(资料整理)华夏幸福产业新城模式与产业园案例

华夏幸福产业园

目录

华夏幸福产业园 (1)

一、华夏模式 (2)

1、华夏幸福基业模式简析 (2)

2、华夏幸福475平方米公里全国版图大跃进 (18)

4、布局“特色小镇”华夏幸福扩容新产业模式 (21)

6、对华夏幸福产业新城模式的思考 (25)

7、产业新城模式下的千亿目标与全球化战略 (28)

8、产业新城：一个关于中国城市化进程的固安样本 (33)

9、华夏幸福“园区+地产”的逆袭秘诀 (36)

10、华夏幸福“托管”的产业新城模式可复制多区域 (43)

二、案例 (47)

1、华夏幸福中心 (47)

2、嘉善高铁新城 (49)

3、嘉善高铁新城青年电商产业园 (50)

4、高新工业园 (51)

5、清华中试孵化产业园 (52)

6、大厂影视创意产业园 (53)

7、华夏幸福打造全球影视产业创新实践区 (54)

8、大厂专用车产业园 (57)

9、大厂专用车零部件产业园 (58)

10、人才创业园 (59)

11、大厂检验认证产业园 (60)

12、大厂数字出版产业园 (61)

13、光大We谷 (62)

14、固安产业新城 (63)

15、固安环保产业园 (65)

16、固安科研产业园 (66)

17、固安移动通信设备产业园 (67)

18、固安肽谷生物医药产业园 (69)

19、固安卫星导航产业园 (70)

20、固安航天产业园 (71)

21、固安电子商务产业园 (72)

22、文安经济开发区 (74)

23、香河经济技术开发区 (75)

一、华夏模式

1、华夏幸福基业模式简析

一、华夏幸福基业简介

（一）基本情况

华夏幸福基业股份（以下简称"华夏幸福基业"），成立于1998年，于2011年9月在A股借壳上市。早期致力于省的城市住宅开发，2002年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，一直坚持"以产促城、以城带产、产城融合、城乡一体、共同发展"的理念，坚持既定的产业新城业务模式并不断延伸价值链，在原有业务的基础上接入和发展多元化的产业、城市增值服务业态，成为全价值链纵向一体化的产业新城运营商，全力打造产业新城三条产品线，目前已形成 "园区+地产"的独特运营模式。在环渤海地区成功运

注：以上数据摘自华夏幸福基业年度报告。

二、华夏幸福基业模式

（一）业务模式

1、业务结构

华夏幸福基业业务包括房地产开发和园区经营与开发两大块，借壳完成后，华夏幸福基业间接控股的京御地产成为实际上的业务平台。京御地产负责房地产二级开发与销售、配套物业服务业务。京御地产的全资子公司九通投资负责园区开发业务，作为固安工业区、大厂潮白河工业园区和怀来京北生态新区三个园区开发与经营的业务平台，对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、物业管理、厂房建设租赁等。

图1：华夏幸福基业业务架构

2、业务发展模式

（1）战略聚焦：华夏幸福首先围绕布局，逐渐辐射到沿海地区、辽东半岛、半岛等环渤海区域，园区在地域选择上，聚焦核心大城市周边地带、快速轨道线的衔接地带、城乡落差较大的“洼地”。目前已经运营的固安、大厂工业园均在京郊50公里围。

（2）前瞻性规划先行：前期接洽以区域的产业发展战略为牵引，通过同国、国际顶级战略咨询公司合作，深入研究区域的产业发展规划，明确区域的产业定位、发展方向、空间布局和产业发展策略，获得政府的高度认可，并通过丰富的一级开发、城乡统筹建设、园区核心区建设、产业招商和住宅建设等多样化得产品和服务获取政府的信任，在建设中获得政府的高度支持和配合。

（3）签订协议明确进度计划与结算方式：并签订委托开发协议，该委托是排他性的、非经华夏幸福基业同意不可撤销或变更，且委托期限一般长达50 年，同时在协议中明确收入确认和结算方式以保证其在园区开发业务上的正当收益和权力。

（4）分块开发：华夏幸福对产业园的开发采取逐步分块开发的模式，每年平均仅开发一平方公里，每平方公里须投资4-5亿元左右，其中征地和拆迁占60％，基础设施建设占40％。

（5）同时利用低价土地进行园区配套及周边配套住宅同步开发建设。

其详细的园区开发运作模式如下图所示：

图2：园区开发运营模式

（二）盈利模式

1、主营业务结构

华夏幸福基业营业收入主要来自于产业新城开发与建设以及城市地产开发，其中产业新城开发与建设又可分为土地整理、基础设施建设、产业发展服务、公用事业服务以及园区住宅配套开发。土地整理、基础设施建设、产业发展服务及公用事业服务按照当期公司与政府结算额确认收入，园区住宅配套开发和城市地产开发以商品房实际

注：①以上数据均来自华夏幸福基业年度报告整理。

②产业发展服务是指在委托工业园区进行产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务等产业发展服务；

③基础设施建设包括在受托工业园区进行的道路、供水、供电、供暖、排水设施、公共项目等。

④土地整理包括在委托工业园区进行的土地拆迁及整理。

⑤园区综合服务包括在受托工业园区进行的园区绿化、保洁、公共项目经营与维护等。

三、华夏幸福基业成功因素分析

（一）宏观环境

1、产业转移

华夏幸福基业发迹于地区固安工业园，以周边为核心开展工业园区开发与运营，顺应了以为首的国际性大都市老工业区升级、转移大背景。

2、产业集聚与规模效应

华夏幸福基业深入研究产业发展趋势，着力打造相关产业链聚集平台，符合全面深化改革和加快转变经济发展方式，逐步形成五大产业线，产业基地、产业港（制造业）、科技港（科技型企业）、商务港（商业贸易）、孵化港（高新技术企业）。

（二）政府方面

1、地方政府着力发展经济，但专业能力、资金实力及商业资源整合能力等不足，需专业公司与其协同发展，实现政企共赢。

2、政策的肯定及支持：省政府下发鼓励开发区（园区）采用市场化运作方式，引入公司制开发模式，走市场化开发的路子的相关文件，使得开发区“合法合规”采用该模式，其最开始的三个项目均局限在省；通过华夏幸福基业2011年成功借壳上市，其盈利模式已证监会、交易所及政府相关部门的严格审核并得到资本市场认可，保障了其模式在全国围快速扩。