四层至六层的住宅;中高层住宅---指七层至九层的住宅;高层住宅---指十层及十层以上的住宅;塔式高层住宅---以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅;单元式高层住宅---由多个住宅单元组合而成,每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅;34,期房是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止,所出售商品房称为期房;消费者在购买期房时应签商品房预售合同;35,现房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房,即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房,与消费者签订商品房买卖合同后,立即可以办理入住并取得产权证;36,商品房的起价是指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格;37,商品房的均价是指商品房在销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数,即得出每平方米的价格;38,房地产契税是指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋;营业税指对销售房地产的单位和个人,就其营业额按率计征的一种税;房产税是以房屋为征税对象、按照房屋的原值或房产租金向产权所有人征收的一种税;营业税附加是指对交纳营业税的单位和个人,就其实缴的营业税为计税依据而征收的城市维护建设税与教育费附加;印花税指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋;个人所得税指个人将拥有合法产权的房屋转让、出租或其他活动并取得收入,就其所得计算征收的一种税赋;房地产交易手续费是指由政府依法设立的,由房地产主管部门设立的房地产交易机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用建筑面积分摊系数;公用建筑面积÷套内建筑面积之和＝公用建筑面积分摊系数1、商业地产商业地产是包括购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品;在现实生活中,我们接触最多的便是社区商业、大卖场以及现在新兴的shoppingmall三种业态;2、商圈商圈是零售学用语,现商用物业开发也借用该词,意指商业圈或商势圈,指在一定时间内达到某一购物或消费频率的顾客群,以其所处的最远距离为半径,划定的一系列圆形或方形区域,简言之,即为优先选择到某商店或商业聚集中心消费的顾客分布区域范围;商圈一般按层次分为核心商圈离消费地最近1公里内,吸纳总量50-80%顾客的范围、次级商圈离消费地最近1--3公里内,吸纳15-25%顾客的范围、边缘或辐射商圈离消费地最近3公里外吸纳5-25%顾客的范围;商圈就是指店铺以其所在地点为中心,沿着一定的方向和距离扩展,那些优先选择到该店来消费的顾客所分布的地区范围,换而言之就是店铺顾客所在的地理范围;3、什么是CBD CBD的全称是Central Business District,我国现有三种译法：中央商务区、商务中心区或中央商业区;其概念最早产生于1923年的美国,当时定义为“商业会聚之处”;随后,CBD的内容不断发展丰富,成为一个城市、一个区域乃至一个国家的经济发展中枢;一般而言,CBD应该具备以下要素特征：它是城市的功能核心,城市的经济、科技、文化、商业等高度集中；它交通便利,人流、车流、物流巨大；它白天人口密度最高,昼夜间人口数量变化最大；它位于城市的黄金地带,地价最高；它高楼林立,土地利用率最高;4、购物中心世界购物中心协会对购物中心的定义是：“作为一个独立的地产进行设计、开发、拥有和管理的零售和其他商业设施的组合体;”包括地区购物中心、中型购物中心、零售公园、专业购物中心等多种形式;通常说的Shopping Mall,音译“摩尔”或“销品贸”,意为大型购物中心,属于一种新型的复合型商业业态;摩尔购物中心特指规模巨大,集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体,包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心; 严格意义上讲,小于10万平方米的,叫做购物中心；大于这个数字的且业态复合度高的方可称作摩尔MALL；而大于20万平方米的,可叫做超级摩尔购物中心SUPER MALL;5、大卖场一般来说,对大卖场hyper－market的定义是：卖场面积至少在2500平方米以上,出售品种繁多的食品及非食用类产品;大卖场是多以销售生鲜食品及日用品为主、百货为辅的中型超市;在商品的综合性上逊于大型综合百货,在价格上逊于仓储式超市,但生鲜食品及日用品是超市中最具有个性和特色的商品;6、商业街商业街可划分为都市商业街、主题商业街和特色小街三种;都市商业街——如北京王府井步行街、上海南京街等;都市商业街首先考虑的是在城市中的功能和定位;主题商业街——如北京三里屯酒吧一条街、十里河建材一条街等,其主要表现形式即同类业态的汇集,大多分布在道路两旁,同业态的经营品种非常丰富;特色小街——如一些社区的底商、写字楼的底商,由于经营较具特色,所以除满足社区的消费需求外,还辐射到周边一定范围内的区域,久而久之,街区氛围便自然形成;7、主题商场其实,什么是主题商场,目前在业界尚未有定论;从理论上说,主题商场没有明确的概念；但主题商场起码应该具备三个基本要素,一是发生商品交易行为；二是聚集一类主商品,其它种类为辅,能够让消费者广泛选择；三是不同于专卖店,商场必须由相似主题、不同特色、不同服务、不同品牌的商品聚集而成;同时有专家认为,主题商场与传统的百货商店最大的不同,在于它以专业经营为特色;整个商场的商品只突出一个主题;主题商场是一种全新的理念,不仅是为消费者提供商品,还努力营造一个良好的购物氛围;在经营理念上,则改变以往的全销售模式,体现出特有的主题;8、“销控”销控,