《资产评估》考点要点整理
资产评估考点
单选20’多选20’判断10’简答20’计算30’第一章考点1. 资产评估的主体P17：具有从事资产评估工作的评估人员及由评估人员组成的评估机构。
○1资产评估机构P18：按执业范围分为专营资产评估机构、专项资产评估机构、兼营资产评估机构。
按企业组织形式分为合伙制资产评估机构和有限责任制资产评估机构。
考点2. 资产评估的依据P20：行为依据、法律法规依据、产权依据、取价依据。
○1行为依据：评估委托人和评估人员从事资产评估活动的依据。
○2法律、法规依据：从事资产评估工作应遵循的有关法律、法规依据。
○3产权依据：能证明被评估资产产权归属的依据，如《土地使用权证》等○4取价依据：评估人员确定被评估资产价值的依据。
包括：评估委托人提供的相关资料和评估委托人收集的市场价格资料、统计资料、技术标准资料及其他参数资料。
注意：特殊评估依据，视具体情况而定，在评估报告中披露。
考点3. 资产评估的价值类型P22：含义：资产评估的价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。
分类：○1以资产评估的估价标准形式表述的价值类型。
包括重置成本、收益现值、现行市价和清算价格。
传统观点，与会计计价联系。
○2从资产评估假设的角度来表述资产评估的价值。
包括继续使用价值、公开市场价值和清算价值。
与资产评估假设联系，强调资产评估假设的重要性。
○3从资产业务的性质来划分资产评估的价值类型。
包括抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值、转让价值、保全价值、交易价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值、补偿价值。
强调资产业务的重要性，有什么资产业务就有什么价值类型。
○4从资产评估时所依据的市场条件、被评估资产的使用状态以及资产评估结果的适用范围来划分资产评估结果的价值类型。
包括市场价值和非市场价值。
提出市场价值概论，树立资产评估公允价值的坐标。
资产的市场价值是资产公允价值的基本表现形式，非市场价值是资产公允价值的一种特殊表现形式。
注意：我国明确资产评估的价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值类型。
资产评估重点完整版
1、资产评估：是指注册资产评估师依据相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。
2、市场价值：资产评估中的市场价值是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值3、批量评估法：批量评估方法是在评估三大基本方法与财产特征数据的基础上,结合数理统计技术和其它相关技术而形成的一种新的评估技术,具有快速评估与成本较低的优势。
4、参照物：评估人是在市场寻找到的与评估资产相同或相似的，已经成交过的，可作为评估参考的资产5、更新重置成本：是指采用与评估对象不完全相同，通常是更为新式的材料、建筑或制造标准、设计、规格和技术等，以现行价格水平构建于评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用6、企业价值评估：是指注册资产评估师对评估基准日特定目的下企业整体价值、股东全部权益价值和部分权益价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。
7、评估基准日：评定所有资产价值的统一日期。
由于资产评估是对评估对象（即待评估资产）在某一时点的价值的估算，该时点即是所评估价值的适用日期，也是提供价值评估基础的市场供求条件及资产状况的日期，该时点即被称为评估基准日。
8、客观净收益：净收益是企业一定时期实现的用货币表现的最终财务成果，它表明企业生产经营业绩和获利能力。
9、功能性贬值：功能性贬值是指由于新技术的推广和应用，使得待评估资产与社会上普遍使用的资产相比，在技术上明显落后、性能降低，因而价值也相应减少。
一、资产评估的原则1、资产评估工作原则（一）真实性原则：资产评估工作要实事求是、尊重科学（二）科学性原则：评估机构和人员要遵循科学的评估标准（三）公平性原则：评估人员要坚持公平、公正的立场（四）可行性原则：评估人员要根据评估对象的特点和性质及当时所具备的条件，制定切实可行的评估方案，并采用合适的评价方法进行评估（五）简易型原则：简易型原则要求资产评估工作在达到相应准确度要求的前提下，尽量使评估工作简单易行，以节约人力、物力和财力，提高资产评估的效率2、资产评估的经济技术原则（一）预期收益原则：资产价值取决于未来。
资产评估学复习重点
资产评估学复习重点一、资产特点及类型：特点：资产必须是可被利用并能带来经济利益的资源。
资产由经济主体控制资产必须能用货币计量类型：1.按被评估资产的存在形态分类:有形资产、无形资产2.按资产能否独立存在分类：可确指资产、不可确指资产3.按是否具有综合获利能力分类：单项资产、整体资产二、资产评估的构成要素：1.资产评估主体2.资产评估客体3.资产评估依据4.资产评估目的5.资产评估原则6.资产评估程序7.资产评估价值类型8.资产评估方法三、资产评估的假设（一）继续使用假设继续使用假设是指资产将按照现行用途继续使用，或转换用途继续使用。
继续使用假设包括三种继续使用形式：1、在用续用2、转用续用3、移地续用（二）公开市场假设公开市场假设是指假定在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便对资产的功能、用途及其交易价格等做出理智判断。
买卖双方的交易行为都是在自愿、理智的，而非强制或受限制的条件下进行的。
（三）清算假设清算假设是指资产所有者在某种压力下，如破产、抵押权实施等，将被迫以协商或以拍卖的方式，强制将其资产出售。
四、资产评估的工作原则1.独立性原则2.客观性原则3.科学性原则4.专业性原则五、资产评估的经济原则1.贡献原则2.替代原则3.预期收益原则4.最佳使用原则六、资产评估的程序1.明确资产评估业务基本事项2.签订资产评估业务约定书3.编制资产评估工作计划4.对待评估资产的核实与实地查勘5.收集与资产评估有关的资料6.评定估算7.编制和提交评估报告8.资产评估工作底稿归档七、资产实体性贬值的测算方法有哪些如何测算1.观察法计算公式为：资产实体性贬值=重置成本×实体性贬值率=重置成本×（1—成新率）2.使用年限法资产的实体性贬值=（重置成本—预计残值）×（实际已使用年限÷总使用年限）总使用年限=（实际已使用年限+尚可使用年限）实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率资产利用率=截止评估日资产累计实际利用时间÷截止评估日资产累计法定利用时间八、市场法差异调整因素主要包括哪几类1）时间因素 2）地域因素 3）功能因素 4）交易因素九、收益法应用的前提条件1、被评估资产必须是能用货币衡量其未来期望收益的单项资产或整体资产。
资产评估(自考)考点梳理
《资产评估》考点梳理第一章总论第一节资产评估的含义一、资产评估的概念资产评估是指通过对资产某一时点价值的估算，从而确定其价值的经济活动。
资产评估主要由六大要素组成，即资产评估的主体、客体、特定目的、程序、价值类型和方法。
（1）评估的主体：是指资产评估由谁来承担，它是资产评估工作得以进行的重要保证。
（2）评估的客体：是指资产评估的对象，它是对资产评估内容上的界定。
（3）评估的特定目的：是指资产业务发生的经济行为，直接决定和制约资产评估价值类型和方法的选择。
（4）评估的价值类型：是对评估价值的质的规定，对资产评估方法的选择具有约束性。
（5）资产评估方法：是确定资产评估价值的手段和途径。
二、资产评估的特点资产评估的特点：现实性、市场性、预测性、公正性、咨询性（1）现实性：是指以评估基准期为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行的评定估算。
（资产评估基准期是指确定的资产评估价值的基准时间）（2）市场性：强调评估价值客观性、准确性，能以市场价值（价格）作为目标和判断。
（3）预测性：是指用资产的未来时空的潜能说明现实。
（4）公正性：是指资产评估行为对于评估当事人具有独立性，它服务于资产业务的需要，而不是服务于相互矛盾的资产业务当事人的任何一方的需要。
（5）咨询性：是指资产评估结论是为资产业务提供的专业化估价意见，这个意见本身并无强制执行的效力，评估者只对结论本身合乎职业规范要求负责，而不对资产业务定价决策负责。
三、资产评估与会计计价的区别（1）发生的前提条件不同；（2）目的不同；（3）执行操作者不同。
当然，资产评估与会计计价也是有联系的，会计计价有时需要以资产评估价值为依据。
