第八章资产评估(工程经济学清华大学)课件
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• 功能性贬值的定量估算
被评估资产功能贬值额＝被评估资产年产品 生产成本超支额×按剩余使用年限计算的等 额年金折现系数
清算价格法
• 前提条件
–以具有法律效力的破产处理文件或抵押合同 及其他有效文件为依据。
–资产以整体或拆零可在市场上快速出售变现。 –所卖收入足以补偿因出售资产而附加的支出
总额。
• 适用范围 用于企业破产、抵押、停业清理。
纳税、企业经营评价等）
资产评估的原理
• 贡献原理：
– 资产价值取决于其对使用者目标的贡献 – 单项资产价值取决于其对资产整体价值的贡献
• 替代原理：
– 资产价值受替代资产价值的制约 – 资产价值评估可参照替代资产的市场价格
• 预期原理：
– 资产价值取决于其未来的有用性或获利能力
资产评估中使用的假设
清算价格估算方法
• 清算价格为在适用清算条件下的现行市 价扣除清理费用支出的余额
• 估算方法
–整体评估法 能继续用以经营的资产，可应用现行市价、 重置成本或收益现值进行估价。
–现行市价折扣法 –模拟拍卖法(也称意向询价法) –竞价法
资产评估的对象
资产评估的对象按其存在状态、收益 方式、法律形式等可以分为：
有形资产 无形资产
单项资产 整体资产
可确指资产 不可确指资产
不动产 动产 合法权利
资产评估的目的
• 资产交易 • 股份制改造 • 资产重组（兼并、收购、合资、合作等） • 承包经营或租赁经营 • 破产清算 • 其它经济行为（抵押贷款、经济担保、保险、
收益或资本化率
收益现值计算公式
• 有限期间年收益折现法
n
V at 1rt i1
• 无限期间年收益折现法 年金法
收益现 年 资值 净 本收 化（ 益 率 Va 额 r）
收益现值计算公式
分段法
m
V＝at 1r1
t1
t
ra2 1r1
m
• 问题：以上各式中的 a 和 r 分别指什么？
收益现值评估资产价值的优缺点
• 重置全价
复原重置成本 更新重置成本
重置全价估算方法
• 直接法(也称重置核算法) • 功能价值法 • 物价指数法 • 统计分析法 • 规模效益指数法
资 资产 产乙 甲重 重置 置 ＝资 资 全 全产 产 价 价乙 甲产 产 n 量 量
资产损耗估算方法
• 有形损耗的估算方法
–观察法，也称成新率法 –使用年限法
• 继续使用假设 • 破产清算假设 • 公开市场假设
– 资产价格取决于市场行情，评估值具有时效性。 – 资产评估遵循资产最佳利用原则 – 资产评估须考虑市场的地域性及环境因素
Leabharlann Baidu
资产评估的基本方法
评估方法
• 收益现值法 • 市场法 • 重置成本法 • 清算价格法
—— —— —— ——
价格类型
收益现值 市场价值 重置成本 清算价格
资产评估的工作原则
• 独立性原则 • 客观公允性原则 • 科学性原则 • 合法原则 • 适时原则
收益现值法
所谓收益现值，是指企业在未来特定时 期内的预期收益折成当前价值(简称折现) 的总金额。 • 使用收益现值法的条件
– 收益可预测的收益性资产 – 能用货币衡量未来资产收益 – 风险可判断且可反映为用货币衡量未来资产
第八章 资产评估
• 资产评估的概念
资产评估是指对资产某一时点的价格进行估算。 即由评估机构根据特定的目的，遵循公允的原 则和标准，按照法定的程序，运用科学的方法， 对资产的现时价格进行评定和估算。
• 资产评估的形式
–由资产交易的一方评估，另一方认可。 –资产交易的双方共同组成评估小组评估。 –聘请中立的第三方评估。
– 确定比较项目 – 市场调查,分析整理资料,选定参照物 – 就比较项目将被评估资产与参照物比较 – 分析调整差异
主要的差异调整因素: • 时间因素 • 地区因素 • 功能因素
• 根据帐面价格和物价指数进行评估
重置成本法
• 基本公式
重置成本=重置全价 – 有形损耗– 功能性损耗
• 适用范围
以资产重置、补偿为目的的资产评估
• 优点：
–真实和较准确地反映企业本金化的价格： –与投资决策相结合，应用此法评估的资产价
格易为买卖双方所接受。
• 缺点：
–预期收益预测难度较大，受主观判断和未来 收益不可预测因素的影响较大；
–在评估中适用范围较小，一般适用企业整体 资产和可预测未来收益的单项资产的评估。
