选址分析

选址分析
选址的影响因素，地理位置、区域的人流、该区域的发展情况、自身企业文化和价值观的制约、区域竞争对手的数量和经营状况等等。

选址的基本原则是：尽可能方便顾客的光临
通常一个店是否开都要经过三到六个月的考察，考察的问题极为细致，甚至涉及店址是否与城市规划发展相符合，是否会出现市政动迁和周边动迁，是否会进入城市规划红线。

进入红线坚决不碰，老化商圈内坚决不设点。

针对小豆的目标消费群（便餐，早餐，快餐）
不急于求成黄金地段的房价往往过高，当房主要价超过投资心理价位时。

优势互动，小豆可以选择品牌知名度和信誉度较高的“家乐福”、“沃尔玛”等知名百货企业来开店中店，这样既可为百货企业带来客源，又吸引逛商场的顾客到小豆就餐。

⑴需要的有关数据
1．本区域内所有餐厅的座位数。

2．本区域内蓝领工人所占比例。

3．10分钟内即可到达餐厅的公司职员人数。

4．周围10分钟内就可到达的人数。

5．本区域内人口的平均年龄。

6．营业区域内连锁餐厅数。

7．10分钟内可以到达的所有人口数。

⑵需要达到的指标
1．本区域内所有餐厅座位数不少于1200个。

2．75%的人口属于蓝领阶层。

3．平均年龄在26―32岁之间。

4． 10分钟内有10000名职员可以到达这家餐厅。

商圈分析
商圈是店铺对顾客的吸引力所能达到的范围，即来店顾客所居住的地理范围。

商圈分析法是通过分析商圈范围内的顾客情况、餐厅情况以及可能影响餐厅经营的其他情况，以得到正确的店址。

⑴商圈的确定
确定商圈先要确定商圈的轴心点。

餐厅所在的位置就是商圈的轴心点，应该了解轴心点所在街区的情况、交通状况和具体位置。

仅有圆心而无半径，圆是无法画出的。

为了由地点定位繁衍出区域定位，必须通过半径标志，准确地画出各层商圈，即以店铺位置为轴心，以习惯性的一定距离为半径，画出商圈。

表1商圈划分标准表
对处在不同地区的餐厅来说，商圈的半径距离各有不同，要受当地人口密度、附近竞争餐厅、餐厅供应的菜肴差别、交通方式、餐厅声誉等因素的影响。

而在大城市的市中心，餐厅的商圈半径通常只有两三条街道的距离；在市郊，则可能是10多公里的距离。

另外，对于不同地区的餐厅，不同商圈顾客市场的份额不同。

一般来说，一家餐厅顾客群中心核心圈的顾客占55%―70%，次级商圈的顾客占15%―25%，边缘商圈的顾客则较为少见。

⑵商圈的分析
商圈分析对于餐厅的选址定位具有十分重要的意义。

通过对店址的综合评价及详细分析消费、竞争环境，可确定合理的目标市场。

商圈分析应考虑的消费者因素有：商圈内的人口规模、家庭户数、收入分配、教育水平、年龄分布及人口流动情况、消费习惯等。

这些可以从政府的人口普查、年度统计及商业统计公告等资料中获得圈的范围一般不要越过公路、铁路、立交桥、地下道、大水沟，因为顾客不会越过这些阻隔到不方便的地方购物。

商圈特征的调查必须详细统计和分析商圈内的人口特征、住宅特点、集会场所、交通和人流状况、消费倾向、同类商店的分布，对商圈的优缺点进行评估，并预计设店后的收入和支出，对可能净利进行分析。

在商圈地图上，他们最少要注上下列数据：
（1）餐厅所在社区的总人口、家庭数；
（2）餐厅所在社区的学校数、事业单位数；
（3）构成交通流量的场所（包括百货商店、大型集会场所、娱乐场所、公共汽车站和其他交通工具的集中点等；
（4）餐厅前的人流量（应区分平日和假日），人潮走向；
（5）有无大型公寓或新村；
（6）商圈内的竞争店和互补店的店面数、座位数和营业时间等；（7）街道的名称。

