九龙湖南昌西客站地块整体定位及物业发展建议(修改版)
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机械制造为主的工业、 物流、仓储、居住综 合区
9
区域发展—形成
2010年4月21日，
在南昌市规划委
2008年1月 成立九龙湖 管理处，下 辖四个行政 村两个管理 站；2008 年5月管理
2010年2月22日， 员会2010年第二
南昌市通过了《南 次会议上已审议
昌市山江湖综合开 通过《南昌九龙
2009年11月， 发战略——外围组 南昌市政府提 团规划》，随后华 出组团开发目 南城、西客站、国 标：三年形成 体中心等均落户九 南昌城市中环， 龙湖。九龙湖组团
地块西面有城市公园绿地规划、西邻赣江，拥有二线江景资源
项目为商业商务用地，土地出让使用年限40年，无强制商业建设面积 要求
占地22034㎡，约33亩，容积率2.5，总建面5.51万㎡
5
开发商目标
短期目标：树立市场地位 以抢占新区商务写字楼先机的形象建立市场地位，大幅度提升西客站 片区的形象； 通过产品的创新赢得市场关注度； 隐含目标：利润最大化 以较快的销售速度，相对较高的价格实现较高的利润率； 长期目标：使项目长期保持营销热，以达到整体成功 通过项目整体中高档商务形象，并为后期销售从价格、口碑等方面奠 定基础，实现持续热销和持续成功； 达成目标后的结果：提升企业在本地的知名度。
新建 片区
红角洲
青山湖
市中心
高新和 京东片区
九龙湖
朝阳新城 青云谱片区
象湖 新城
集居住、文化娱乐、 旅游休闲为一体的城 市新区，强化生态旅 游，打造文化品牌
大型居住区，疏散 旧城人口功能，被 动郊区化的承接地
依靠大专院校和科研 单位发展技术密集型 的高附加值产业区
城市经济、政治、文 化，商务中心，旧城 整体改造即将启动
国体中心 南昌西客站
南昌站
3
周边规划
九龙湖新区是南昌市重点打造的复合型城市副中心，区域内 已建成南昌西客站、国体中心，在建万达文化旅游城等重点 项目
地块现状
➢ 项目位于九龙大道与西站大街交汇处。 目前现状为平地，周边现状多以待建工 地为主。目前项目到达性较差
未来规划
➢ 九龙湖是集高铁站、省级行政中心、国 体中心、文化旅游等多重城市功能为一 体的复合型城市副中心，项目周边主要 出让土地属性为住宅及商业用地，是南 昌市又一崛起重要新城
R2
我们想要什么？ （针对目标的规范分析）
开发商目标： 短期目标：树立市场地位 隐含目标：利润最大化 长期目标：使项目长期保持营销热， 以达到整体成功 达成目标后的结果：提升企业在本 地的知名度。
第一个问题：在井喷式的南昌写字楼供应市场中，以怎样的形象站位于市场 第二个问题：确定形象站位后，如何进行合理的配置选择； 第三个问题：如何利用高铁、地铁双重优势，在市场上脱颖而出
团的规划建设。 生米镇。
心。
处正式挂牌。
2010年11月，南 昌市政府提出， 在今年已开展的 两次“五大组团 ”现场督查基础 上，按照“周调 度、月巡查、季 督查、年终考评 ”的原则，继续 加大组团开发建 设的督查，特别 是推进组团起步 区建设。九龙湖 组团重点推进九 龙湖片区南昌铁 路西客站枢纽配 套路网工程建设。
项目规模
➢ 项目占地22037平方米，约33 亩，总建筑面积,5.51万平方米 ，容积率2.5，楼面地价为 4866元/平方米。
区位条件
➢ 项目位于南昌市西客站附近， 属九龙湖板块与红角洲板块交 界处，与朝阳洲板块隔江相望 。距离红谷滩核心区秋水广场 7KM，车行10分钟可达；距 离昌北机场30KM，车行20分 钟可达；距离八一广场15KM ，车行18分钟可达。
7
报告内容
第一部分 项目基本情况 第二部分 项目区域发展 第三部分 板块市场研究
第四部分 案例研究 第五部分 发展战略 第六部分 整体定位 第七部分 物业发展建议
8
南昌房地产 各板块概况
南昌房地产市场分为10多个板块，每个板 块功能定位各不相同
依托县城现有基础， 大力发展相对独立的 商贸和文教综合区,
6
核心问题
R1
我们有什么？ （针对现状的实证分析）
困境1：项目自身条件有限——规模较小， 区位好，昭示好，但目前交通通达性有一 定限制,目前区域城市周边展示差，到达性 差，距离城市CBD核心区有一定距离 困境2：市场竞争激烈——未来面临板块 内外双重挤压竞争