市场法
• 根据可比参照物的公平市场成交价评估
被评估资产功能贬值额＝被评估资产年产品 生产成本超支额×按剩余使用年限计算的等 额年金折现系数
清算价格法
• 前提条件
–以具有法律效力的破产处理文件或抵押合同 及其他有效文件为依据。
–资产以整体或拆零可在市场上快速出售变现。 –所卖收入足以补偿因出售资产而附加的支出
总额。
• 适用范围 用于企业破产、抵押、停业清理。
纳税、企业经营评价等）
资产评估的原理
• 贡献原理：
– 资产价值取决于其对使用者目标的贡献 – 单项资产价值取决于其对资产整体价值的贡献
• 替代原理：
– 资产价值受替代资产价值的制约 – 资产价值评估可参照替代资产的市场价格
• 预期原理：
– 资产价值取决于其未来的有用性或获利能力
资产评估中使用的假设
清算价格估算方法
• 清算价格为在适用清算条件下的现行市 价扣除清理费用支出的余额
• 估算方法
–整体评估法 能继续用以经营的资产，可应用现行市价、 重置成本或收益现值进行估价。
–现行市价折扣法 –模拟拍卖法(也称意向询价法) –竞价法
资产评估的对象
资产评估的对象按其存在状态、收益 方式、法律形式等可以分为：
有形资产 无形资产
单项资产 整体资产
可确指资产 不可确指资产
不动产 动产 合法权利
资产评估的目的
• 资产交易 • 股份制改造 • 资产重组（兼并、收购、合资、合作等） • 承包经营或租赁经营 • 破产清算 • 其它经济行为（抵押贷款、经济担保、保险、
收益或资本化率
收益现值计算公式
• 有限期间年收益折现法
n
V at 1rt i1
• 无限期间年收益折现法 年金法
收益现 年 资值 净 本收 化（ 益 率 Va 额 r）
收益现值计算公式
分段法
m
V＝at 1r1
t1
t
ra2 1r1
m
• 问题：以上各式中的 a 和 r 分别指什么？
收益现值评估资产价值的优缺点
• 重置全价
复原重置成本 更新重置成本
重置全价估算方法
• 直接法(也称重置核算法) • 功能价值法 • 物价指数法 • 统计分析法 • 规模效益指数法
资 资产 产乙 甲重 重置 置 ＝资 资 全 全产 产 价 价乙 甲产 产 n 量 量
资产损耗估算方法
• 有形损耗的估算方法
–观察法，也称成新率法 –使用年限法
• 继续使用假设 • 破产清算假设 • 公开市场假设
– 资产价格取决于市场行情，评估值具有时效性。 – 资产评估遵循资产最佳利用原则 – 资产评估须考虑市场的地域性及环境因素
Leabharlann Baidu
资产评估的基本方法
评估方法
• 收益现值法 • 市场法 • 重置成本法 • 清算价格法
—— —— —— ——
价格类型
收益现值 市场价值 重置成本 清算价格
资产评估的工作原则
• 独立性原则 • 客观公允性原则 • 科学性原则 • 合法原则 • 适时原则
收益现值法
所谓收益现值，是指企业在未来特定时 期内的预期收益折成当前价值(简称折现) 的总金额。 • 使用收益现值法的条件
– 收益可预测的收益性资产 – 能用货币衡量未来资产收益 – 风险可判断且可反映为用货币衡量未来资产
第八章 资产评估
• 资产评估的概念
资产评估是指对资产某一时点的价格进行估算。 即由评估机构根据特定的目的，遵循公允的原 则和标准，按照法定的程序，运用科学的方法， 对资产的现时价格进行评定和估算。
• 资产评估的形式
–由资产交易的一方评估，另一方认可。 –资产交易的双方共同组成评估小组评估。 –聘请中立的第三方评估。
– 确定比较项目 – 市场调查,分析整理资料,选定参照物 – 就比较项目将被评估资产与参照物比较 – 分析调整差异
主要的差异调整因素: • 时间因素 • 地区因素 • 功能因素
• 根据帐面价格和物价指数进行评估
重置成本法
• 基本公式
重置成本=重置全价 – 有形损耗– 功能性损耗
• 适用范围
以资产重置、补偿为目的的资产评估
• 优点：
–真实和较准确地反映企业本金化的价格： –与投资决策相结合，应用此法评估的资产价
格易为买卖双方所接受。
• 缺点：
–预期收益预测难度较大，受主观判断和未来 收益不可预测因素的影响较大；
–在评估中适用范围较小，一般适用企业整体 资产和可预测未来收益的单项资产的评估。
市场法
• 根据可比参照物的公平市场成交价评估