第二节资产评估的对象一、资产的含义（1）资产是一种权利；（2）资产是一种获利能力；（3）资产必须为某一主体所拥有和支配。
二、资产的分类（一）按资产存在形态分为有形资产和无形资产（1）有形资产：是指那些具有实体形态的资产，包括机器设备、房屋建筑物、流动资产等。
资产评估各章要点和简答整理
一、资产的分类1、按存在形态：有形资产、无形资产2、按资产构成是否具有综合获利能力：单项资产、整体资产3、按资产能否独立存在：可确指的资产、不可确指的资产4、按资产与经营过程的关系：经营性资产、非经营性资产5、按会计制度和资产的流动性：流动资产、可供出售的金融资产、持有至到期投资、长投、固定资产、无形资产……二、价格和价值的区别P3三、资产评估的特点1、市场性。
资产评估是适应市场经济需求发展起来的专业中介服务活动。
2、公正性。
公正性是指资产评估行为服务于资产业务的需要。
3、专业性。
资产评估是一种专业人员的活动。
4、咨询性。
咨询性是指资产评估结论为资产业务提供专业化估价意见。
四、一般目的vs特定目的一般目的：泛指所有资产评估活动共同的目的或目标。
特定目的：每一项资产评估所要实现的具体目标。
站在特定客户的角度和立场上，认识和看待评估报告及评估结论的目的和用途。
五、资产评估假设1、交易假设。
假设资产已处于交易过程中。
2、公开市场假设。
充分发达与完善的市场条件，有自愿买者和自愿卖着，竞争性市场。
3、持续使用假设。
假设资产处于正在使用的过程。
（在用续用、转用续用、移地续用）4、清算假设。
资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现。
六、资产评估的经济技术原则1、预期收益原则2、供求原则3、贡献原则4、替代原则5、评估时点原则一、价值形式价值类型依据市场条件和使用状态，分为市场价值和市场价值以外的价值市场价值：资产在评估基准日公开市场上正常使用即最佳使用或最有可能使用条件下所能实现的交换价值的估计值。
数据均来自于市场。
市场价值以外的价值：不是一种具体的资产评估价值存在形式，而是一系列不符合资产市场价值定义条件的价值形式的总称或组合，包括在用价值、投资价值、持续经营价值、保险价值、清算价值、课税价值等。
二、影响价值类型选择的资产评估条件P29再看看1、资产评估的特定目的——对评估对象的使用方式、使用空间、使用状态2、评估对象的条件——评估对象自身的功能、使用方式、利用状态3、评估依据的市场条件——公开市场假设、清算假设一、市场途径含义及前提1、含义市场途径是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析来估测市场价值的评估技术思路和实现该评估技术思路的各种评估技术方法的总称。
《资产评估》考点要点整理
资产评估复习要点整理第一章总论 (1)一、资产评估定义 (1)二、资产评估十要素 (1)三、资产评估的目标、种类和特点 (4)第二章资产评估的基本方法 (6)一、市场法 (6)二、收益法 (8)三、成本法 (10)第三章资产评估程序 (14)一、资产评估程序定义 (14)二、资产评估通常的基本评估程序 (14)三、资产评估程序的重要性 (18)第四章机器设备评估 (19)一、成本法 (19)二、市场法 (23)三、收益法 (24)第五章房地产评估 (24)一、土地使用权 (24)二、房地产评估方法（6种） (26)三、在建工程评估（3种） (31)第六章资源资产评估 (32)一、自然资源的分类 (32)二、森林资源资产评估(4种) (33)三、矿产资源资产评估 (34)第七章无形资产评估 (36)一、无形资产概念和特性 (37)二、无形资产评估方法（3种） (39)三、专利资产和专有技术评估 (41)四、版权评估 (43)五、商标资产评估 (44)六、商誉评估 (45)第八章长期投资性资产评估 (47)一、长期股权投资的概念及特点 (47)二、债券投资评估（2种） (48)三、股票投资评估（2种） (49)四、股权投资的评估（2种） (50)五、其他长期性资产的评估 (51)第九章流动资产评估 (51)一、非实物流动资产评估（4种） (52)二、实物流动资产评估（4种） (53)第十章企业价值评估 (56)一、企业价值评估基本理论 (56)二、企业价值评估的基本方法（3种） (58)第十二章以财务报告为目的的评估 (62)一、合并对价分摊 (62)二、资产减值（减值测试） (65)三、投资性房地产的公允价值确定 (66)四、金融工具确认和计量 (67)第一章总论一、资产评估定义资产评估是专业机构和人员按照国家法律、法规以及资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程二、资产评估十要素（一）评估主体：从事资产评估的机构或个人（二）评估客体：资产1.资产的分类（1）按存在形态分类：有形资产和无形资产(土地使用权、商誉等) （2）按构成和是否具有综合获利能力：单项资产和整体资产（3）按能否独立存在：可确指的资产和不可确指的资产（商誉）（4）按与生产经营过程的关系分类：经营性资产和非经营性资产经营性资产按对盈利产生贡献：有效资产和无效资产（5）按流动性分类：流动资产、长期投资、固定资产和无形资产等（三）评估依据：资产评估工作遵循的法律、法规、经济行为文件、重大合同协议以及收费标准和其他参考资料（四）评估目的：（制约着评估条件和价值类型选择）1.一般目的：资产的一般目的是资产的公允价值2.具体目的：资产的具体目的是资产在特定条件下的公允价值（五）评估原则：1.评估工作原则：A.独立性原则B.客观公正性原则C.科学性原则2.评估经济技术原则：A.预期收益原则：资产价值的高低主要取决于它能够为其所有者或控制者带来的预期收益量的多少（收益法）B.供求原则（市场法）C.贡献原则：贡献原则是预期收益原则在某种情况下的具体应用原则（收益法）D.替代原则：（市场法；成本法）E.评估时点原则：资产评估的评估时点原则要求资产评估必须有评估基准日，而且评估值就是评估基准日的资产价值（六）评估程序：（8项）1.明确资产评估业务基本事项2.签订资产评估业务约定书3.编制资产评估计划4.现场调查5.收集资产评估资料6.评定估算7.编制和提交资产评估报告8.资产评估工作底稿归档（七）评估方法：一般为市场法、成本法和收益法（八）评估价值类型：（约束着评估参数的选择）1.以估价标准形式表达的价值类型：A.重置成本B.收益现值C.现行市价D.清算价格2.以评估假设角度划分的价值类型：A.继续使用价值B.公开市场价值C.清算价值3.以资产业务的性质（评估特定目的）划分的价值类型：A.投资价值B.清算价值C.交易价值等等4.以资产评估时的市场条件划分的价值类型：A.市场价值：（整体市场认同）a.市场价值是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值b.资产的市场价值是资产公允价值的基本表现形式，市场价值以外的价值则是资产公允价值的特殊表现形式B.市场价值以外的价值：（4类）局部市场认同或特定市场认同a.在用价值：是指评估对象作为企业组成部分或者要素资产，按其正在使用的方式和程度对其所属企业的贡献价值的估计数额b.投资价值：对特定投资者或某一类投资者所具有的价值c.清算价值：资产处于迫售、清算或快速变现等非市场条件下的价值d.残余价值：机器设备、房屋建筑物或其他有形资产等拆零变现价值构成资产评估的价值基础：A.资产自身的功能、利用方式和使用状态B.评估时的市场条件C.资产评估的特定目的5.特定评估业务，价值类型根据相关法律、契约约束定义A.以抵（质）押为目的的评估业务：质押价值B.以收税为目的的评估业务：课税价值C.以保险为目的的评估业务：保险价值D.以财务报告为目的的评估业务：根据会计准则选择E.以拆迁补偿为目的的评估业务：拆迁补偿价值（九）资产评估假设：（评估得以进行的前提条件假设）1.交易假设：资产被处置于市场交易之中2.公开市场假设：资产的交换价值受市场机制的制约并由市场行情决定3.持续使用假设：A.在用续用B.转用续用C.移地续用4.清算假设：是资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明（十）资产评估基准日：资产评估时间基准，时点价值三、资产评估的目标、种类和特点（一）资产评估目标：判断评估对象的价值（二）资产评估种类：A.评估B.评估复核C.评估咨询（三）资产评估类型划分（2种）1.从资产评估所面临的条件、报告披露程度，可划分为：完全资产评估和限制性资产评估（报告使用者只能是委托方）2.从资产评估对象的构成和获利能力角度的划分：单项资产评估和整体资产评估（企业价值评估）（四）资产评估特点（4性）1.市场性：经得起市场检验2.公正性：A.评估人员与资产业务没有利害关系B.按公允、法定的准则和规程进行3.专业性：A .