即房产商保留房源,一般项目多少都会有一定比例,留至项目结束再卖;部分房产商宣称已经卖光楼盘的销控房,年关悄然低价入市,且价格低于市场价,眼急手快者得;在一个楼盘的产品当中,由于位置、户型等方面因素的不同,自然有优劣好坏之分,“销控”通行的情况是优先出售户型或者位置等条件不是很好的产品,而把好位置、好户型的产品留到价格可能达到更高水平的时候进行销售;从而规避了这些户型无法销售的风险,也有利于好的产品在后期卖出更高的价钱;9、空置率国际上的空置率是指市场上现有卖不出去的房子包括开发公司和业主卖不出去两部分数量,与全社会所有存量房的数量之比;我们现用的空置率计算方法是,开发商没有卖出去的商品房数量,与前三年商品房竣工数量之比;其中商业地产包括显性空置率、隐性空置率;所谓显性空置率是指商铺从开发商这一步开始,就没有租售出去；隐性空置率则指从开发商手里已经租售出去,但后面没有实现商业地产的商业经营价值,包括不得已转做住宅或商务办公用途的情况;10、进深在建筑学上进深是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度;常识上说,商铺的门面越宽越好,但是,并不能因此而疏忽了商铺进深的重要性,进深是指与商铺门面垂直的商铺营业深度;一般说来,同样进深的店铺,门面宽度越宽,商业价值越高,可是,若进深未达到商铺经营所需要的起码要求,门面再宽,也无法发挥店铺的经济效用;通常情况下,店铺的进深不得少于4米的一开间门面宽度,也不得深于20米的深度,否则,均会使得店铺的经营受影响;11、层高层高是指住宅高度以“层”为单位计量,每一层的高度国家在设计上有要求,这个高度就叫层高;它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离;12、产权式商铺产权式商铺是一种全新的投资概念,以“现金回报+独立产权+服务馈赠”的模式出现,产权式商铺是一种新的投资产品;产权式商铺的特点是产权分散,统一管理、统一招商和统一租赁,甚至还为投资置业者包租;当然,也允许投资购买商铺者自己出租,但经营项目不与商场总体布局相差太远;投资者可以从经营者处获得租金回报,经营者以统一的形象对外经营,抗风险的能力大为提高,达到业主与发展商双赢;13、招商招商其实就是招商引资;招商是当今经济一体化趋势日益加强的形势下广泛运用的一种经济交往方式,需要跨学科、跨专业的专业知识;招商策划是运用招商人员的知识和智慧,筹划一系列活动去吸引外来资金项目落户的活动;14、返租卖铺返租卖铺只是房地产的一种营销手法,在上世纪九十年代中期时由香港传入,兴起于广州、深圳等沿海发达城市,随后流传全国;其实质就是先销售后承租,同时给予固定比例的租金回报;为降低投资门槛,产权往往被分割得极小;由于当时众多炒家疯炒楼花,许多房地产商在楼盘未竣工前就卷款而逃,在全国造成了许多烂尾楼;因此,这种营销方式出台不久就遭到建设部明令禁止;15、虚拟产权式商铺在商铺销售市场,我们常常见到一些非常诱人的返租销售及投资回报对比广告,如“10年返租”、“投资回报率高达15％”等等,这些广告在实际销售运用上,往往会收到很好的效果;这种以借助大商家承租商场、发展商长期包租的销售模式,简称为“虚拟产权式商铺”销售;16、售后包租售后包租,是指房地产开发经营企业或房屋产权单位,在其投资建造的商品房出售时与买受人约定,出售后的一定年限内,由出售人以代理出租的方式进行包租,以包租期间的部分租金预先冲抵部分售房价款,或每年支付一定比率回报;售后包租一般出现在商铺、写字楼、商用住宅如酒店式公寓、商住楼等的销售过程中,售后包租有多种形式,包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红等等,但其共同点是都以承诺一定比例的租金回报的方式吸引买家入场,其各种具体形式都必然包括房屋买卖及租赁两个环节,只是在投资者收益方式等细节安排上有所不同;17、框剪结构框架—剪力墙结构,称为框剪结构,它是框架结构和剪力墙结构两种体系的结合,吸取了各自的长处,既能为建筑平面布置提供较大的使用空间,又具有良好的抗侧力性能;框剪结构中的剪力墙可以单独设置,也可以利用电梯井、楼梯间、管道井等墙体;因此,这种结构已被广泛地应用于各类房屋建筑;框剪结构的变形是剪弯型;众所周知,框架结构的变形是剪切型,上部层间相对变形小,下部层间相对变形大;剪力墙结构的变形为弯曲型,上部层间相对变形大,下部层间相对变形小;对于框剪结构,由于两种结构协同工作变形协调,形成了弯剪变形,从而减小了结砍的层间相对位移比和顶点位移比,使结构的侧向刚度得到了提高;18、剪力墙结构剪力墙结构是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱,能承担各类荷载引起的内力,并能有效控制结构的水平力,这种用钢筋混凝土墙板来承受竖向和水平力的结构称为剪力墙结构;这种结构在高层房屋中被大量运用,所以,购房户大可不必为其专业术语所蒙蔽;19、物业管理广义的物业管理泛指一切有关房地产发展、租赁、销售及售租后的服务;狭义的含义则指楼宇的维修及相关机电设备和公共设施的管护,治安保卫、清洁卫生、绿化等内容;理论上可总结为：由专业化的企业组织,运用现代管理手段和先进的维修养护技术,为物业售后的整个使用过程提供对房屋及其设备、基础设施与周围环境的专业化管理;它是以经济方法为房屋、居住环境、物业维修等方面提供高效优质、经济的服务; 1物业管理的对象是完整的物业,指已建成、验收合格、已投入或即将投入使用的物业; 2物业管理服务的对象是人,即物业的业主和用户,包括同住人、承租人和实际使用物业的其他人; 3物业管理服务的投入能对物业实现提升其使用功能,延长使用寿命,完善物业环境,使其正常使用,力争保值、增值;4物业管理是一种企业化、社会化、专业化、市场经营型的服务;5物业管理同社区建设密切关联;物业管理可以同创建“文明小区”、“安全小区”、“卫生小区”建设结合起来,创造“整洁、文明、安全、方便”的优秀物业区域,实现物质文明和精神文明的统一;26、底商底商是指住宅的第一层、第二层;一般住宅,特别是高层住宅的第一层、第二层销售都较为困难,其价位也较其他层位低;开发商通过转向做底商,价格可以卖得更好,同时小区的商业配套也得以解决;目前市场上,大盘社区因为有多而稳定的住户,商铺的经营胜算相对较高,投资风险相对小一些,其底商率先得到投资者青睐;典型的代表,如天下城和鑫苑名家社区的底商,因为未来都有总面积近百万平方米的住宅、数千个住户做依托,投资者对底商的发展前景基本看好,项目销售由此被带动;10. 