倒计时30天-翡翠公园开盘前冲击方案
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120 100
80 60 40 20
0
办卡客户认知途径
50
45
40
35
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0 户外 搜房 CALL 巡展 阵地 安居 DM投 朋友 企业 其他 老业 新浪
看板 网
客 派单 包装 客
递 介绍 拓客 网络 主推
荐
系列1 49
23
23
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14
9
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6
4
2
2
从办卡客户的认知 途径可以看出，户 外是最有效的。其 次是搜房与CALL 客的效果次之。巡 展派单、阵地包装、 安居客的效果次之。
800
居住区域
工作区域
700
600
500
400
300
200
100
0
户外来访客户分析
在户外来访的客户综合分析可以看出，主要集中在以张江为主，三林、金桥、陆家嘴 的客户次之。可以看出我们浦东区域的户外大牌的效果最佳。
（浦东现有大牌：张江金科路、龙阳路地铁站、卢浦大桥、龙东大道S20、高科西路浦东大道；）
倒计时30天
翡翠公园开盘前冲刺方案
来访客户认知途径
350
300
250
200
150
100
50
0 户外 巡展 CALL 搜房 安居 阵地 朋友 其他 DM 企业 老业 未挖 微营 新浪 员工
看板 派单 客 网 客 包装 介绍 网络 投递 拓客 主推 掘到 销
推荐
荐
系列1 313 240 155 137 96 86 68 32 42 40 14 11 8 6 4
万科翡翠公园
上海中央 万科2014世界级作品
约85-125㎡智能精工住宅/开盘在即
转角—— 五重公园/美式商业/智能精工
户外-拦截 方案03
万科翡翠公园
看遍上海中央 置业翡翠公园
约85-125㎡智能精工/开盘在即 转角——
万科2014世界级作品
户外-拦截 方案04
万科翡翠公园
上海之心 超越世界
约85-125㎡智能精工/开盘在即 转角——
4、针对来访转小卡率仅为13%，客户转卡的抗性主要有一下因素：
（分析——客户办卡抗性比例分解：价格40%，学区30%，交通配套20%，其他10%；） 对策——针对性解决办法：*区域价值炒作（话题：上海浦东高品质居住区域分布、花木联洋、唐镇、陆家嘴 板块；中国硅谷的升值潜力，上海浦东各新拍地块楼板价格) *学校资源炒作（话题：复旦万科实验幼儿园及小 学，学校签约仪式以及相关教育资源话题炒作；
200
居住区域
180
工作区域
160
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0
户外 拦截
7
该区域（联洋、碧云、金桥等）户外来 访量只占总来访量7.9%。有待进一步挖 掘。可考虑在本区域增加道旗、户外大
牌等渠道。
中环金沙江路 短期
9
1
延安西路/虹中路
内环大柏树 短期
户外拦截 缺失区域
南北高架/斜土路
5
内环宜山路
办卡客户的区域分析
由办卡客户的区域综合分析可以看出，以张江区域为主力，同时金桥、陆家嘴、三林 区域的办卡客户次之。
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居住区域
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工作区域
80
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数据分析小结
1、截止21号，总计来访1252组，办卡171组。
（对策——首期开盘前目标来访4000组，实现认筹400组，接下来30天，任重而道远）
ห้องสมุดไป่ตู้
开盘信息输出
深化中环内最好产品印象
300万置业中环的最优选择 开盘倒计时
手法
告诉市场，这是万科30年最好的房子！ 这是置业内中环最好的选择！这是万 科自我超越的作品！买万科必须看过 翡翠公园！
单刀直入，为客户决策施压
市场攻击策略
7大战术
户外-拦截 电台-口碑 网络-炒作
微信-事件 活动-导入 拓客-精准打击
2、来访渠道以户外为主，巡展派单以及CALL客次之。
（对策——户外的市区排布地图，重点需要突破联洋、碧云、金桥区域的覆盖。取消2块浦西区域户外。只保 留宜山路短期）
3、来访区域集中在张江，其次是金桥、三林区域。
（对策——本地客户依旧是最有效的，所以需要持续在张江深挖。做足企业拓客的工作的同时，可考虑针对当 地客户进行巡展拓客。并需加紧外拓金桥、三林、花木北蔡。尤其是125户型改善客户群需重点外拓）
万科2014世界级作品
从客户的来访途径 可以看出，户外是 最有效的。其次是 巡展派单，排名第 三的是CALL客。 搜房与安居客的排
名次之。
网络效应同比成急 剧下降趋势。
来访客户区域分析