评估人员专业技术知识和经验B.评估机构专业化分工4.咨询性：咨询是资产评估最基本作用（五）资产评估基本功能：评价和评值功能（管理功能是过渡功能）（六）资产评估基本作用1.咨询作用2.管理作用（国有资产特定时期的特定作用）3.鉴定作用（是价值鉴定，而不是权属鉴定）第二章资产评估的基本方法资产评估主要有三种方法：市场法、收益法、成本法一、市场法市场法主要有两种方法：直接比较法和间接比较法（一）直接比较法：（7种）1.现行市价法（以市场价格作为评估价值）2.市价折扣法（设定一个价格折扣率）资产评估价值=参照物成交价格×（1—价格折扣率）3. 价格指数法（2种：定基指数修正和环比指数修正）（1）定基指数修正=⨯评估基准日资产定基价格指数资产评估价值参照物资产成交价格参照物交易日资产定基价格指数（2）环比指数修正资产评估价值=参照物成交价格×参照物交易日期至评估基准日各期环比指数乘积4. 功能价值类比法（2种：生产能力比例法和规模经济效益指数法）（1）生产能力比例法=⨯评估对象生产能力资产评估价值参照物资产成交价格参照物生产能力（2）规模经济效益法X=⨯评估对象生产能力资产评估价值参照物资产成交价格（）参照物生产能力5.成新率调整法=⨯评估对象成新率资产评估价值参照物资产成交价格参照物成新率100%+=⨯资产的尚可使用年限资产的成新率资产的已使用年限资产的尚可使用年限6.市场售价类比法（因素调整法）资产的评估价值=参照物售价+功能性差异+时间差异值+…+交易情况差异=参照物售价+功能性差异修正系数+…+时间差异修正系数7.价值比率法（成本市价法和市盈率法） （1）成本市价法：=⨯参照物成交价格资产评估价值评估对象成本参照物现行合理成本（2）市盈率倍数法企业评估价值=被评估企业相同口径收益额×参照物企业市盈率（二） 间接比较法 二、 收益法收益法基本公式：1(1)inii R P r ==+∑收益法评估首先需要考虑评估时点，在评估时点以前的收益是现实收益，不应予以考虑，主要是考虑评估时点以后的客观收益，收益需考虑所评资产收益占客观收益的分成率或百分比。
资产评估重点整理
资产评估重点整理关键信息项：1、资产评估的定义与范围定义：＿___________________________范围：＿___________________________2、资产评估的目的目的类型：＿___________________________具体用途：＿___________________________ 3、资产评估的方法方法种类：＿___________________________适用场景：＿___________________________ 4、资产评估的流程流程步骤：＿___________________________关键环节：＿___________________________ 5、资产评估的影响因素内部因素：＿___________________________外部因素：＿___________________________11 资产评估的定义与范围资产评估是指专业评估机构和人员，按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。
资产评估的范围广泛，包括但不限于以下方面：111 有形资产如固定资产（房屋、建筑物、机器设备等）、流动资产（存货、应收账款等）。
112 无形资产如专利、商标、版权、商誉等。
113 金融资产如股票、债券、基金等。
114 资源性资产如土地、矿产资源等。
12 资产评估的目的资产评估的目的多种多样，常见的目的包括：121 资产交易在企业并购、资产转让等交易活动中，确定资产的合理价值，为交易双方提供决策依据。
122 财务报告为企业编制财务报表提供资产价值的准确计量，符合会计准则的要求。
123 融资抵押以资产作为抵押物获取融资时，评估资产价值以确定可获得的融资金额。
124 税收在涉及资产的税收事项中，如资产捐赠、资产清算等，确定资产的计税基础。
资产评估概述知识点总结
资产评估概述知识点总结一、资产评估的基本概念1. 资产：指的是企业或个人所拥有的具有经济价值的物质和非物质资产，包括房地产、机器设备、股权、专利权、商标等。
2. 资产评估：是指通过对特定资产进行评估和估值，确定其市场价值或其他特定目的的价值。
资产评估需要根据资产的具体情况和评估目的选择合适的评估方法和工具进行。
3. 评估师：是一种专门从事资产评估工作的从业人员，需要具备一定的专业知识和技能，以确保评估工作的准确性和合法性。
二、资产评估的方法资产评估过程中，常用的评估方法包括市场比较法、收益法和成本法。
1. 市场比较法：市场比较法是一种以市场上已经成交的同类或相似资产的价格为基础，来确定被评估资产价值的方法。
适用于市场上存在大量同类资产并且价格易获取的情况。
2. 收益法：收益法是一种从资产的未来收益出发，来评估资产价值的方法。
适用于那些能够产生稳定和可预测收益的资产，如房地产、企业股权等。
3. 成本法：成本法是一种以资产的历史成本或者重建成本为基础，来确定资产价值的方法。
适用于那些没有市场交易或者未来收益难以预测的资产，如专利权、商标等。
以上三种评估方法各有其优缺点，评估师需要根据被评估资产的具体情况和评估目的选择合适的方法。
三、资产评估的应用范围资产评估在各个行业和领域中都有着广泛的应用，具体包括以下几个方面：1. 房地产行业：房地产的价值评估是该行业中最为常见的资产评估工作。
评估师可以通过市场比较法、收益法等方法来确定房地产的市场价值，帮助房地产开发商、投资者等做出更明智的投资决策。
2. 企业并购与重组：在企业并购与重组过程中，资产评估扮演着非常重要的角色，它可以帮助企业确定合适的并购价格，避免因价值定位不准确而导致交易失败。
3. 信贷评估：银行和其他金融机构在进行信贷业务时，需要对抵押资产进行评估。
评估师可以通过资产评估工作来确定抵押物的价值，为银行提供风险防范的依据。
4. 税收评估：在不同的国家和地区，税收评估是一项重要的工作。
资产评估考点
资产评估考点资产评估是指对一个企业或机构的财产进行全面评估和定价的过程。
在企业的财务管理中，资产评估是一个重要的环节，它直接影响到企业的财务安全和经济效益。
以下是资产评估的考点：1. 评估方法：资产评估可以通过多种方法进行，包括市场方法、成本方法和收益方法。
市场方法是指根据市场价格来评估资产的价值，成本方法是根据资产的成本来评估其价值，收益方法是根据资产预期的收益来评估其价值。
在实际操作中，通常会综合运用这些方法。
2. 资产分类：资产可以分为有形资产和无形资产两大类。
有形资产包括房地产、机械设备、原材料等可以直接观察到的实物资产，无形资产包括知识产权、商誉等无法直接观察到的资产。
在进行资产评估时，需要根据资产的特点和价值进行具体评估。
3. 折旧与摊销：折旧是指按照资产的使用寿命和价值逐年减少的规律，计算资产的减值金额。
摊销是指按照资产的使用期限，将其成本分摊到每个会计期间中。
在进行资产评估时，需要考虑折旧和摊销对资产价值的影响。
4. 资产评估报告：资产评估完成后，需要撰写资产评估报告。
资产评估报告包括资产的基本情况、评估方法、评估结果和评估师的意见等内容。
报告应该清晰明了地阐述资产的价值和评估过程，并提供评估师的专业意见。
5. 评估风险：资产评估是一个涉及众多因素的复杂过程，其中存在一定的评估风险。
评估风险主要包括市场风险、政策风险和技术风险。
在进行资产评估时，评估师应该充分考虑这些风险因素，准确评估资产的价值。
综上所述，资产评估是一个复杂而重要的过程。
在进行资产评估时，需要运用合适的评估方法，考虑资产的特点和分类，理解折旧和摊销对资产价值的影响，编写清晰明了的评估报告，并充分考虑评估风险。
只有这样，才能准确评估资产的价值，为企业的财务决策提供可靠的依据。
资产评估相关知识点总结
资产评估相关知识点总结一、资产评估的相关知识点1. 资产评估的概念和作用资产评估是指根据一定的标准和方法，对特定的资产进行评估和估值，以确定其价值和价值变动的过程。
资产评估的作用主要包括：a. 为投资者提供决策依据。
资产评估可以帮助投资者了解资产的价值和风险，为投资决策提供依据。
b. 为贷款提供担保。
银行和其他金融机构需要对贷款担保资产进行评估，以确定其价值和抵押价值。
c. 为企业管理提供决策支持。
企业需要对资产进行评估，以确定其在财务报表中的价值，为企业管理提供决策支持。
2. 资产评估的方法和技术资产评估的方法和技术主要包括：a. 市场比较法。
市场比较法是根据市场上类似资产的交易价格和特征来确定特定资产的价值。
b. 收益法。
收益法是根据特定资产所产生的未来现金流量来确定其价值。
c. 成本法。
成本法是根据特定资产的重建成本来确定其价值。
d. 折现现金流法。
折现现金流法是将未来的现金流量折现到现在，以确定特定资产的价值。
