危房改造升级项目可行性实施报告

东山市场危房改造升级项目

第一章项目总论

1.1 项目背景

1.1.1 项目名称：东山市场危房改造升级项目

1.1.2 项目建设单位

法人名称：

法人地址：

法人代表：

1.1.3 承担编制申请报告的咨询单位

法人名称：

资格证书：

发证机关：

法人代表：

1.1.4 申请报告编制依据及编制工作概况

1、编制依据：

（1）《国务院关于投资体制改革的决定》国发〔2004〕20号（2）《企业投资项目核准暂行办法》(国家发改委19号令)；（3）《广东省企业投资项目核准暂行办法》(粤府[2005]119号)；（4）《中华人民共和国土地管理法实施条例》；

（5）《建设项目用地预审管理办法》(国土资源部27号令)；（6）《建设项目环境保护管理条例》(国务院令第253号)；

（7）《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年计划规划纲要》；

（7）《湛江市饮用水地表水水源污染防治管理暂行规定》；

（8）《广东省实施<中华人民共和国招标投标法>办法》；

（9）湛江市市场物业管理总站东海站的委托书和《技术咨询合同书》；（10）委托方提供的有关项目的资料；

（11）中国国际工程咨询公司《投资项目经济咨询评估指南》；

（12）工程建设标准：

（13）《工程建设标准强制性条文》（城乡规划部分）2000年版；（房屋建筑部分）2002年版；（城市建设部分）2000年版等有关部分。（14）《民用建筑设计通则》（JGJ 37—87）

（15）《建筑设计防火规范》（GBJ 16—87）

（16）《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068—2001）

（17）《混凝土结构设计规范》（GB50010—2002）

（18）《建筑抗震设计规范》（GB50011—2001）

（19）《建筑结构荷载规范》（GB50009—2001）

（20）《砌体结构设计规范》（GB50003—2001）

（21）《建筑地基基础设计规范》（GB50007—2002）

（22）《广东省建筑结构荷载规定》（DBJ15—2—90）

（23）湛江市经济技术开发区管委会工作会议纪要〔2011〕12号（24）湛江市经济技术开发区住房和规划建设局〔2011〕96号

2、编制工作概况

根据委托方的委托及其提供的本建设项目的有关资料，在进行市场

调查研究和实地踏勘估测的基础上，依据项目用地实际情况、项目投资环境情况和相关的城市规划要求，对本项目的建设方案、投资估算进行了社会效益和经济效益的评价，分析论证了本项目建设的可行性。

1.2 项目申请单位情况

湛江市物业管理总站东海站成立于年月日，主管单位是湛江市物业管理总站。单位性质：事业单位；管理模式：企业化管理，自收自支，自负盈亏；现有干部职工总人数24人，人员结构情况如下表1-1所示：

表1-1

湛江市物业管理总站东海站于2010年底固定资产总值为12276751.39元，资产总负债3682633.69元，所有者权益为8594117.70元。具体详见资产负债表（表1-2-1）：

表1-2-1

1.3 项目研究结论

1、受湛江市市场物业管理总站东海站的委托，依据有关法律法规和国家、地方相关工程建设标准以及委托方所提供的有关项目的资料，根据项目用地、投资和投资环境等情况，我院对拟建东山市场危房改造升级项目进行了评估分析。

2、本建设项目建成后将向社会提供的是商用物业（商铺）产品，符合国家关于“提升商贸服务业”和“安全生产”的政策和发展规划。

3、本建设项目规划总用地面积1500㎡，总建筑面积3000㎡，项目建设期1年；项目计划总投资2800万元（未包含土地作价费），其中固定资产投资总额2681万元，建设期借款利息63万元，铺底流动资金56万元；由建设单位自有资金投入300万元，占10.71%，向湛江市霞山区金辉煌酒店借款2500万元，约占89.29%（已与湛江市霞山区金辉煌酒店签订借款协议书，约定按银行同期存款利率支付借款利息），资金到位率可达100%。经测算该项目的净现值（NPV）为877.86万元（按财务收益率8%计算），项目的年投资利润率（年平均利润总额/项目总投资×100%）=19%，显示本项目投资有盈利。

4、本建设项目对建设用地所在地的资源利用具有可持续发展和可再生性的特点，且项目能源耗用小；在建设期和运营期对建设用地周边环境虽会造成一定影响，但认真落实各项防治措施后，对周边环境不会产生不良影响。

5、本建设项目在规划布局上，符合湛江市城市总体规划和《东海岛新城规划（分区规划修编）》要求。

6、本建设项目的建筑设计方案新颖、明快，有特色；结构设计合理；建设项目位于东海岛新城规划商业金融区用地范围内，周边为城镇居民居住区，形成了以湛林路为主干道的特殊区域，更能体现和提升该地段的价值，从而提高城镇的整体影响力，体现东海岛的建设新风貌。

7、目前，东山市场建（构）筑物低矮残旧，布局零乱无序，建筑密度大，环境卫生条件差，存着在严重安全隐患。项目的建成对消除危房带来的安全隐患、提升城镇商业服务等级、合理完善城镇商业功能等方面都会起到积极的作用；加上东海岛近年以钢铁业为主带动了相关行业经济发展的热潮，另外岛内从业人口急增，也加快了对商用市场物业的需求，因此，该建设项目是适时的，并极具市场卖点。

综上所述，对本建设项目的研究表明，本项目的建设是可行的。

第二章项目建设基本情况

2.1 项目建设基本情况

2.1.1项目提出背景

1、房地产业发展概况

近年来，我国房地产业景气指数随着房价的持续高涨呈现走高的趋势。虽然在国家宏观调控下，竣工面积、土地开发面积、新开工面积等指标的增幅都有较大回落，但据业内有关统计数据，2008年，我国房地产开发投资30579.82亿元，同比增长20.9%，低于同期固定资产投资的4.6%。其中，东、中、西部地区房地产开发累计完成投资额分别达到18325.29亿元、6287.49亿元和5967.04亿元，同比分别增长17.1%、31.7%和22.7%。中部地区投资增长最快，增幅高于东部地区的14.6%。东、中、西部房地产开发投资比重分别为59.7%、20.4%和 19.9%。

2、商用物业的发展趋势

商用物业（商场、商铺、写字楼等）是房地产业的组成部分。不过，因其商用特点，在房地产市场中有其特殊地位。近年来，我国商用物业的需求呈现强劲的发展势头，商用物业越来越受关注，国内投资者和海外基金纷纷投资商用物业。随着以美式摩尔为代表的大型综合购物中心落户北京、深圳等大中城市，一种不同于传统的商铺租赁形式，以全面融合房地产业与商业为特色的商用物业（商业房地产）有望成为引领我国房地产的新增长点；随着我国零售业的全面对外开放，商用物业将掀