某某商业中心项目定位报告

项目辐射商圈概况
开展深入市调
• 目的—— • 了解消费者在哪里？ • 确定用什么来打动消费者？ • 未来我们最大的商机在哪里？ • 确定广场的定位、品牌规划、推广策略
招商人员共同参与开展深入市调——
• 周边商圈的学校、学生人数 • 深入周边5KM范围内代表性居民小区，询问物业管
理、社区工作人员了解各小区人口数量、人口结 构、入住率、职业特点等情况 • 选择有代表性的小区抽样50-80名业主，做生活消 费情况的深入调查 • 周边主要竞争对手的深入调研
嘉定 ·方舟商业中心项目定位 2011-03
目录
项目区域总体概况 项目辐射商圈概况 市调结论、建议及项目定位
项目区域总体概况
上海概况
截至2009年底 —— 上海常住人口1921万人，其
中499万外来人口里，外籍 人口约占13.5万。 人均GDP为18万美元；人均 可支配收入28838元 ； 城市居民人均消费支出 20992元;农村居民人均生活 消费支出9804元
学校情况
学校数量69所，学生总数48199. 幼儿园29所，学生数量12071，占学生人口24.8%。 小学19所，学生数量19342，占学生人口40.1%。 中学21所，学生数量16786，占学生人口34.2%。
综述
1、小学和幼儿园学生数量占近七成，表明该区域总体比较 年轻； 2、按学生人数推算，周边学生家庭数量为8万户，涉及的 家庭人口可达46万，占区域人口51.3%，可见家庭性消费 需求较大； 3、学生调查情况还发现外地生占比超过50%，表明嘉定新 城外来人口相对集中。这些外地生的家庭或父母均在周边 经营商业活动，具有较强的经济能力。
嘉定商务配套区 时尚休闲，亲子体验，综合性商业中心
高档
中档偏上
中档 大众化
项目周边现有的老商业中心，其业态较为传统，商业
模式相对落后，随着居民消费水平的提高，目前的
项
商业模式已无法得到满足，然而进入市区消费的话
目
交通问题有给周边居民带来的很大不便，从而抑制
目
了嘉定的整体消费力！随着项目建成，整体改变周
总结
• 按照方舟广场商圈覆盖人群94万人次推算， 开业初期，实现月客流 xxx万人次是可行的。
• 该项目的关键是明确的定位、独有的特色及 重复入店的吸引力，即丰富的配套和有效的 推广策略。
Thank you!
•
人生为棋，我愿为卒，行动虽慢，可 谁又曾 看见我 后退一 步。。2 2.3.232 2.3.23 Wednes day, March 23, 2022
现有商务区的分布集中在嘉定工业区，不利于本项目对商务资 源的争夺
提前进入，形成差异化竞争，引领嘉定消费观念有利于成为区域 最核心的商圈
项目周边新商业中心将逐步开发，竞争会越来越激烈；周边人 气及商业气氛不足，项目前期培养需有时日
项目总体定位
集购物、休闲、娱乐、美食 为一体的一站式购物中心
客户群定位：1.家庭型消费模式 2.15-29岁的时尚消费人群 3.30-45岁的成熟消费人群
业营销、研发和行政总部集聚地为特征的总部经济，强化发展生产性服务业 、时尚产业、体育运动业和广告传媒业，并促进旅游业、房地产业、商贸物 流业、中介服务业和文化教育业同步发展，形成具有鲜明产业特色和国际品 牌的第三产业高地。至2020年，嘉定区将形成“一城、五镇、六居住社区” 格局。规划总人口约170万人，城市化水平92%。
大型超市
大型超市
休闲娱乐
百货
百货
大型超市、家具装饰 大卖场、百货、休闲 娱乐、餐饮、健身、 酒店、商务、公寓
商业规模
18000㎡ 41000㎡ 45500㎡ 12800㎡ 18000㎡
5个商业中心相加
总规模 135300㎡
纯商业面积 140000㎡
以上五个商业中心相加，也抵不上一个方舟广场的规模！
因此方舟广场建成后，势必对嘉定商业现状产生巨大的冲击和影响力！商业格局将重新划分！
马陆镇
常住人口15.3万
方舟广场
嘉定镇街道
常住人口10.3万
新成路街道
常住人口7.7万
东方商厦
南翔镇
常住人口16.6万
嘉定商城
优劣势分析报告分析
Strength 优势
Weakness 劣势
