商业地产常识

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具体到商铺来看，是专门用于商业经营活动的房地产。经营模式、功能和用途 上都有别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。
商铺的分类
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商业街商铺
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综合体商铺 购物中心商铺 百货商场商铺
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社区商铺 住宅底商
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写字楼商铺 商务楼商铺
写字楼裙房
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专业市场商铺
建材市场、家具市 场、服装市场等
按照商铺的开发形式分类
业态组合
业态组合 商业地产项目的租售比例、不同业态不同业种的相 互配比、主力店和次主力店的相互搭配都是非常重 要的。
6、建筑形态
外观设计
平面布置
道路规划
表现1：只注重形态设计，忽视业 态空间的组合与配置 表现2：过度追求商业利益而破坏 城市形象 表现3：抛弃文化的商业开发 表现4：尺度过于夸张
表现1：商铺和公共空间比例不佳， 不能带来经济效益 表现2：忽视商业楼层租金的层级递 减效应 表现3：自动扶梯设置不能引导人流 表现4：商铺分割过于平均，不利于 使用
商业地产的定义
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狭义概念——retail real estate；意指用于各种零售、餐饮、休闲等生活服务 类经营方式的不动产，包括商场、店铺、MALL、步行街以及社区商业等。
广义概念——commercial real estate 或 commercial property；除商铺之外还 涵盖写字楼、公寓式酒店、连锁酒店等具有商务属性的不动产。
地段 地段 还是地段
地理位置决定商业价值 商铺租金反应商铺价值
人口稠密，消费能力强是决定商铺升值的必要条件之一。从某 种意义上来说，选址对商业地产概念的形成起了决定性的作用
2、交通条件
是否有畅达的交通干道
畅达便捷的交通网络，无疑将 使自驾出行的购物者更加便捷
是否有地铁等交通枢纽
地铁上盖、交通枢纽等位置的 商业项目无疑可以获得更大的 人流聚集
商铺如何定价
成本定价法
销售价格=开发成本+发 展商目标利润
市场比较法
区域商铺价格平均水平 + 项目硬件条件特征 + 类比项目商铺售价
租金反推法
售价=（日租金×360天 －物业费－相关税收） ×12年－维修基金－相 关税费 12年为国际通用投资回 报年限
什么影响商铺价值
影响商业地产价值的六大因素
1、地理位置
4、商业市场容量
竞争
合作
国际人均商业面积为1.2㎡。如果城市商业容量超标， 无疑面对的竞争将非常激烈，甚至将诞生一大批空铺。
5、市场定位、业态组合 市场定位
不同的商业项目有着不同的市场定位，决定不同的 商业地产概念。相同的商业项目可以在市场细分中 寻找到不同的市场定位，形成差异化竞争。 市场定位
表现1：希望通过增加出入口的数 量来带动人流 表现2：方向混乱，曲折复杂 表现3：没有充分预留停车 表现4：未能最大程度的与城市交 通相联系
商铺的分类
• 邻里型——辐射范围≤1公里，总建筑面积≤2万平方米 ，商圈内人口≤5万，主力店为中型超市或餐饮主力店
按照市场辐射范围分类
不同城市消费力、交通通达性、人口密度差 异很大，不可将标准僵化处理
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社区型——辐射范围≤3公里，总建筑面积≤5万平方米，商圈人 口5-10万人，主力店为标超或大型超市，根据情况也可能包含 影院、电器卖场、体育用品卖场、儿童主题等多个次主力店
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商业地产开发与住宅的差异
差异点
地块属性不同：住宅的地块属性为居住用地，产权年限为70年；商铺土地用途为商业，使用年限为40年。如果是沿街的公寓， 底楼商铺，楼上公寓的，土地用途为综合的，使用年限为50年。 开发理论不同：住宅的开发一般是建立在产品的供需理论之上，而商业地产开发遵循的是投资理论。 面对客户不同：商业服务的客户规模远大于住宅业主，另外还要研究投资者及商户 规划设计不同：商业地产的业态组合纷繁复杂，规划设计如何满足商家要求，确保商家利益最大化，进而确保开发项目 开发流程不同：商业地产项目的选址过程更严谨、调研更复杂、开发定位更系统化；推广更具针对性；多出开业、运营、管理 利益关系不同：住宅直接面对的就是业主，而商业地产在运营的过程中需要平衡投资商、小业主、商家、消费者等众多关系
区域型——辐射范围为3-6公里，在交通便捷、商业中心较远的区域，辐射 范围可达8公里，总建筑面积5-10万平方米，商圈人口在10-25万人，主力店 为大型超市或百货店，至少包括4-5个次主力店
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按照市场辐射范围分类 按照市场辐射范围分类
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超区域型——辐射范围10公里以上，超出本地“片区”或“区域”；总建筑面积10-15万 平方米，主力店如大型百货公司、大型超市或批发店1-3家，多个次主力店，商圈人口＞ 50万 超级型——这就是传说中的超级购物中心或者super Mall了。建筑面积通常在20-50万平方米，至 少3-5家大型主力店，如百货、超市、家居等，商圈人口辐射几百万甚至千万人不等，辐射范围通常 包括本城市全部以及周边城市 目的地型——依赖目的性消费业态如旅游、娱乐、休闲等吸引客流，辐射范围难以具体界定，主力客群大都在项目 所属区域之外，甚至是外地、呈现“飞地”特征。
商业地产的盈利模式
只售 不租
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只租 不售
租售 并举
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商业地产的盈利模式
卖掉
KEY WORDS
在中国大陆的土地制度现状条件下，不管怎么宣传继续持有，但终极目标一定是这个
地段与价格是影响商业物业成交的两大因素，而其中地段是 一个固定不变的因素，可塑性程度不高，价格则是一个可变 因素，在市场竞争中可根据对手的情况进行调整，在地段因 素基本一定的情况下，价格因素对商铺成交将起决定作用。
是否合理的出入口设置
出入口设置的合理性将决定了 消费者是否愿意进入项目
交通动线是决定项目能否成功的命脉线
3、区域发展与消费水平
制造业、房地产业、商业和服务业等支柱产业和 主流产业的结构与Байду номын сангаас布，都将影响着商业地产
区域发展决定了消费水平
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