第三节商务办公房地产估价

第三节商务办公房地产估价

知识点一：商务办公房地产及其特点

（一）商务办公房地产1定义、3分类

定义：商务办公楼，俗称写字楼，是指用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。

（二）商务办公房地产3特点

知识点二：影响商务办公房地产价格3因素

知识点三：商务办公房地产估价的常用方法

（一）收益法

其主要的工作是测算商务办公房地产的净收益和收益率。净收益的测算与出租型商业房地产类似。收益率的确定应区分不同类型、档次的商务房地产，如甲级写字楼的收益水平会高于乙级、丙级写字楼。

（二）市场法

商务办公房地产的转售转租也比较频繁，因此较易获得可比实例，所以市场法也是商务房地产估价的一种常用方法。市场法不仅用于商务办公房地产转让价格的测算，很多情况下用于租金的估算。

（三）成本法

在商务办公房地产的抵押估价时，出于安全、保守的考虑也会用到成本法作为辅助估价，此外在建工程的评估往往应用成本法。

知识点四：商务办公房地产估价的技术路线及难点处理

××房地产估价报告

封面（略）

目录（略）

致估价委托人函（略）

注册房地产估价师声明（略）

估价假设和限制条件（略）

房地产估价结果报告（略）

××市××区天河北路××号××大厦部分办公房地产估价技术报告（节选）

一、估价对象实物状况描述与分析

估价对象所在大楼为一幢钢筋混凝土结构30层（另有2层地下室）的综合楼，外墙面部分为玻璃幕墙、部分贴花岗石；大厦大堂位于首层南侧，大楼东西两侧各设一趟走火梯、一部货梯及三部客梯，客梯分单双层停，最高到达层数为29层，单层客梯设在东侧，双层客梯设在西侧；大楼东西侧各有一洗手间；大厦内部设有中央空调系统、烟感喷淋消防设备；装修、设备维护状况较好。估价对象现部分出租，签有短期租约（2年以内），据估价人员到当地房地产市场了解，该地区写字楼需求量很大，估价对象现租金水平符合当地客观租金标准。实地查勘，××大厦出租情况良好，年均出租率在90%左右。

估价对象位于××大厦的第9、10层，内部装修情况：走廊地面铺釉面砖、花岗石；室内地面铺地毡；内墙面油乳胶漆；天花板面部分吊矿棉板天花板，部分吊铝扣板天花板；部分装木夹板门，部分落地玻璃门；铝合金玻璃窗；水电管线暗敷设。

二、估价对象权益状况描述与分析

根据委托人提供的《房地产权证》记载：估价对象权属人均是××实业有限公司，房屋所有权来源为新建，分割，房屋用途为非居住用房，本次评估计价总建筑面积为801．6694㎡；土地使用权性质为国有土地使用权，土地用途为综合，共用地面积为3401．0572㎡；已征收国有土地使用权出让金，使用年限50年，从1998年8月22日起，城市规划房屋用途为写字楼。估价对象现作办公用房，正常使用。根据估价对象《房地产权证》显示，估价对象未设定他项权。其他情况详见下表：

估价对象权属概况表表2－

23

【纠错】估价对象缺建成年代、完损情况的介绍。

三、估价对象区位状况描述与分析

估价对象位于××市天河区天河北路××号××大厦内，该大厦东为五山路，南临天河北路，西靠龙口东路，北近天润路；附近有鸿翔大厦、天诚广场、东方之珠花园、高科大厦、天翔花园、信源大厦、广东国际科际交流中心、华标广场、华南师范大学、银行、市场及公共汽车站等。估价对象所处地段位于天河区天河北路中央商务区，周边写字楼林立，交通便利，市政配套设施完善，商务办公氛围较浓厚。

四、房地产市场背景描述与分析

今年以来××市写字楼成交均价出现大幅上升，写字楼成交均价从去年2月份7508.68元/㎡上升至今年2月份的9763.66元/㎡，大幅增长了30.03%。××写字楼市场的“强势效应”仍继续维持，预计今年广州写字楼市场还将继续保持强势发展，并成为今年广州楼市一大亮点。

近两年××写字楼市场以中端产品为主的格局不同，2005年的写字楼供应将集中在高端的甲级写字楼为主。而随着近年××经济的迅速发展，以及中国加入世贸、cepa的实施、9＋2经济合作协议的建立，外资银行、保险、会计和律师等公司将被允许经营本地业务，而它们的进入将会对甲级写字楼产生很大的需求，可以预见，未来几年××市的写字楼市场前景看好，将进入高速发展的阶段。2005年，由于有多个大型的甲级写字楼项目进入市场，如位于天河路的壬丰大厦、正佳东翼的广晟大厦、天河北天誉三期、金海大厦、盘活中的中诚广场、大鹏国际广场以及珠江新城的写字楼等。这些写字楼都以甲级写字楼配置为卖点，素质高，越来越重视高科技高智能化，在规划设计配套上也各有特色，更强调生态办公、休闲办公等理念，创新元素和细节设计也越来越受重视。由于这些写字楼项目的起点高，而且规模亦十分庞大，对整个××的写字楼市场质素有明显的提升作用，以高端写字楼的销售为主，而售价亦攀升至近几年少见的高位。

【纠错1】用语不标准，质素是香港地区的习惯用法，应避免使用不规范的词语。

【纠错2】缺微观区域房地产市场的描述。写字楼需要求大于供给只给出了宏观区域介绍，但没有估价对象具体所在区域房地产市场或写字楼过去、现在、未来的市场分析。

五、最高最佳利用分析

房地产估价应以估价对象的最高最佳利用为前提进行估价，最高最佳利用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理考虑，使估价对象产生最高最佳的利用价值。

由于估价对象所处地段位于天河区天河北路中央商务区，周边写字楼林立，交通便利，市政配套设施完善，商务办公氛围较浓厚。加上广州写字楼市场2005年呈现供求两旺的局面，天河商务圈写字楼受“住宅禁商”政策刺激，各种类型写字楼都出现了热租，估价对象的证载办公用途能体现其最高最佳利用价值。故本次评估按估价对象证载用途评估。

六、估价方法适用性分析

估价人员认真分析所掌握的资料，进行了实地查勘，对与估价对象具有可比性的物业进行调查并根据委托人设定的估价目的、估价对象的特点及实际情况，选择合适的估价方法进行评估。