3. 资产评估的对象和范围资产评估的对象主要包括不动产、动产、金融资产和知识产权等。
资产评估的范围主要包括企业资产评估、财务报表资产评估、投资项目资产评估和贷款担保资产评估等。
4. 资产评估的标准和程序资产评估的标准主要包括国家法律法规、行业标准和专业规范等。
资产评估的程序主要包括资产调查、信息搜集、数据分析、价值评估和报告输出等。
5. 资产评估的风险和注意事项资产评估的风险主要包括市场风险、技术风险和人为风险等。
在进行资产评估时需要注意的事项主要包括数据真实性、估值方法的选择、估值技术的应用和风险的评估等。
二、资产评估的实施过程1. 资产评估的准备工作在进行资产评估之前，需要进行充分的准备工作，包括：a.明确评估的目的和范围。
确定资产评估的目的和范围，包括评估对象、评估标准和评估方法等。
b.收集评估所需的信息。
收集和整理评估所需的资料和信息，包括市场数据、资产信息和相关法律法规等。
资产评估期末复习要点
资产评估期末复习要点一、资产评估概述资产评估是指对特定资产进行价值评估和风险评估的过程。
它是金融机构、企业和个人进行投资决策、财务报告和风险管理的重要依据。
资产评估的目的是确定资产的价值，为投资者提供决策参考，并帮助机构和企业合理配置资产、管理风险。
二、资产评估的方法1.市场比较法：根据市场上类似资产的交易价格，通过比较确定资产的价值。
2.收益法：根据资产预期产生的未来收益，计算资产的现值。
3.成本法：根据资产的成本和折旧情况，计算资产的价值。
4.折现法：将未来的现金流折现到当前，计算资产的现值。
5.收益资本化法：根据资产的收益和风险，计算资产的价值。
三、资产评估的要素1.资产的特征：包括资产的类型、规模、质量等。
2.资产的价值：根据不同的评估方法确定资产的价值。
3.资产的风险：评估资产的风险水平，包括市场风险、信用风险等。
4.资产的收益：评估资产的预期收益和现金流情况。
四、资产评估的应用1.投资决策：资产评估为投资者提供了决策参考，帮助他们选择合适的投资标的。
2.财务报告：资产评估是编制财务报告的重要依据，对企业的财务状况和业绩进行评估。
3.风险管理：资产评估有助于机构和企业合理配置资产，降低风险。
4.资产转让：在资产转让过程中，资产评估可以确定资产的市场价值，为买卖双方提供参考。
五、资产评估的挑战和发展趋势1.信息不对称：评估师和资产持有者之间的信息不对称是资产评估面临的主要挑战之一。
2.市场不完善：在一些市场上，缺乏可靠的交易数据和参考标准，给资产评估带来困难。
3.技术创新：随着科技的发展，人工智能、大数据等技术的应用将改变资产评估的方式和方法。
4.国际标准化：建立统一的国际资产评估标准，有助于提高资产评估的准确性和可比性。
六、资产评估的案例分析以某房地产项目为例，运用市场比较法、收益法和成本法等多种评估方法，对该项目进行资产评估。
通过比较不同方法得出的评估结果，确定该项目的市场价值和投资回报率，为投资者提供决策参考。
资产评估实务一知识点总结
资产评估实务一知识点总结一、资产评估概述1.资产评估的概念：是指评估人员依据相关法律、法规和资产评估准则，对被评估资产的现时价值进行评定、测算，并发表专业意见的行为和过程。
2.资产评估的特点：（1）现实性：评估基准日、现场调查、信息资料与现时的经济技术状态相符。
（2）公平性：资产评估活动必须站在客观、公正的立场上。
（3）专业性：资产评估活动涉及多方面的知识和技能，需要具备相关专业知识和丰富经验。
（4）咨询性：资产评估活动不具有行政的强制性，是一种咨询行为。
3.资产评估的基本假设：（1）交易假设：假设被评估资产正处于交易过程中，或者在适当、可能的条件下会交易。
（2）公开市场假设：假设被评估资产在公开市场上进行交易。
（3）持续使用假设：假设被评估资产将按照目前的用途和使用状况继续使用下去。
（4）清算假设：假设被评估资产所有者遇到财务危机或破产等情况，需要在非持续经营的条件下变卖其资产。
4.资产评估目的：明确评估对象、评估范围、价值类型、评估基准日和得出评估结果等目的要素。
5.资产评估程序：（1）明确资产评估业务基本事项（2）签订资产评估业务约定书（3）编制资产评估计划（4）进行现场调查，获取评估业务所需的数据资料（5）分析测算，形成资产评估报告（初稿）（6）内部审核（7）出具资产评估报告6.资产评估的价值类型：包括市场价值和非市场价值两类。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下进行公平交易而取得资产的预期价值；非市场价值包括投资价值、在用价值、清算价值等。
7.资产评估的方法：主要包括收益法、市场法和成本法。
各种方法均有适用的前提条件，根据评估目的、市场条件、被评估对象的特点等因素选择适当的评估方法。
二、流动资产评估1.流动资产的概念：是指企业可以在一年或者超过一年的一个经营周期内变现或者耗用的资产，主要包括现金及银行存款、应收及预付款项、存货等。
2.流动资产的分类：按照流动性可分为速动资产和非速动资产；按照形态可分为货币类流动资产和非货币类流动资产。
资产评估重要考点
第一章总论名词解释：1、资产评估：具体地说，资产评估是指由专门机构和人员，依据国家规定和有关资料，根据特定的目的，遵循适用的原则，选择适当的价值类型，按照法定的程序，运用科学的方法，对资产价值进行评定和估算的过程。
资产评估主要由六大要素组成，即资产评估的主体、客体、特定目的、程序、价值类型和方法。
2、资产评估的价值类型：是对评估价值的质的规定，对资产评估方法的选择具有约束性。
3、资产评估的专业性原则：专业性原则要求资产评估机构必须是提供资产评估服务的专业技术机构。
4、替代原则：是当同时存在几种效能相同的资产时，最低价格的资产需求量最大。
5、贡献原则：是指某一资产或资产的某一构成部分的价值，取决于它对其他相关的资产或资产总体价值的贡献，或者根据当缺少它时对整体价值下降的影响程度来衡量确定。
6、预期原则：是指在资产评估过程中，资产的价值可以不按照过去的生产成本或销售价格决定，而是基于对未来收益的期望值决定的。
7、资产评估程序：资产评估程序是指资产评估机构和人员执行资产评估业务、形成资产评估结论所履行的系统性工作步骤。
8、资产评估的原则：是调节资产评估委托者、评估业务承担者以及资产业务有关权益各方在资产评估中的相互关系，规范评估行为和业务的准则。
包括两个层次的内容，即资产评估的工作原则和资产评估的经济原则。
重要简答：1、简述资产评估与会计计价的主要区别：资产评估与会计计价具有明显的区别，表现在以下几个方面：（一）发生的前提条件不同会计学中的资产计价严格遵循历史成本原则，同时是以企业会计主体不变和持续经营为假设前提的。
而资产评估则是用于发生产权变动、会计主体变动或者作为会计主体的企业生产经营活动中断、以持续经营为前提的资产计价无法反映企业资产价值时的估价行为。
（二）目的不同会计学中资产计价的目的是为投资者、债权人和经营管理者提供有效的会计信息，资产评估价值则是为资产的交易和投资提供公平的价值尺度。
资产评估的目的是交易者提供价值的参考依据；会计的目的是为经营、管理者或债权人提供经济信息的依据。
资产评估考点
第一章一、资产的分类：按能够独立存在：可确指的资产：能够独立存在的资产不可确指的资产：不能脱离企业有形资产而单独存在的资产，如商誉二、资产评估的假设：1、交易假设2、公开市场假设3、持续使用假设4、清算假设三、资产评估的原则：1、资产评估工作原则：独立性原则、科学性原则、客观公正性原则、可行性原则、简易性原则2、资产评估技术经济原则：预期收益原则、供求原则、贡献原则、替代原则、估价时点原则第三章一、调整相关的差异1、时间因素：用定基或环比物价指数法。
价格上升调整系数大于1，反之小于1。
2、地域因素3、功能因素4、成新率因素5、交易情况调整6、市场状况的差异如果参照物区域条件要好，则其价格应向下调，调整系数小于1，反之大于1。
二、功能价值法（P48例3—1）▪条件：只有功能差异▪功能与价格成线性关系▪资产评估价值＝参照物成交价×（评估对象生产能力／参照物生产能力）三、成本市价法（P49例3—6）▪条件：只有成本因素的差异▪确定成本市价比率，是参照物成交价格与参照物合理成本之间的比值。
▪资产评估价值＝评估对象现行合理成本×（参照物成交价格/参照物现行合理成本）四、成本法（基本公式）被评估资产评估值=重置成本-实体性损耗-功能性损耗-经济性损耗五、重置成本一般可以分为复原重置成本：（仿制）相同的材料、建筑、标准、设计、规格、技术等，现在的价格。
更新重置成本：（现在的）现代建筑、标准，新型设计、规格、技术等。
1.重置核算法：它是利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目，逐项计算然后累加得到资产的重置成本。
其重置成本分为直接成本和间接成本（管理费）。