一次商装：指商场为其所经营的各种业态提供基础的物业基础、条件及硬件环境,主要涉及天、地、柱、墙、水、电气、空调、消防、安防、广播设备、通道、照明、美陈、促销设施等方面;11. 二次商装：指以一次商装为基础,为展示品牌和商品形象,按照商场要求的标准,进行的二次装饰装修,主要涉及壁柜、柜台、货架、陈列、形象、灯光、色彩等方面;12. 水平交通：是指同一水平面或楼层内的通道;13. 垂直交通：是指不同标高空间或楼层的垂直联系如楼梯、电梯和自动扶梯;35. 市场类商铺：在这里特指在各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇中的店铺位;36. 社区商铺：指位于住宅社区内的商用铺位,其经营对象主要是住宅社区的居民;37. 住宅底层商铺：指位于住宅建筑底层可能包括地下1、2层及地上1、2层,或其中部分楼层的商用铺位;38. 百货商场、购物中心商铺：指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位;39. 商务楼、写字楼商铺：指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼里面用于商业用途的商业空间;40. 交通设施商铺：指诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺,以及道路两侧各类中小型商铺;41. 商铺投资：指进行商铺购买、租赁的行为;42. 商铺投资回收周期：指商铺投资者以一次资本投入,然后在长期租赁经营中回收投资的时间跨度; 89. 动线设计对商业企业的客流动线、物流动线、人流员工动线、车流交通进行平面和立体的设计;90. 环境设计对商业企业的室内共享空间、灯光效果、商业氛围、购物环境以及外立面、外广场、橱窗、广告位进行设计和咨询;投资回报例如,有一临街商铺,面积约为50平米,售价约为200万元,目前在这个物业的周边,同等物业的月租金约是400元/月/平米,若,这个商铺要是成功买下并成功出租,新业主将有可能获得2万元的月租金,那么他的投资回报率是多少现在我们来计算一下,套用公式,这个物业的的投资回报率=2万12/200.通过计算我们得出这套物业的投资回报率是：12%;要是这个投资者转手放出,并以215万元成交,那么它的投资回报率=215-200/200,通过计算;我们得出这套物业的投资回报率是7.5%;三种计算形式。
房地产基础知识培训课程
目录
1 房地产基本概念 2 房屋建筑基本概念 3 房屋建筑常识 4 行业术语 5 房地产交易类型
第一章 ：房地产基本概念
❖区分房产、地产、房地产三者间的概念差别,并明 确三者间的联系,
房地产 : 房地产是房产和地产的总称,其在物质上是由土
地及土地上的建筑物和构筑物构成的,在经济学上 也叫不动产, 如住宅、大厦、学校
第四章 ：行业术语
住宅性质
普通住宅
普通住宅是指各区指导价以下且小于144 平方米（市场上需求量最大），容积率高 于1.0
公寓
公寓是指商品房 24小时电梯、保安，24 小时管道热水;
别墅
别墅是指独栋、联排、叠拼建筑;
装修分类
毛坯
毛坯是指水泥地，白墙 一般用于住宅
简装修是指地砖、白墙 一般用于住宅及
获准上市交易 的已购公房
已购经适房
二手房概念详解
❖ 私产房 私产房又称为私产住宅、私房,是由个人或家庭购买、建造 的住宅,唯一一种可以做银行贷款的产权性质的房屋.
❖ 房产所有权的分类
❖ 占有权：对于房屋的实际持有和控制,它是使用财产的前 提条件,
❖ 使用权：指按照财产的性能和用途行使利用的权利,以满 足人们生产和生活的需要,
❖ 收益权：指凭借所有权而取得的经济收入或利益,如房屋 所有权人将房屋出租而收取的租金,
❖ 处分权：决定财产事实上和法律上存在形式和运动方向的 权能,只有财产的所有人才具有财产的处分权,
❖ 土地使用权是指土地使用权拥有者对土地使用的权限 ,包括开发权、收益权、处置权,政府以拍卖、招标、协议 的方式,将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用 者,土地使用权期满后,如该土地用途符合当时城市规划要 求的,土地使用者可申续用,经批准并补清地价后可以继续 使用
房地产基本常识
房地产基本常识房地产是指土地和附着在土地上的房屋、建筑物等不动产的统称。
作为人类社会重要的生活和经济领域之一，房地产行业在现代社会扮演着重要的角色。
它不仅直接关系到人们的居住需求，也与经济发展、城市规划以及个人财富等方面密切相关。
房地产行业的发展受到多方面因素的影响。
首先，土地资源是房地产的基础，而土地的供应是有限的，因此土地的稀缺性决定了房地产的供需关系。
其次，经济发展水平也是影响房地产市场的重要因素。
经济的繁荣会带动人们对住房的需求增加，从而推动房地产市场的发展。
此外，政府的政策也对房地产市场起着重要的引导作用。
政府的土地供应政策、贷款政策以及税收政策等都会对房地产市场产生重要影响。
房地产行业的主要参与者包括开发商、投资者、建筑商和购房者等。
开发商负责购买土地、规划建设项目，并将其销售给购房者。
投资者则通过购买房地产来获取投资回报。
建筑商则负责根据开发商的要求进行建筑施工。
购房者则是房地产市场的最终用户，他们通过购买房屋来满足自己的居住需求。
在购房过程中，购房者需要考虑多个因素。
首先是房地产的位置。
地理位置对房地产的价格和价值有重要影响。
例如，位于城市核心地带的房地产通常价格较高，因为交通便利、生活配套设施完善。
其次是房屋的面积和格局。
购房者需要根据自己的家庭情况和居住需求选择合适的房屋面积和户型。
此外，购房者还需要考虑房屋的质量和装修情况，以及房屋的楼层和朝向等因素。
除了购房外，房地产投资也是人们常选择的一种投资方式。
房地产投资的方式多种多样，包括购买住房、商业地产、写字楼等。
不同类型的房地产投资方式有不同的风险和收益特点。