项目商业体量大，总面积在150000㎡ ，是目前嘉定主要商业区面 地理相对位置稍偏，公共交通体系有待完善；完善周期尚需期
毗邻塔城路、仓场路等主干道，贯穿老城和新城，北部有宝嘉公路、塔城路， 西部有沪宜公路（204国道）、南部有嘉戬公路，宝安公路（吴淞口—安亭 国际汽车城）、沪嘉高速、东部有浏翔公路等，距轨交11号线嘉定北站仅约 3公里，交通便捷，四通八达，具有得天独厚的商业优势。
• 区域发展：嘉定新城主城区将以汽车产业为核心，重点培育以大型制造业企
•
每一种创伤，都是一种成熟。。22:40: 2422:4 0:2422: 403/23/ 2022 10:40:24 PM
•
为明天做准备的最好方法就是集中你 所有智 慧，所 有的热 忱，把 今天的 工作做 得尽善 尽美， 这就是 你能应 付未来 的唯一 方法。 。22.3.2 322:40: 2422:4 0Mar-2 223-Ma r-22
/月
月
/月
人
17.4%
月租金340万元
方舟 预估
X万人次/ 月
X万元/月
X亿元/月
X元/ 人
X%（预测）
月租金按XXX万 元测算
餐饮座位数
• 方舟推算（根据用餐人数/客流X%~X%的 经验估算）：
步行街餐饮约X个座位数， 如果实现预估的 客流（X万人次/月），餐饮经营状况将会比较理 想，如果按餐饮来衡量，嘉定的月平均客流如果 低于X万人次，餐饮会出现经营困难。
兰、KFC、必胜客、哈根达斯、星巴克、哈根达斯、万宁等。
2F: 都市流行、休闲服饰、家居生活。 L2 引进品牌如：衣恋、百家好、ADIDAS、NIKE、GXG、纽约伊人、
云楠健发、乐扣乐扣、易初莲花、好饰家等。
3F: 时尚餐饮、特色美食、儿童配套、亲子体验。 L3 引进品牌如：豆捞坊、广州蕉叶、望湘园、辉哥火锅、釜山料理、避
嘉定概况
嘉定常住人口近130万人。
现嘉定主城区嘉定镇街道有 三个较为成熟的百货商场， 是现有的商业中心，但经营 业态较为单一，商业模式相 对落后。
随着生活水平的日益提高， 现有的商圈模式以无法满足 嘉定居民的消费需求。迫使 其只能去市区购物。但路程 较远，交通相当不便。
项目区位及概况
项目位于 嘉定老城区东部， 规划定位为嘉定新 商业中心。
Opportunity 机会
Threat 威胁
目前嘉定城区无大型商业购物中心，居民极其渴望完善的综合体 购物中心，为项目近期提供较好人流基础和发展空间。
项目市中心方向2公里处，商业中心集中，且已趋成熟化；项 目要求改变现有居民的传统消费习惯；
市场空间未来发展大，消费需求不断增强；特别是国际汽车城的 发展，有利于嘉定核心发展，同时带动商圈的发展；
☆大品牌大手笔☆
方舟商业中心拥有的超过1万平方米以上的主题大卖场有：
1、欧尚大卖场：
2万平方米以上
2、品牌百货：
1.5万平方米
3、家具大卖场：
1.5万平方米
4、电器数码大卖场： 1.5万平方米
5、装饰家居大卖场： 1.5万平方米
现已签约的5大主力店
紧密合作伙伴
近年来，随着公司的不断发展壮大，和国内外同行的交流日趋增多，已近与多个知名企 业发展为紧密合作伙伴，为公司跨越式的大发展构筑了坚实的平台。
项目辐射板块情况 （人口 ）
八个板块目前常住人口约为100万
宝山、太仓周边
常住人口31万
徐行镇
常住人口7.8万
外冈镇
常住人口6万
菊园新区
常住人口5.3万
罗宾森购物中心
马陆镇
常住人口15.3万
方舟广场
嘉定镇街道
常住人口10.3万
新成路街道
常住人口7.7万
东方商厦
南翔镇
常住人口16.6万
嘉定商城
周边学校及学生情Βιβλιοθήκη 调查外岗镇、南翔镇、宝山区、太仓能地。三公里内商圈覆盖人口近50 万，五公里内商圈覆盖人口近100万。
项目区位概况（二）
为何选择方舟商业中心？
方舟商业中心和嘉定主城区目前公认的，成熟的五个商业中心比较如下：
主要商业中心
欧尚 TESCO乐购 罗宾森购物广场 东方商厦 博乐购物中心
方舟商业中心
主要经营业态
项目区位概况（一）