（购买型、自建型）2.物价指数法：根据资产的历史成本按物价指数进行调整来获取被评估资产的重置成本。
其中价格指数可以是定基价格指数或环比价格指数。
注意问题: 物价指数法计算的是复原重置成本。
六、功能性贬值：是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。
资产评估重点名词简答题归纳
资产评估重点名词简答题归纳第一篇：资产评估重点名词简答题归纳（一）名词第一章总论1.资产评估的价值类型：就是对资产评估价值的质的规定，对资产评估方法的选择具有约束性。
2.资产评估的替代原则：就是当同时存在几种效能相同的资产时，最低价格的资产需求最大。
3.资产评估的专业性原则：要求资产评估机构必须是提供资产评估服务的专业技术机构。
P184.贡献原则：是指某一资产或资产的某一构成部分的价值，取决于它对其他相关的资产或资产整体价值的贡献，或者根据当缺少它时对整体价值下降的影响程度来衡量确定。
P195.预期原则：是指在资产评估过程中，资产的价值可以按照过去的生产成本或销售价格决定，而是基于对未来收益的期望值决定的。
P19第二章资产评估的基本方法1.功能性贬值：新技术的推广和运用，使企业原有资产和社会上普遍推广和运用的资产相比较，技术明显落后、性能降低，其价值也就相应减少。
这种损耗称为资产的功能性损耗，也称功能性贬值。
P342.不可修复性损耗：小册P2353.经济性贬值：由于资产以外的外部环境因素变化引致资产价值降低P344.实体性贬值：资产投入使用后，由于使用磨损和自然力的作用，其物理性能会不断下降，价值会逐渐减少。
这种损耗一般称为资产的物理损耗或有形损耗，也称实体性贬值。
P335．可修复性损耗：小册P235第三章机器设备评估1.超额运营成本：（P88）2.统计性鉴定：（P63）P2363.判断性鉴定:是指由专业工程技术人员在现场勘察的基础上，对机器设备的有关指标进行的分析判断。
（P65）4.可补偿性损耗:是指可以用经济上可行的方法修复的损耗。
（4.P87）第四章房地产评估1.假设开发法（P139）：指在评估地产价格时，将待估土地预期开发后的价值，扣除正常的开发费用、销售费用、税金及开发利润，从而估算待估土地价格的一种方法。
2.残余估价法（P180）：指建筑物与其基地合并计算收益，在用收益法以外方法求得土地价格时，从建筑物和基地所得收益中，扣除属于基地的纯收益，从而得到归属于建筑物的纯收益，再用建筑物还原利率还原，便可得到建筑物的收益价格。
资产评估重要知识点总结
资产评估重要知识点总结一、资产评估的概念和目的1. 资产评估的概念资产评估是指对资产的价值进行判断和评定的过程，是一种有规范和程序的活动，旨在为资产所有权人提供一个权威和客观的价值判断。
2. 资产评估的目的资产评估的主要目的在于确认资产的真实价值，为资产的交易、融资、抵押等提供依据，同时也可以为资产的管理和决策提供参考依据。
二、资产评估的方法和原则1. 资产评估的方法资产评估的方法包括市场比较法、收益法、成本法等多种方法，不同的资产类型和评估对象可以选择不同的评估方法，以确保评估结果的准确性和可靠性。
2. 资产评估的原则资产评估的原则包括客观性、准确性、公正性、独立性、合法性等，评估人员在进行资产评估时应当遵守相关的评估原则，保证评估过程的公正和准确性。
三、资产评估的对象和范围1. 资产评估的对象资产评估的对象包括房地产、机械设备、知识产权、股权、债券等各种资产，不同的评估对象可能需要采用不同的评估方法和程序。
2. 资产评估的范围资产评估的范围包括资产的目前价值、未来预期收益、风险和市场表现等多个方面，评估人员应当对资产的各个方面进行综合评估，确保评估结果的全面性和准确性。
四、资产评估的程序和标准1. 资产评估的程序资产评估的程序包括评估委托、资料收集、评估分析、评估报告编制等多个环节，评估人员应当按照规定的程序进行评估工作，确保评估结果的可信度和可靠性。
2. 资产评估的标准资产评估的标准包括评估结果的准确性、符合度、可靠性等多个方面，评估人员应当遵守资产评估的相关标准和规范，确保评估结果的符合度和准确性。
五、资产评估的应用和意义1. 资产评估的应用资产评估可以应用于资产交易、融资抵押、资产重组、企业评估、财务报表编制等多个领域，为相关方提供客观的资产价值评估。
2. 资产评估的意义资产评估的意义在于为各方提供价值判断和信息参考，有利于资产的管理和决策，同时也可以避免因资产价值不清晰而造成的纠纷和风险。
资产评估重点整理
资产:特定权利主体拥有或控制得并能给特定权利主体带来未来经济利益得经济资源。
(特点:①产权就是否归您拥有或控制②就是否能带来经济利益③能否用货币计量)资产得分类:①存在形态:有形、无形②就是否具有综合获利能力:单项与整体③资产能否独立:可确指得与不可确指得④资产与生产经营过程得关系:经营性与非经营性价格:特定得交易行为中特定买方与卖方对商品或服务实际支付或收到得货币数额。
就是一个历史数据与事实、价值:专业人士根据特定得价值定义在特定得时间内对商品、服务价值得估计。
资产评估目标:判断评估对象得价值而不就是评估对象得实际成交价格资产评估:专业机构与人员,按照国家法律法规与资产评估准则,根据特定目得,遵循评估原则,依照相关程序,选择适当得价值类型,运用科学方法,对资产价值进行评定与估算并发表专业意见得得行为与过程。
主客依据目得。
基准日、结论【注意】资产评估得要素就是一个有机组成得整体,它们之间相互依托,相辅相成,缺一不可,而且它们也就是保证资产评估价值得合理性与科学性得重要条件。
资产评估得分类1按评估得内容:一般评估:正常情况下得资产评估,通常以资产发生产权变动、产权交易以及资产保险、纳税或其她经济行为为前提。
评估复核:评估机构对其她评估机构出具得评估报告进行得评判分析与再评估。
评估咨询就是较为宽泛得术语。
它可以就是评估人员对特定资产得价值提出咨询意见,更侧重于评估标得物得利用价值、利用方式、利用效果得分析与研究,以及与此相关得市场分析、可行性研究等。
2按资产评估与评估准则得关系:完全评估严格遵守资产评估准则得规定进行得资产评估。
限制评估没有完全按照资产评估准则得规定进行得资产评估,需要做更为详尽得说明与披露。
一般指根据背离条款,或在允许得前提下未完全按照评估准则或规定进行得资产评估,评估结果受到某些特殊因素得影响。
3从资产评估对象得构成与获利能力得角度:单项资产评估:评估对象为单项可确指资产得评估。
资产评估(考试知识点复习考点归纳总结)
1.1．资产评估是指由专门机构和人员，依据国家规定和有关资料，根据特定的目的。
遵循适用的原则，选择适当的价值类型，按照法定的程序，运用科学的方法，对资产价值进行评定和估算的过程。
1.2．有形资产是指那些具有实体形态的资产，包括机器设备、房屋建筑物、流动资产等。
1.3．无形资产是指那些没有物质实体而以某种特殊权利和技术知识等经济资源存在并发挥作用的资产。
1.4．整体资产是指由一组单项资产组成的具有获利能力的资产综合体。
1.5．资产评估的特定目的是指被评估资产即将发生的经济行为。
同样的资产，因为评估的特定目的不同其评估值也不相同。
1.6．价值类型是指评估价值的含义，是评估价值质的规定。
1.7．在用价值是指特定资产在特定用途下对特定使用者的价值。
1.8．投资价值是指资产对于具有明确投资目的的特定投资者或某一类投资者所具有的价值。
1.9．持续经营价值是指在持续经营条件下公司的价值。
1.10．清算价格是指在非公开市场上限制拍卖的价格。
1.11．继续使用假设是指资产将按现行用途继续使用，或转换用途继续使用。
1.12．公开市场假设是假定在市场上交易或拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此双方都有获得足够市场信息的机会和时间，以便对资产的功能、用途及其交易价格等做出理智的判断。
1.13．清算(清偿)假设是指资产所有者在某种压力下被强制进行整体或拆零，经协商或以拍卖方式在公开市场上出售。
1.14．资产评估的原则是调节资产评估委托者、评估业务承担者以及资产业务有关权益各方在资产评估中的相互关系，规范评估行为和业务的准则。
1.15．资产评估程序是指资产评估机构和人员执行资产评估业务、形成资产评估结论所履行的系统性工作步骤。
2.1．市场法也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
2.2．成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。
资产评估各章知识点
资产评估各章知识点《资产评估各章知识点》一、知识概述1. 《资产评估基本概念》①基本定义：资产评估就是估摸一个东西值多少钱。
比如说，你有一辆二手车，想知道它现在能卖多少钱，就得找专门的人或者机构来根据车的状况（像车龄、里程数、有没有撞过之类的）、市场上类似车的价格等方面给它定个合理的价，这个定价的过程就有点像资产评估。