进行抽样统计
在分析商圈的特征时，还必须在商圈内设置几个抽样点，进行抽样统计。

抽样统计的目的是取得基准数据，以确定顾客的准确数字。

抽样统计可将一周分为三段：周一至周五为一段；周六为一段；周日和节假日为一段，从每天的早晨7时开始至午夜12点，以每两个小时为单位，计算通过的人流数、汽车和自行车数。

人流数还要进一步分类为男、女、青少年、上班和下班的人群等等，然后换算为每15分钟的数据
3、实地调查除了进行抽样统计外，还要进行对顾客的实地调查，或称作商情
调查。

实地调查可以分为两种。

一种以车站为中心，另一种以商业区为中心。

同时还要提出一个问题：是否还有其他的人流中心。

答案当然应当从获得的商情资料中去挖掘。

以车站为中心的调查方法可以是到车站前记录车牌号码，或者乘公共汽车去了解
交通路线，或从车站购票处取得购买月票者的地址。

以商业区为中心的调查需要调查当地商会的活动计划和活动状况，调查抛弃
而沈阳烹小鲜面馆的选址方法则更加具体且量：1、人口密度不小于12000人/平方公里；2、人流量不低于20000人/天，临街路；3、车流量不低于10000辆/天，临街路；
4、临近营业额不低于50万元/天的大商场或娱乐场(距离在1~2千米)；
5、门面开间不
低于30米；6、必须选在有红绿灯的十字路口；7、所在街区的居民户年均收入不低于月3万元。

选址八大相关要素
1、地区经济。

如地区经济发展水平、入均收入水平、居民消费观念、商业增怅的
速度、地区消费水平、居民购买力。

2、商圈。

如商圈内餐饮网点数量、类别、特色、分布及竞争；临街店前车辆与人
流量；周边是否有大型商场和娱乐场所。

3、房租地价。

不同地点的房屋租金差别很大，所以，除了要搞清房主报价是否与
当地地主市场相符外，还要考虑是否与自己酒楼的投资规模、档次相符。

4、能源供应。

主要指水、电、燃气等经营必须具备的条件，如电供应容量是否够，
水源、煤田燃气是否可直接送到设计的合适位置，对经营的影响和制约有多大。

5、交通。

车辆通行和道路的畅通程度，如道路是否四通八达，公交车辆是否线
路多，门前是否能设停车场等。

6、地点特性。

周边是否有大型居民住宅小区、大型企事业单位，如工厂、学校、
购物中心和娱乐场所。

7、社区服务。

社区治安和消防如何，垃圾处理服务是否及时，目标地点所需的服
务和有关设施(包括费用等)对经营的影响大小。

8、可视度。

良好的可视度能够极大地促进餐厅的发展，为此必须排查标记和可视
度的障碍。

标记的位置类型、门前空地大小都是应该加以重视的地方。

大众型餐厅以家庭、个人消费为主，一般选址在社区型或便利型商业街市
、选址考虑因素：
（1）考虑餐厅选址区域的经济发展趋势，特别是商业发展速度。

这些因素对餐厅的前景有很大的影响。

（2）考虑餐厅选址周边的地点特征，即餐饮选址经营所在的区域，如政治中心、购物中心、商业中心、旅游中心以及饮食服务区的距离和方向。

餐厅周边地区的特性直接影响餐厅的经
营，必须根据其特性做出相应的对策。

比如对商业区、商务区、工业区、大学区、娱乐区或住宅区等不同特性的区域，以及它们不同的规模和档次，餐厅要采用不同的营销策略。

考察地区的特性主要是考察附近人的特征，主要有：
人口构成: 地区既有本地人，又有外地来的人，哪一种人群居多，将会影响生意好坏。

过路客、边际顾客等也会影响生意的好坏；
收入水平：收入水平决定餐厅的档次高低；
人口密度：商圈周围要区分主要商圈、次要商圈、边际商圈的人口；
年龄构成：店内装潢风格与此大有关系
（3）房租：房租是影响营业利润的一个主要要素，投资者应依据投资金额、投资水平决定餐厅选址，房租过高可能会使投资者放弃比较满意的位置。

