选址分析

选址分析

选址的影响因素，地理位置、区域的人流、该区域的发展情况、自身企业文化和价值观的制约、区域竞争对手的数量和经营状况等等。

选址的基本原则是：尽可能方便顾客的光临

通常一个店是否开都要经过三到六个月的考察，考察的问题极为细致，甚至涉及店址是否与城市规划发展相符合，是否会出现市政动迁和周边动迁，是否会进入城市规划红线。进入红线坚决不碰，老化商圈内坚决不设点。

针对小豆的目标消费群（便餐，早餐，快餐）

不急于求成黄金地段的房价往往过高，当房主要价超过投资心理价位时。

优势互动，小豆可以选择品牌知名度和信誉度较高的“家乐福”、“沃尔玛”等知名百货企业来开店中店，这样既可为百货企业带来客源，又吸引逛商场的顾客到小豆就餐。

⑴需要的有关数据

1．本区域内所有餐厅的座位数。

2．本区域内蓝领工人所占比例。

3．10分钟内即可到达餐厅的公司职员人数。

4．周围10分钟内就可到达的人数。

5．本区域内人口的平均年龄。

6．营业区域内连锁餐厅数。

7．10分钟内可以到达的所有人口数。

⑵需要达到的指标

1．本区域内所有餐厅座位数不少于1200个。

2．75%的人口属于蓝领阶层。

3．平均年龄在26―32岁之间。

4． 10分钟内有10000名职员可以到达这家餐厅。

商圈分析

商圈是店铺对顾客的吸引力所能达到的范围，即来店顾客所居住的地理范围。商圈分析法是通过分析商圈范围内的顾客情况、餐厅情况以及可能影响餐厅经营的其他情况，以得到正确的店址。

⑴商圈的确定

确定商圈先要确定商圈的轴心点。餐厅所在的位置就是商圈的轴心点，应该了解轴心点所在街区的情况、交通状况和具体位置。仅有圆心而无半径，圆是无法画出的。为了由地点定位繁衍出区域定位，必须通过半径标志，准确地画出各层商圈，即以店铺位置为轴心，以习惯性的一定距离为半径，画出商圈。

表1商圈划分标准表

对处在不同地区的餐厅来说，商圈的半径距离各有不同，要受当地人口密度、附近竞争餐厅、餐厅供应的菜肴差别、交通方式、餐厅声誉等因素的影响。而在大城市的市中心，餐厅的商圈半径通常只有两三条街道的距离；在市郊，则可能是10多公里的距离。另外，对于不同地区的餐厅，不同商圈顾客市场的份额不同。一般来说，一家餐厅顾客群中心核心圈的顾客占55%―70%，次级商圈的顾客占15%―25%，边缘商圈的顾客则较为少见。

⑵商圈的分析

商圈分析对于餐厅的选址定位具有十分重要的意义。通过对店址的综合评价及详细分析消费、竞争环境，可确定合理的目标市场。商圈分析应考虑的消费者因素有：商圈内的人口规模、家庭户数、收入分配、教育水平、年龄分布及人口流动情况、消费习惯等。这些可以从政府的人口普查、年度统计及商业统计公告等资料中获得圈的范围一般不要越过公路、铁路、立交桥、地下道、大水沟，因为顾客不会越过这些阻隔到不方便的地方购物。

商圈特征的调查必须详细统计和分析商圈内的人口特征、住宅特点、集会场所、交通和人流状况、消费倾向、同类商店的分布，对商圈的优缺点进行评估，并预计设店后的收入和支出，对可能净利进行分析。

在商圈地图上，他们最少要注上下列数据：

（1）餐厅所在社区的总人口、家庭数；

（2）餐厅所在社区的学校数、事业单位数；

（3）构成交通流量的场所（包括百货商店、大型集会场所、娱乐场所、公共汽车站和其他交通工具的集中点等；

（4）餐厅前的人流量（应区分平日和假日），人潮走向；

（5）有无大型公寓或新村；

（6）商圈内的竞争店和互补店的店面数、座位数和营业时间等；（7）街道的名称。

进行抽样统计

在分析商圈的特征时，还必须在商圈内设置几个抽样点，进行抽样统计。抽样统计的目的是取得基准数据，以确定顾客的准确数字。

抽样统计可将一周分为三段：周一至周五为一段；周六为一段；周日和节假日为一段，从每天的早晨7时开始至午夜12点，以每两个小时为单位，计算通过的人流数、汽车和自行车数。人流数还要进一步分类为男、女、青少年、上班和下班的人群等等，然后换算为每15分钟的数据

3、实地调查除了进行抽样统计外，还要进行对顾客的实地调查，或称作商情

调查。实地调查可以分为两种。一种以车站为中心，另一种以商业区为中心。同时还要提出一个问题：是否还有其他的人流中心。答案当然应当从获得的商情资料中去挖掘。以车站为中心的调查方法可以是到车站前记录车牌号码，或者乘公共汽车去了解

交通路线，或从车站购票处取得购买月票者的地址。以商业区为中心的调查需要调查当地商会的活动计划和活动状况，调查抛弃

而沈阳烹小鲜面馆的选址方法则更加具体且量：1、人口密度不小于12000人/平方公里；2、人流量不低于20000人/天，临街路；3、车流量不低于10000辆/天，临街路；

4、临近营业额不低于50万元/天的大商场或娱乐场(距离在1~2千米)；

5、门面开间不

低于30米；6、必须选在有红绿灯的十字路口；7、所在街区的居民户年均收入不低于月3万元。

选址八大相关要素

1、地区经济。如地区经济发展水平、入均收入水平、居民消费观念、商业增怅的

速度、地区消费水平、居民购买力。

2、商圈。如商圈内餐饮网点数量、类别、特色、分布及竞争；临街店前车辆与人

流量；周边是否有大型商场和娱乐场所。

3、房租地价。不同地点的房屋租金差别很大，所以，除了要搞清房主报价是否与

当地地主市场相符外，还要考虑是否与自己酒楼的投资规模、档次相符。

4、能源供应。主要指水、电、燃气等经营必须具备的条件，如电供应容量是否够，

水源、煤田燃气是否可直接送到设计的合适位置，对经营的影响和制约有多大。

5、交通。车辆通行和道路的畅通程度，如道路是否四通八达，公交车辆是否线

路多，门前是否能设停车场等。

6、地点特性。周边是否有大型居民住宅小区、大型企事业单位，如工厂、学校、

购物中心和娱乐场所。

7、社区服务。社区治安和消防如何，垃圾处理服务是否及时，目标地点所需的服

务和有关设施(包括费用等)对经营的影响大小。

8、可视度。良好的可视度能够极大地促进餐厅的发展，为此必须排查标记和可视

度的障碍。标记的位置类型、门前空地大小都是应该加以重视的地方。

大众型餐厅以家庭、个人消费为主，一般选址在社区型或便利型商业街市

、选址考虑因素：

（1）考虑餐厅选址区域的经济发展趋势，特别是商业发展速度。这些因素对餐厅的前景有很大的影响。

（2）考虑餐厅选址周边的地点特征，即餐饮选址经营所在的区域，如政治中心、购物中心、商业中心、旅游中心以及饮食服务区的距离和方向。餐厅周边地区的特性直接影响餐厅的经