购房者在进行房地产投资时需要考虑自己的风险承受能力和投资目标，选择适合自己的投资方式。
房地产是一个复杂而庞大的行业，涉及到土地、建筑、经济、政策等多个方面。
对于购房者来说，选择合适的房屋是满足自己居住需求的重要决策。
对于投资者来说，房地产投资是一种重要的资产配置方式。
而对于整个社会来说，房地产行业的稳定发展能够促进经济增长和城市发展。
房地产经纪基础知识与基本技能
房地产经纪人的全然素养由于房地产经纪专业性较强，从事房地产经纪行业的经纪人应具备一定的全然素养和全然技能，才能在那个行业内生存下往，否那么轻易被淘汰。
一、房地产经纪人全然素养〔一〕生理素养房地产经纪人要有健康的躯体和充分的精力，头脑清醒，反响灵活，否那么难以胜任此项工作。
〔二〕心理素养房地产经纪人要具有一定的情商〔EI〕，包括善于与人交际和沟通的能力，面对各种不同环境，不同客户和不同情况的应变能力等。
房地产经纪人还要有健康的心理，包括心理平衡性、心理承受能力、心理适应能力、心理调节性等等。
平和的心态，积极进取的精神，良好的人际关系，爽朗豁达的心胸，稳定饱满的情绪，坚韧不拔的意志，这些根基上房地产经纪人应当具备的心理素养。
〔三〕职业修养作为房地产经纪人，良好的修养是关怀你走向成功的一步。
1、职业形象与公关意识房地产经纪人应当注重包装自己，具有良好的社会公众形象，不断宣传自己，表现自己，一方面随时注重自己的职业形象，在仪表、举止、礼仪、效劳态度和社交艺术等方面给顾客以视觉上和感瞧上的好感。
另一方面要具有较强的公关意识，以真诚互惠、优质效劳、精湛的专业水准，良好的信誉往展示自己的优势，取得客户的信任，是房地产经纪人走向成功的第一步。
2、市场意识房地产经纪面对的是一人具有开放性、区域性和特不性的市场，处处都有商机，但并非唾手可得。
房地产经纪人必须具有不断拓展市场，随时捕捉商机，营造市场和经营市场的意识。
3、信息意识有效信息是房地产经纪人的财源，如何收集、整理、筛选、传播和利用有效信息、是房地产经纪人的一项重要工作，有效的利用信息，将使你事倍功半。
4、效劳意识商品经济的口号是：顾客确实是根基上帝。
房地产经纪是一个效劳性行业，房地产产品属于商档商品，请以优质的效劳善待你的上帝。
5、协作意识现代房地产经纪业务需要相互协作，包括同事之间、同行之间、经纪人与客户之间的协作，房地产经纪人在充分发扬个人潜能的同时，应当搞好协作。
商业用房公摊面积比例
商业⽤房公摊⾯积⽐例
在公摊⾯积⽅⾯，我们需要知道相应的⽐例。
那么在商业⽤房上⾯这个⽐例是多少呢?这就需要⼤家做好相关的了解，才能清楚的知道是怎么来规定的。
当然我们需要从⼀些途径来了解，下⾯店铺⼩编整理了以下内容为您解答，希望对您有所帮助。
商业⽤房公摊⾯积⽐例
1、⽬前我国还没有颁布法律约定商业⽤房公摊⾯积，只有部分规章进⾏了原则性规定。
⽽且相关规定⼤多涉及住宅，对于上海商业地产的公摊并未做上限。
2、根据⽬前房地产市场上的操作经验，通常来看，普通多层住宅公摊⽐例在10%~15%之间;带电梯的⼩⾼层住宅，公摊⽐例在15%~20%之间;⾼层住宅则在20%~30%之间。
另外，以前建设的砖混结构的多层住宅公摊⾯积要多⼀些，边户公摊⾯积⽐⾮边户的也要多⼀点。
3、在国家技术监督局2000年8⽉1⽇发布的《房产测量规范》中，⼤堂、公共门厅、⾛廊、电梯井等可以划分为公摊⾯积，仓库、车库、车道等则不能计⼊公摊。
与普通住宅不同，商铺要包含⼀些顾客通道、休息场所、消防设施等公摊区域，公摊率⾃然也会⼤⼤增加。
商铺的公摊⾯积要根据实地设计、配套等测定，⽆法设置固定的范围。
4、商铺的公摊来看，⼀般沿街店铺公摊在10%-20%左右，部分商场的公摊在25%-40%，⼤多数较⾼端的商业地产公摊甚⾄超过了50%。
以上就是相关的内容介绍，对于不清楚的朋友就要知道在这点上的规定是什么，才能清楚商业⽤房公摊⾯积的⽐例。
这对于这⽅⾯的常识也是⽐较常见的，⼤家可以做好相关的了解，才能清楚。
如果您有其他问题，欢迎咨询店铺专业律师。
房地产开发及工程常识培训课件
• 居住用地七十年。 • 工业用地五十年。 • 教育、科技、文化、卫生、体育用地 五十年。 • 商业、旅游、娱乐用地四十年。 • 综合用地或者其他用地五十年。
•住宅类型：
• • • • • • 商品房 经济适用房 集资房 商住住宅（商住房） 酒店式公寓 智能化小区
•商品房：
• 是指房地产开发企业经营企业开 发的，建成后用于市场出售的房 屋，包括住宅、商业用房以及其 他建筑物。 • 商品房的种类繁多，主要分为普 通住宅、公寓、TOWNHOUSE、别 墅等等，建筑形式分为板楼、塔 楼、板塔结合：
•工程项目的三算：
• 项目工程预算（设计概算） • 项目工程结算 • 项目工程决算
•工程分类：
• 项目工程 • 单位工程 • 分项工程
•工程施工阶段划分：
• • • • • • • • • • • 土方工程 基础工程 地下室工程（+0.000以下） 主体结构工程 屋面工程 二次结构工程 机电安装工程 内装修工程 外装修工程 室外配套工程 园林绿化工程
•房地产开发的几个阶段：
• • • • 可研阶段 前期阶段 开发阶段 使用阶段
•房地产开发的五证取得：
• • • • • 《国有土地使用证》 《建设用地规划许可证》 《建设工程规划许可证》 《建筑工程施工许可证》 《商品房预售许可证》
•房地产开发指标术语：
• 1、容积率：各类建筑的建筑面积与用地 面积之比。（地上、高度、计算口径） • 2、建筑密度：各类建筑基底总面积与居 住区用地的比率。 • 3、绿地率：用地范围内各类绿地总和占 居住区用地的比率（公共绿地、道路绿 地、宅旁绿地，不应包括屋顶等人工绿 地）
钢结构耐热不耐火；易锈蚀，耐腐性差。
2. 钢结构的应用 ：
万达运营常识
万达运营常识
万达运营常识是指对万达集团及其运营模式和管理经验的了解和掌握。
以下是一些万达运营常识的内容：
1. 万达集团是中国最大的商业地产开发商和运营商，涉及商业地产、文化旅游、康养健康、体育健身等多个领域。
2. 万达运营模式主要有三个方面：商业地产运营、文化旅游运营和康养健康运营。
3. 商业地产运营是万达的核心业务。
万达商业地产项目包括购物中心、百货商场、酒店、写字楼等，通过租金、销售额和其他服务获得收入。
