郑州市房地产市场监控报告(定稿)doc

郑州市房地产

7月份市场监控报告

深圳市泰辰置业顾问有限公司

2011年8月22日

目录

1.行业新闻 (3)

1.1经济热点 (3)

1.2城市规划及建设 (3)

1.3房地产行业快讯 (6)

2.土地市场分析 (10)

2.1土地供应分析 (10)

2.2土地成交分析 (11)

3.郑州商品房市场分析 (14)

3.1商品房月度预售分析 (14)

3.2商品房月度成交分析 (15)

3.3商品房月度成交价格分析 (17)

3.4商品房月度供需比分析 (19)

3.5二手房市场月度成交情况 (20)

4.郑东新区商品房市场分析 (22)

4.1区域商品房月度成交分析 (22)

4.2区域商品房月度成交价格分析 (23)

5.重点项目监控 (25)

5.1城市综合体项目监控 (25)

5.2东区住宅项目监控 (26)

5.3南区住宅项目监控 (29)

5.4西区住宅项目监控 (31)

5.5北区住宅项目监控 (32)

5.6写字楼项目监控 (33)

6.媒体监控 (36)

6.1报广总体投放分析 (36)

6.2企业形象报广分析 (37)

6.3软文广告分析 (37)

6.4硬广分析 (38)

7.月度监控总结 (41)

1.行业新闻

1.1经济热点

1.1.1上半年中国GDP同比增长9.6%，6月CPI创三年新高

国家统计局9日发布的统计数据显示，上半年全国国内生产总值（GDP）为204459亿元，按可比价格计算，同比增长9.6%。其中，一季度增长9.7%，二季度增长9.5%。

6月份全国居民消费价格指数（CPI）同比上涨6.4％，创3年以来的新高。猪肉价格暴涨成为物价上涨的主要推手。

泰辰点评：

CPI持续高走是推动紧缩性货币政策加剧的诱因之一，目前存款准备金率已达到较高水平，央行年内也已进行过三次加息，但距离07年7.41%的高位尚有近1个百分点的距离，就目前形势来看，年内仍有一到两次加息空间。

1.2城市规划及建设

1.2.1 郑州宜居职教城方案敲定 2015年建成

宜居职教城将以宜居职教园区为中心，形成知识集聚型的集教育教学、科研开发、二产配套和三产服务为一体的“宜居、宜教、宜企、宜游”的综合型城市功能组团，拟打造中原地区规模最大、品位最高的国际化新型宜居职教城。

宜居职教城建成后，可入驻近30所国内外中高等职业教育院校，容纳师生20多万人，吸纳并解决5万人的配套三产服务及就业问题。目前，已有国内外20所院校有意向进驻宜居职教城，其中郑州铁路技师学院项目已正式签约。

宜居职教城：位于上街区南部的浅山丘陵地带，北起丹江南路，南至郑上快速通道，西临汜水河花卉产业集聚区，东至上街区界附近，总规划30.42平方公里。

泰辰点评：

宜居职教城是郑州市的重大建设项目“十大组团”之一，它的建成可以拓展城市发展空间，承接并带动城市的服务功能，打造新的经济增长点，也为房地产市场催生新的热点板块。

1.2.2 惠济区打造高端服务业新城，由“城区里的花园”变“花园里的城区”

按最新规划动态，惠济区将展示出“高端服务业新城”的新形象。

“一带、一中心、四组团”

将以北四环为核心区，北起黄河大堤、南达连霍高速，规划面积145平方公里。通过北四环串联各类特色城镇功能区与乡村产业区，形成“一带、一中心、四组团”的基本格局。

一带，即“沿黄文化旅游生态产业带”，对辖区黄河沿线27公里区域进行整体规划，着力打造一批滨河生态旅游小镇。

一中心，即“综合行政商务中心”，以行政区为中心，江山路以东，中州大道以西，北四环以南，贾鲁河以北的区域范围，打造会议休闲、文化创意、教育科研、商业服务等产业综合商务中心。

四组团，以花园口镇为主体，规划面积9.13平方公里的花园口组团；以大河路街道为主体，规划面积4.91平方公里的大河路组团；以古荥镇为主体约5.3平方公里的古荥组团；以长兴路街道为中心，连霍高速南约9.7平方公里的中心城区。

泰辰点评：

惠济区本身以高端居住项目为主，目前高端服务业新城的建设，将带来区域医疗、教育、养老等基础设施和公共服务设施的改进，从而提高城区公共服务体系的配建标准，因此将进一步引来高端项目投资，稳固区域高端居住形象。

1.2.3 二七新城建设及招商引资项目

二七新城是目前郑州市重点规划片区，截止目前已签约13个项目，总投资额639亿元。

二七新城分为运河新区和龙西湖生态文化区两大板块，运河新区板块面积49平方公里，功能定位为总部经济、商贸物流业、现代服务业集聚区。

龙西湖生态文化区板块面积26平方公里，功能定位为生态、文化、休闲、旅游产业集聚区，郑州文博森林公园项目作为龙西湖生态文化区起步项目，拟着力打造博物馆功能

区、演艺功能区、创意产业功能区等八大功能区。

核心区是以京广南路、大学南路、嵩山南路，南三环、南水北调中线运河、南四环“三纵三横”所构筑的12平方公里。

泰辰点评：

二七新城是当前政府极为重视的一项建设，目前已经引进较多国内知名开发企业，在郑州市三环以内土地已极为稀缺的情况下，二七新城将成为未来3-4年内，郑州市商品房主要供应片区，且高端项目的引进将快速推动区域房价上升。

1.3房地产行业快讯

1.3.1全国动态

1.3.1.1央行年内第三次加息

自7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。这是央行今年以来第三次加息，也是金融危机之后第五次加息。调整后，金融机构人民币一年期存款利率达3.5%，一年期贷款利率达6.56%。

泰辰点评：

央行此次加息，主要是针对稳定物价，抑制通货膨胀。但对于房地产行业来讲，这无疑是“雪上加霜”。市场流动资金受限，放贷更为困难，无论是开发商还是购房客户，都将面临贷款受限的问题，此种情况将导致部分开发商降价以求回款，预计下半年的9、10月份将成为房价松动的分水岭。

1.3.1.2 房价涨得过快二三线城市拟将限购