②重要程度：这是资产评估这门学科的基石，要是不明白资产评估是什么，就没法深入学习后面的内容。
③前置知识：需要有点基本的数学知识，像会算个加减乘除，还有一些对市场现象的基本了解，比如说供需关系影响价格这个事得知道。
④应用价值：在二手交易市场很有用，像二手房、二手车买卖；企业重组或者兼并的时候也需要评估资产；保险公司理赔也会涉及到对受损资产的价值评估。
2. 《资产评估的原则》①基本定义：就像玩游戏要遵守规则一样，资产评估也有自己的原则。
比如说公正性原则，就是在评估的时候不能偏向哪一方；科学性原则，得用合理科学的方法去评估，不能胡来。
②重要程度：是保证评估结果合理、客观的保障，如果不遵守这些原则，评估结果就不靠谱，那整个资产评估就失去意义了。
③前置知识：要知道基本的商业道德概念，还有逻辑思维，这样才能理解为什么要遵循这些原则。
④应用价值：在评估纠纷中，如果遵循这些原则，就容易分清是非。
比如一个古董评估，双方有争议，如果按照科学公正的原则重新评估，就能找到合理价格。
3. 《资产评估的方法》①基本定义：就是评估资产价值时用的手段。
比如成本法，简单说就是看重新做一个这东西要花多少钱，然后根据它的新旧程度打个折；市场法就是找和这个资产相似的在市场上卖多少钱来评估；收益法呢，是看这资产能给我带来多少收益来定它值多少钱。
②重要程度：非常重要，这是实际进行资产评估操作的关键内容，不同的方法适用于不同类型的资产。
③前置知识：要了解不同行业各种资产成本计算方式，还有市场价格波动规律、收益计算的一些常识等。
资产评估知识点
一、重要知识点1、资产评估2、成本法（实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值）、市场法、收益法3、修复费用法4、更新重置成本、复原重置成本5、简述资产评估的特点6、简述资产评估的要素7、资产评估的经济原则有哪些？怎么理解8、简述流动资产评估的特点？9、实物类流动资产10、资产评估报告二、综合计算分析题1、某企业预计未来5年的税后资产净现金流分别为15万元、13万元、12万元14万元、15万元，假定该企业可以永续经营下去，并且从第6年起以后各年的收益额均15万元，折现率为10%。
(复利系数保留四位小数，最后结果精确到两位小数)要求：确定该企业持续经营下的价值2、某设备于97年购进，2002年1月评估，该设备的重置成本为500000元，其残值为2000元，尚可使用5年，根据该设备技术指标，正常情况下每天应工作8个小时，该设备实际每天工作5小时要求：计算设备的实体性贬值3、某企业将某项资产与国外企业合资，要求对资产进行评估。
具体资料如下，该资产账面原值为270万，净值为108万，按财务制度规定该资产折旧年限为30年，已经计提20年。
经过调查分析，按照现在市场上材料价格和工资费用水平，新建相同构造的资产的全部费用支出为480万元。
实际累计利用时间为50,400小时，资产的法定使用时间为57,600小时。
经专业人员勘查估算，该资产还能使用8年。
又知该资产由于设计不合理，造成耗电量大，维修费用高，与现在同类标准资产相比，每年多支出营运成本3万元(该企业所得税税率为33%，假定折现率为10%)。
要求根据上述资料，采用成本法对该资产进行评估。
4、某台机床需重估。
企业提供的购建成本资料如下：该设备采购价5万元，运输费0.1万元，安装费0.3万元，调试费0.1万元，已服役2年。
试评估该机床原地续用的重置全价。
经市场调查得知，该机床在市场上仍很流行，且价格上升了20%；铁路运价近两年提高了1倍，安装的材料和工费上涨幅度加权计算为40%，调试费用上涨了15%要求：计算该台机床的重置成本5、某产品生产线，根据购建时的市场需求，设计生产能力为年产1,000万件，建成后由于市场发生不可逆转的变化，每年的产量只有400万件，60%的生产能力闲置。
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资产评估复习要点整理第一章总论 0一、资产评估定义 0二、资产评估十要素 0三、资产评估的目标、种类和特点 (3)第二章资产评估的基本方法 (5)一、市场法 (5)二、收益法 (6)三、成本法 (9)第三章资产评估程序 (12)一、资产评估程序定义 (12)二、资产评估通常的基本评估程序 (12)三、资产评估程序的重要性 (16)第四章机器设备评估 (17)一、成本法 (17)二、市场法 (21)三、收益法 (21)第五章房地产评估 (22)一、土地使用权 (22)二、房地产评估方法（6种） (23)三、在建工程评估（3种） (28)第六章资源资产评估 (30)一、自然资源的分类 (30)二、森林资源资产评估(4种) (30)三、矿产资源资产评估 (31)第七章无形资产评估 (34)一、无形资产概念和特性 (34)二、无形资产评估方法（3种） (36)三、专利资产和专有技术评估 (38)四、版权评估 (39)五、商标资产评估 (41)六、商誉评估 (42)第八章长期投资性资产评估 (44)一、长期股权投资的概念及特点 (44)二、债券投资评估（2种） (44)三、股票投资评估（2种） (45)四、股权投资的评估（2种） (46)五、其他长期性资产的评估 (47)第九章流动资产评估 (48)一、非实物流动资产评估（4种） (48)二、实物流动资产评估（4种） (49)第十章企业价值评估 (52)一、企业价值评估基本理论 (52)二、企业价值评估的基本方法（3种） (54)第十二章以财务报告为目的的评估 (58)一、合并对价分摊 (58)二、资产减值（减值测试） (61)三、投资性房地产的公允价值确定 (61)四、金融工具确认和计量 (62)第一章总论一、资产评估定义资产评估是专业机构和人员按照国家法律、法规以及资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程二、资产评估十要素（一）评估主体：从事资产评估的机构或个人（二）评估客体：资产1.资产的分类（1）按存在形态分类：有形资产和无形资产(土地使用权、商誉等) （2）按构成和是否具有综合获利能力：单项资产和整体资产（3）按能否独立存在：可确指的资产和不可确指的资产（商誉）（4）按与生产经营过程的关系分类：经营性资产和非经营性资产经营性资产按对盈利产生贡献：有效资产和无效资产（5）按流动性分类：流动资产、长期投资、固定资产和无形资产等（三）评估依据：资产评估工作遵循的法律、法规、经济行为文件、重大合同协议以及收费标准和其他参考资料（四）评估目的：（制约着评估条件和价值类型选择）1.一般目的：资产的一般目的是资产的公允价值2.具体目的：资产的具体目的是资产在特定条件下的公允价值（五）评估原则：1.评估工作原则：A.独立性原则B.客观公正性原则C.科学性原则2.评估经济技术原则：A.预期收益原则：资产价值的高低主要取决于它能够为其所有者或控制者带来的预期收益量的多少（收益法）B.供求原则（市场法）C.贡献原则：贡献原则是预期收益原则在某种情况下的具体应用原则（收益法）D.替代原则：（市场法；成本法）E.评估时点原则：资产评估的评估时点原则要求资产评估必须有评估基准日，而且评估值就是评估基准日的资产价值（六）评估程序：（8项）1.明确资产评估业务基本事项2.签订资产评估业务约定书3.编制资产评估计划4.现场调查5.收集资产评估资料6.评定估算7.编制和提交资产评估报告8.资产评估工作底稿归档（七）评估方法：一般为市场法、成本法和收益法（八）评估价值类型：（约束着评估参数的选择）1.以估价标准形式表达的价值类型：A.重置成本B.收益现值C.现行市价D.清算价格2.以评估假设角度划分的价值类型：A.继续使用价值B.公开市场价值C.清算价值3.以资产业务的性质（评估特定目的）划分的价值类型：A.投资价值B.清算价值C.交易价值等等4.以资产评估时的市场条件划分的价值类型：A.市场价值：（整体市场认同）a.市场价值是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值b.资产的市场价值是资产公允价值的基本表现形式，市场价值以外的价值则是资产公允价值的特殊表现形式B.市场价值以外的价值：（4类）局部市场认同或特定市场认同a.在用价值：是指评估对象作为企业组成部分或者要素资产，按其正在使用的方式和程度对其所属企业的贡献价值的估计数额b.投资价值：对特定投资者或某一类投资者所具有的价值c.清算价值：资产处于迫售、清算或快速变现等非市场条件下的价值d.残余价值：机器设备、房屋建筑物或其他有形资产等拆零变现价值构成资产评估的价值基础：A.资产自身的功能、利用方式和使用状态B.评估时的市场条件C.资产评估的特定目的5.特定评估业务，价值类型根据相关法律、契约约束定义A.以抵（质）押为目的的评估业务：质押价值B.