4. 文化旅游运营是万达的战略发展方向之一。
万达的文化旅游项目包括文化乐园、博物馆、影城、主题公园等，通过门票销售和其他服务获得收入。
5. 康养健康运营是万达的新兴业务领域。
万达康养健康项目包括康养中心、医院、养老院等，通过收费服务和医疗保健等渠道获得收入。
6. 万达运营的核心理念是“万达精神”，即强调“坚持”、“责任”、“协同”和“创新”。
7. 万达运营的管理体系非常严密，包括总部职能部门、地区子公司和业务单元等层级。
8. 万达运营注重战略布局和市场调研，通过分析市场需求和竞争对手的情况做出决策。
9. 万达运营注重品牌建设和营销推广，通过品牌塑造和市场推广提升企业形象和知名度。
10. 万达运营注重创新和人才培养，鼓励员工提出创新想法和实施创新措施，同时注重人力资源开发和培训。
商业地产五行运行理论
商业地产五行运行理论很多人对五行学说并不陌生，五行是指：金、木、水、火、土。
认为大自然由五种要素所构成，随着这五个要素的盛衰，而使得大自然产生变化，不但影响到人的命运，同时也使宇宙万物循环不已。
五行的相生相克，是万物运行的根本。
在洛书与阴阳五行的运行图中，五行的运行体系如下：土位于中部，连接金木水火，以相生相克的规律排列在四周（鉴于篇幅，本文不细讨论五行的理论和发展派系问题，仅抛砖引玉，有兴趣的朋友可以问问度娘）。
商业地产链条上的利益各方，恰好是一个五个元次利益关系。
消费者对商业的需求，自然有商家来满足，因此，需要商业场所来实现，催生出不动产投资人对商业地产的投资，开发商自然挣的是投资者的钱。
因此，商业地产的本质，是商业价值。
不是开发商，不是投资人，也不是商家，就连奉为上帝的消费者，也只是其中的一环。
从图中可以看出，商业价值，是四大群体关系的核心纽带。
看看，这是不是和五行的运行有异曲同工之妙？消费者能通过产业链影响开发商的决策，同样，开发商和商家也能通过创造需求、引领需求去带领消费者。
因此，正确理解商业地产，就是正确理解处于产业链中心位置的“商业价值”。
那么问题来了，什么是商业地产的“商业价值”？包括哪些要素？如何理解？谁来实现？商业地产中的商业价值，指的是通过运营实现该项目可能达到的最大商业规模和层级，是包括商业定位，商业和物业类型，周边3km里核心商圈可覆盖的人口规模和结构，消费偏好和习惯，未来发展潜力等多种要素在内的综合货币表现。
把商业价值最大化，是对商业地产最大的尊重，否则就是浪费社会资源；实现商业价值最大化，必须通过商业运营来实现。
商业运营的核心作用，是了解、引导、创造消费者需求，把最合适的产品和服务提供给消费者，同时提高客单价和购物频次，让消费者省心开心，商家赚得盆满钵满，投资人获得足额的回报，开发商早日完成资金回笼，而运营商则通过资产管理和运营，使自身的价值和利益最大化。
商业价值最大化，是商业地产开发的终极目标；但商业价值的最大化，不是一味的把商铺卖高价，把租金做到最高，而是一个“平衡”的关系。
房产中介基础知识培训
2、非普通住宅税费
1、营业税：5.55%×房屋总价 2、交易手续费：2.5元×建筑面积 3、合同印花税：0.05%×总房价 4、个人所得税：房屋总价×1% 5、中介费1.5%×房屋总价（实际成交价）
买家税费
1、普通住宅 2、非普通住宅
普通住宅
1、契税：1.5%×总房价（普通住宅） 2、交易手续费：2.5元×建筑面积 3、合同印花税：0.05%×总房价 4、中介费：1.5%×总房价 5、权证印花税：5元 6、登记费：80元 7、配图费：25元 若需贷款：抵押登记费公积金100元，商业或者组
（4）通过小区的业主论坛来获得客源，有些客户需要买房租房会直接 在小区的业主论坛上面发布自己需要买房或租房的信息。
客户主要来源
3、通过小区红色横幅，我想你经常会在小区看到有些 房子上面挂着红色横幅出租出售，然后上面有电话号 码。我们小区经常不缺有客户经常来闲逛，有些客户 看到红色的横幅上有电话号码的，也会打电话的。
在培训前需要了解什么是房地产 （基本概念）：
房地产 房产 地产
土地 、土地所有权、建筑物、权益
土地——地球的表面及其上下一定范围内的空间。 土地所有权分国有土地与集体土地所有权， 集体 转为国有才能转让
建筑物——人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件 和设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类
权益——产权、使用权、抵押权、典权等等。
客户主要来源
8、通过公司内部已经成交过的租赁合同，租赁合同上 面有租客的电话，我们可以通过这种方式询问租客住 在小区的情况，如询问租客是否需要换房，是否需要 买房，这样我们不止可以做到回访，还有可能会找出 几个实在的租房或买房的客户。因为出租的房子有些 被出售了，租客会需要重新找房子租，或者房子小了， 需要换大房子。也有些租客自己有打算买房了。
商业地产知识
商业地产知识大全（名词、术语阐释）1、商业地产商业地产是包括购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。
在现实生活中，我们接触最多的便是社区商业、大卖场以及现在新兴的shoppingmall三种业态。
2、商圈商圈是零售学用语，现商用物业开发也借用该词，意指商业圈或商势圈，指在一定时间内达到某一购物或消费频率的顾客群，以其所处的最远距离为半径，划定的一系列圆形或方形区域，简言之，即为优先选择到某商店或商业聚集中心消费的顾客分布区域范围。
商圈一般按层次分为核心商圈（离消费地最近，吸纳总量50-80%顾客的范围）、次级商圈（吸纳15-25%顾客的范围）、边缘或辐射商圈（吸纳5-25%顾客的范围）。
商圈就是指店铺以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，那些优先选择到该店来消费的顾客所分布的地区范围，换而言之就是店铺顾客所在的地理范围。
3、CBDCBD的全称是Central Business District，我国现有三种译法：中央商务区、商务中心区或中央商业区。
其概念最早产生于1923年的美国，当时定义为“商业会聚之处”。
随后，CBD的内容不断发展丰富，成为一个城市、一个区域乃至一个国家的经济发展中枢。
