佛山写字楼市场报告

10层
13层 22层（2-3层 办公楼） 32层 11层 24 2-8层 13层 13层 6层 4层
25-35（含管理费）
28（含管理费） 20-27 20-25 22-28 25左右 25-40（含管理费） 35-50 45左右 首层12、二层11，往上每层递减0.5元 30-37（含物管费）
约70%
恒福国际 佛 山 一 环
国际家居总 部大厦
禅桂中心区在售在建的写字楼项目并不多，环球国际广场和天安南海数码 新城一期剩余货量不多，而新推出的岭南大厦和国际商业中心为销售主力。天 安南海数码新城二期估计在09年4月份推出，也是一大货源供应。而随着卓远 国际、美国友邦保险亚太区后援中心项目、中国人保集团南方信息中心项目以 及南海大沥中盈广场、乐从国际家居总部大厦的建设，未来短期内写字楼市场 将极大的扩充并丰富。同时也对区域写字楼整体形象和档次将有了质的提升。 点评： 佛山中心区域在售的写字楼不多，对于经济高速发展的佛山来说写字 楼的发展显然带有一定的滞后性。同时，佛山的写字楼也不断向高档次发
市场现况
一、佛山写字楼发展状况——立足佛山
1、禅桂写字楼总体情况——市场概述
目前，禅桂中心区写字楼主要集中在祖庙商圈、季华路、汾江路、南海
大道等几条主要的街道上，对外围的辐射有限。在城市不断发展中，佛山写 字楼得到了重新的定位。千灯湖金融服务区的启动、季华路17个项目的规划、
东华里改造、亚艺版块的完善等，为佛山中心城区写字楼的发展提供了广阔
总建面积（㎡）
41000 一期：60000多 （自用、金融、写字楼） 267972 （自用、金融、写字楼） 120000 （商业、写字楼、公寓） 177600 （商业金融业、写字楼） 30000（估计） 90000 （一栋26层商务楼） 280000 （自用、商场、写字楼） 100000 包括19、33层两栋写字楼 和23层的酒店
商场、休闲娱乐、国际会议中心、高级公寓、五星级酒店、7台电梯 项目销售进入了清盘期，目前剩余少量的尾货
环球国际广场是集酒店、公寓、商场于一体的商务楼，也是佛山目前最高档的
写字楼。自07年7月份推出以来，销售了90%以上。
环球国际广场
一、佛山发展状况
2、主要在售写字楼项目分析——国际商业中心
位置 物管公司 禅城区城门头 未定
一、佛山发展状况
3、未来5年内市场供应量预测——在建写字楼项目分析
项目 卓远国际 美国友邦保险亚太 区后援中心项目 中国人保集团南方 信息中心项目 恒福国际 九鼎国际城 星星·华园国际 阳光国际广场 地址
城季华五路 千灯湖 保利花园旁 千灯湖 东平水道旁 季华路与朝安南 路交界处 禅城季华六路 禅城季华五路 桂城桂澜路东佛 平路以北 千灯湖区 大沥城区
级别
甲级 —— —— —— —— —— 甲级 甲级 ——
配套
—— —— —— 商业、公寓 商业、公寓、酒店 住宅、公寓、商业 五星级酒店、公寓 会议中心 —— 商业购物中心
备注
建设中 已奠基 已奠基 已奠基 规划中 建设中 建设中 5年内建成 建设中 2010年启用 规划中
新鸿基项目
中盈广场 国际家居总部大厦 建筑面积合计（㎡）
售/租金(元/㎡/月)
25-45 40 50（含管理费） 20-32 23-30 40-50 28
实用率
65% 65% 65% 65% 72% 68% 80%
新荣大厦
京禅大厦 厚辉广场 经华大厦 侨都大厦 金融广场 创意产业园 帝景卡士 财汇大厦 桂城电子科技城 东方银座
约10000
约8000 —— 32878 约3000 14700 占地：67000 6348 20000 一期110000 12000
数据来源：佛山建设局
一、佛山发展状况
1、禅桂写字楼总体情况——成交面积区间分析
从图上看得出，100平方米以下单位和101-200平方米的单位，成交套数分 别占总成交套数的28%和25%；201-300平方米之间的单位是最为市场所接受的， 成交量最多的，占了总成交套数的36%； 而301平方米以上的大单位，只占总成
6660
26000
规划中
南海大道东侧
10000
