三旧改造政策

零散改造 模式
历史文化 保护性整 治模式
二、“旧城 ”改造
3、部分特有政策： ⑴实行“阳光动迁”。 第一轮，征询改造区域居民意愿，同意改造户数的比例 达到90%以上(含90%)的，方可启动改造，并办理地块改造 前期手续， 第二轮，征询改造区域居民对补偿安置方案的意见，在 规定时间内，签订附生效条件的房屋拆迁补偿安置协议的 居民户数达到2/3以上(含2/3)的，方可具体实施拆迁。 ⑵行政裁决和行政强制：两轮征询后少数未签订拆迁补偿安 置协议的被拆迁人，依法启动行政裁决、行政强制程序 ⑶拆迁补偿安置办法 ：以被拆迁房屋的市场评估价 市场评估价为基础， 市场评估价 增加一定的改造奖励、套型面积补贴和搬迁奖励。包括货 币补偿、本区域就近安置和跨区域异地安置3种补偿安置 方式
2、开展第一轮摸查
7、实施改造方案 无90%以上改造 户数同意 90%以上改造户数同意 签订拆迁补偿安置协 议户数不足2/3 不启动改造 3、组织开展摸查 增值收益分成 4、编制和上报改造方案 5、市“三旧”改 造办批复改造方案 6、开展第 二轮征询 签订拆迁补偿安置协 议户数达2/3以上 确权登记发证 报建施工
二、“旧城 ”改造
3、部分特有政策： ⑷保障安置房用地供应：鼓励企业提供存量土地建设就近安 置房，并可采取招标方式确定建设单位 ⑸财政资金扶持和资金平衡政策 ：增值收益(土地公开出让 收入扣除土地储备成本及按规定计提、上缴的专项资金) 按8：2的比例由市、区分成，各区在编制年度财政预算时， 应安排旧城更新改造资金投入 ⑹税费优惠政策 ：在市的权限范围内 ，按照“拆一免一” 的原则
三旧改造概述-一、三旧改造概述 三旧改造范围
一、三旧改造概述-- 三旧改造规划指引 三旧改造概述
三旧改造概述-一、三旧改造概述 三旧改造规划指引
二、 “旧城 ”改造
1、主要条件 ⑴、权属明确 纳入市、 ⑵、纳入市、区改造计划 ⑶、符合土地利用总体规划和城市总体规划、产业 符合土地利用总体规划和城市总体规划、 结构规划
⒈补办征收手续 ⒉补办农用地转用手续 ⒊补办供地手续 ⒋土地出让收益 ⒌农村集体建设用地改变为国有土地 边角地、插花地、 ⒍边角地、插花地、夹心地的处理
一、三旧改造概述--三旧改造范围 三旧改造概述
1、广州市现划定适用三旧改造面积约54平方公里 区域:包括环市路-恒福路-永福路以南、广州大道 以西、昌岗路-新港路以北、白鹅潭珠江水道（鹤 洞大桥）-同德涌以东的地区，建成时间超过30年 的历史旧城。 2、54平方公里外区域项目：经区市“三旧”办公 室审核，市“三旧”改造工作领导小组批准后， 可纳入改造范围。
增值收益分成
确权登记发证
二、 “旧村 ”改造
1、主要条件 54平方公里内在册 138条 城中村” 平方公里内在册（ ⑴、54平方公里内在册（ 138条“城中村” ）或其 他通过审批纳入计划的“城中村” 他通过审批纳入计划的“城中村” ⑵、符合土地利用总体规划和城市总体规划、产业 符合土地利用总体规划和城市总体规划、 结构规划 用地权属明确，80%以上村集体经济组织成员同 ⑶、用地权属明确，80%以上村集体经济组织成员同 意
二、“旧村 ”改造
• 4、全面改造模式的财政支持政策 • ⑴．全面改造项目通过土地公开出让融资的，土地公开出 让收入中的改造成本部分，在土地公开出让后先行拨付给 村集体经济组织。 • ⑵．全面改造项目未实行土地公开出让，由村集体经济组 织采取其他方式融资改造的，需缴交的土地出让金可以适 当延期。 • ⑶．除市政府土地储备项目外，未来5年全面改造项目的 土地纯收益(土地公开出让收入扣除土地储备成本及按规 定计提、上缴的专项资金)的60%支出用于支持村集体经济 发展。剩余的土地纯收益由市、区政府按8：2的比例分成。 区留成部分应设立专项资金，用于“城中村”整治改造和 旧城更新改造项目，以及改造项目周边的市政基础设施、 公共服务设施建设等用途。
二、“旧村 ”改造