核心问题是什么？
我们怎么办？ （解决方案的提出）
外向型工业、文教科研 和生活综合区，建设用 地面积110平方公里
以居住为主的城市生活 新区，片区内有昌北经 济适用房
生态居住、旅游休闲 为主的城市高端人群 聚集地
集商务、办公、商业、 文化、旅游和居住等 多功能为一体的现代 化新城市中心
集高等教育、运动休 闲和居住等一体的城 市科技新城
依靠南昌火车站西客 站，物流中心和望城 工业区打造的现代化 宜居新城
湖组团规划方 案》，总体布局 结构为“两片五 区”。九龙湖组 团的发展目标为
并将迅速启动 瑶湖、乐化、 湾里、九龙湖望城和小蓝— 莲塘等五大组
位于生米大桥西连 打造现代化的区 接线以南，赣江以 域交通枢纽和生 西，城市二环与高 产性服务中心， 速西外环之间地域。 建设成为南昌都 区域包括望城镇和 市圈的都市副中
开启红谷滩高铁商务新十年
九龙湖南昌西客站地块整体定位及物业发展建议
————谨呈南昌市政公用集团
1
报告内容
第一部分 项目基本情况 第二部分 项目区域发展 第三部分 板块市场研究
第四部分 案例研究 第五部分 发展战略 第六部分 整体定位 第七部分 物业发展建议
2
地块概况
位于南昌市西客站附近，交通便捷，紧邻红谷 滩，是南昌市未来重点规划发展区域
4
属性界定
二线省会城市，房地产热点板块，中小规模商业 商务开发项目
区域属性：
二线省会城市 房地产热点板块
城市配套规划完整度高
项目属性：
生态资源 商业用地 规模较小
南昌，江西省来自百度文库省会，处于中部地区，是全国二线城市，近些年城市 经济和城市建设发展迅速 九龙湖板块是南昌市政府最新提出打造规划建设的城市副中心，目前 国内一线开发商万达、绿地、万科均在本区域内有拿地，是南昌市未 来五年内房地产开发最热点区域 九龙湖板块是南昌市政府最新提出打造规划建设的城市副中心，具有 起步晚，起点高，规划最科学，配套最齐全的特点，区域内高铁站、 高标准体育设施，城市景观绿地、轨道交通、行政配套一应俱全
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区域发展—形成
2010年4月21日，
在南昌市规划委
2008年1月 成立九龙湖 管理处，下 辖四个行政 村两个管理 站；2008 年5月管理
2010年2月22日， 员会2010年第二
南昌市通过了《南 次会议上已审议
昌市山江湖综合开 通过《南昌九龙
2009年11月， 发战略——外围组 南昌市政府提 团规划》，随后华 出组团开发目 南城、西客站、国 标：三年形成 体中心等均落户九 南昌城市中环， 龙湖。九龙湖组团
地块西面有城市公园绿地规划、西邻赣江，拥有二线江景资源
项目为商业商务用地，土地出让使用年限40年，无强制商业建设面积 要求
占地22034㎡，约33亩，容积率2.5，总建面5.51万㎡
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开发商目标
短期目标：树立市场地位 以抢占新区商务写字楼先机的形象建立市场地位，大幅度提升西客站 片区的形象； 通过产品的创新赢得市场关注度； 隐含目标：利润最大化 以较快的销售速度，相对较高的价格实现较高的利润率； 长期目标：使项目长期保持营销热，以达到整体成功 通过项目整体中高档商务形象，并为后期销售从价格、口碑等方面奠 定基础，实现持续热销和持续成功； 达成目标后的结果：提升企业在本地的知名度。
新建 片区
红角洲
青山湖
市中心
高新和 京东片区
九龙湖
朝阳新城 青云谱片区
象湖 新城
集居住、文化娱乐、 旅游休闲为一体的城 市新区，强化生态旅 游，打造文化品牌
大型居住区，疏散 旧城人口功能，被 动郊区化的承接地
依靠大专院校和科研 单位发展技术密集型 的高附加值产业区
城市经济、政治、文 化，商务中心，旧城 整体改造即将启动
国体中心 南昌西客站
南昌站
3
周边规划
九龙湖新区是南昌市重点打造的复合型城市副中心，区域内 已建成南昌西客站、国体中心，在建万达文化旅游城等重点 项目
地块现状
➢ 项目位于九龙大道与西站大街交汇处。 目前现状为平地，周边现状多以待建工 地为主。目前项目到达性较差