35000
规划中
86000㎡（写字楼）
一、佛山发展状况
3、未来5年内市场供应量预测——07、08年出让的办公性质地块
宗地号 位置 禅城 佛禅2007-007 东平路北、华远东路西 佛山润泰房地产 18905 3.5 66167.5 442823 广州富力、鼎力地产 （商业金融、 3.6 写字楼） 佛山世博商业投资公司 46769 6.0 中标单位 占地面积 （㎡） 容积率 建筑面积 （㎡）
的空间。 2008年，中心区的写字楼市场还是比较狭窄，主要在售的只有天安南
海数码新城、环球国际广场、国际商业中心等几个项目，供应量非常有限。
而在年末，岭南大厦的推出，丰富了写字楼的供应量，在一定程度上也为一 方的地标建筑；季华路卓远国际的建设、桂城AIA项目、中国人保南方信息 大厦项目的奠基，为未来的写字楼市场提供更大的供应量。
佛山云龙房地产
佛山雅庭房地产 佛山云龙房地产 集扬国际有限公司
点评： 佛山写字楼市场属于起步阶段，售价和租金都不高，这跟目前写字 楼总体市场档次有关。而随着佛山对写字楼投资的加大，特别是注重高 档次写字楼的建设，未来佛山的写字楼市场必将再上一台阶。
一、佛山发展状况
1、禅桂写字楼总体情况——成交面积区间分析
根据从环球国际广场、岭南大厦、国际商业中心和天安南海数码新城 成交统计，成交面积区间分布如图：
一、佛山发展状况
1、禅桂写字楼总体情况——2008年供求分析
08年市场在售供应量（㎡） 08年新供应量（㎡） 销售量（㎡） 供销比（在售供应量/销售量） 97939 44396 41040 1：0.42
数据来源：佛山建设局整理
08年佛山中心区域写字楼在售供应量近9.8万㎡，而08年新供应4.4万多㎡，销售了4.1万
一、佛山发展状况
2、主要在售写字楼项目分析——环球国际广场
位置 物管公司 禅城区城门头西路一号 广州珠江物业酒店管理公司
规模
租售状态 区间面积 配套 目前销售情况
总建：21017㎡（写字楼部分） 楼层：51层
出售出租 87-432㎡
级别
价格 推售情况
甲级
售：9400元/㎡ 租：80元/㎡·月 07年7月份推出
70% 70% 68% 75% 70% 约75% 72.6% 70% 78% 约72%
一、佛山发展状况
1、禅桂写字楼总体情况——租售价格分析（主要在售项目）
禅城商业中心区域，在交通、商业氛围和配套上占据了很大优势，写字楼的 价格要比其他区域高了一大截。所以环球国际广场、国际商业中心等占据商业中 心的项目，价格上的优势明显比其他几个项目大。
国际商业中心
一、佛山发展状况
2、主要在售写字楼项目分析——岭南大厦
位置 物管公司 规模 租售状态 区间面积 配套 目前销售状况 总建：21596㎡ 楼层：26层 出售 70-300㎡ 禅城区绿景路与岭南大道交汇处 未定 级别 价格 推售情况 酒店、200多个停车位 到09年1月份，共签约了12套 甲级 7500元/平方米 08年12月份推出
商业、多媒体会议中心、10台电梯、238个车位 1期销售截至09年1月份已销售了近85%，2期将在09年4月份推出
天安南海数码新城定位为民营科技企业的研发总部基地，开售以来都受到社会上 的关注。随着一期产品销售接近尾声，二期产品也即将推出。
天安南海数码新城 (一期)
小
结
交通上，几个项目都临近交通大动脉，有很大的交通优势，为入驻企业营 造一个便捷的交通环境。 配套上，环球国际广场和商业国际中心都处在成熟的祖庙商圈，再加上自 身的商业，可谓配套完善；岭南大厦和天安南海数码新城都处在发展中的新区， 各种配套都在完善中，发展潜力较大。 产品上，几个项目都不断的加入现代元素，节能、环保、智能化管理和全 天候办公，硬件和软件设施的完善，适应着顾客不断变化的需求。
佛禅2007-001A
佛禅2007-016
东平新城
魁奇路南、汾江路东
1610000
280614
佛禅2008-008
佛禅2008-012 佛南2007-061 佛南2007-072 佛南2007-073 佛南2008-023 佛南2008-064 建筑面积总计（㎡）
