房地产投资分析 试题参考答案

鲁东大学成人教育《房地产投资分析》试题
一、单选题（共10题,共20分）
1. 国民经济评价的目的是（）。

A.项目盈利最大
B.资源最佳配置
C.社会效率最高
D.社会公平
2. 详细可行性研究阶段投资估算的精度为（）。

A.±20%
B.±30%
C.±40%
D.±10%
3. 在以下投资决策指标中，什么指标不宜用于互斥项目的优劣判定？（）
A.财务净现值
B.财务内部收益率
C.差额投资内部收益率
D.现值指数
4. 某房地产投资项目的初始投资为200万元，投资期为1年，预计该项投资的报酬额及其发生的概率如下表：则投资该项目的内部报酬率为（）。

A.50%
B.150%
C.47.5%
D.58.33%
5. 下列什么项目不属于商业房地产？（）。

A.购物中心
B.旅馆
C.写字楼
D.车站
6.在进行房地产投资环境多因素综合评价时，采用E=ΠCK加权乘法综合评价法的条件不包括（）。

A.每一环境条件评价指标的重要性相同
B.每一环境条件评价指标的重要性不同
C.各环境条件评价指标相互影响
D.各环境条件评价指标相互关联
7.下列什么项目属于资金筹集费？（）
A.印刷费
B.租金
C.股利
D.利息费
8. 若企业融资额在1000万、3000万、5000万、7000万元的融资规模下的边际资金成本分别为6%、9%、13%、15%，而估计投资收益率平均可达到13.6%，问企业合理的融资规模应为多少？（）
A.1000万
B.3000万
C.5000万
D.7000万
9. 下列哪个指标反映投资项目的偿债能力（）。

A.资产负债率
B.财务内部收益率
C.投资回收期
D.资本金收益率
10. 某房地产出租项目，预计每年年末租金收入为900万元，折旧费为75万，付现成本300万，企业所得税率为33%，则该项目的税后年净现金流量为（）万元。

A.426.75
B.351.75
C.603
D.600
二、判断题（共10题,共20分）
1. 目前，我国工业用地的竞租能力大于住宅用地(错)
2. 房地产投资的便利性和外汇投资一样，都是较低的(对)
3. 房地产投资的专业性与期货投资一样，都是较高的(错)
4. 投资旅馆的现金纯收入好，而对需要管理水平和技术要求却并不是最高(错)
5. 财务内部收益率只有对常规投资的项目才具有决策指标的意义(对)
6. 无论做什么房地产投资，区位最重要，因此城市中心区的投资利润应该最大(对)
7. 房地产投资的风险没有股票投资的风险大(对)
8. 投资银行建筑的安全及保值性最好(对)
9. 通货膨胀的影响属于转移支付(对)
10. 财务净现值为零，说明项目利润为零，不值得投资(错)
三、简答题。

（共5题,共30分）
1.房地产投资的特点是什么？答：1.投资成本大，回收周期长；
2.不确定因素多，风险大；
3.回报率高，收益好。

2、投资环境指的概念是什么？答：指决定和影响投资活动的政治因素、自然因素、经济因素和社会因素相互依赖、相互完善、相互制约多形成的矛盾统一体。

3、简述房地产投资分析的范畴？答：1.房地产投资的基本原理；2.房地产投资市场分析；3.房地产投资环境分析；4.房地产投资成本估算；5. 房地产投资经济评价；6. 房地产投资不确定性分析；7. 房地产投资风险分析；8. 房地产投资决策分析。

4、简述房地产投资成本的构成？答：1.房地产开发成本（土地使用权获得成本；前期工程费；建筑安装工程费；基础设施费；公共配套设施费；不可预见费；开发期间税费。

）；2.房地产开发费用（管理费用；财务费用；销售费用）。

5、什么叫敏感性分析？答：是通过分析、预测房地产投资项目的某些不确定性因素发生变化时，项目经济评价指标因此而受到的影响程度，进而从中找出敏感性因素，并确定其影响程度的一种分析方法。

四、计算题。

（共2题,共30分）
1、某投资人以400万购入一套房产，其中自有资金投资150万，其余为抵押贷款，固定贷款利率为5%。

如果金融机构要求贷款在15年内按月等额偿还，该投资人每月可用于住房消费的资金占全部月收入的25%，则投资人每月收入应至少为多少才能还得起贷款？
解：抵押贷款额=400-150=250（万元）
月还款额=250（A/P,5%/12,15×12）=26516(元)
投资人的月收入至少应=26516/25%=106066（元）
项目报酬的标准离差率=173.2/300=0.58
项目投资的必要风险报酬率=0.08×O.58=4.64%
项目的必要投资报酬率=6%+0.08×0.58=10.62%
2、某房地产企房地产企业准备开始投资开发一写字楼，头两年分别于年初投入2000万元和3000万元，两年建成后，先根据市场情况出租10年，预计每年年末毛租金收入为800万元，折旧费为80万，付现成本450万，企业所得税率为25%，如果第10年末以12500万元售出，此时写字楼的账面价值为4620万元，而企业为了销售需支付销售费1000万元，试求出该投资方案的财务净现值，并说明该投资方案是否可行？（假设基准收益率为15%）
解：项目出租阶段的营业净现金流量=（800-450-80）（1-25%）+80=282.5(万元) 项目出租完毕出售时的净现金流量=（12500-1000-4620）（1-25%）+4620
=9780（万元）
项目财务净现值
=-2000-3000（P/F,15%,1）+282.5(P/A,15%,10)(P/F,15%,2)+9780(P/F,15%,12)
=-1708.9111(万元)
由于净现值小于零，说明该投资不可行。