本项目地理位置优越，距沪嘉高速公路嘉定城区出口仅1.5公里，毗 邻塔城路、仓场路等主干道，贯穿老城和新城，北部有宝嘉公路、塔 城路，西部有沪宜公路（204国道）、南部有嘉戬公路，宝安公路 （吴淞口—安亭国际汽车城）、沪嘉高速、东部有浏翔公路等，距轨 交11号线嘉定北站仅约3公里，交通便捷，四通八达，具有得天独厚 的商业优势。 商圈可辐射新城路街道、嘉定镇街道、马陆镇、菊园新区、徐行镇、
标 客
边原有商业体系，打造一个新商业中心。项目扩大 了人们的活动范围，同时也使新的消费概念进入我 们的生活。人们不再仅为了消费而消费，而是一种
户
休闲度假的心态，消费成了一种放松享受的生活方
群
式。这使城郊区域内的大型一站式综合度假休闲消
来
费场所得到发展。
源
各楼面标杆品牌
楼层
标杆品牌
1F: 时尚精品、潮流服饰、连锁快餐及特色生活配套。 L1 引进品牌如：ZARA、H&M、UNIQLO、玛莎、Levi’s、A02、丝芙
市调结论、建议及项目定位
简述市调结论、优劣势分析报告、综合建议与项目定位
综述： • 基础人群：商圈可辐射新城路街道、嘉定镇街道、马陆镇、菊园新区、徐行
镇、外岗镇、南翔镇、宝山区、太仓能地。三公里内商圈覆盖人口近50万。 五公里内全覆盖人口近100万。
• 交通便利：本项目地理位置优越，距沪嘉高速公路嘉定城区出口仅1.5公里，
从法国拉法耶特 到美国梅西
从巴黎拉德芳斯 到纽约第五大道
从上海恒隆 到嘉定方舟商业中心
·······
城市商业综合体的热潮，将由瑞锦地产领跑
项目辐射板块情况 （人口 ）
八个板块目前常住人口约为100万
宝山、太仓周边
常住人口31万
徐行镇
常住人口7.8万
外冈镇
常住人口6万
菊园新区
常住人口5.3万
罗宾森购物中心
业态定位：项目总面积近150000㎡，是目前家丁主商业区面积的总和。 所以项目完全有能力打造北部地区的一站式购物中心模式。包含 餐饮、服装、影院、KTV、大型电玩、儿童用品等为一体。
品牌定位：由于目前嘉定商业形态品牌相对落后，项目是以国际 流行时尚品牌为主导。与现有传统商业模式形成差异化经营， 打造核心竞争力，从而引领嘉定商业消费形态
积总和。
待。
引进大型国际时尚品牌，让嘉定居民不出嘉定就能享受到市区购 物消费的感觉。
嘉定最完善、业态最丰富之综合体项目，同时具有先发优势。是 及购物、休闲、娱乐、美食为一体的一站式购物中心。
项目自身品牌知名度较低，暂时未能形成强大的聚客能力。
商务功能，配套刚刚起步，区域内商务人流不足，金融配套有 待提高。
未来规划：至2020年，嘉定区将形 成“一城、五镇、六居住社区”格局。 规划总人口约170万人，城市化水平 92%。
距沪嘉高速公路嘉定城区 口仅1.5公里
嘉定经济社会发展概况
近年来，在市委、市政府 的正确领导下，在市商务委 等部门的指导和帮助下， “十一五”期末。全区增加 值完成806亿元，年递增 13.9%；财政总收入完成 267.6亿元每年递增15.3%； 实现区域工业经济规模总量 超3000亿，其中规模以上工 业产值完成2250亿元，年递 增18.6%。全社会固定资产 投资完成1163.1亿元，是 “十五”期间的2倍。累计 完成外贸出口322.7亿美元， 是“十五”期间的2.3倍。
项目地处上海西北嘉定城区， 毗邻江苏省太仓市，处于长三 角沪宁发展轴上。未来规划， 在建轨交11号线。另有铁路沪 宁线，沪杭外环线过境。
地理位置 距离地标距离： 距离中心城区：2公里； 距离虹桥机场：15公里； 交通枢纽 快速干道：沪宁高速公路、 A20外环线等 轨道交通：11号线
嘉定的概况：嘉定地处上海西北部 是上海连接江苏的重要门户，东与 宝山普陀两区接壤；西与江苏省昆 山市毗连；南襟吴淞江，与闵行、 长宁、青浦三区相望；北依浏河， 与苏州省太仓市为邻。区域总面积 464平方公里，总人口约130多万。
风塘、赤坂亭、丽家宝贝、韦博英语等。
步行街业态配比
• 餐饮：XX% • 服装：XX% • 配套：XX%
客流估算
月平均 客流量
步行街 平均销售
广场 总销售
客单价
步行街 租售比
步行街 月租金
江桥
200万人次 /月
2866万元/ 月
1亿元/月
50元/ 人
18%
月租金按516万 元
周浦
126万人次 1955万元/ 0.69亿元 55元/