以收税为目的的评估业务：课税价值C.以保险为目的的评估业务：保险价值D.以财务报告为目的的评估业务：根据会计准则选择E.以拆迁补偿为目的的评估业务：拆迁补偿价值（九）资产评估假设：（评估得以进行的前提条件假设）1.交易假设：资产被处置于市场交易之中2.公开市场假设：资产的交换价值受市场机制的制约并由市场行情决定3.持续使用假设：A.在用续用B.转用续用C.移地续用4.清算假设：是资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明（十）资产评估基准日：资产评估时间基准，时点价值三、资产评估的目标、种类和特点（一）资产评估目标：判断评估对象的价值（二）资产评估种类：A.评估B.评估复核C.评估咨询（三）资产评估类型划分（2种）1.从资产评估所面临的条件、报告披露程度，可划分为：完全资产评估和限制性资产评估（报告使用者只能是委托方）2.从资产评估对象的构成和获利能力角度的划分：单项资产评估和整体资产评估（企业价值评估）（四）资产评估特点（4性）1.市场性：经得起市场检验2.公正性：A.评估人员与资产业务没有利害关系B.按公允、法定的准则和规程进行3.专业性：A .评估人员专业技术知识和经验B.评估机构专业化分工4.咨询性：咨询是资产评估最基本作用（五）资产评估基本功能：评价和评值功能（管理功能是过渡功能）（六）资产评估基本作用1.咨询作用2.管理作用（国有资产特定时期的特定作用）3.鉴定作用（是价值鉴定，而不是权属鉴定）第二章 资产评估的基本方法资产评估主要有三种方法：市场法、收益法、成本法一、 市场法市场法主要有两种方法：直接比较法和间接比较法（一） 直接比较法：（7种）1.现行市价法（以市场价格作为评估价值）2.市价折扣法（设定一个价格折扣率）资产评估价值=参照物成交价格×（1—价格折扣率）3. 价格指数法（2种：定基指数修正和环比指数修正）（1）定基指数修正=⨯评估基准日资产定基价格指数资产评估价值参照物资产成交价格参照物交易日资产定基价格指数 （2）环比指数修正资产评估价值=参照物成交价格×参照物交易日期至评估基准日各期环比指数乘积4. 功能价值类比法（2种：生产能力比例法和规模经济效益指数法）（1）生产能力比例法=⨯评估对象生产能力资产评估价值参照物资产成交价格参照物生产能力（2）规模经济效益法 X =⨯评估对象生产能力资产评估价值参照物资产成交价格（）参照物生产能力5.成新率调整法=⨯评估对象成新率资产评估价值参照物资产成交价格参照物成新率100%+=⨯资产的尚可使用年限资产的成新率资产的已使用年限资产的尚可使用年限6.市场售价类比法（因素调整法）资产的评估价值=参照物售价+功能性差异+时间差异值+…+交易情况差异=参照物售价+功能性差异修正系数+…+时间差异修正系数7.价值比率法（成本市价法和市盈率法）（1）成本市价法：=⨯参照物成交价格资产评估价值评估对象成本参照物现行合理成本（2）市盈率倍数法企业评估价值=被评估企业相同口径收益额×参照物企业市盈率（二） 间接比较法二、 收益法收益法基本公式：1(1)i ni i R P r ==+∑ 收益法评估首先需要考虑评估时点，在评估时点以前的收益是现实收益，不应予以考虑，主要是考虑评估时点以后的客观收益，收益需考虑所评资产收益占客观收益的分成率或百分比。
其次需要考虑收益率，收益率需考虑无风险收益率和风险收益率。
最后再考虑收益时限，收益时限主要考虑资产本身收益时限和法律或其他制约的收益时限。
（一）纯收益不变1.收益不变，收益期无限， 收益率大于0 P=A r2. 收益不变，收益期有限， 收益率大于01P=1(1)n A r r ⎡⎤-⎢⎥+⎣⎦ 公式1(1)n i P A i --+=⨯中的1(1)ni i --+称为年金现值系数， 用(/,,)P A i n 表示 公式1(1)n i A P i -=⨯-+中的1(1)n ii --+称为投资回收系数，用(/,,)A P i n 表示。
(/,,)A P i n 与(/,,)P A i n 互为倒数3. 收益不变，收益期有限， 收益率等于0P=A ×n（二）纯收益在若干年之后保持不变1. 收益若干年后不变，收益期无限， 收益率大于01P=(1)ni i n i F A r r =++∑（1+r ） （n=i ） 2. 收益若干年后不变，收益期有限， 收益率大于0 纯收益在t 年以后保持不变（t 年还是有变化的）11P=1(1)(1)t i i t n t i F A r r r -=⎡⎤+-⎢⎥++⎣⎦∑（1+r ）（三）纯收益按等差数列变化1.收益按等差递增数列递增，收益期无限，收益率大于02P=A Br r +2. 收益按等差递增数列递增，收益期有限，收益率大于021P=()[1](1)(1)n n A B B n r r r r r +--⨯++3.收益按等差递减数列递减，收益期无限，收益率大于02P=A Br r -4.收益按等差递减数列递减，收益期有限，收益率大于021P=()[1](1)(1)n n A B B n r r r r r --+⨯++（四）纯收益按等比数列变化1.收益按等差比增数列递增，收益期无限，收益率大于0P=A r s -2.收益按等差比增数列递增，收益期有限，收益率大于01P=11nAs r sr ⎡⎤+⎛⎫-⎢⎥⎪-+⎝⎭⎢⎥⎣⎦3.收益按等差比减数列递减，收益期无限，收益率大于0P=Ar s +4.收益按等差比减数列递减，收益期有限，收益率大于01P=11nAs r sr ⎡⎤-⎛⎫-⎢⎥⎪++⎝⎭⎢⎥⎣⎦5.已知未来若干年后资产价格的条件下，有以下计算公式：11(1)(1)nn n A r r r ⎡⎤=-+⎢⎥++⎣⎦ＰＰ三、 成本法资产的评估价值=资产的重置成本—资产的实体性贬值—资产功能性贬值—资产经济性贬值（一）重置成本（4种）复原重置成本：A.与评估对象相同的材料 B.现时价格水平 更新重置成本：A. 不完全相同的材料 B.现行价格水平 1.重置核算法重置成本=资产现行购买价格+运杂费+安装费+其他费用 2.价格指数法重置成本=资产的历史成本×价格指数=资产的历史成本×（1+价格变动指数） 3.功能价值类比法 （1）生产能力比例法⨯被评估资产产量被评估资产重置成本＝参照物重置成本参照物产量（2）规模经济效益指数法⨯Ｘ被评估资产产量被评估资产重置成本＝参照物重置成本（）参照物产量X 为规模经济效益指数 4.统计分析法⨯∑被评估资产重置成本＝某类资产账面历史成本ＫK 为资产重置成本与历史成本的调整系数某类抽样资产的重置成本Ｋ＝某类抽样资产的历史成本（二）实体性贬值（3种） 1.观察法资产的实体性贬值=重置成本×实体性贬值率 =重置成本×（1-实体性成新率） 实体性贬值率（设备有形消耗率）= 1—实体性成新率 2.使用年限法100%⨯截止至评估日资产实际利用时间资产利用率＝截止到评估日资产法定利用时间实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限=100%⨯实际已使用年限资产贬值率总使用年限= =100%⨯⨯⨯实体性贬值额重置成本资产实体性贬值率实际已使用年限重置成本总使用年限3.修复费用法费用主要包括零部件更换、修复、改造费用和停工损失等 （三）功能性贬值（2种：超额投资成本和超额运营成本） 1.超额投资成本功能性贬值=复原重置成本—更新重置成本 2. 超额运营成本=⨯∑功能性贬值额（被评估资产年超额运营成本折现系数）功能性贬值额=资产年超额运营成本×（1—所得税税率）×（P/A,r,n ） （四）经济性贬值（2种：直接法和间接法）1.直接法经济性贬值额=资产年收益损失额×（1—所得税税率）×（P/A,r,n ） 2.间接法经济性贬值额=重置成本×经济性贬值率=1100%⎡⎤-⨯⎢⎥⎣⎦X 资产可被利用的生产能力经济性贬值率（）资产原始设定生产能力第三章资产评估程序一、资产评估程序定义Ⅰ广义的资产评估程序开始于承接资产评估业务前的明确资产评估业务基本事项环节，终止于资产评估报告提交后的资产评估文件归档管理Ⅱ狭义的资产评估程序开始于资产评估机构和人员接受委托，终止于向委托人或相关当事人提交资产评估报告二、资产评估通常的基本评估程序（一）明确资产评估业务基本事项1.委托方和相关当事方基本状况2.资产评估目的3.评估对象基本状况4.价值类型及定义5. 资产评估基准日6. 资产评估相知条件和重要假设7.其他需要明确的重要事项Ⅰ注册资产评估师在明确上述资产评估基本事项的基础上，应当分析下列因素，确定是否承接资产评估项目：A.评估项目的风险B.专业胜任能力C.独立性（二）签订资产评估业务约定书1.资产评估机构和委托方名称、住所2.资产评估目的3.资产评估对象和评估范围4.资产评估基准日5.出具资产评估报告的时间要求6.资产评估报告适用范围7.资产评估收费8.双方的权利、义务及违约责任9.签订时间10.双方认为应当约定的其他重要事项（三）编制资产评估计划1.