• ⑷．全面改造的“城中村”土地，符合有关规定 的，可登记为国有土地。 • ⑸．全面改造的“城中村”中，在2007年6月30日 前现状为建设用地，且符合土地利用总体规划的， 可以按现状确定地类。位于“城中村”居民点范 围内、一定面积的水面、绿地可按照城市人工水 面、绿地确定地类。 • ⑹．全面改造的“城中村”项目涉及新增建设用 地的，应当依法办理农用地转用或按照建设用地 增减挂钩政策办理，其新增建设用地指标应当纳 入全市土地利用年度计划优先予以保障。
。
二、“旧城 ”改造
4、主要工作流程： “先安置、后改造”的原则
旧城改造程序
区政府 拟改造范围 全面改造范围 地块改造意向
1、提出改造方案编制意 见
市“三旧”办 成片改造规划范围 全面改造范围 区政府重新修改方案 再报市“三旧”办
所需材料 需完善用地手续情况核查表 （包含具体范围和面积） 征地补偿协议及兑现凭证 落实违法用地查处情况取得 区（县）国土房管部门和当 地政府书面证明
二、“旧村 ”改造
2、主要模式及特点 模式 适用区域 主 改造原则 体
村 集 体
用地范围
土地出让 方式
村集体经济组 织自行改造外， 应当通过土地 公开出让
全面 改造 模式 综合 整治 模式
位于城市重点功 能区、对完善城 市功能和提升产 业结构有较大影 响的52条“城中 村” 城市重点功能区 外，改善居住环 境、道路和消防 为目的
村 集 体
二、“旧村 ”改造
• 3、全面改造模式的土地利用政策。 • ⑴．全面改造项目用地范围原则上以旧村的用地范围为基础， 结合所在地块的特点和周边路网结构，合理整合集体经济发展 用地、废弃矿山用地、国有土地等周边土地资源，实行连片整 体改造。连片整体改造涉及的边角地、夹心地、插花地等，允 许在符合土地利用总体规划和控制性详细规划的前提下，通过 土地位置调换等方式，对原有存量建设用地进行调整使用。 • 全面改造项目具体用地范围由区政府会同市“三旧”改造办公 室确定。 • ⑵．全面改造项目采取土地公开出让融资模式的，可以实行现 状出让。 • ⑶．全面改造项目公开出让可以在保障村民和村集体经济组织 长远利益的前提下，公开、公平、公正、择优选择投资主体参 与改造。
“改制先行，改 以旧村的用 地范围为基 造跟进”
础 ，合理整 合集体经济 发展等用地 旧厂房、旧 商铺等低效 空闲存量土
适用集体建 设用地使用 权流转政策 等 地 综合整治项目适用全面改造政策。经所在区政府同意，并报市“三旧” 综合整治项目适用全面改造政策。经所在区政府同意，并报市“三旧” 改造工作领导小组批准，可以适用全面改造项目的政策。 改造工作领导小组批准，可以适用全面改造项目的政策。
所需材料 市旧厂房改造规划 指引 市“三旧”改造领 导小组审议意见
熟地出让 实施程序
市“三旧”改造办逐 级呈报省政府审批历 史用地手续
拆迁和平整土地
区政府或区政府 指定机构提出公 开出让申请
所需材料 需完善用地手续情况 核查表（包含具体范 围和面积） 征地补偿协议及兑现 凭证 落实违法用地查处情 况取得区（县）国土 房管部门和当地政府 书面证明
一、三旧改造概述--基本原则 三旧改造概述
• 1、以人为本、宜居为重 以人为本、 • 努力改善旧城区居民的居住条件，配套完善公共服务设施 努力改善旧城区居民的居住条件， 和交通、基础设施，增加绿化开敞空间， 和交通、基础设施，增加绿化开敞空间，提高人居环境质 量。 • 2、综合改造，整体提升 综合改造， • 旧城更新改造是一个综合性的系统工程，包含了土地功能 旧城更新改造是一个综合性的系统工程， 置换、产业提升、空间优化、 置换、产业提升、空间优化、历史文化保护等等多方面工 作，是对旧城人居环境、城市功能、城市形象的整体提升。 是对旧城人居环境、城市功能、城市形象的整体提升。 • 3、区别对待，因地制宜 区别对待， • 旧城存在的问题包罗万象，各区面临的情况也各不相同。 旧城存在的问题包罗万象，各区面临的情况也各不相同。 必须采用差异化的更新改造策略， 必须采用差异化的更新改造策略，针对不同对象采用不同 的改造模式，因地制宜地解决特定问题。 的改造模式，因地制宜地解决特定问题。 • 4、统筹兼顾，切实可行 统筹兼顾， • 旧城更新要兼顾多个目标、多个利益群体，统筹兼顾，维 旧城更新要兼顾多个目标、多个利益群体，统筹兼顾， 护基本利益格局，确保更新规划切实可行。 护基本利益格局，确保更新规划切实可行。