未来规划
➢ 九龙湖是集高铁站、省级行政中心、国 体中心、文化旅游等多重城市功能为一 体的复合型城市副中心，项目周边主要 出让土地属性为住宅及商业用地，是南 昌市又一崛起重要新城
R2
我们想要什么？ （针对目标的规范分析）
开发商目标： 短期目标：树立市场地位 隐含目标：利润最大化 长期目标：使项目长期保持营销热， 以达到整体成功 达成目标后的结果：提升企业在本 地的知名度。
第一个问题：在井喷式的南昌写字楼供应市场中，以怎样的形象站位于市场 第二个问题：确定形象站位后，如何进行合理的配置选择； 第三个问题：如何利用高铁、地铁双重优势，在市场上脱颖而出
团的规划建设。 生米镇。
心。
处正式挂牌。
2010年11月，南 昌市政府提出， 在今年已开展的 两次“五大组团 ”现场督查基础 上，按照“周调 度、月巡查、季 督查、年终考评 ”的原则，继续 加大组团开发建 设的督查，特别 是推进组团起步 区建设。九龙湖 组团重点推进九 龙湖片区南昌铁 路西客站枢纽配 套路网工程建设。
项目规模
➢ 项目占地22037平方米，约33 亩，总建筑面积,5.51万平方米 ，容积率2.5，楼面地价为 4866元/平方米。
区位条件
➢ 项目位于南昌市西客站附近， 属九龙湖板块与红角洲板块交 界处，与朝阳洲板块隔江相望 。距离红谷滩核心区秋水广场 7KM，车行10分钟可达；距 离昌北机场30KM，车行20分 钟可达；距离八一广场15KM ，车行18分钟可达。
7
报告内容
第一部分 项目基本情况 第二部分 项目区域发展 第三部分 板块市场研究
第四部分 案例研究 第五部分 发展战略 第六部分 整体定位 第七部分 物业发展建议
8
南昌房地产 各板块概况
南昌房地产市场分为10多个板块，每个板 块功能定位各不相同
依托县城现有基础， 大力发展相对独立的 商贸和文教综合区,
6
核心问题
R1
我们有什么？ （针对现状的实证分析）
困境1：项目自身条件有限——规模较小， 区位好，昭示好，但目前交通通达性有一 定限制,目前区域城市周边展示差，到达性 差，距离城市CBD核心区有一定距离 困境2：市场竞争激烈——未来面临板块 内外双重挤压竞争
核心问题是什么？
我们怎么办？ （解决方案的提出）
外向型工业、文教科研 和生活综合区，建设用 地面积110平方公里
以居住为主的城市生活 新区，片区内有昌北经 济适用房
生态居住、旅游休闲 为主的城市高端人群 聚集地
集商务、办公、商业、 文化、旅游和居住等 多功能为一体的现代 化新城市中心
集高等教育、运动休 闲和居住等一体的城 市科技新城
依靠南昌火车站西客 站，物流中心和望城 工业区打造的现代化 宜居新城
湖组团规划方 案》，总体布局 结构为“两片五 区”。九龙湖组 团的发展目标为
并将迅速启动 瑶湖、乐化、 湾里、九龙湖望城和小蓝— 莲塘等五大组
位于生米大桥西连 打造现代化的区 接线以南，赣江以 域交通枢纽和生 西，城市二环与高 产性服务中心， 速西外环之间地域。 建设成为南昌都 区域包括望城镇和 市圈的都市副中
开启红谷滩高铁商务新十年
九龙湖南昌西客站地块整体定位及物业发展建议
————谨呈南昌市政公用集团
1
报告内容
第一部分 项目基本情况 第二部分 项目区域发展 第三部分 板块市场研究
第四部分 案例研究 第五部分 发展战略 第六部分 整体定位 第七部分 物业发展建议
2
地块概况
位于南昌市西客站附近，交通便捷，紧邻红谷 滩，是南昌市未来重点规划发展区域
4
属性界定
二线省会城市，房地产热点板块，中小规模商业 商务开发项目
区域属性：
二线省会城市 房地产热点板块
城市配套规划完整度高
项目属性：
生态资源 商业用地 规模较小
南昌，江西省来自百度文库省会，处于中部地区，是全国二线城市，近些年城市 经济和城市建设发展迅速 九龙湖板块是南昌市政府最新提出打造规划建设的城市副中心，目前 国内一线开发商万达、绿地、万科均在本区域内有拿地，是南昌市未 来五年内房地产开发最热点区域 九龙湖板块是南昌市政府最新提出打造规划建设的城市副中心，具有 起步晚，起点高，规划最科学，配套最齐全的特点，区域内高铁站、 高标准体育设施，城市景观绿地、轨道交通、行政配套一应俱全