商业综合体策划案

商

业

综

合

体

策

划

书

指导老师：崔凯、张海英

班级：建筑1102班

姓名：务超前

学号：2011001649

目录

第一章：项目地块现状研究 (2)

第一节：项目地块与太原城市关系分析研究

1、区位格局

2、交通格局

3、区域环境

4、商业层次

第二节：项目地块现状调研分析

1、建筑调研

2、商业调研

第二章：项目商业定位概念

第一节：项目开发的基本经济数据指标

第二节：项目商业整体定位

第三节：项目商业的功能定位

第四节：项目的形象定位

第五节：项目商业开发建议

第六节：项目地块SWOT分析

1、优势

2、劣势

3、机会

4、威胁

第三章：项目建筑设计概念

第一节：项目地块规划设计理念

第二节：项目地块建筑设计概念

结论：

第一章：项目地块现状研究

第一节、项目地块与太原城市关系分析研究

1、区位格局

项目位于太原市的老城区，基地地块北边是皇花馆住宅小区，南边是五一广场，西边有纯阳宫、山西饭店、和文瀛公园，东边是太原市的主干道五一路。

2、交通格局

项目地块紧邻太原市主干道五一路，距另外一条主干道迎泽大街也很近，交通十分便利。五一路和迎泽大街的车流量和人流量都很大，存在着庞大的消费群体。项目地块所在区域距太原市火车站较近，迎泽大街为接纳疏散来到太原的人口的主要道路，外来人口在通过迎泽大街流入太原市的过程中会经过基地地块所在的区域。

3、区域环境

项目位于太原市的老城区，周围的区域包括基地内存在着各个时期的建筑。有古建筑纯阳宫和仿古的山西饭店，有1943日伪军建造的五一路邮局，有1994年建造的五一大楼。同时基地周边有各式各样的商铺。周围的建筑样式多样，存在各个时期的建筑，在风格样式上都不统一。这就对项目的设计提出了一些难题，如何使得商业综合体能够和周围的环境相协调，如何进行商业综合体的风格样式的设计都成了难点，在设计中要详细的考虑到各个方面的因素。

4、商业层次

项目地块周边大型的商业中心有柳巷街区和古楼街区。以这两个商业区为中心向外辐射的区域内还分散有很多小型的商场饭店。

第二节、项目地块现状调研分析

1、建筑调研

因为项目位于老城区周围的区域包括基地内存在着各个时期的建筑，西边有古建筑纯阳宫和仿古的山西饭店。基地的北边为皇华馆居住区，分布着很多住宅楼。基地内部也有各个时期的建筑，有清朝的建筑皇华馆，有1943年日伪军建造的五一路邮局，有1994年建造的在当时很时尚的五一大楼，还有很多各式各样的小商铺，基地内部存在各个时期的建筑。皇华馆、五一路邮局和五一大楼都是需要保护的历史文化建筑。在建筑的建造过程中需要考虑到对这些历史文化建筑的保护。

2、商业调研

现在基地上最大的商业建筑是汇都购物中心，基地四周临近交通道路的几条边界上分布着很多小餐馆和小商铺。

第二章：项目商业定位概念

第一节、项目开发的基本经济技术指标

建筑高度：不超过80米

停车场：停车数量不超过60量

场地内绿地：面积不少于4000㎡

基地占地面积：28350㎡

地下部分：8000㎡

地上部分：50000㎡

商业面积：24000㎡

写字楼：26000㎡

第二节、项目商业整体定位

迎合城市发展的节奏，塑造位于老城区中的标志性建筑，提供与城市发展进程相匹配的高档次住宅产品和生活商业中心。

基地位于老城区，周圈有很多住宅区存在着大量的消费人群，但附近多为小型的商铺或中低端的商场，柳巷钟楼等步行街也是面向大众化的商业街。随着城市的现代化进展和人们生活水平的提高需要这么一个高端的消费场所来满足人们的需求。项目应该主要定位为老城区中满足人们中高端消费需求的场所。同时由于场地靠近火车站太原的外来人群中存在着庞大的消费客户，同时可以考虑在项目中加入太原本地的特色产品的供应。

第三节、商业功能定位

餐饮

服装

娱乐

太原特产的出售

写字楼

第四节、项目形象定位

随着太原城市的发展老城区的建筑重新规划改造时会向现代风格的建筑这个方向靠拢，现在老城区的建筑样式各种各样，立面形体造型复杂，将来老城区的发展应向规整协调的方向调整。本项目的建造应符合城市的规划发展方向，项目的形象定位应为既能在空间上呼应已有的建筑，又能在风格和建筑的样式上同城市的发展相协调。

第五节、项目商业开发建议

要处理好和周围交通环境之间的联系，基地周边的道路交通压力本身就大不能因为项目的开发加大周边交通的压力。在建筑风格空间的处理上即要照应到已有的建筑又要考虑到将来城区的规划发展。要将一定的空间还给城市，让消费以外的人群也可以进入使用项目的空间。要利用已有的要保留的建筑来塑造项目的空间。

第六节、项目地块SWOT分析

1、优势

项目基地所在地交通便利，可到达性强。北边和东北边都是住宅区，同时靠近火车站和迎泽大街存在大量的当地的和外来的消费人群。

2、劣势

地块与主交通干道相接的三条边上都分布着文化保护建筑，对于项目的交通流线的设计有很大的影响。

3、机会

老城区中缺少大型的高端消费购物场所，项目在一定程度上具有优势。

4、威胁

项目地块西边本就有柳巷-古楼商业中心，同项目属于竞争关系，对项目具有较大威胁。第三章、项目建筑设计概念

第一节、项目地块规划设计理念

将项目中的部分空间归还城市，通过场地的规划减缓周围的交通压力，为市民们创造丰富有趣的生活空间。

第二节、项目地块建筑设计概念

立足现代呼应未来发展，在建筑的设计上即要考虑到已有的周边环境，又要考虑的城区的未来发展。

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