二、“旧城 ”改造
2、主要模式及特点 模式 适用区域 主 土地出 改造原则 体 让方式
现行城市规划和 节约集约高效用 地 综合整治，消除 安全隐患，完善 生活设施，改善 生活条件 “修旧如旧、建 新如故” “重 在保护、弱化居 住”
成片重建 改造模式
危破房分布相对集 区 土地公开 中、土地功能布局 政 出让 明显不合理、公共 府 服务配套不完善 零散分布的危破房、业 一般不出 部分结构相对较好 主 让 但建筑和环境设施 标准较低的旧住房 历史文化街区和优 业 不出让 秀历史文化建筑 主
广州市三旧改造政策
“三旧”：旧城镇、旧村庄、旧厂房 前提条件：土地利用总体规划、城乡规划和主体 功能区规划 指导思想：“结构升级、集聚发展、分类引导、 节约集约” ，
三旧改造概述-一、三旧改造概述 主要政策依据
• ⑴ 《印发广东省建设节约集约用地试点示范省工作方案 的通知》 粤府明电[2009]16 [2009]16号 的通知》（粤府明电[2009]16号） • ⑵《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》 关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》 粤府【2009】78号 （粤府【2009】78号） • ⑶ 《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见 转发省国土资源厅关于“三旧” 试行)的通知》 粤府办[2009]122 [2009]122号 (试行)的通知》 （粤府办[2009]122号） • ⑷ 《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府 关于加快推进“三旧”改造工作的意见》 2009】56号 【2009】56号） • ⑸ 《广州市旧城更新改造规划纲要》 （征求意见稿） 广州市旧城更新改造规划纲要》 征求意见稿） • ⑹“三旧”工作流程（征求意见稿） 三旧”工作流程（征求意见稿）
一、三旧改造概述—主要策略 三旧改造概述 主要策略
• • • • • 全市统筹， 1、全市统筹，以区为主 规划先行， 2、规划先行，政策配套 3、市场运作，财政支持 市场运作， 系统改造， 4、系统改造，新旧联动 分区分类， 5、分区分类，一区一策
一、三旧改造概述--主要 个政策突破 三旧改造概述 主要6个政策突破
二、“旧村 ”改造
5、拆迁补偿安置办法 拆迁补偿安置办法 • ⑴补偿安置方式。“城中村”整治改造范围内的原有合法产权的房屋， 被拆迁人可以选择复建补偿、货币补偿，或者二者相结合的补偿安置 方式。 • ⑵确定住宅房屋拆迁补偿安置基准建筑面积。“城中村”整治改造范 围内住宅拆迁补偿安置的基准建筑面积，可由区政府或其会同村集体 经济组织根据改造范围内村民现状住房面积、整治改造成本等因素综 合确定。 • 基准建筑面积是确定“拆一补一” 基准建筑面积是确定“拆一补一”复建补偿面积和货币补偿金额 的依据。 的依据。 • ⑶复建补偿标准。确定拆迁补偿安置基准建筑面积的改造项目，住宅 房屋被拆迁人选择复建补偿的，被拆迁房屋的建筑面积在基准建筑面 积以内的按“拆一补一”给予安置，不足基准建筑面积部分，被拆迁 人可以按安置住房成本价购买，超出基准建筑面积部分不再实行安置， 按被拆迁房屋重置价给予货币补偿。在村民自愿的基础上，超出基准 建筑面积部分的货币补偿可折算成股份参与集体物业收益分红。
生地出让 实施程序
市“三旧”改造办逐 级呈报省政府审批历 史用地手续
区政府或区政府 指定机构提出公 开出让申请
市国土房产局纳 入出让计划
所需材料 区（县）国土房管部门和当 地政府出具书面证明的土地 和建筑性质、权属情Biblioteka Baidu以及 直管公房情况 修建性详细规划方案 拆迁补偿安置方案 改造成本分析和资金平衡方 案 改造计划和实施步骤 现状历史资料 历史用地手续