资产评估目的、资产评估对象状况2.资产评估业务风险、资产评估项目的规模和复杂程度3.评估对象的性质、行业特点、发展趋势4.资产评估项目所涉及资产结构、类别、数量及分布状况5.相关资料收集状况6.委托人或资产占有方过去委托资产评估的经历、诚信状况及提供资料的可靠性、完整性和相关性7.资产评估人员的专业胜任能力、经验及专业、助理人员配备情况（四）现场调查（五）收集资产评估资料1.注册资产评估师在资产评估过程中，应当考虑下列相关信息：A.有关资产权利的法律文件或其他证明资料B.资产的性质、目前和历史状况信息C.有关资产的剩余经济寿命和法定寿命信息D.有关资产的使用范围和获利能力信息E.资产以往的评估及交易情况信息F.资产转让的可行性信息G.类似资产的市场价格信息H.卖方承诺的保证、赔偿及其他附加条件I.可能影响资产价值的宏观经济前景信息J.可能影响资产价值的企业状况及前景信息K.其他相关信息2.执业资产评估业务中信息的来源A.收集资产所有者或占有者内部的信息资料B.收集资产所有者或占有者外部的信息资料a.市场信息：公开性、直接性b.政府部门：具有较高的权威性和可信度，但时效性方面存在问题c.证券交易机构d.媒体：新闻媒体、专业杂志等f.行业协会或管理机构及其出版物g.学术出版物3.鉴定后的资产信息资料可以按两种标准分类：A.按可用性原则划分a.可用性资产信息资料b.有参考价值的资产信息资料c.不可用信息资料B.按信息来源划分a.一级信息：未经处理的事实b.二级信息：变动过的信用（六）评定估算1.分析资产评估资料2.恰当选择资产评估方法3.运用资产评估方法形成初步资产评估结论4.综合分析确定资产评估结论5.资产评估机构内部符合（七）编制和提交资产评估报告1.委托方、产权持有方和委托方以外的其他评估报告使用者2.评估目的3.评估对象和评估范围4.价值类型及其定义5.评估基准日6.评估依据7.评估方法8.评估程序实施过程和情况9.评估假设10.评估结论11.特别事项说明12.评估报告使用限制说明13.评估报告日14.评估机构和注册资产评估师签章（八）资产评估工作底稿归档三、资产评估程序的重要性（一）资产评估程序是规范资产评估行为、提高资产评估业务质量和维护资产评估服务公信力的保证（二）资产评估程序是相关当事方评价资产评估服务的重要依据（三）资产评估程序是资产评估机构和注册资产评估师防范职业风险、保护自身合法权益和合理抗辩的重要手段第四章机器设备评估一、成本法评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值（一）重置成本的核算（5方面构成）=++++重置成本设备本体重置成本运杂费安装费基础费进口设备从属费Ⅰ机器设备的重置成本包括购置或购建设备所发生的必要的、合理的直接成本、间接成本和因资金占用所发生的资金成本、合理利润和相关税费ⅰ直接成本：设备本体的重置成本，以及设备的运杂费、安装费、基础费及其他合理成本ⅱ间接成本：管理费、设计费、工程监理费、保险费等1.本体重置成本核算（6种）（1）直接法（2种）适用于通用设备，可以获得市场信息的A：市场询价法（市场现行价格和实际成交价格）B：使用价格资料（会计凭证等，注意时效性）（2）重置核算法适用于非标准设备、自制设备设备本体重置成本=成产成本+销售成本+利润+税金（3）价格（物价）指数法（2种）选取分类价格指数适用于计算复原重置成本，适应于一些难以获得市场价格的机器设备A:定基价格指数= 被估当前月份指数设备本体重置成本历史成本基年指数（购买时）B:环比价格指数01112=n n -⨯⨯⨯•••⨯设备本体重置成本历史成本（P P P ）C:价格变动率法====100%+⨯⨯÷⨯∑∑∑设备现行重置成本（账面价值价格变动率）设备的加权投资成本现行重置成本已使用年数设备的加权投资年限加权投资成本现行重置成本尚可使用年限成新率加权投资期限尚可使用年限（4）综合估价法（适用于非标准设备）=+⨯⨯主材费非标准设备的设计费率重置成本（主要外购费用）(1+成本利润率)（1+）成本费用率非标准设备的生产数量=1+=1+⨯⨯∑∑主材料消耗量含税市场价主材费用（）主材料利用率增值税税率含税市场价主要外购费用（主要外购件的数量）增值税税率 （5）重量估价法（适用于材料单一、制造简单、技术含量低的设备）重置成本=设备的净重×综合费用率×调整系数+合理利润（6）指数估价法（适用于特定设备，化工设备或石油设备）=X⎛⎫⨯ ⎪⎝⎭被估设备生产能力重置成本参照物设备的价格参照物设备生产能力 x 为规模指数 212ln(/)ln(/)RC S x A A = 212ln(/)/ln(/)x RC S A A =2.运杂费 （根据设备的生产地点、使用地点以及重量、体积、运输方式，根据铁路、公里、船运、航空等部门的运输计算标准计算）=⨯运杂费进口设备到岸价（国产设备原价）国内运杂费率3.安装费=⨯安装费进口设备到岸价（国产设备原价）安装费率 4.基础费（建造设备基础所发生的人工、材料、机械费和全部取费）=⨯基础费进口设备到岸价（国产设备原价）基础费率 5.进口设备从属费用（1）海运费（远洋5%—8%，近洋3%—4%）海运费=设备离岸价×海运费率（2）海运保险费（0.4%左右）海运保险费=（设备离岸价+海运费）×保险费率（3）财务费用（取价基数为货价人民币数，0.4%—0.5%） 财务费=设备离岸价（货价人民币数）×费率（4）外贸手续费（取价基数为设备到岸价人民币数，1%—1.5%） 外贸手续费=设备到岸价（人民币数）×外贸手续费率（5）关税关税=设备到岸价×关税税率（6）消费税+=1⨯-（关税完税价关税）消费税税率消费税消费税税率（7）增值税（减免关税，同时减免增值税）=++⨯增值税（关税完税价关税消费税）增值税税率 （8）车辆购置附加费车辆购置附加费=(到岸价人民币数+关税+消费税) ×费率Ⅰ费用按离岸价（FOB ）计算：（FOB:Free on Board ）A.海运费B.海运保险费C.财务费（货价人民币数）Ⅱ费用按到岸价（CIF ）计算：（CIF:Cost Insurance and Freight ）A.运杂费B.安装费C.基础费D.外贸手续费（到岸价人民币数）到岸价=离岸价+海运费+海运保险费Ⅲ税费(费用按到岸价计算)A.关税B.消费税C.增值税D. 车辆购置附加费（到岸价人民币数）（二）、实体性贬值（3种）成新率/贬值率第Ⅰ种有形磨损：零部件的几何尺寸发生变化第Ⅱ种有形磨损：出现腐蚀、老化、生锈、变质等现象1.观察法（德尔菲法或模糊综合判断法）2.使用年限法（核算实体贬值率）A.影响机器物理寿命的因素：a.使用强度b.设备质量c.维修水平B.影响机器经济寿命的因素：a.设备物理性能b.技术进步速度c.生产产品的市场状况3.修复费用法可修复性损耗（经济上可行）和不可修复性损耗（三）、功能性贬值（2种）1.超额投资成本超额投资成本=复原重置成本—更新重置成本2.超额运营成本功能性贬值额=资产年超额运营成本×（1—所得税税率）×（P/A,r,n）（四）、经济性贬值经济性贬值额=资产年收益损失额×（1—所得税税率）×（P/A,r,n）影响经济性贬值的因素：1.使用寿命缩短产生的经济性贬值2.运营费用提高产生的经济性贬值(-)=⨯⨯⨯年加价收费总金额电单价实测电耗限额电耗年产量加价倍数3.市场竞争加剧产生的经济性贬值二、 市场法（一）设备的比较因素：1.个别因素（设备在名称、型号规格、制造厂家、技术指标等因素）2.交易因素（交易数量和交易动机影响）3.时间因素（参照物要最接近评估基准日）4.地域因素（参照物尽可能与评估对象在同一区域）（二）市场法常用的调整方法1.直接配比法（适用于参照物和评估对象基本相同，需调整的项目少） =±评估值参照物市场价值差异调整2.因素调整法3.成本比率调整法三、 收益法（单项设备通常不用收益法评估，对于生产线、成套化工设备等可以使用收益法评估）/(/,,)1(1)A n i r A P A P i n i -====-+产品年收入市场售价第五章房地产评估一、土地使用权（房随地动，地随房动）（一）国有土地使用权出让（采用协议、招标、拍卖和挂牌方式出让）国有土地使用权出让的最高年限按照下列用途确定：1.居住用地70年2.工业用地50年3.教育、经济、文化、卫生、体育用地50年4.综合或其他用地50年5商业、旅游、娱乐用地40年住宅建设用地使用权期满后，自动续期非住宅建设用地使用权期满后，如想继续使用，需提前1年申请审批（二）土地使用权转让（出售、交换或赠与，需要过户登记）土地使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限（三）土地使用权出租（四）土地使用权质押（办理质押登记）（五）土地的特性（2种）1.土地的自然特性（1）土地位置的固定性（决定了土地价格具有明显的地域差异）（2）土地质量的差异性（导致了级差地租的产生）（3）土地资源的不可再生性（4）土地效用的永续性。