在客户的来访区域综合分析上，居住区域大多分布在以张江为主，金桥、三林次之的 浦东区域客。其工作区域集中分布在以张江为主，陆家嘴、金桥区域次之的地区。
8
户外-拦截 9月底—10月25日
主推
户外目的： 延续“一次了不起的开始”在开盘迎来“一个了不起的选择” 强化营销信息加深印象
户外-拦截
户外-拦截
户外-拦截
户外-拦截
户外-拦截 方案02
万科翡翠公园
中心置业 一次了不起的选择
约85-125㎡智能精工住宅/开盘在即
转角—— 五重公园/美式商业/智能精工
户外-拦截 9月底—10月25日
户外目的：
项目地段价值再升级
项目产品价值结合万科品牌再升级
这里是上海中央，不仅针对区域客，更要在全市范围内吸引眼光
户外-拦截 方案01
万科翡翠公园
上海向东 中央国际住区
约85-125㎡智能精工住宅/开盘在即
转角—— 五重公园/美式商业/智能精工
户外-拦截 方案02
短期
2
8
龙阳路地铁东 6个月
3
金科路 1年
10 浦东大道高科西路
4
短期
卢浦大桥
6个月
6 本案
龙东大道/S20
巡展派单客户分析
由巡展派单来访的客户综合分析看出，主要集中在以张江为主，三林、陆家嘴、金桥、 北蔡的客户次之。
（张江：传奇广场；三林、北蔡：山姆会员店；金桥、陆家嘴：金桥家乐福；）
140 居住区域 工作区域
营销推广策略
战线组合 企划战线 渠道战线 活动战线 体验战线
战略目标 区域价值炒作 深化项目价值 快速建立价值认同 户外为主 突破联洋、碧云、金桥同时深挖区域客
客户引流 强力蓄客 制造事件 引发关注 极致美式氛围呈现 项目精神传递 为杀客助力
营销推广阶段
9月24日
10月
10.25 开盘
传播阶段 目标
现场-体验 物料
户外 拦截
中环金沙江路 短期 14
1
延安西路/虹中路
5
内环金沙江路 短期
世纪大道/东方路 3个月
内环高架,近杨 浦大桥6个月
3 芳甸路天桥
南北高架/斜土路 9
3个月
内环宜山路
短期
2
11
4 龙阳路地铁东 6个月 6
12
中环田林路 短期
7 卢浦大桥 6个月
13 徐浦大桥 短期
龙东大道/S20
80 60 40 20
0
办卡客户认知途径
50
45
40
35
30
25
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0 户外 搜房 CALL 巡展 阵地 安居 DM投 朋友 企业 其他 老业 新浪
看板 网
客 派单 包装 客
递 介绍 拓客 网络 主推
荐
系列1 49
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从办卡客户的认知 途径可以看出，户 外是最有效的。其 次是搜房与CALL 客的效果次之。巡 展派单、阵地包装、 安居客的效果次之。
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居住区域
工作区域
700
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户外来访客户分析
在户外来访的客户综合分析可以看出，主要集中在以张江为主，三林、金桥、陆家嘴 的客户次之。可以看出我们浦东区域的户外大牌的效果最佳。
（浦东现有大牌：张江金科路、龙阳路地铁站、卢浦大桥、龙东大道S20、高科西路浦东大道；）
倒计时30天
翡翠公园开盘前冲刺方案
来访客户认知途径
350
300
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150
100
50
0 户外 巡展 CALL 搜房 安居 阵地 朋友 其他 DM 企业 老业 未挖 微营 新浪 员工
看板 派单 客 网 客 包装 介绍 网络 投递 拓客 主推 掘到 销
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系列1 313 240 155 137 96 86 68 32 42 40 14 11 8 6 4
万科翡翠公园
上海中央 万科2014世界级作品
约85-125㎡智能精工住宅/开盘在即
转角—— 五重公园/美式商业/智能精工
户外-拦截 方案03
万科翡翠公园
看遍上海中央 置业翡翠公园
约85-125㎡智能精工/开盘在即 转角——
万科2014世界级作品
户外-拦截 方案04
万科翡翠公园
上海之心 超越世界
约85-125㎡智能精工/开盘在即 转角——
4、针对来访转小卡率仅为13%，客户转卡的抗性主要有一下因素：
（分析——客户办卡抗性比例分解：价格40%，学区30%，交通配套20%，其他10%；） 对策——针对性解决办法：*区域价值炒作（话题：上海浦东高品质居住区域分布、花木联洋、唐镇、陆家嘴 板块；中国硅谷的升值潜力，上海浦东各新拍地块楼板价格) *学校资源炒作（话题：复旦万科实验幼儿园及小 学，学校签约仪式以及相关教育资源话题炒作；
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居住区域
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工作区域