佛山大道东、魁奇路北
汾江南路西、绿景一路北 桂城 桂城桂澜路地段 桂城89街区
地处岭南大道与绿景路交汇处，交通的便利是岭南大厦最大的优势。而随着附近
“三旧改造”工程的推进以及各种设施的完善，岭南大厦的地位将更显优势。
岭南大厦
一、佛山发展状况
2、主要在售写字楼项目分析——天安南海数码新城
位置 物管公司 规模 租售状态 区间面积 配套 目前销状况 桂城简平路一号 天安物业管理有限公司 总建：68523㎡（一期） 楼层：16层；层高：3.8米 出售 190-400㎡ 级别 价格 推售情况 甲级 售：5200元/㎡ 租：28元/㎡·月 07年10月份推出
交套数的11%。
佛山经济的发展，加上“建设总部基地”的规划，一定程度上促进了大中小 企业的汇集。特别是“天安南海数码新城”打造企业总部基地，吸引了众多广告、 科技等创意企业前来办公，201-300平方米的单位销售最多。 点评：
佛山的企业是以中小企业为主，在需求办公场所时，企业更多会考
虑办公的实用性。所以，建造适合本地企业的办公需要，客户的办公需求， 才能在市场占据主动地位。
乐从国际家居 200000 62 层，其中 9-39为写字楼 博览中心旁
——
星级酒店、公寓
1366572㎡（有些项目包括商业、金融业、写字楼）
中盈广场
九鼎国际城 季华路 卓远国际 华园国际 佛 山 大 道
文 华 路
桂 澜 路
友邦项目 人保项目 新鸿基项目 海八路 佛平路 阳光国际广场
位 置 图
南 海 大 道 汾 江 路 岭 南 大 道
展，以满足客源对不同档次写字楼的需求。
一、佛山发展状况
3、未来5年内市场供应量预测——规划中的写字楼项目分析
项目名称
项目位置
季华六路北侧 文华路东侧 禅城朝安路西侧 同济东路南侧 季华七路北侧
占地面积（㎡）
Βιβλιοθήκη Baidu72667
总建筑面积（㎡） 备注
254334
永新广场
（写字楼估计
25000）
规划中
宏昌大厦 中宏大厦 建筑面积总计
多㎡ ，供销比为1：0.42。从而说明，佛山写字楼供应量大于销售量。但是，岭南大厦的2.1
万多㎡在08年12月份中旬才推出市场，在市场上销售的时间比较短，所以导致了供应量略大 于销售量。如果忽略08年12月中开盘的岭南大厦，供销比则为1：1.67，销售量远大于供应 量。 点评： 佛山经济的快速发展给予了大量的写字楼市场空间，但近年来写字楼的发展远跟不上市 场的需求，特别是高档次的写字楼缺乏，一直影响着佛山写字楼的整体档次。随着环球国际 广场、国际商业中心、岭南大厦的建成并投入使用，一定程度满足了部分客户对高档写字楼 的需求，也在一定程度上提升了佛山写字楼的档次。
一、佛山发展状况
1、禅桂写字楼总体情况——租售价格分析（现时市场部分租赁项目）
名称
东建大厦 创业大厦 百花广场 永丰大厦 发展大厦 鸿业豪庭 东盛大厦
规模（㎡）
45000 约30000 100000 73000 50000 10000多 ——
楼层
33层 26层 45层 25层 33层 30层（2-5层 办公楼） 16层
规模
租售状态 区间面积 配套 目前销售状况
总建：21000㎡ 楼层：32层
出售 87-432㎡
级别
价格 推售情况
甲级
11000元/平方米 （包装修） 08年9月份推出
国际会议中心、商场、200多车位、5台电梯 近160套写字楼单位，销售了60多套
作为翻新改造项目，由于位置的优势以及项目重新定位，面积区间也适合大中小企 业的办公，在市场上也受到广泛的关注。
商业国际中心 环球国际广场
位 置 图
佛平路
季华路
天安南海数码新城 佛 山 一 环
财富大厦
汾 江 岭 路 南 大 道
南 海 大 道
岭南大厦
一、佛山发展状况
1、禅桂写字楼总体情况——租售价格分析
在写字楼租赁市场上，由于项目总体档次不高，禅城旧城区，租金在22元/ ㎡/月-35元/㎡/月不等，不包括管理费；汾江路、季华路一带则要20元/㎡/月50多元/㎡/月，不包括管理费。桂城的集中在南海大道，一般是40元/㎡/月左 右，也有一些旧一点的只需20元/㎡/月-30元/㎡/月。