一般而言，CBD应该具备以下要素特征：它是城市的功能核心，城市的经济、科技、文化、商业等高度集中；它交通便利，人流、车流、物流巨大；它白天人口密度最高，昼夜间人口数量变化最大；它位于城市的黄金地带，地价最高；它高楼林立，土地利用率最高。
4、购物中心世界购物中心协会对购物中心的定义是：“作为一个独立的地产进行设计、开发、拥有和管理的零售和其他商业设施的组合体。
”包括地区购物中心、中型购物中心、零售公园、专业购物中心等多种形式。
通常说的Shopping Mall，音译“摩尔”或“销品贸”，意为大型购物中心，属于一种新型的复合型商业业态。
购买商住两用房必知的6个常识
购买商住两用房必知的6个常识近年来，商住两用房成为房地产市场的热门产品，被誉为可以“工作居住两不误”的房屋形式。
但是，在购买商住两用房时，也需要了解一些必要的常识。
1. 商住两用房并不意味着商业经营权：商住两用房主要是指在同一地点下面拥有住宅和商业用房两个功能，而并不意味着您可以自由经营商业用房。
商业经营权需要根据当地政策和法律规定来取得。
2. 需要考虑商业租金和住宅物业费用：购买商住两用房后，需要向物业缴纳住宅物业费用以及商用房租金。
购买商住两用房的首付和贷款计算也需要考虑这一因素。
3. 需要了解物业公司的管理情况：商住两用房的物业管理比传统住宅更加复杂，需要专业的物业管理公司负责管理，建议购买前了解物业公司的专业水平、资质情况和服务质量。
4. 需要了解商住两用房所在的商业地产市场：商住两用房不仅仅是住宅，商业用房的租金和租期也要考虑到。
购买商住两用房前，需要了解所在商业地产市场的发展情况、竞争格局和前景。
5. 需要了解物业的维修情况：商住两用房的维修管理比传统住宅更加复杂，需要了解物业公司的维修保养情况以及对维修事宜的处理方式。
6. 需要了解产权的权益分配：商住两用房的产权权益分配需要根据购买合同来具体分析，购买者需要了解自己的权益及风险，确保提前签署完整的购买合同。
在购买商住两用房时，以上几点是必须注意的。
同时也建议购买者充分了解房屋质量、设施配置、交通状况等方面的情况，制定合理的购买计划，预防购买风险，达到更好的居住和商业效益。
38个商业名词解释1114335347
商业名词解释1、商圈：是指零售店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单的说，也就是来店顾客所居住的地理范围。
2、商业业态定位：根据当地的市场条件和商业项目的规模、面积、物业现状，进行业态定位及市场定位，科学的确定项目的经营形态和目标市场。
3、功能规划设计：根据商业企业的整体规模、市场现状、开发目标，进行项目的功能定位、功能布局以及各功能项目的关联性控制。
4、楼层定位：根据商业项目的面积、形状、层数，合理确定各楼层的商品经营类别、面积、区位，确定各楼层服务设施的配套及分布。
5、环境设计：对商业企业的室内共享空间、灯光效果、商业氛围、购物环境以及外立面、外广场、橱窗、广告位进行设计。
6、划分防火分区：在建筑中采用耐火性能较好的分隔物将建筑物空间分隔成若干区域的防火技术措施。
7、划分防烟分区：是通过设置挡烟设施将烟气控制在一定范围内，以便用排烟设施将其排出，保证人员安全疏散，消防扑救工作顺利进行。
8、店面：是商店建筑物本身的整体物质面貌，包括商店招牌，入口处、橱窗、商店规模及高度、建筑材料等内容。
商家通过门面向消费者呈现最基本的形象。
9、柜台：柜台是供营业员展示、计量、包装出售商品及顾客参观挑选商品所用的设备，柜台或全部用于展示商品，或上部展示商品，下部用于贮藏。
10、货架：货架是营业员工作现场中分类分区的陈列商品并少量储存商品的设施。
11、中庭：是指某大中型综合商场，特别是大型商场的公众活动空间，历久不衰的空间形式。
12、竖井：是指井状竖向空间（内设管道、通风、电缆）等。
13、店铺切割：是商场业态定位规划设计的用语，在平面图上划分若干个单元、供商户租用。
14、动线：原是建筑与室内设计的用语之一。
意指人在室内室外移动的点，连合起来就成为动线。
在商业地产中，动线是指商场的布局使顾客自然行走、购物的轨迹，是顾客在商场里流动的线路。
良好的动线设计可诱导顾客在店内顺畅的选购商品，避免卖场产生死角，提高卖场坪效。
做好中介的基本常识
做好中介的基本常识中介行业作为一个连接买卖双方的桥梁，发挥着重要的作用。
要想在这个行业中做好工作，掌握一些基本常识是非常必要的。
本文将从市场调研、法律法规、信誉度等方面介绍做好中介工作的基本常识。
1. 市场调研作为中介，了解市场行情是非常重要的。
要经常关注行业动态，掌握市场价格和需求情况。
只有了解市场，才能更好地为客户提供合适的产品或服务，提高交易成功率。
2. 法律法规中介行业受到一系列法律法规的约束，要做好中介工作，必须遵守相关法律法规。
例如，中介机构要依法取得相应的经营许可证，合法经营；在交易过程中，要遵守合同法、消费者权益保护法等法律法规，保护客户的合法权益。
3. 信誉度中介的信誉度是中介机构生存和发展的基石。
只有建立良好的信誉度，才能吸引更多的客户和合作伙伴。
中介机构要诚信经营，履行承诺，保护客户的权益。
同时，也要加强内部管理，提高员工的职业道德和业务水平，确保服务质量。
4. 专业知识作为中介，要具备一定的专业知识。
对于不同领域的中介，需要了解相关的专业知识和技能。
例如，房地产中介要了解房地产市场的政策和行情，了解房产买卖的流程和手续；人力资源中介要了解劳动法律法规和人力资源管理的知识等等。
只有具备专业知识，才能更好地为客户提供服务。
5. 沟通能力中介的工作很大程度上依赖于沟通能力。
要做好中介工作，需要与不同的客户和合作伙伴进行有效的沟通。
沟通要清晰明了，表达要准确，能够听取对方的需求和意见，并及时反馈。
良好的沟通能力有助于建立良好的合作关系，提高工作效率。
6. 信息保密中介机构经常接触到客户的个人和商业信息，要做好信息保密工作。
中介机构要建立健全的信息保密制度，加强员工的保密意识和保密培训，确保客户信息的安全。
只有保护好客户的信息，才能赢得客户的信任和合作。
7. 服务意识中介的服务意识是衡量中介机构优劣的重要标准。
中介机构要以客户为中心，提供优质的服务。