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户外 拦截
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该区域（联洋、碧云、金桥等）户外来 访量只占总来访量7.9%。有待进一步挖 掘。可考虑在本区域增加道旗、户外大
牌等渠道。
中环金沙江路 短期
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延安西路/虹中路
内环大柏树 短期
户外拦截 缺失区域
南北高架/斜土路
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内环宜山路
办卡客户的区域分析
由办卡客户的区域综合分析可以看出，以张江区域为主力，同时金桥、陆家嘴、三林 区域的办卡客户次之。
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居住区域
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工作区域
80
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数据分析小结
1、截止21号，总计来访1252组，办卡171组。
（对策——首期开盘前目标来访4000组，实现认筹400组，接下来30天，任重而道远）
ห้องสมุดไป่ตู้
开盘信息输出
深化中环内最好产品印象
300万置业中环的最优选择 开盘倒计时
手法
告诉市场，这是万科30年最好的房子！ 这是置业内中环最好的选择！这是万 科自我超越的作品！买万科必须看过 翡翠公园！
单刀直入，为客户决策施压
市场攻击策略
7大战术
户外-拦截 电台-口碑 网络-炒作
微信-事件 活动-导入 拓客-精准打击
2、来访渠道以户外为主，巡展派单以及CALL客次之。
（对策——户外的市区排布地图，重点需要突破联洋、碧云、金桥区域的覆盖。取消2块浦西区域户外。只保 留宜山路短期）
3、来访区域集中在张江，其次是金桥、三林区域。
（对策——本地客户依旧是最有效的，所以需要持续在张江深挖。做足企业拓客的工作的同时，可考虑针对当 地客户进行巡展拓客。并需加紧外拓金桥、三林、花木北蔡。尤其是125户型改善客户群需重点外拓）
万科2014世界级作品
从客户的来访途径 可以看出，户外是 最有效的。其次是 巡展派单，排名第 三的是CALL客。 搜房与安居客的排
名次之。
网络效应同比成急 剧下降趋势。
来访客户区域分析
在客户的来访区域综合分析上，居住区域大多分布在以张江为主，金桥、三林次之的 浦东区域客。其工作区域集中分布在以张江为主，陆家嘴、金桥区域次之的地区。
8
户外-拦截 9月底—10月25日
主推
户外目的： 延续“一次了不起的开始”在开盘迎来“一个了不起的选择” 强化营销信息加深印象
户外-拦截
户外-拦截
户外-拦截
户外-拦截
户外-拦截 方案02
万科翡翠公园
中心置业 一次了不起的选择
约85-125㎡智能精工住宅/开盘在即
转角—— 五重公园/美式商业/智能精工
户外-拦截 9月底—10月25日
户外目的：
项目地段价值再升级
项目产品价值结合万科品牌再升级
这里是上海中央，不仅针对区域客，更要在全市范围内吸引眼光
户外-拦截 方案01
万科翡翠公园
上海向东 中央国际住区
约85-125㎡智能精工住宅/开盘在即
转角—— 五重公园/美式商业/智能精工
户外-拦截 方案02
短期
2
8
龙阳路地铁东 6个月
3
金科路 1年
10 浦东大道高科西路
4
短期
卢浦大桥
6个月
6 本案
龙东大道/S20
巡展派单客户分析
由巡展派单来访的客户综合分析看出，主要集中在以张江为主，三林、陆家嘴、金桥、 北蔡的客户次之。
（张江：传奇广场；三林、北蔡：山姆会员店；金桥、陆家嘴：金桥家乐福；）
140 居住区域 工作区域
营销推广策略
战线组合 企划战线 渠道战线 活动战线 体验战线
战略目标 区域价值炒作 深化项目价值 快速建立价值认同 户外为主 突破联洋、碧云、金桥同时深挖区域客
客户引流 强力蓄客 制造事件 引发关注 极致美式氛围呈现 项目精神传递 为杀客助力
营销推广阶段
9月24日
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10.25 开盘
传播阶段 目标
现场-体验 物料
户外 拦截
中环金沙江路 短期 14
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延安西路/虹中路
5
内环金沙江路 短期
世纪大道/东方路 3个月
内环高架,近杨 浦大桥6个月
3 芳甸路天桥
南北高架/斜土路 9
3个月
内环宜山路
短期
2
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4 龙阳路地铁东 6个月 6
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中环田林路 短期
7 卢浦大桥 6个月
13 徐浦大桥 短期
龙东大道/S20