房地产开发成本凭证或资料不全清算处理如何进行土地增值税清算

房地产开发成本凭证或资料不全清算处理如何进行土地增值税清算

《房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第（二）项规定：

房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。

如北京七号公告：

第三十四条对开发土地和新建房及配套设施的成本中的前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、开发间接费用（以下简称四项成本），按有效凭证金额据实扣除。对纳税人进行土地增值税清算时，有下列情况之一的，应按核定办法扣除：

（一）无法按清算要求提供开发成本核

算资料的。

（二）提供的开发成本资料不实的。

（三）发现清算资料中存在虚假、不准确的涉税信息，影响清算税款计算结果的。

（四）清算项目中四项成本的每平方米建安成本扣除额，明显高于北京市地方税务局制定的《分类房产单位面积建安造价表》中公布的每平方米工程造价金额，又无正当理由的。

第三十五条主管税务机关对四项成本核定扣除的，应向纳税人开具《土地增值税四项成本核定通知书》（见附件9）。

第三十六条税务机关根据建设部门定期公布的建安指导价格，结合商品房用途、结构等因素制定《分类房产单位面积建安造价表》，作为第四十三条所列四项开发成本核定的依据。《分类房产单位面积建安造价表》及核算方法，由北京市地方税务局另行制定下发。

如《江苏省地方税务局转发<国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知>的通知》（苏地税发

[2007]75号）规定，

对房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，各省辖市地方税务局可参照当地建设工程管理造价部门最新公布的建安造价定额资料, 结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。

所以，如果不能完整的提供前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费等开发成本的凭证或资料，可参照当地建设工程管理造价部门最新公布的建安造价定额资料, 结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。

四项费用核定问题

辽地税函【2012】92号

四、关于土地增值税扣除项目问题

房地产开发企业办理土地增值税清算所附的前期工程费、建筑安装工程费、基础建设费、开发间接费用的凭证或资料不符合

要求或不实的，各市地方税务机关要积极取得本地政府和住建部门的支持与配合，提请本地政府或住建部门公布本地区各年度建设工程造价定额，并以此作为核定年度四项开发成本的单位面积金额标准；本地政府或住建部门没有公布本地区各年度建设工程造价定额，地方税务机关可以参照住建部门各年度建设工程造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定年度四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。