（4）竞争程度：应综合考虑餐厅选址区域的竞争情况，包括直接竞争者——提供同种类型的菜品和服务的餐厅，这类竞争会直接导致价格降低或成本增加，从而影响餐厅的利润率：间接竞争者——提供不同菜品或不同服务的餐厅或相关行业，如销售熟食的超市和销售便利包装即食食品的小摊，通常竞争越激烈利润越低。

但这些分析只是参考性的，在某种情况下也不是绝对的。

比如，在北京西城白塔寺地区，有一个餐厅密集地，号称“羊肉一条街”，在这里所有的餐厅都只经营涮羊肉、烤羊肉、烧羊肉、羊蝎子(即羊脊骨)等与羊肉有关的菜品，餐厅密度达到了鳞次栉比的程度，但仍然家家生意火爆，而经营其他菜品的餐厅在此根本站不住脚，几乎没有客人上门。

因为这里的居民回族比例较大，他们经营的羊肉类菜品绝不掺假、以次充好，逐渐创出了名声，形成了整体区域经营的特色。

来此的客人目的很明确，就是为品尝优质、正宗的羊肉菜肴，另类的餐厅决不光顾。

源源不断的客源保证了所有同类餐厅都利润可观。

（5）交通状况：主要包括街道形式和通行状况。

(街道形式下面一点会提到) 通行状况是指车辆的通行状况和行人的多少，它意味潜在的客源。

但必须清楚客源绝不等同于交通的频繁程度，如在交通要道，尽管交通极为频繁，但过往的旅客根本没有就餐的机会，也产生不了就餐的欲望;只有就餐机会和欲望的过路人才会成为客源。

而且还要
考虑顾客到店后，停车是否方便;货物运输是否方便;从其他地段到店乘车是否方便等。

交通条件方便与否对店铺的销售有很大影响。

（6）街道形式：决定了是否能吸引人群到来并停留住，还是仅仅通过这里到别处去。

典型街道有两种：一种是只有车道
和人行道，车辆在道路行驶，视线很自然能扫到街两边铺面，行人在街边行走，也很自然进入店铺。

但街道宽度若超过30米，则有时反而不聚人气。

据调查研究，街道为25米宽，最易形成人气和顾客潮。

另一种典型街道：车道、自行车和人行道分别被隔开，其实这是一种封闭的交通，选择这种位置开店也不太好。

这个因素主要考虑到街道和交通的形式会吸引人们到这个地方来，还是他们因旅游而使人口发生移动。

（7）周围环境和服务：指店铺周围环境状况，餐厅应远离公共厕所、垃圾堆、臭水沟等恶劣环境；环境的好环另一种含义指店铺所处位置的繁华程度。

一般来讲，店铺若处在车站附近、商业区域人口密度高的地区或同行集中的一条街上，这类开店环境应该具有比较大的优势。

另外，三叉路口、拐角的位置较好，坡路上、偏僻角落、楼屋高的地方位置欠佳。

（8）餐厅的规模和外观可见度：餐厅的餐厅选址的地面形状以长方形、方形为好，必须有足够大的空间容纳建筑物、停车场和其他必要设施。

同时，在对地点的规模和外观进行评估时也要考虑到未来消费的可能。

餐厅的可见度是指餐厅位置的明显程度，也就是说，无论顾客从哪个角度看，都可以获得对餐厅的感知。

同时，餐厅无论从经营内容、方式、菜品质量、服务、装璜等方面，还是在所选地址上都应具有明显的突出的形象特征。