从客户的需求出发，量身定制合适的解决方案，提供全程的服务支持。
房地产行业基础知识培训完整版
5 法律法规规定的其它用地
5 法律法规规定的其它用地
异 有偿使用，需要签定合同 同
有期限限制
有偿使用，需要签定合同 有期限限制
少量费用(补偿、安置）或 无偿
一般无期限限制
目录
一． 房地产行业开展历史 二． 房地产行业根本常识和常用术语
1. 房地产行业根本常识 2. 房地产常用术语介绍 3. 房地产产品类型介绍 4. 房地产建筑根底知识 5. 房地产规划根底知识
阶段 特征
阶段 关键 词
–计划经济时代， 实行房屋统建统 配统管制，由地 方财政拨款和各 单位投资建造住 房以解决房屋问 题
–住房商品化，房 地产计划经济向 房地产市场经济 转变的阶段
–第一个快速发展 阶段，因市场不 规范及发展过快 也导致了第一个 调整期
–第二个快速发展 阶段
–第二个调整期， 09年政策性反弹 和目前的政策性 调整
市级、区级和居住区级的公共绿地及生产防护绿地，不包括专用绿地、园地和 林地
除以上各大类用地之外的用地
土地使用权的出让方式
出让方式 招标、拍卖、挂牌
协议
划拔方式
1
经营性用地以(商业、旅游、商品 住宅等)及有竞争要求的工业用地
经营性用地以外用途的土地， 1 同一宗地只有一个意向用地 1 国家机关、军事用地
城市用地的类别
类别 代号
R C
M W TS
U
G E
类别名称
范围
居住用地
公共设施用地
工业用地
仓储用地 交通道路广场用
地 市政公用设施用
地
绿地
水域和其它用地
居住小区，居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地
房地产百问百答
一、房地产常识1、商品房的使用年限是多长？(住宅、商业）我国国有土地使用年限规定为，1)居住用地70年2)工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年;3)商业、旅游、娱乐用地：40年,（土地使用权出让年限也是如上）2、什么是商品房的五证？五证为国有土地使用证,建设用地规划许可证，建设工程规划许可证,建设工程开工证,商品房预售证.3、什么是土地所有权？土地所有者是指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有的权利.这种权利包括占有权、使用权、收益权和处分权。
4、什么是土地使用权?土地使用权指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的权利。
土地使用权可以依法转让。
5、什么是土地使用权出让？其形式？土地使用权出让指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。
6、什么是建筑面积?指各建筑物每层外墙线（或墙外柱子外缘线）的水平投影面积（包括按国家有关规定应计算的阳台、雨蓬、无柱挑廊的面积）之和。
层高在2。
2米以下的技术层不计算建筑面积。
7、什么是房屋实用率？实用率=整套房屋除墙体、公摊外真正能够使用的面积/建筑面积。
8、什么是容积率？其意义？建筑容积率=小区内总建筑面积之和（平方米）/小区总占地面积(平方米），容积率越高说明该物业较稠密;容积率越低说明该物业居住档次越高.底下停车库、架空开放的建筑底层等建筑面积在计算容积率时可不计入。
高层容积率一般为3—4;多层容积率一般为1.5；联排别墅容积率一般为0。
7 左右；独立别墅容积率一般为0。
5以下。
顶级豪宅容积率一般为0.1左右。
9、什么是建筑密度?其意义?居住建筑密度=小区总居住建筑基地面积（平方米）/小区居住总用地（占地面积）(平方米) ╳100％，建筑密度代表了建筑物的通风性、采光性、建筑物分布等。
建筑密度越低说明该物业居住档次越高。
10、什么是绿化率?绿化率=绿化用地面积/小区总占地面积。
链家内部试题-房地产基础知识
姓名：______________ 准考证号：________________2021年北京市房地产经纪人协理从业资格测验模拟试卷房地产根底常识总分 100分时间 150分钟共 10 页本试卷包罗判断题、单项选择题、多项选择题和综合阐发题，共计100道题，在机读答题卡上作答。
请在机读答题卡、试卷上严格按照要求填写本身的姓名,涂写准考证号。
请仔细阅读下面的本卷须知：1、监考人员颁布发表测验开始时,方可开始答题。
2、监考人员颁布发表测验结束时，应当即遏制答题，将试卷、机读答题卡留在桌上，等待监考人员的指示。
3、所有标题问题均应在机读答题卡上作答，将相应的字母涂黑。
4、出格提醒你注意：涂写答案时必然要认准题号！严禁折叠机读答题卡！一、判断题〔共40题，每题分。
判断以下各题不雅点的正误，正确的在答题卡大将字母[A]涂黑，错误的将字母[B]涂黑。
〕1、诚恳信用是一切正当社会行为所应遵守的道德准那么。
对2、房地产经纪人与其客户之间发生的代办署理关系属于法定代办署理。
错3、房屋使用权属于用益物权。
错4、十六岁以上不满十八周岁的公民，以本身的劳动收入为主要生活来源的，视为限制民事行为能力人。
错5、只有接受要约的特定人即受要约人才有权作出承诺，受要约人以外的第三人无资格向要约人作出承诺。
对6、如果当事人约定的定金比例超过主合同标的额的20%，整个定金条款无效。
错7、用于商品房开发建设的地盘可以采纳协议方式出让。
错8、地盘使用者只有向国家支付了全部地盘使用权出让金后才能领取地盘使用权证书。
对9、在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得地盘使用权进行房地产开发的闲置地盘，满2年未动开发时，可以无偿收回地盘使用权。
对10、廉租住房的房源包罗当局新建、收购、改建等方式获得，不包罗社会捐赠的方式。
错11、国有地盘短期租赁一般不超过5年，对需要实行持久租赁的，其最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途地盘出让最高年限。
对12、2008年2月1日期签订商品住宅买卖合同的，首期住宅专项维修资金的缴存尺度是：多层〔六层及六层以下〕为100元/建筑平方米；高层〔六层以上〕为200元/建筑平方米。
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商业地产开发与住宅的差异
差异点
地块属性不同：住宅的地块属性为居住用地，产权年限为70年；商铺土地用途为商业，使用年限为40年。如果是沿街的公寓， 底楼商铺，楼上公寓的，土地用途为综合的，使用年限为50年。 开发理论不同：住宅的开发一般是建立在产品的供需理论之上，而商业地产开发遵循的是投资理论。 面对客户不同：商业服务的客户规模远大于住宅业主，另外还要研究投资者及商户 规划设计不同：商业地产的业态组合纷繁复杂，规划设计如何满足商家要求，确保商家利益最大化，进而确保开发项目 开发流程不同：商业地产项目的选址过程更严谨、调研更复杂、开发定位更系统化；推广更具针对性；多出开业、运营、管理 利益关系不同：住宅直接面对的就是业主，而商业地产在运营的过程中需要平衡投资商、小业主、商家、消费者等众多关系
商业地产的定义
1 2
狭义概念——retail real estate；意指用于各种零售、餐饮、休闲等生活服务 类经营方式的不动产，包括商场、店铺、MALL、步行街以及社区商业等。
广义概念——commercial real estate 或 commercial property；除商铺之外还 涵盖写字楼、公寓式酒店、连锁酒店等具有商务属性的不动产。
商业地产的盈利模式
只售 不租
Add title in here
只租 不售
租售 并举
Add title in here
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商业地产的盈利模式
卖掉
KEY WORDS
在中国大陆的土地制度现状条件下，不管怎么宣传继续持有，但终极目标一定是这个
地段与价格是影响商业物业成交的两大因素，而其中地段是 一个固定不变的因素，可塑性程度不高，价格则是一个可变 因素，在市场竞争中可根据对手的情况进行调整，在地段因 素基本一定的情况下，价格因素对商铺成交将起决定作用。
地段 地段 还是地段
地理位置决定商业价值 商铺租金反应商铺价值
人口稠密，消费能力强是决定商铺升值的必要条件之一。从某 种意义上来说，选址对商业地产概念的形成起了决定性的作用
2、交通条件
是否有畅达的交通干道
畅达便捷的交通网络，无疑将 使自驾出行的购物者更加便捷
是否有地铁等交通枢纽
地铁上盖、交通枢纽等位置的 商业项目无疑可以获得更大的 人流聚集
商铺的分类
• 邻里型——辐射范围≤1公里，总建筑面积≤2万平方米 ，商圈内人口≤5万，主力店为中型超市或餐饮主力店
按照市场辐射范围分类
不同城市消费力、交通通达性、人口密度差 异很大，不可将标准僵化处理
•
社区型——辐射范围≤3公里，总建筑面积≤5万平方米，商圈人 口5-10万人，主力店为标超或大型超市，根据情况也可能包含 影院、电器卖场、体育用品卖场、儿童主题等多个次主力店
商铺如何定价
成本定价法
销售价格=开发成本+发 展商目标利润
市场比较法
区域商铺价格平均水平 + 项目硬件条件特征 + 类比项目商铺售价
租金反推法
售价=（日租金×360天 －物业费－相关税收） ×12年－维修基金－相 关税费商业地产价值的六大因素
1、地理位置
区域型——辐射范围为3-6公里，在交通便捷、商业中心较远的区域，辐射 范围可达8公里，总建筑面积5-10万平方米，商圈人口在10-25万人，主力店 为大型超市或百货店，至少包括4-5个次主力店
•
按照市场辐射范围分类 按照市场辐射范围分类
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超区域型——辐射范围10公里以上，超出本地“片区”或“区域”；总建筑面积10-15万 平方米，主力店如大型百货公司、大型超市或批发店1-3家，多个次主力店，商圈人口＞ 50万 超级型——这就是传说中的超级购物中心或者super Mall了。建筑面积通常在20-50万平方米，至 少3-5家大型主力店，如百货、超市、家居等，商圈人口辐射几百万甚至千万人不等，辐射范围通常 包括本城市全部以及周边城市 目的地型——依赖目的性消费业态如旅游、娱乐、休闲等吸引客流，辐射范围难以具体界定，主力客群大都在项目 所属区域之外，甚至是外地、呈现“飞地”特征。
是否合理的出入口设置
出入口设置的合理性将决定了 消费者是否愿意进入项目
交通动线是决定项目能否成功的命脉线
3、区域发展与消费水平
制造业、房地产业、商业和服务业等支柱产业和 主流产业的结构与分布，都将影响着商业地产
区域发展决定了消费水平
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表现1：希望通过增加出入口的数 量来带动人流 表现2：方向混乱，曲折复杂 表现3：没有充分预留停车 表现4：未能最大程度的与城市交 通相联系
4、商业市场容量
竞争
合作
国际人均商业面积为1.2㎡。如果城市商业容量超标， 无疑面对的竞争将非常激烈，甚至将诞生一大批空铺。
5、市场定位、业态组合 市场定位
不同的商业项目有着不同的市场定位，决定不同的 商业地产概念。相同的商业项目可以在市场细分中 寻找到不同的市场定位，形成差异化竞争。 市场定位
业态组合
业态组合 商业地产项目的租售比例、不同业态不同业种的相 互配比、主力店和次主力店的相互搭配都是非常重 要的。
6、建筑形态
外观设计
平面布置
道路规划
表现1：只注重形态设计，忽视业 态空间的组合与配置 表现2：过度追求商业利益而破坏 城市形象 表现3：抛弃文化的商业开发 表现4：尺度过于夸张
表现1：商铺和公共空间比例不佳， 不能带来经济效益 表现2：忽视商业楼层租金的层级递 减效应 表现3：自动扶梯设置不能引导人流 表现4：商铺分割过于平均，不利于 使用
3
具体到商铺来看，是专门用于商业经营活动的房地产。经营模式、功能和用途 上都有别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。
商铺的分类
1
商业街商铺
2
综合体商铺 购物中心商铺 百货商场商铺
3
社区商铺 住宅底商
4
写字楼商铺 商务楼商铺
写字楼裙房
5
专业市场商铺
建材市场、家具市 场、服装市场等
按照商铺的开发形式分类